地產開發項目融資方案
一、公司情況:
XXXX地產開發有限公司,註冊資本2000萬元,股份組成:XXXX87%,XXXX13%,股權結構簡單。四級資質,無訴訟。
二、項目情況
項目位於XXXX最中心成熟商業區,緊鄰XXXX第一中學、XXXX第三國小和XXXX醫院,也屬於典型的學區房,配套設施齊全。XXXX為XXXX州府所在地,中國西部百強縣(市)、XXXX十強縣(市)行列,全國最大的三七種植和加工基地,XXXX人口370萬,XXXX常住人口50萬。
三、主要經濟指標
總佔地:95畝,總建設:403331㎡
具體面積:住宅251286.98㎡,商業:151231.17㎡,車庫:2244個
形象進度:項目分兩期開發,一期佔地面積38,947.24㎡,建築面積217,618.00㎡主體工程已基本完工;二期佔地面積24,365.00㎡,建築面積185,713.00㎡,剛開始做樁基工程。
四、資金投入及負債情況
項目實際投入賬面10.35億、賬外1.5億(拆遷額外補償約1億元,其它支出約5000萬元),合計11.85億,包括股東投入4億,工程墊資2.6億,十四冶借款投入9700萬元,銀行借款2400萬元,社會借款1000萬元,銷售回款3.94億。
後期投入測算:一期配套設施建設投入1.12億,二期工程款投入8.3億,合計9.42億。
五、當前資產估值
二期土地36.6畝,保守按550萬/畝,價值約2億(城區棚户區改造拆遷成本一般地段400-600萬/畝,較好地段600-800萬/畝,甚至超過800萬/畝。)
一期未售商業86,948.89㎡,市場法評估,保守按均價13000元/㎡,價值約11.3億。
住宅和車庫不計,合計價值13.3億。
六、利潤分析
剩餘可售金額33億
住宅9.56萬平方米(已扣除回遷安置2.3萬平方米後)*4500 元/㎡=4.3億,
商業13.3萬平方米*20000 元/㎡=26.6億
車庫2244個*10萬/個=2.2億
一期開發成本已達10.35億元,還需投入1.12億;二期成本(不包括融資費用)8.3億元,税費3.5億,成本合計23.27億元。(數據取自財務盡調報告)
項目總利潤:33億-23.27億=9.73億,
我公司利潤9.73億*51%=5億
七、合作交易方案:
貴集團公司佔股51%,XXXX佔股49%,原股東已投入4億,按股份佔比多貴集團公司投入4.16億,(用於歸還工程墊資1.6億、XXXX借款9700萬元、銀行借款2400萬元、社會借款1000萬元、土地税費1100萬元、拆遷補償1500萬元以及一期工程水、電、消防、門窗等施工達到交付條件),公司註冊資本增至4082萬元。項目後續建設資金貴集團公司投入,項目利潤按股份佔比進行分配。
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