個人轉租合同（多篇）

個人轉租合同 篇一

甲與乙簽訂租房合同，甲將一店面房租給乙經營茶莊，租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2萬元，以後每年遞增10％，等等。簽約後雙方各自履行了義務，乙添置設備，領取營業執照後進行經營，至1998年9月8日，乙將茶莊以財產租賃的形式轉租給丙，時間一年，至1999年9月8日。茶莊設施租賃金額人民幣45000元，支付給乙方。其中對房屋租金乙、丙約定，房租25813元於1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交給甲，等等。甲對乙、丙轉租賃協議認可，併為乙、丙到公證處公證該協議出具了書面函。後因丙未重新辦理工商登記以及未按時向甲支付房租，甲向乙請求支付未果。甲向法院起訴乙，要求乙支付租金。一審判決認為乙、丙轉租協議因得到甲的同意，乙、丙協議中約定丙直接將租金交付給甲，應認定丙對甲負有交付租金的義務，從而免除乙向甲交付租金的義務，故甲向乙請求支付房屋租金沒有法律依據，判決駁回訴訟請求。二審認為，乙與丙在乙租賃期內訂立轉租協議，該轉租行為得到出租方甲的同意，故應認定出租人（甲）與轉租人（乙）雙方對轉租期內的租金支付等重新作了約定，故甲無權再向乙主張轉租期間的租金，維持一審判決。

該案涉及以下幾個問題：

1.轉租與租賃權的讓與之區別；

2. 出租人請求權的行使；

3. 乙是否已退出租賃關係，對丙未支付租金的義務承擔什麼責任。

法理探析：

我們先從轉租和租賃權讓與説起，大多數國家將其與轉租一同加以規定，我國《合同法》沒有規定。因此有人主張適用轉租的規定，也有人認為可以適用《民法通則》第91條的規定和《合同法》第五章關於“合同的變更和轉讓”第79條、88條、89條之具體規定。我認為這是不妥的。如果對租賃權讓與的認識及性質定位不準，在司法實踐中很容易引起混亂。因為租賃權的讓與並非僅是合同債權的讓與，而是包括支付租金義務等多項合同義務在內的一種法律地位的轉讓。故租賃權的轉讓不應根據債權讓與的法律規定來判斷，而應根據合同債務轉讓的規定來確認，即債務人將合同義務的全部或部分轉移給第三人的，應當經債務人同意。

轉租與租賃權的讓與區別主要有：其一，從法律性質來分析，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權讓與為承租人法律地位的轉讓，往往表現為租賃債權的轉讓，實踐中往往與營業財產一併轉止，往往成立資產及經營權的轉讓合同關係。故合同性質不同。其二，從當事人之間法律關係分析，轉租後轉租人仍享有租賃權，並未退出原租賃關係，同時轉租人與次承租人之間又產生新的租賃關係，轉租人在租賃物上為次承租人設定新的租賃權。而租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人於轉讓租賃權之後，退出租賃關係，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。其三，從法律關係的內容分析，轉租中，次承租人對於（轉租人）支付的是租金，一般分期進行；租賃權讓與，受讓人對於作為轉讓人的承租人，一般須一次性給付對價；轉租中，兩個租賃合同的條件可以不同，租賃權的讓與中，受讓人承受出讓人的地位。

從上述案例分析，乙與丙約定在丙轉租的一年中租金由丙直接支付給甲，且乙又將自己承租期間添附的營業財產一併轉讓，似乎是一種租賃權的讓與，但甲與乙之間的租賃合同並未終止，租賃期間並未終結，乙並未從與甲之間的租賃關係中退出，因而，丙沒有取代己的地位，丙與乙之間只是轉租關係，而不是租賃權讓與。但該案的爭議問團是，乙、丙之間關於租金支付方式的約定，由於甲的事前認可，是否意味着乙已免除其義務或如二審所認定，是三方的重新約定，故乙可以免除支付租金的義務。筆者認為，一審、二審的認定，是典型的形而上學，是捨本求末，沒有從甲、乙、丙之間形成的法律關係去探求適用法律的門徑，因而是值得研究商討的。顯然，關於丙將轉租房屋的租金支付給甲的約定，只是乙、丙之間轉租協議的一個重要條款，這一條款並沒有改變該轉租協議的性質，作為承租人（轉租人）己仍然承擔着因丙而應負責的事由所產生的損害向甲（即出租人）負賠償責任或連帶責任，這是一種無過錯責任。當丙沒有按照轉租協議履行向甲支付租金的義務時，乙對此毫無疑問地對甲承擔賠償責任，甲向已行使請求權，自無不當，法院駁回甲的訴訟請求於法無據。

甲是否可徑向丙行使租金請求權呢？第一觀點認為不能，按照合同相對性原則，甲、丙之間不存在直接的法律關係，丙可以拒絕履行。第二種觀點認為，從保護出租人利益出發，加之轉租合同對租金有特別約定，故甲可直接向丙行使訴權，這時丙可以成為被告而不是第三人。筆者傾向於第二種觀點，因為租金乃租賃合同的核心條款，乙、丙之間的特別約定，使丙負有向甲支付租金的義務，基於這一特別約定，甲自然可以直接向丙行使訴權，此時，丙因這一特別約定而喪失對抗權。

