关于老旧住房实施物业管理的几点建议
关于老旧住房实施物业管理的几点建议
金台区作为我市的老城区,存在着大量上世纪七八十年代修建的老旧住宅楼。这些老旧楼房建造年代久远,当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的,很多没有围墙,难以做到封闭式管理;各种设施、设备、管网等大多已老化破旧。如果引进物业公司进行管理,物业企业就要先期投入大量的资金来进行改造,加之这些住户之前没有交过物业管理费,以后势必存在着收费难得问题。高额的投入和过低的收费都使物业公司不愿意接手这些老旧房屋。
随之宝鸡市城市建设步伐的加快,老旧小区的改造已成为一个重要的课题。做为物业企业,我们也谈一下自己的一些想法。
1、老旧小区普遍配套设施老旧、配套不齐、无围墙、无停车场所等诸多问题,要想引进物业公司进驻管理,首先要解决基础设施问题。比如说水电表老旧计量不准,线路和地下管网老化。电表计量不准,水表跑冒滴漏、地下管网破裂导致每月在电费和水费上产生的很大的差异,而住户只会按自己水电表的数字来交水电费,差额部分就成为大亏空,物业公司每月的物业费根本难以负担。这些就要依靠政府投入资金进行水电表及管网改造,或者由政府出一部分钱,街道、社区给住户做工作也出一部分钱。改造好之后不仅利于管理,对住户还说也大大消除了安全隐患。
老旧小区由于设施差,居民们很多年来也都抱着凑合的态度,对物业公司管理存在着可有可无的心态。物业公司进驻管理几年内一定会是收费低、收费难、入不敷出。政府能否出台一些优惠政策,对承接老旧小区的物业公司,能不能给一些政策上的扶持,比如限定年限,每年给予一些奖励或补贴。毕竟长期的亏损会损伤物业企业的积极性。
在税收上,对承接老旧小区的企业,能不能将一些例如残保金、工会经费之类的税目取消掉。物业企业属于微利企业,替政府承担义务,再替政府承担这些公共支出,也实在是无能为力。
按照《物业管理条例》的规定,供水、供电、供气、供热等专业经营单位,应当按照规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用,委托物业服务企业代收有关费用的,应当向物业服务企业支付手续费(详见《陕西省物业管理条例》第六十五、六十六条)。但实际上,这些企业从未像物业企业支付过任何费用,却占用着物业企业的服务资源。水电表只抄大表,根本未服务到终端,供电企业还在电费之外收取变电损,每个小区每月都多收几百到一千多度电。供热企业委托物业代收费,支付了代办费用后,却又将维修责任加在了物业企业头上。这些垄断性企业的霸王条款,占用物业企业资源却实现自己的利润。政府方面能不能出台政策,让这些企业承担自己应承担的义务或向物业企业支付相关费用。
2、老旧小区的实际情况,也难以按照标准来收取物业服务费。我们了解了几个老旧楼房,有些一个月只收几块钱,有的一平米只收一毛几分,按这些标准收费,每月收的钱还不够公共照明和更换照明用具的费用。
要按照现行的物业收费标准收费,会造成业主不愿交,企业收费难。可以建议由社区牵头,由企业和用户协商需要提供的服务内容,来制定相应的收费标准。这样既减轻了业主的负担也让物业企业按照既定目标管理,减少物业服务成本。如现行最低等外是0.30元/㎡,可以按照这个标准适当下浮几分钱,物业企业提供等价的服务,业主也能少交费享受到有物业服务的便利。
3、目前大多老旧小区都没有物业用房,有的连基本的门卫房都没有。物业企业入驻后在那服务也成了问题。建议由在老旧小区集中区域就近由政府规划一些用房,或在小区内建造简易房。
4、由社区街道牵头,每栋楼(规模小的按单元)选出一个热爱公益事业、住户拥戴信服的人做为楼长,组成监督小组,参与到物业服务工作中来,切实体验物业服务企业究竟做了哪些工作。也为物业企业和用户之间搭建一个沟通平台。监督小组可以向物业企业提出意见,向街道和社区反映情况,也可以向广大住户做出解释。真正做到共同参与、共同努力,改善自己的居住环境和提高居住质量。
5、上世纪建造的老旧房屋多数没有缴纳房屋维修资金,现在房屋年限久了,各种问题应运而出。屋顶漏水、外墙脱落、道路破损坑洼不平、楼梯扶栏玻璃等松动脱落损坏。这些问题都是亟待解决的。某些城市建立的危急维修资金政策,由政府出大头,业主按照面积少量出资,成立危急维修资金管理制度,对一些急待修理的房屋漏水和关乎人身安全方面的问题,由物业企业申报、业主代表签字、社区证实的办法,简化程序,及时给予维修。我市能否借鉴其他地方的一些经验,由政府出台相关的政策呢。
综上所述,只有政府重视,财政投入、政策优惠、大力宣传相结合,才能让广大群众认识到重要性,提高物业企业的积极性。共同努力做好老旧小区的管理改造,提升居民居住质量、美化环境、提升城市形象。
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