度假別院自營項目策劃方案
自營項目策劃方案
一、項目區域分析
1、友愛鎮對於打造“一院一主題,共享民宿小院,鄉村會客廳”的政策導向正好與我們公司項目相契合。
2、皇莊村地處成都市郫都區友愛鎮,東距縣城七公里,西靠友愛三元場,北達清水河,南臨農科村,郫花路穿村而過,交通位置優越。
3、現在的皇莊村目前的支柱產業是以苗圃爲主,現在村民房屋都是以自住爲主,基本沒有涉足過農家樂,現有房屋都比較陳舊。
二、周邊競品情況
1、周邊農科村農家樂非常多,最出名的是徐家大院,劉氏莊園。這是農科村最早的農家樂,是友愛鎮農家樂的名片。
2、觀景樓農家樂,配餐788元—1288元/桌,民宿120元—180元/間.夜,臨水軒消費是780—1688元/桌,民宿280—380元/間.夜。
結論:周邊民宿、農家樂很多,同質化競爭很激烈,上客率都不理想。
三、皇莊村自營項目整體定位
拋磚引玉,我搭平臺,大家唱戲。吸引更多商家共同打造項目,從而實現大家共贏的局面。
四、項目初期規劃
規劃自營項目:將4號院、5號院、6號院、7號院及的院落作爲自營特色民宿區(A區)。其餘物業作爲康養度假民宿區(B區)
A區
結合現代國際元素,打造流行派對空間。
關鍵詞:主題獨院,時尚,國際化元素,定製消費,強IP
優勢: | 劣勢: |
1、交通便利 2、綠化率高,空氣清新 3、私密性強 4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳,主題民宿聚落”的發展政策 5、有區域優勢,中國農家樂發源地的名片 | 1、全新組合模式,適應性有待考證 2、自成IP與項目本身環境關係不大 3、管理難度相對較大 |
機會: | 威脅: |
1、消費迭代更新 2、大成都範圍內缺乏相應業態 3、本身項目架空層適合這種業態 4、自成IP,易造網紅,易推廣 5、快速彙集人氣,爲後期物業銷售打下基礎 | 對原住村民和周邊村民影響較大 |
B區
將B區打造成爲園林式健康養身度假別院,集養身、餐飲、民宿、度假於一體的大型健康養生度假別院羣落。其主要針對以70,80後爲主的“上有老,下有小”家庭親子度假型消費羣體。
優勢: | 劣勢: |
1、交通便利,距成都市區1小時車程。 2、項目內空氣清新,綠化率高 3、項目私密性強,曲徑通幽 4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳,主題民宿聚落”的發展政策 5、有區域優勢,中國農家樂發源地的名片 | 1、區域發展較早,整體陳舊,老化 2、類似競品同質化 3、村民返遷造成管理不便 4、針對的客羣消費較理性 |
機會: | 威脅: |
1、一院一主題,打造共享民宿小院 2、全新的農企合作模式,投資小風險可控 | 1、可複製性強,同質競爭激烈 2、後期經營缺乏持續競爭力 |
最後:A、B區恰當融合可以快速匯聚人氣,使之成爲網紅景點,並促進後期業態形成。最終促進物業銷售。
五、營銷推廣
(一)、目標客源:70,80、90後社會消費主力人羣。目標人羣畫像:獵奇、時尚、高消費、國際化元素
(二)營銷思路:
1. 有主動營銷快速過度到自媒體營銷
2. 強IP,易推廣,多渠道
3. 圈層營銷,渠道合作
4. 搭建平臺,吸引更多主題民宿經營者來共同打造
總結:鎖定目標客源人羣,以強IP,主題活動營銷,快速切入市場,形成口碑效應。並利用主流營銷平臺推廣,形成粉絲羣,吸引人氣,吸引商家。助力整個院落剩餘物業的去化,差異性補充郫都去友愛鎮現有的經營性業態。結合國際時尚元素,打造鄉村鎮新農旅結合示範性特色民宿院落標杆。
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