甲是否可以同時向乙、丙行使請求權呢？對此也是有爭論的問題，對於普通的轉租合同，出租人對次承租人當然不存在租金請求權。但該案中，有人認為甲可以起訴丙的同時，主張己為連帶清償，故丙、乙可同為被告，對丙的請求是基於乙丙之間的特別約定，對乙的請求是基於乙是轉租人的地位，故丙、乙可為共同被告。筆者傾向於這一觀點。但甲起訴乙的同時能否起訴丙呢？對此筆者持否定態度，當甲選擇己起訴之後，他便喪失了同時選擇丙的權利，丙在訴訟中的地位便不復產生。因為丙既不可能因為己不履行合同義務而成為被告，更不會因此成為第三人。

爭議主張：

轉租中是否存在不當得利，實踐中頗有爭議，理論上也莫衷一是，我國《民法通則》第92條規定：“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得不當利益返還受損失的人。”作為債的發生根據之一，不當得利系一項法律事實而非民事法律行為，不當得利之債完全是基於法律的直接規定而非當事人的意思而產生。

轉租中是否存在不當得利，傳統民法理論毫無疑問持肯定態度，我國《民法通則》第91條“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，並不得牟利……”，該規定一般被視為對轉租不得牟利的法律適用原則，曾經產生了無數個轉租合同無效的判例。顯然，這一明顯帶有計劃經濟鉻印的祛律規定，今天看來已十分不合時宜。因此，不少省高院以“審判紀要”或座談會紀要的形式對此作出了修正。這一法律原則，從保護社會經濟流轉穩定性和計劃性出發，保護物的靜止安全狀態，但顯然不符合租賃合同本身內在價值取向，違背了市場經濟的基本法則，隨着市場經濟的發展，這一法律規定在司法實踐中必將逐漸地被揚棄。

但轉租是否存在不當得利，我們仍然要分別合法轉租和不合法轉租兩種狀態下進行考察，先研討合法轉租的情況。

讓我們通過具體案例進行剖析。某甲與某已簽訂一房屋租賃合同，某甲將二室一廳的一套公寓房以年租金4000元的價格租賃給某乙，租賃期5年。2年後，某乙欲轉租其中一室，某申同意後，某乙將其中一室轉租給某丙，期限三年，年租金4000元。當某甲得知該租金價格後，與某乙商量變更原租賃合同，欲收回一室，租金不變，某乙拒絕。某甲遂向法院起訴，要求已返回國轉租而獲利部分。對該案處理有二種絕然不同的觀點。第一種觀點認為，當承租人徵得出租人同意將租賃物一部或全部轉租於他人時承租人（轉租人）取得了對租賃物的處分權，因此，其轉租行為對出租人既不構成無權處分，也不造成損害，其轉租“漁利”，自然合法合理。第二種觀點認為，承租人（轉租人）通過轉租獲取的超過其原租金的一部分利益，應屬於不當得利。其理由主要有二，一是出租人是租賃物的原始處分權人，二是轉租人可以轉租獲利，為什麼出租人不可以直接通過出租而獲利呢？

我認為，第二種觀點在理論上是站不住腳的，在實踐上是十分有害的。就上述案例，我們可以作出以下分析判斷：顯。甲、乙之間租賃合同合法有效，對雙方有拘束力。2.乙基於該租賃權，對抗甲之變更合同的請求。3.乙在五年的租賃期內因支付租金這一對價，從而獲得了甲之二室一廳這一租賃物的佔有、使用收益權。4.乙的轉租徵得了甲的同意。5.乙轉租後在獲取較高租金的同時。自己也要忍受生活上之不便（因空間縮小了，居住人口增加了）。如果認為甲是租賃物之原始處分權人，就可以不顧合同關係的存在，單方面地去追求利益的話，那麼《合同法》規定的人們經濟交往中的誠實信用原則、合同嚴守原則以及禁止權利濫用原則又將如何發揮規範市場主體的作用呢。顯然，甲的請求明顯違反了上述之原則，特別是違反了禁止權利濫用原則，合同當事人在享受合同約定的權利的同時，也必須履行合同約定的義務，當甲按約收取租金後，他便同時喪失了出租房的佔有、使用、收益權，這一權利義務的設定，對甲、乙均有拘束力，不得隨意變更，假如法律認可甲的隨意變更、勢將造成經濟生活中利益主體活動的無序性。

乙轉租獲利的合法性在於，首先他因徵得出租方的同意而取得了對租賃物的處分權；其次，該轉租行為是基於自身的租債權設定的一個新的租賃權；再次，乙在支付租金的同時獲得了對租賃物佔有、使用權，基於這二項權利，可為收益權，自無不當之處。假如乙、丙轉租造成房屋結構破壞等情況，也自有租賃合同的具體規定加以規範，完全不適用不當得利原則，不構成不當得利之債。我國《合同法》第225條明確規定“在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有……。”

不合法轉租之獲利部分是否構成不當得利。在理論上也還是有爭議的，最典型的莫過於王利明先生對這一觀點的先後不同認識。王先生目前比較傾向和認同的是對此持肯定觀點。他認為“因承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對於承租人的獲得扣除了租金部分的剩下的收益部分，可作為不當得利而向出租人返還。”但在80年代末90年代初，王先生的觀點正好相反，在其“論返還不當得利責任與侵權責任的競合”一文中（見《民商法研究》第一輯法律出版社版P552）卻主張“值得注意的是，在租賃關係存在期間內，承租人非法轉租所獲得的收益是否構成不當得利？我們認為並不構成不當得利。既然出租人與承租人之間具有合法的租賃關係，則依據合同規定，承租人支付租金有權對租賃物進行使用收益，出租人對租賃物已不能行使使用收益權能。所以，承租人因違約轉租而獲取收益，並未致出租人重大損害……不得要求承租人返還不當得利。”該觀點與台灣學者王澤鑑先生所持觀點有着驚人的一致。王澤鑑先生認為承租人違法轉租，非屬無權處分行為，且出租人與承租人有租賃契約關係存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權能，故承租人違法轉租並未致出租人受損害，從而違法轉租原則上應有租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請求債務不履行之損害賠償。無須藉助於不當得利請求權。

