房地產資產評估報告精品多篇
評估報告評估基準日期後的重大事項 篇一
評估基準日後,在有效期內資產數量發生變化,應根據評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發生變化並對資產評估價值產生明顯影響時,委託方應聘請評估機構重新確定評估值。
評估説明及結論分析 篇二
一、評估説明
(一)關於土地使用權W國用(2003)字第157號的評估
1、委估物簡介
該宗土地位於W市XX大道1542號,北臨XX大道,東靠XX路,西面、北面均緊臨商場其他建築物,地號E-03-17-08-02,無償劃撥,面積7,349.79㎡,屬商業三類用地,七通一平,地處XX區商業繁華地段,交通便利,基礎配套設施完善,周邊環境良好。
2、基準地價修正係數法
公式:待評估土地使用權評估值=基準地價×時間因素修正係數×個別因素修正係數×剩餘使用年限修正數×容積率修正係數
(1)基準地價:依據W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準地價圖和評估規則的規定,該塊屬叁級地價,其基準地價為3,330元/㎡。
(2)時間因素修正係數:通過對宗地所在區域2001年以來地價變化的調查分析,從2001年起至今,委估宗地所在區域地價上漲6%,即時間因素修正係數為1.06。
(3)個別因素修正係數
個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進深度1一般1合計7 7.2 個別因素修正係數=7.2÷7=1.03
(4)剩餘年限修正係數:該地屬無償劃撥,取修正係數為1。
(5)容積率修正係數:該宗地容積率較高,取修正係數為1.36。
(6)土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式:土地價格=土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地出讓金
(1)土地取得費:
A.土地補償費和安置補助費:該宗地所處區域耕地以蔬菜種植為主,通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產值調查,目前年產值為4,500元/畝,按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產值的30倍計算,即4,500×30=135,000元/畝。
B.青苗補償費:根據《土地管理法》和W徵字(1995)001號文件規定,青苗補償費按單季補償,即1,500元/畝。
C.土地管理費:依照W價房地字(1995)44號,按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6%的土地管理費。
土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝
D.耕地佔用税:依照W政(1987)98號文件規定,取耕地佔用税為10元/㎡(6,667元/畝)。
E.新菜地開發基金:依照W政(1994)30號文件規定,取新菜地開發基金為60,000元/畝。
F.不可預見費:依照W價房地字(1996)403號文件規定,按徵地費用的2%計取不可預見費。
不可預見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝
G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡
(2)土地開發費
A.城市基礎設施80元/㎡
B.商業網點配套費22元/㎡
C.公共消防設施配套費3元/㎡
D.人防易地建設費14元/㎡
E.城市規劃管理費1元/㎡
土地開發費=80+22+3+14+1=120元/㎡
(3)投資利息:土地開發期為2年,利率取6%
土地取得費利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.05元/㎡
土地開發利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡
投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡
(4)投資利潤:根據待估宗地所在區位,取投資利潤20%。
投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡
(5)土地出讓金:依據W政(2004)39號規定,該宗地屬商業三級地段,其出讓金標準為1,215元/㎡(40年),考慮該地容積率較高,取容積率修正係數2.99;則
土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡
(6)土地單價評估值
=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85
=4,202.26元/㎡
(7)土地總價評估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元
4、委估宗地綜合評估值
評估值=(重置成本法評估值+基準地價修正係數法評估值)÷2
=(36,341,331+30,885,729)÷2
= 33,613,530元
(二)關於紅三樓的評估説明
1、委估物的概況
紅三樓位於XX區XX路西側,北面與XX商場營業大樓相鄰,框架六層,總建築面積7590.36㎡,1997年建成並投入使用,房產權證號W房字第200205765號,一至三層水磨石樓面,四至五層地面磚樓面,外牆鋁塑幕牆,頂棚吊頂,內設中央空調。
2、評估方法
紅三樓現用於商業經營,採用市場比較法評估
(1)比較案例
取自2004年7月8日W晨報6月份商務樓價格信息表
A 商住兩用 4000元/㎡ XX區
B 商住兩用 4000元/㎡ XX區
C 商住兩用 4300元/㎡ XX區
(2) 因素比較修正係數
委估房產與案例比較因素與內容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區域因素距商業服務中心距離100979896距公共設施距離100989997道路狀況1009810097距對外交通設施的距離100103102102個別因素臨街位置100999998房屋構造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設施100676767房屋成新率100125125125 (3)比準價格
A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡
B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡
C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡
(4)評估單價的確定
評估單價=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡
(5)綜合整體土地容積率,設定容積率為3
分攤的地價=土地單價÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡
(6)不含地價的評估單價=4,296-1,401=2,895元/㎡
(7)評估總價的確定
評估總價=7,590.36×2,895=21,974,092元
(三)各項資產評估值詳見評估明細表
委託方與資產佔有方簡介 篇三
名稱:QS股份有限公司
住所:XX區XX大道1154號
法定代表人:XXX
註冊資本:4500萬
經營範圍:飲食供應,國內商業,旅館,舞廳,浴室服務,美容美髮,商務服務,禮儀服務,模擬遊戲機。
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