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關於進一步加強物業管理工作的意見

關於進一步加強物業管理工作的意見

關於進一步加強物業管理工作的意見

爲加強和規範我縣物業管理工作,進一步明確各相關單位在物業管理中的主體職責,形成齊抓共管良好局面,共同營造和諧文明的居住環境,根據《山東省物業管理條例》的有關規定,結合我縣實際,現就進一步加強物業管理工作提出以下意見。

一、指導思想、基本原則和工作目標

(一)指導思想

按照運作市場化、服務品質化的要求,進一步健全物業管理體系,完善物業管理機制,提高物業管理水平,促進物業管理持續健康發展。

(二)基本原則

堅持立足當前與着眼長遠相結合,強化長效機制建設;堅持物業管理與城市網格化服務管理和社區建設相融合,促進社會管理創新;堅持政府引導、社區(居民)自治、羣衆參與,推進老舊住宅區管理;堅持行政監管與市場調節相結合,創造公平公正、優勝劣汰的競爭環境。

(三)工作目標

通過3年努力,全縣物業管理和物業服務業發展水平有明顯提升。

——物業管理工作體制進一步完善。構建具有本地特色的物業服務體制,形成服務規範、管理有序、和諧文明的長效機制,實現物業服務標準化、規範化、常態化,培育一批物業服務龍頭企業。

——物業管理聯動機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發揮,各職能部門及供水、供氣、供電等專業經營單位履職到位,執法職能延伸至住宅小區,及時有效處理物業管理區域內的突發事件,遏制違法違規行爲,消除安全隱患,維護物業管理秩序。

——業主參與程度進一步提高。全縣符合條件的住宅小區都必須成立規範的業主委員會。業主委員會及全體業主的主體意識、自我管理意識、物業服務消費意識和參與物業管理的主動性明顯提高。

二、工作職責

按照“統一領導、分級負責、綜合協調”的原則,落實行政監管和公共服務責任,建立縣級相關部門、鄉鎮(街道)、社區三級物業管理體系。健全物業主管部門行業管理、屬地政府具體負責、社區居委會組織實施、職能部門齊抓共管的工作機制,有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用,共同推進全縣物業管理工作。
    (一)縣政府成立縣物業管理工作領導小組

分管副縣長擔任領導小組組長,物業行業主管部門、屬地政府、相關職能部門負責人作爲小組成員。領導小組負責全縣物業管理工作的組織領導、政策制定、統籌協調和考覈督查等。領導小組下設辦公室,辦公室設在縣住房和城鄉規劃建設局(以下簡稱縣住建局)。辦公室具體負責全縣物業管理工作的組織協調、指導督查,負責牽頭制定物業管理配套政策,研究重大問題的解決方案,爲領導小組決策提供依據。

(二)各相關職能部門職責

縣住建局:負責全縣物業管理活動的監督管理工作,做好物業專項維修資金、物業承接查驗的監管和物業管理矛盾糾紛協調處理,對物業企業服務行爲進行監管以及對物業服務誠信制度建設和物業管理法規政策進行指導培訓等工作;配合查處各類違反城鄉規劃建設法律法規的建設行爲以及擅自改變房屋用途的違規行爲。

縣物價辦:負責制定和出臺住宅物業管理收費的相關政策及規範性文件;覈定普通住宅前期物業服務收費標準;嚴格執行物業管理收費備案制度;負責對物業服務收費行爲進行監督和管理,對亂收費的行爲依法查處。

縣城管局:負責做好城市供暖、供氣方面的監督管理工作,調處因供暖、供氣產生的物業管理糾紛;對各小區環衛工作進行監督檢查,爲各物業小區清收的生活垃圾向指定地點歸集、清運提供便捷服務等工作;加強對小區下排管網等市政設施建設的指導;加強對小區的園林綠化工作的指導、驗收、監督;負責及時查處物業使用人亂搭亂建、侵佔綠地、破壞房屋外立面等違規行爲。負責查處經營者在物業管理區域內造成噪聲、油煙等污染環境的違法行爲,調處因此類問題引發的矛盾糾紛。

縣市場監管局:負責依法辦理物業企業的工商註冊登記;協助有關部門查處在物業管理區域內違規擅自從事餐飲、娛樂、旅館等經營活動的行爲;負責對電梯等特種設備的使用、維修、保養、管理進行監督檢查,查處特種設備在安裝、改造、維修和使用中的違法違規行爲。