個人轉租合同 篇二

房屋擁有者（出租房）

轉出租方（以下簡稱甲方）

受轉租方（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國合同法》、《深圳市經濟特區房屋租賃條例》的規定，甲、乙雙方在平等、自願、公平和誠實信用的基礎上，經協商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜，訂立本合同。

一、轉租房屋的情況

1-1甲方依法承租的座落於深圳市羅湖區黃貝嶺上村3棟403個人普通住宅，經過出租人同意，由甲方將上述承租房屋的部分（全部/部分）即 兩室一廳中一室（以下簡稱該房屋）轉租給乙方。該房屋的建築面積______平方米。

1-2該房屋的共用或合同部位的使用範圍、條件的要求；現有裝修、附屬設施和設備狀況，請予以明確如下：_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

以上作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉租期滿向甲方交還該房屋時的驗收依據。

二、租賃用途

2-1甲方已向乙方出示該房屋租賃合同。租賃合同中該房屋的用途為______，乙方承諾按租賃合同中所載明的用途使用該房屋。

2-2乙方保證，在轉租期間未事先書面通知甲方，並由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規定報經有關部門核准前，不擅自改變該房屋使用用途。

三、轉租期限及交付日期

3-1甲、乙雙方約定，甲方於＿＿年＿＿月＿＿日前向乙方交付該房屋。轉租期為＿＿個月。自＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。甲方保證該轉租期限未超出＿＿＿＿（租賃合同/前一個轉租合同）的租期。

3-2轉租期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還。在租賃合同約定的期限內，乙方需繼續承租該房屋的，則應於轉租期屆滿前一個星期內向甲方提出續租要求，經甲方同意後，雙方的積極作為（即乙方交納租金，甲方收納租金）視為續約，每次續租期限為一個月。

3-3 租賃期限屆滿，乙方可按本合同3-2的約定向出租人或甲方提出續租要約，在同等條件下，乙方享有優先承租權。

四、租金、支付方式和期限

4-1甲、乙雙方約定，該房屋月租金總計為（＿＿幣）＿＿＿元。該房屋租金＿＿＿（年/月）內不變。自第＿＿＿（年/月）起，雙方可協商對租金進行調整。有關調整事宜由＿＿＿（甲/乙）雙方在補充條款中約定。

4-2乙方支付租金的方式如下：＿＿＿＿＿＿＿。

4-3乙方應於每月______日前向甲方交付租金。

五、押金和其他費用

5-1 乙方接收房屋時，向出租人交付押金650元整，因乙方原因提前（未滿三個月）解除合同的，押金不予退還。合同期滿後，雙方停止續約時，出租人退還押金給乙方。

5-2在房屋轉租期間，甲乙雙方使用該房屋所發生的水、電等費用由甲方、乙方共同承擔。其它有關費用另算。

六、房屋使用要求和維修責任

6-1在轉租期間，乙方發現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應用時通知甲方；由甲方按租賃合同的約定進行維修。

6-2乙方應合理使用並愛護房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發生故障的，乙方應負責修復。乙方拒不維修，甲方或出租人可代為維修，費用由乙方承擔。

6-3轉租期間，甲方保證該房屋及其附屬設施和設備處於正常的可使用和安全狀態。檢查養護時，乙方應予配合。如因乙方阻撓養護、維修而產生的後果，則概由乙方負責。

6-4在轉租期間，出租人需要對該房屋進行改建、擴建或裝修的，甲方負有告知乙方的義務。具體事宜可由甲、乙雙方在條款中另行商定。

6-5乙方需裝修房屋或者增設附屬設施和設備的，必須事先通知甲方，由甲方按租賃合同的約定徵得出租人的書面同意，按規定需經有關部門審批的則應報經有關部門核准後方可進行。

七、房屋返還時的狀態

7-1乙方按本合同約定返還該房屋時，應經甲方或由出租人驗收認可，並相互結清各自的費用，方可辦理退租手續。

八、解除本合同的條例

8-1在轉租期間，租賃合同被解除的，本合同也隨之終止，因本合同終止使乙方遭受損失的，甲方應按月租金的2倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。但下列情況除外：

（一）該房屋佔用範圍的土地使用權依法提前收回的；

（二）該房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法徵用的或者拆遷的。

（三）該房屋毀損、滅失或者被鑑定為危險房屋的；

（四）甲方已被告知該房屋出租前已設定抵押，現被處分的。

8-2甲、乙雙方同意，有上述情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金2倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

九、轉租同意書

根據《深圳市經濟特區房屋租賃條例》規定，房屋轉租需要經得出租人的書面同意，故本協議出租人表示同意並簽字。若甲方未損害房屋設施，符合退還押金的條件，甲方所交納的押金（兩室一廳中一室，押金650元整），出租人予以退還。乙方支付同樣數量的押金（650元整），並由出租人出具書面收據。

