物流园贷款调查报告
申请人成立于2004年5月18日,注册地址和办公地址为**市**区**路**路20-22号自编6号。公司主营建材市场开发、建设、出租,办公软件的开发、生产,投资策划,企业管理及市场营销策划,商贸信息咨询,仓库、房屋出租,停车场经营,货物储存、吸收、整理与调配等。
申请人目前主要是经营管理名下物业“**工业园”(即本次抵押物所处物流园区),该工业园位于**市**区**路与**路交汇处西南角,处于规划中的**市新中轴线旁,靠近地铁三号线和地铁八号线的交汇点客村站,附近还设有“赤岗路”公交站点,有多条公交线路途经;周边还有**大道、**路等交通主次干道,对外交通较便捷;西临**区商业中心,东接琶洲会展商贸区,南侧是万亩果园,地理位置优越。
该园区原为**洗衣机厂的生产基地(**作为破产企业,2003年法院主持公开的拍卖工作,**经过努力中标;资金来源就是企业的资本金;新城市于2011年收购100%**公司股权),占地面积27080㎡,上盖20栋物业,其中15栋有房地产权证,建筑面积45218.13㎡,剩余5栋无产权证的物业面积约为2000㎡,**工业园整个园区可出租面积约为47000㎡,申请人于2003年12月29日购买取得后装修改造用于对外出租经营。园区所处区域周边有ING文化谷创意园、TIT时尚发布中心项目,区域产业集聚度较高,办公氛围较浓厚;周边有工商银行、丽影广场、赤岗市场等配套服务物业,周边各项配套设施齐全。同时,该园区所处地块属**市“三旧改造”的规划范围内,也是**市“新中轴”南段的规划范围,已取得**区“三旧办”的相关文件(海更新查函【2012】25号)批复,未来规划用途将由工业用地变更为商业金融用地,有较大的升值空间。根据**国土资源规划未来园区地块土地性质为金融用地,地块建筑面积达到92000平米,目前周边楼面地价约为2万,土地未来估值超过20亿;目前我司正在做设计方案,积极与政府沟通推动旧改,预计未来5年内启动开发,补交地价及开发投入预计9个亿。利润约20~30个亿在正式启动旧改前,园区仍以园区升级提高租金的形式稳定过渡。
**园区周边城中村式的住宅区、工业厂区较多,目前部分厂区已经完成改造,主要业态为文化创意类、运动类、加工物流类、酒店餐饮类、IT办公及电子商务类。**工业园区内物业普遍使用年限较长,装修规格与周边新建物业相比较低,租金价格约为50元/平方米每月,较周边物业普遍租金价格为80元/平方米每月,有较为明显的价格优势;常年的出租率达97%以上,接近满租的状态,租客的稳定性较好,园区现已进驻99家中小型企业,入住企业租赁用途多为办公、服装设计及摄影等。根据申请人提供的报表显示2021年“**工业园”实现租金收入2445万元,租金收入情况较好,申请人的现金流充足,发展前景看好。
经现场调查,借款人的注册地址和办公地址都为**市**区**路**路20-22号自编6号,办公地点为自有物业中的一小部分(6号楼2层),其余物业用以对外出租。办公环境优良,员工各司其职。公司有科学的法人治理结构,组织架构设置合理,下设行政部、财务部、市场部等。该司有规范的公司章程,各种证照齐全有效。
经现场走访调查,该司有独立的财务部门,财务部门内部分工明确。该司的财务人员为4人,从业皆超过10年,经现场交谈,其对于财务记账、财务核算、税务等知识掌握娴熟。该司的每月及每年的合同资料皆装册保管,流水和发票也皆在电脑中按时间顺序保存。
该司办公员工约有15人左右,占比70% 以上的员工拥有大专以上学历。近几年来员工队伍稳定,未有高层管理人员变动。**工业园的一般事务由涂少平和林寿南负责管理。
**物流园现在主要的租赁对象为三种:一为电商服务平台,主要客户群体为服装设计、生产加工及销售企业,与中大相似;二是影视基地及影视制作企业,其租赁对象为有摄影需求的企业(其中1栋、2栋部分、8栋、13栋、17栋为影视基地)及有影视后期效果制作的企业,该类型企业多服务于附近的珠江电影制片厂,且**可用于作为影视基地的租赁物业不多,考虑到场地及人力等方面优势,因此**公司也有参与影视拍摄及影视制作;三是产品设计类企业,其多为琶洲参展企业设计产品。
园区主要有四类长期、稳定的租户:
第一类:南方电力集团,租赁面积达8000平方米,主要用于行政办公、电器实验,是园区长期的优质租户;
第二类:电商公司,代表企业有:
①韩味:从事女装电商贸易,租赁面积750平方米,公司规模达60人,为淘宝电商前100强公司;
②狮之谦:从事女装电商贸易,租赁面积1688平方米,公司规模达60人,为淘宝电商前100强公司;
第三类:影视制作企业及基地:园区有3个固定摄影影棚(1号、7号、8号楼),1号楼为固定场景,按时租,目前每小时租赁为1200元。7号楼、8号楼为租户拓影公司固定摄制影棚,使用率较高。
第四类:展览设计企业,代表企业有:
①双威:租赁面积750平方米,公司规模达50人.
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