縣水利局:負責做好供水方面的監督管理工作,調處因供水產生的物業管理糾紛。

縣公安局:負責對物業保安組織實施監督、管理,指導業主委員會和物業服務企業做好安全防範工作,及時處置住宅小區的突發性治安案件;對暫住人員和流動人口強化管理;加強對業主委員會公章刻制的管理;公安派出所負責監督指導住宅區物業服務單位履行消防安全職責,查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行爲。

縣消防大隊:負責監督指導高層公共建築物物業服務單位履行消防安全職責,查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行爲。

供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位:依照國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的有關規定,依法承擔物業管理區域內相關設施設備和管線維修、養護的責任。

(三)鄉鎮人民政府(街道辦事處)負責轄區內的物業管理工作,主要職責爲

負責組織、指導轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責;負責召集相關部門、單位召開物業管理聯席會議,協調解決物業管理有關問題;要明確相關分管領導及責任人,積極落實社區物業管理的相關工作,把物業管理工作納入社區建設規劃,以物業管理服務推動社區發展、拓展社區服務範圍,逐步形成物業管理與社區管理良性互動的新機制。

(四)社區居委會主要職責

社區居委會具體指導、協調物業管理的有關工作,全面落實物業管理各項工作;協助指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,協調業主委會、業主與物業服務企業關係,調處各類物業管理糾紛;在各小區沒有或者未能選舉產生業主委員會,以及業主委員會不能正常開展工作期間由社區居委會代替行使業主委員會職責。

(五)物業服務企業職責

物業服務企業要全面履職盡責,嚴格履行合同約定職責;接受物業行政主管部門和鄉鎮(街道)、社區的監督指導;協助鄉鎮(街道)、社區組織成立業主大會和業主委員會換屆選舉工作,積極參與物業管理社區協商工作,並落實協商成果;切實維護好小區管理秩序,盡職勸阻管理區域內出現的私搭亂建、亂圈亂佔、亂堆亂放等違法違規行爲,及時向所屬鄉鎮(街道)、社區或相關職能部門報告,並全程跟蹤、協調政府執法部門對違法違規行爲查處到位。

三、完善工作措施,規範居住小區管理

(一)着力解決當前小區物業管理的突出問題

1、加大物業小區執法力度。推動部門執法進小區活動,努力將《山東省物業管理條例》中規定的住建、城管、物價、公安、消防、市場監管、環保等部門對物業管理區域內的監督管理和執法職責落到實處,建立違法行爲投訴登記制度,並在物業管理區域公佈聯繫人姓名和聯繫方式,對違法行爲及時作出處理;物業服務企業和鄉鎮(街道)、社區要加強配合,及時勸阻和報告違法違章行爲,積極協助執法部門依法處置。

2、加強物業小區停車管理。物業服務企業要切實做好小區物業內車輛停放秩序的維護工作,引導業主有序停車;對佔用消防通道、破壞基礎設施等違法違規停車行爲,在物業服務企業、鄉鎮(街道)、社區勸阻無效後,公安部門應在接到投訴舉報後及時處理。

3、破解物業服務費收費難問題。倡導全社會的物業服務消費理念,業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的,業委會應當採取有效途徑督促其履行合同進行交納;黨員幹部拖欠物業服務費的行爲,每年年底由物業公司統計,縣住建局彙總後報縣督查局進行督查;提倡產權過戶時,雙方當事人對物業服務費的結算情況在轉讓合同中作明確約定,並在辦理產權過戶時,提交物業費繳納憑證。

(二)結合實際,分類實施物業管理工作

1、老舊小區。經調查摸底,我縣目前有老舊小區(破產企業及單位失管)小區35個,戶數1173戶,物業服務面積近22萬平方米,小區內房屋及基礎配套設施老化、陳舊,急需改造。

首先由街道辦事處牽頭,根據本轄區的實際,本着先急後緩、先易後難、量力而行、分期實施的原則進行舊住宅小區綜合整治工作,縣財政根據老舊小區的項目實施情況配套專項資金,用於老舊小區的防洪防澇、危房加固、道路維護、環境整治等簡單的維修改造及物業管理等費用。