本合同一式兩份。甲乙雙方各執一份，具有同等效力。

甲方（簽章）

乙方（簽章）

年 月 日

個人轉租合同 篇三

轉租方(以下簡稱甲方)：_____，身份證號：_____

受轉租方(以下簡稱乙方)：_____，身份證號：_____

甲、乙雙方就下列房屋的租賃達成如下協議：

第一條 轉租房屋基本情況。

甲方依法承租的坐落於____________________房屋已(書面通知出租人/按房租租賃合同的轉租約定/徵得房屋出租人書面同意)，由甲方將上述承租房屋(全部/部分)即___________(以下簡稱該房屋) 轉租給乙方，面積______平方米。

第二條 房屋用途。

甲方已向乙方出示該房屋租賃合同。該房屋的用途為________，乙方承諾按租賃合同所載明的用途使用該房屋。

第三條 轉租期限。

甲、乙雙方約定，轉租期為____個月。自____年____月____日起至____年____月____日止。甲方保證該轉租期限未超出________(租賃合同/前一個轉租合同)的租期。

第四條 租金。

該房屋月租金為(人民幣大寫)__千__百__拾元整。

租賃期間，如遇到國家有關政策調整，則按新政策規定調整租金標準；除此之外，轉租方不得以任何理由任意調整租金。

第五條 付款方式。

乙方按__支付租金給甲方。

第六條 交付房屋期限。

甲方應於本合同生效之日起__日內，將該房屋交付給乙方。

第七條 甲方對房屋產權的承諾。

甲方保證擁有房屋使用權，提供相應證明。在交易時該房屋沒有產權糾紛；除補充協議另有約定外，有關按揭、抵押債務、税項及租金等，甲方均在交付房屋前辦妥。交易後如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償。

第八條 維修養護責任。

正常的房屋大修理費用由甲方承擔。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設備的損失和維修費用，由乙方承擔並責任賠償損失。 租賃期間，防火安全，門前三包，綜合治理及安全、保衞等工作，乙方應執行當地有關部門規定並承擔全部責任和服從甲方監督檢查。

第九條 關於房屋租賃期間的有關費用。

在房屋租賃期間，以下費用由甲乙方平均分攤： 1.水、電費；2.氣費；

以下費用由甲方支付： 1.物業管理費；

第十條 房屋押金。

甲、乙雙方自本合同簽訂之日起，由乙方支付甲方(相當於一個月房租的金額)作為押金，即人民幣(大寫)__________________，合同期滿之日，甲方應在乙方結清承租期間使用的水、電、氣費用後，將押金退還。

第十一條 租賃期滿。

1、租賃期滿後，如乙方要求繼續租賃，甲方則優先同意繼續租賃；

2、租賃期滿後，如甲方未明確表示不續租的，則視為同意乙方繼續承租；

3、乙方在租用該房合同期滿後，如需續租或退租應提前15天向甲方提出，如甲方合同期要收回該房，應提前15天通知乙方。

第十二條 轉租、轉讓和交換

1、在轉租期間，乙方再轉租房屋須事先通知甲方，並由甲方按租賃合同的約定徵得出租人的同意；

2、甲方再轉租自己私有使用房屋也須事先通知乙方，並由甲方按租賃合同的約定徵得出租人的同意。

第十三條 違約責任。

租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，按年度須向對方交納壹個月租金作為違約金。

第十四條 因不可抗力原因導致該房屋毀損和造成損失的，雙方互不承擔責任。

第十五條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，並簽訂補充協議。補充協議與本合同不一致的，以補充協議為準。

第十六條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

第十七條 其他約定

(一)出租方為已提供物品如下：

(1)________________________

(2)________________________

(3)________________________

(二)當前的水、電等表狀況：

(1)水錶現為：__度；(2)電錶現為：__度；(3)氣表現為：__度。

第十八條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方可向人民法院。

第十九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效，一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等效力。

甲方(簽章)：_____ 乙方(簽章)：_____ 電話： 電話：

賬號：

個人轉租合同 篇四

摘 要：伴隨着房屋中介市場的發展和以轉租為生的“二房東”的出現，“轉租”成為我國房屋租賃市場的一個普遍現象，並且產生了很多的糾紛和矛盾，對社會秩序的維護和穩定形成了很大的影響。特別是在擅自轉租的情況下，次承租人處於轉租關係的薄弱環節，究其原因，與擅自轉租的房屋合同的效力問題關係莫大，因此應當通過確定擅自轉租房屋合同的合法性來保護次承租人的合法權益。

關鍵詞：擅自轉租；擅自轉租合同的效力；擅自轉租合同有效

一、問題的提出

關於擅自轉租的房屋合同的效力問題，在我國司法實踐之中的判決的分歧由來已久，筆者將通過介紹基於同一事實的兩個訴訟引出這一問題。

基本案情：2002年4月21日，傅某將一間車庫出租給駱某作營業房。駱某承租後，對車庫進行了裝潢，改變了車庫的功能。2003年5月25日，駱某未經傅某同意，將該車庫轉租給了汪某開服裝店。2004年2月29日，金某因經營所需，向汪某轉租了該車庫，雙方訂有《房屋轉租協議》1份，約定租期和租金支付方式以被告與原房東所訂協議為準。協議簽訂後，金某按約向汪某支付了轉讓費。2004年6月7日，房東傅某的委託人王意國口頭通知金某出屋，同年7月8日，傅某以轉租未經其同意為由，書面通知金某出屋。

