地产开发项目融资方案
一、公司情况:
XXXX地产开发有限公司,注册资本2000万元,股份组成:XXXX87%,XXXX13%,股权结构简单。四级资质,无诉讼。
二、项目情况
项目位于XXXX最中心成熟商业区,紧邻XXXX第一中学、XXXX第三国小和XXXX医院,也属于典型的学区房,配套设施齐全。XXXX为XXXX州府所在地,中国西部百强县(市)、XXXX十强县(市)行列,全国最大的三七种植和加工基地,XXXX人口370万,XXXX常住人口50万。
三、主要经济指标
总占地:95亩,总建设:403331㎡
具体面积:住宅251286.98㎡,商业:151231.17㎡,车库:2244个
形象进度:项目分两期开发,一期占地面积38,947.24㎡,建筑面积217,618.00㎡主体工程已基本完工;二期占地面积24,365.00㎡,建筑面积185,713.00㎡,刚开始做桩基工程。
四、资金投入及负债情况
项目实际投入账面10.35亿、账外1.5亿(拆迁额外补偿约1亿元,其它支出约5000万元),合计11.85亿,包括股东投入4亿,工程垫资2.6亿,十四冶借款投入9700万元,银行借款2400万元,社会借款1000万元,销售回款3.94亿。
后期投入测算:一期配套设施建设投入1.12亿,二期工程款投入8.3亿,合计9.42亿。
五、当前资产估值
二期土地36.6亩,保守按550万/亩,价值约2亿(城区棚户区改造拆迁成本一般地段400-600万/亩,较好地段600-800万/亩,甚至超过800万/亩。)
一期未售商业86,948.89㎡,市场法评估,保守按均价13000元/㎡,价值约11.3亿。
住宅和车库不计,合计价值13.3亿。
六、利润分析
剩余可售金额33亿
住宅9.56万平方米(已扣除回迁安置2.3万平方米后)*4500 元/㎡=4.3亿,
商业13.3万平方米*20000 元/㎡=26.6亿
车库2244个*10万/个=2.2亿
一期开发成本已达10.35亿元,还需投入1.12亿;二期成本(不包括融资费用)8.3亿元,税费3.5亿,成本合计23.27亿元。(数据取自财务尽调报告)
项目总利润:33亿-23.27亿=9.73亿,
我公司利润9.73亿*51%=5亿
七、合作交易方案:
贵集团公司占股51%,XXXX占股49%,原股东已投入4亿,按股份占比多贵集团公司投入4.16亿,(用于归还工程垫资1.6亿、XXXX借款9700万元、银行借款2400万元、社会借款1000万元、土地税费1100万元、拆迁补偿1500万元以及一期工程水、电、消防、门窗等施工达到交付条件),公司注册资本增至4082万元。项目后续建设资金贵集团公司投入,项目利润按股份占比进行分配。
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