其次有條件的舊住宅小區,通過整治,引進信譽好的物業服務企業實施物業管理。物業管理可以分別處理,一是對具備條件的老舊住宅區,由街道辦事處、社區居委會指導成立業主委員會,實行居民自治或引進物業服務企業實施專業化管理;二是對沒有條件實行居民自治和引進專業物業服務企業的老舊住宅區,則由社區居委會組建“物業服務中心”,落實以日常保潔、設施設備管護、公共秩序維護爲主要內容的物業服務;三是按照“民事、民議、民定”的原則,確定管理模式、服務內容和標準,以及物業服務收費標準。

2、單位自建小區。黨政機關、企事業單位要帶頭示範,其辦公樓宇、居住小區,本着“先改造、後移交”的原則,水、電、暖、氣等專營單位驗收合格,實現專營單位管理後,由各單位組織選聘物業服務企業實行規範化物業管理,簽訂物業管理合同。

3、商住小區。一是穩定商住小區物業管理覆蓋率,規範物業服務市場退出機制,完善物業服務招投標機制,確保物業服務不斷檔、覆蓋率不下降。二是提升業主組織的備案率,加強業主組織建設,全面規範業主大會、業主委員會組織行爲,依法監管、規範備案。三是積極開展創優和星級評比活動,推行“質價相符、等級自選”的物業服務收費方式。通過企業、行業自評和社區、街道、縣層層推選,獎優罰劣,優勝劣汰,引導物管企業創先爭優,大力推進物業服務品牌化,推動物業管理行業整體水平提升。

(三)注重長效,嚴格規範物業管理行爲

1、規範物業項目前期管理。物業項目前期管理實行街道、社區先期介入,參與協調開發建設單位通過招投標方式選聘小區物業服務企業,積極探索建立物業管理履約保證金制度,確保前期管理底數清楚,監管到位。

2、加強業主組織建設。各鄉鎮(街道)、社區居委會要加強業主大會、業主委員會組織建設指導和培訓,加強業主委員會備案管理,明確責任、權利和義務,確保業主委員會順利組建和健康有序工作。監督、引導業主大會和業主委員會對業主公共財產進行自主管理。

3、從嚴治理,規範物業服務市場。縣住建局要加強物業管理機構隊伍建設,建立與之相適應的物業管理機構,在局機關設立專門的物業管理科室、配備人員、強化物業服務監督管理。完善物業服務企業誠信制度建設,制定物業服務行業行規,嚴格查處違反物業服務行業規範的行爲。

四、組織領導和措施保障

(一)加強領導,落實責任。縣物業管理工作聯席會議,具體負責全縣物業管理有關協調工作,每半年召開一次領導小組會議,研究部署和協調解決物業管理工作中的有關問題。縣住建局要加大組織、協調、指導、考覈和督查力度;縣民政局、縣市場監管局、縣物價辦、縣城管局、縣公安局及其他行政管理職能部門要密切配合、各司其職、齊抓共管;各鄉鎮(街道)應切實加強領導,健全機構,堅持主要領導親自抓、分管領導具體抓,落實責任,明確目標,細化任務,要定期或不定期召開物業管理聯席會議,協調處理物業管理工作中的具體問題;供水、供電、供暖、供氣、通信等公用企事業單位,要依法做好相關管線設施設備的維修養護工作,形成合力。

(二)政策支持,激勵發展。採取以獎代補方式,扶持老舊住宅區物業管理,提高運轉效率和服務質量,逐步實現收支平衡。探索制定商住小區物業服務企業星級評比和獎勵辦法,激勵商住小區物業服務企業提升服務水平。

(三)嚴格督查,考覈獎懲。加強對物業管理工作的督導督查,建立物業管理工作目標考覈制度,把轄區物業管理覆蓋率、物業管理糾紛調處率和業主組織備案率作爲考覈獎懲的重要內容。縣政府將縣直相關部門、鄉鎮(街道)物業管理工作納入年度綜合目標考覈,縣住建局、縣督查考覈局要對縣直相關部門、鄉鎮(街道)的履職情況進行督查。

(四)加大宣傳,輿論引導。採取多種形式,大力宣傳物業管理工作的重要意義和相關政策法規,引導廣大市民和社會各界瞭解政策,強化物權意識,樹立購買服務的消費觀念,引導廣大市民理解、支持、參與物業管理,積極維護社區環境,及時繳納物業服務費用,形成共有家園、共建共管共享的良好氛圍。

標籤:物業管理 意見