案例一

一審：因雙方協商未成，金某向浙江省紹興市越城區人民法院，要求確認與汪某簽訂的《房屋轉租協議》無效，判令汪某返還其支付的轉讓費29000元及押金1000元。越城法院經審理判決：一、原告金某與被告汪某於2004年2月29日簽訂的《房屋轉租協議》無效；二、被告汪某應於本判決生效之日起十日內將收取的轉讓費36000元和押金1000元返還給原告金某。

二審：汪某不服一審判決，向浙江省紹興市中級人民法院提出上訴。二審中，經法院主持調解，雙方達成如下協議：一、被上訴人金某與上訴人汪某於2004年2月29日簽訂的《房屋轉租協議》無效；二、上訴人汪某返還被上訴人金某轉讓費36000元和押金1000元。

案例二

一審：2005年8月7日，汪某向越城法院要求確認雙方於2003年5月25日簽訂的《房屋轉租協議》和《附加協議》無效，並判令駱某返還轉讓費23123元、押金1000元。判決：一、原告汪某與被告駱某於2003年5月25日簽訂的《房屋轉租協議》和《附加協議》無效；二、被告駱某應於本判決生效之日起十日內將收取的轉讓費23123元、押金1000元返還給原告汪某。

二審：駱某不服一審判決，向紹興中院提起上訴。紹興中院在二審中又查明：案外人金某從被上訴人處轉租之車庫已於2005年5月30日歸還所有權人傅某。紹興中院經審理判決：一、撤銷紹興市越城區人民法院（2005）越民一初字第2151號民事判決；二、駁回汪某的訴訟請求。

再審：在第二個案件作出終審判決後，汪某就第一個案件向紹興中院申請再審，紹興中院裁定第一個案件進行再審，主要理由是：一、合同效力是法律對當事人達成的合意的一種價值評判，應由法院認定，而不屬於當事人自由協商的範圍，該案在調解書主文中對合同效力進行確認不當；二、該案與第二個案件在法律適用上不統一。紹興中院經再審改判駁回金某的訴訟請求。

一個車庫經過兩次轉租牽涉到四個當事人，最後產生了兩次和一次申請再審，這兩個案例將目前司法實踐中關於房屋轉租合同效力的爭議完全體現出來。

二、非法轉租合同概述

（一）房屋轉租的概念

根據我國台灣學者的定義：“稱轉租者，乃承租人將租賃物之全部或一部復出租於第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人則支付租金，而承租人（轉租人）本身並不脱離原租賃關係之謂也。”將這一轉租概念的外延加以限制，房屋轉租是指承租人將租賃的房屋出租給第三人使用收益，而承租人不退出租賃關係的行為。

（二）房屋轉租關係的當事人

房屋轉租關係總共涉及到三方當事人：出租人，承租人（轉租人）以及次承租人，他們三者之間又是相互聯繫的。其中出租人和承租人之間簽訂的是原始的房屋租賃合同，這個合同也構成了房屋轉租關係的基礎；承租人和次承租人之間後來簽訂了房屋轉租合同，最終形成了轉租的法律關係。我們都知道合同具有獨立性和相對性，因此房屋租賃合同和房屋轉租合同之間彼此獨立，分別在出租人和承租人以及承租人和次承租人之間發生效力。但是由於轉租合同的特殊性質，二者之間有一定關聯。根據《中華人民共和國房屋租賃辦法》的規定轉租合同的標的物就是原租賃合同標的物的全部或者部分；除轉租雙方另有約定外，轉租合同的到期日受原租賃合同到期日的限制。並且，如果沒有特殊的約定，轉租雙方當事人約定的權利義務，原則上不得超越原租賃合同約定的範圍。簡而言之，三個當事人和兩個合同，構成了房屋轉租法律關係的五個基本要素。

（三）房屋轉租須經出租人同意原則的比較法分析

由於轉租直接關係到出租人的利益，不同國家和地區立法中，根據承租人進行轉租自主程度的不同，大致可以區分為三類：一類是自由主義（或稱放任主義）模式，認為轉租乃承租人的權利，如無禁止性約定，承租人原則上可以轉租。法國民法典、奧地利民法典即採用這種模式。一類是限制主義模式，即規定非經出租人同意，承租人不得轉租。德國民法典、日本民法典即採此見解。還有一類是區分主義模式，區分主義立法模式的做法是根據租賃物的類型的不同適用不同的轉租制度。如租賃物為不動產，不論出租人是否同意，承租人均有權轉租。如標的物為動產，則對轉租加以限制，未經出租人同意，不得轉租。意大利民法典、俄羅斯民法典、我國台灣地區民法典均採用此種模式。根據我國《合同法》第二百二十四條第一款法條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”和《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條的規定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人”可見，我國立法明顯系採限制主義模式。

（四），我國的非法轉租

根據我國法律，轉租按照是否經過出租人的同意可以分為合法轉租和非法轉租即擅自轉租兩類。《合同法》第二百二十四條規定：合法轉租後，原租賃合同繼續有效，承租人對次承租人毀損租賃物的行為負責。因此經過出租人明示或者默示的同意，承租人可以將房屋轉租，此時承租人和次承租人之間的轉租合同有效。那麼如果出租人表示不同意轉租或者在出租人不知情的情況下，房屋轉租合同的效力如何呢？《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條亦規定，“未徵得出租人同意和未辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並可以處以罰款。”由這兩個法條可以看出，我國《合同法》並未明確規定擅自轉租房屋合同的效力問題，而《城市房屋租賃管理辦法》出於審判效率的考慮，將擅自轉租的房屋合同認定為無效。但是由於《城市房屋租賃管理辦法》的法律效力低於《合同法》，而其中涉及的法理觀點，也不為多數法官認同，所以司法實踐之中並沒有完全嚴格依照此辦法判案。

三、擅自轉租合同的效力認定

（一）學界對於擅自轉租合同效力認定的三種不同觀點

1.合同無效説。有學者認為非法轉租合同應屬無效合同。根據前文所述《合同法》第二百二十四條和《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定未經出租人同意的擅自轉租違反了法律規定，因此合同無效，並且轉租人由於違反了相關的行政規定，甚至有可能面臨行政處罰。《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條將兩者定為主從合同關係，主合同終止，從合同自然隨之終止。

2.效力待定説。認為擅自轉租合同是效力待定的合同的學者認為根據《合同法》五十一條的規定：無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。非法處分他人財產的行為是效力待定的行為，如果出租人事後追認或者轉租人獲得了房屋的處分權，那麼合同有效，反之合同則無效。因此，轉租合同效力待定。

3.合同有效説。持該觀點的學者的理由主要是承租人（轉租人）與次承租人所簽訂的轉租合同屬於負擔行為，自雙方達成合意之時即成立生效。擅自轉租訂立的轉租合同，也不屬於《合同法》第51條所規定的效力待定的情形。租賃合同的實質在於出租人通過合同向承租人讓與租賃物的使用價值，以供其使用收益，無關乎所有權的歸屬問題。由此可見，租賃合同的內容並不涉及財產權的處分，因而擅自轉租行為，並不屬於無處分權的人處分他人財產的行為，所以擅自轉租合同也不因為是無權處分行為而效力待定。

（二）認定非法轉租合同有效的法理基礎

筆者認為，在認定非法轉租合同的效力之時，應當採用合同有效説。

1.對於學者依照我國目前的法律法規認定擅自轉租合同是無效合同的做法不予贊同。

我國《合同法》作為調整合同法律關係的部門法，並沒有明確規定擅自轉租的合同是無效合同，即使是許多學者引用的第二百二十四條，也僅僅是規定了當發生擅自轉租的情形之時，出租人享有解除權，但是這個解除權針對的是原始的房屋租賃合同，而不能涉及後成立的轉租合同。當然也有人會説，如果原始的租賃合同被解除了，那麼依附於原合同的轉租合同當然隨之無效。如前文所述，合同具有獨立性，轉租合同和租賃合同之間並不存在依附關係，是相互獨立的，所以即使租賃合同被出租人解除，轉租合同依然因為獨立成立的繼續有效。還有的法官在審判案件之時，嚴格按照《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條的規定，認定擅自轉租合同是無效的行為，其實不然。這個法條成立的基礎在於將擅自轉租合同和原始的租賃合同認定為主從合同的關係，這樣的出發點就是和一般的法學常理相左的，立法者的初衷僅僅是想通過立法將審判的程序簡化統一，卻忽略了民事法律的原理。此外，該辦法的性質實際上是一項行政立法，對於行政法規是否可以認定合同是否有效，筆者不予苟同。並且，合同法第五十二條明確規定了合同無效的五種情形，而非法轉租的合同並不屬於這五種情形之一，因為此也不能判定非法轉租合同的無效。

2.關於轉租行為的性質的界定仍存在不同觀點。

根據德國和我國台灣的學者的觀點，租賃行為是一種負擔行為，而不是處分行為。因為租賃行為不涉及處分財產，所以租賃合同的成立不要求出租人享有對租賃物的所有權。王澤鑑先生曾提及“租賃行為系負擔行為：買賣及租賃均屬於所謂之負擔行為，又稱債權行為或債務行為，與之應嚴予區別者，系直接引起權利變動之處分行為（物權行為及準物權行為）。”“出租他人之物，其租賃契約之生效所以不因出租人無所有權而受影響，乃是因為租賃契約系負擔行為，處分行為並不包括負擔行為在內，與租賃契約系以物之使用收益為內容，而非在於轉移租賃物之所有權。要言之，出租他人之物，其契約之有效，均不以負擔義務者對標的物有處分權為要件。何則？其理由無他，乃此等契約均屬負擔行為（債權行為、債務行為）非屬處分行為也。”主張非法轉租合同有效説的學者，從物權行為主義學説出發，採用外國和台灣學者的觀點，認為轉租作為一種實質仍為租賃的行為，不是一種處分財產行為而是負擔行為，因此不能形成無權處分。

主張效力待定説的學者，並不是從合同有效説學者的對立面出發，認為轉租合同是一種物權行為，而是認為但是我國不採用物權行為主義的模式，也不承認有關負擔行為和處分行為的劃分。我國的物權行為和債權行為是相結合的，法律上無權處分中的“處分”採用的是廣義上的處分。各種能夠導致財產權利的設定和轉移的行為，無論是處分他人的財產所有權，還是非法出租和擅自轉租以及在他人財產之上擅自設定質押等，都是對財產所做的一種處置，都可以認為是一種法律上的處分。轉租是一種廣義上的處分行為，並且因為其涉及到擅自處分出租人對於房屋所有權中的佔有使用的權能，所以是一種無權處分行為。

3.結論

筆者認為，轉租行為的性質界定不影響轉租合同的效力認定，非法轉租合同的性質應當是合法有效的。

如果按照物權行為主義説，將轉租行為界定為負擔行為，那麼轉租合同無論是否經過出租人的同意，都在合同簽訂之時生效，非法轉租合同亦是有效的，在此不予贅述。

如果根據效力待定説的學者的觀點，認為轉租合同是一種廣義之上的無權處分行為，所以要確認非法轉租合同的效力，也就是確定無權處分行為的效力。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定，無權處分合同是效力待定的合同，但是這一法律條文的存在，一直以來都飽受質疑。按照《合同法》第五十一條規定，無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。因此有人認為，根據反面解釋規則，無權處分的人處分他人財產，沒有經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同就應當無效。綜合這兩點得出了無權處分合同是效力待定的合同的結論。《合同法》第五十一條的規定出發點是為了保護物權人的合法權益，維護物權的完整不受破壞，但是認定無權處分合同有效就會對這種保護造成破壞嗎？筆者認為不然。第五十一條的規定，旨在強調在簽訂買賣合同之際，出賣人應當對於標的物享有處分權，但是也沒有明確認定在出賣人沒有標的物的所有權或者事後沒有追認的情況下，無權處分合同是無效的。在2012年最高人民法院頒佈的《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”給予了《合同法》第五十一條以補充，同時也重申了無權處分行為發生後，簽訂的無權處分合同仍然是有效的。如果將擅自轉租行為列為無權處分行為，顯然擅自轉租合同也是有效的。

因此，筆者認為，無論擅自轉租行為是負擔行為還是廣泛意義上的無權處分行為，都應該認定擅自轉租合同的有效性。

四、結語

非法轉租的行為在我國租賃市場繁榮發展的今天，成為十分普遍的現象，但是對於擅自轉租合同的性質，我國立法之上仍然是漏洞，學界三種觀點各持己見，造成了司法實踐之中的混亂，筆者通過此篇拙作論述了個人對於應當認定擅自轉租合同有效的理由，並且認為認定此類合同的合法有效具有十分深遠的意義。首先，認定擅自轉租合同的有效性是對處於最弱勢地位的次承租人的一種保護。其次，承認擅自轉租的有效性具有一定的經濟意義。王澤鑑先生認為，私法上有兩個原則：自由和效率。市場經濟的發展必然要求以最小的成本達到資源的最優配置。轉租作為配置市場資源的一種手段，應當加以鼓勵和引導。因此，確定擅自轉租房屋合同的有效性是十分必要的。（作者單位：中南財經政法大學）

參考文獻：

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[2] 王利明。民商法研究（第5輯）[M].北京：法律出版社，2001.

[3] 王利明。民法[M].北京：中國人民大學出版社，2000.

[4] 王澤鑑。民法學説與判例研究（第五冊）[M].北京：北京大學出版社，2009.

個人轉租合同 篇五

柳師傅和妻子是內地某市國有企業職工，前兩年，夫妻雙雙下崗，生活一下子沒了着落。

柳師傅上有老下有小，生活的重擔壓得他喘不過氣來。他與妻子商量今後的生計，決定夫妻到某沿海城市打工。

1998年年初，柳師傅攜妻子來到某沿海城市。初來乍到，經人介紹，柳師傅租了一處私房，與房主達成協議，租用房主的私房兩間，租金每月300元，租期為一年，雙方還到房管部門辦理了登記手續。

他們夫妻都在一家電器廠上班，希望以後能多掙點錢。可是沒過幾個月，電器廠以效益不好為由，裁減了部分員工，柳師傅的妻子被裁了下來，只好回老家。

妻子走後，柳師傅覺得自己一個人住兩間房太浪費，而租期又沒到，於是將其中一間以每月兩百元的價格租給了同廠的同鄉。一來節省開支，二來也有個伴兒。

沒過多久，房主得知了此事，大為惱火，對柳師傅説要收回房屋，還要他賠償損失。

根據我國《城市房屋租賃管理辦法》的規定，承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人，出租人可以從轉租中獲得收益。合同法第二百二十四條規定：“ 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

由此，可以看出，房屋轉租，應當訂立轉租合同，轉租合同必須經原出租人書面同意，並按規定辦理登記備案手續。也就是説，房屋轉租須具備三個條件：（1）徵得出租人的同意；（2）轉租須簽訂合同，並辦理登記備案手續；（3）轉租的最後期限應在租賃期限內。其中徵得出租人同意是前提條件，轉租是對原出租人房屋的處分，只有徵得出租人同意，其行為才有效。

本案中的柳師傅未經房主同意，擅自將房屋轉租他人，違反了有關法律的規定，出租人有權終止合同，收回房屋。如因此遭受損失的，可以要求承租人賠償。

個人轉租合同 篇六

一、本合同適用於本市行政區域範圍內的房屋(包括公有房屋)出租後，承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。

二、本合同簽訂前，雙方當事人應當按《*市房屋租賃條例》及實在施意見的規定，相互交驗有關證件，如：房屋租賃合同登記備案證實、出租人同意轉租的書面證實或租賃合同約定可以轉租的條款和雙方當事人的身份證等。其中，將承租房屋轉租給外來活動職員，轉租人應出示公安部分發放的《房屋租賃治安許可證》。

三、本合同簽訂後的15日內，應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心或農場系統受理處辦理房屋轉租合同登記備案證實。以保護雙方當事人的利益，不辦理登記備案，不得對抗第三人。

四、凡當事人一方要求登記備案，另一方不予配合的，要求登記備案的一方可持本合同，有效身份證實等有關文件辦理登記備案。

五、本合同文本系市房是資源局和*市工商局根據《*市房屋租賃條例》制定的示範文本。其合同條款均為提示性條款，供轉租雙方當事人約定採用。本合同中的未盡事宜，可由雙方當事人協商一致後，訂立補充條款予以明確。

六、本合同文本可向房屋所在地區、縣房地產交易中心或農場系統受理處購取。雙方當事人使用本合同前應仔細閲讀，認真瞭解各條款內容。如有不明確的，可向各區、縣房地產治理部分或房地產交易中心詢問。

七、本合同為示範文本，供當事人參照使用。

八、本合同的租賃關係由經紀機構或居間的，則租賃當事人應當要求經紀機構和經紀人在本合同的最後頁簽字、蓋章。

---------------------------------------------------------------------

*市房屋轉租合同(合同編號：)

合同雙方當事人：

轉租方(甲方):

受轉租方(乙方):

根據《中華人民共和國合同法》、《*市房屋租賃條例》的規定，甲、乙雙方在同等、自願、公平和老實信用的基礎上，經協商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、訂立本合同。

一、轉租房屋的情況

1-1甲方依法承租的座落於____(區/縣)____路____弄(新村)__號__室的____(公有居住/非公有居住)房屋已(書面告知公房出租人/按房屋租賃合同的轉租約定/徵得房屋出租人書面同意),由甲方將上述承租房屋____(全部/部分)即__號__室(以下簡稱該房屋)轉租給乙方。該房屋的建築面積____平方米。該房屋平面圖見本合同附件(一)。

1-2該房屋的共用或合同部位的使用範圍、條件的要求；現有裝修、附屬設施和設備狀況，由甲、乙雙方在本合同附件(二)、(三)中予以明確。甲、乙雙方同意附件(二)、(三)作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉租期滿向甲方交還該房屋時的驗收依據。

二、租賃用途

2-1甲方已向乙方出示該房屋____(租賃合同登記備案證實/租用公房賃證)(編號____)。該房屋的用途為____,乙方承諾按____(租賃合同登記備案證實/租用公房憑證)所載明的用途使用該房屋。

2-2乙方保證，在轉租期間未事先書面通知甲方，並由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規定報經有關部分核准前，不擅自改變該房屋使用用途。

三、轉租期限及交付日期

3-1甲、乙雙方約定，甲方於__年__月__日前向乙方交付該房屋。轉租期為__個月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保證該轉租期限未超出____(租賃合同/前一個轉租合同)的租期。

3-2轉租期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還。在租賃合同約定的期限內，乙方需繼續承租該房屋的，則應於轉租期屆滿前__個月向甲方提出續租書面要求，經甲方同意後重新簽訂轉租合同。

四、租金、支付方式和期限

4-1甲、乙雙方約定，該房屋逐日每平方米建築面積租金為(__幣)___元，月租金總計為(__幣)___元。(大寫：___萬___千___百___拾___元___角整)。該房屋租金___(年/月)內不變。自第___(年/月)起，雙方可協商對租金進行調整。有關調整事宜由___(甲/乙)雙方在補充條款中約定。

4-2乙方應於每月___日前向甲方交付租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的__%支付違約金。

4-3乙方支付租金的方式如下：_________________________。

五、其它用度

5-1在房屋轉租期間，乙方使用該房屋所發生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業治理、____等用度由____(甲方/乙方)承擔。其它有關用度，均由____(甲方/乙方)承擔。

5-2乙方負責支付的一述用度，計算或分攤辦法、支付方式和時間：_______________________________________。

六、房屋使用要求和維修責任

6-1在轉租期間，乙方發現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應用時通知甲方；由甲方按租賃合同的約定，在接到乙方通知後的___日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修用度由甲方負責承擔。

6-2乙方應公道使用並愛護房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不公道使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發生故障的，乙方應負責修復。乙方拒不維修，甲方或出租人可代為維修，用度由乙方承擔。

6-3轉租期間，甲方保證該房屋及其附屬設施和設備處於正常的可使用和安全狀態。甲方或出租人要對該房屋進行檢查、養護的，應提前__日通知乙方。檢查養護時，乙方應予配合。如因乙方阻撓養護、維修而產生的後果，則概由乙方負責。

6-4在轉租期間，出租人需要對該房屋進行改建、擴建或裝修的，甲方負有告知乙方的義務。具體事宜可由甲、乙雙方在條款中另行約定。

6-5乙方需裝修房屋或者增設附屬設施和設備的，必須事先通知甲方，由甲方按租賃合同的約定徵得出租人的書面同意，按規定需經有關部分審批的則應報經有關部分核准後方可進行。

七、房屋返還時的狀態

7-1除甲方同意乙方續租外、乙方應在本合同的租期屆滿後的__日內應返還該房屋，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按(__幣)____元/平方米向甲方支付該房屋佔用使用費。

7-2乙方按本合同約定返還該房屋時，應經甲方驗收認可，並相互結清各自的用度，方可辦理退租手續。

八、轉租、轉讓和交換

8-1在轉租期間，乙方再轉租房屋須事先書面通知甲方，並由甲方按租賃合同的約定徵得出租人的書面同意。

8-2乙方向甲方承諾，在轉租期間不將該房屋承租權轉讓給他人或與他人承租的房屋交換使用。

九、解除本合同的條例

9-1在轉租期間，租賃合同被解除的，本合同也隨之終止，因本合同終止使乙方遭受損失的，甲方應按月租金的__倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。但下列情況除外：

(一)該房屋佔用範圍的土地使用權依法提前收回的；

(二)該房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法徵用的或者拆遷的。