物業管理個人工作報告多篇

【第1篇】關於全市物業管理工作的報告

關於全市物業管理工作的報告

主席、副主席，各位委員：

感謝市政協和各位政協委員長期以來對我市物業管理工作的關心和支持。現向市政協第十三屆第五次會議報告我市近年來物業管理工作有關情況。請予審議。

一、物業管理概況

近年來，我市物業管理工作得到了長足的發展。至去年底，我市有資質的物業管理公司216家

二、主要工作情況

圍繞着促進物業管理水平的提高、羣衆生活居住環境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:

1、不斷完善物業管理法規體系，營造行業發展的社會環境

2、引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境

3、整頓市場秩序，規範物業管理運作

近年來我們針對一些業主反映較突出的問題，如物業管理不到位，服務質量差，亂收費和服務態度惡劣等問題，開展了兩次全市範圍的物業管理市場秩序專項整頓工作。爲使專項整治“不走過場”紮實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構，並召開了全市近250人蔘加的動員大會，就整頓的目的、範圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。同時，健全物業信訪投訴處理機制和反饋機制，要求物業管理企業對羣衆反映的問題都要認真核實及時辦理。整頓期間，處理羣衆投訴500餘件，對羣衆的投訴我們做到事事有迴音，件件有着落，督促各物業管理企業限期整改，期間對兩起較嚴重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業資質的處理。市場秩序專項整頓，使物業管理企業服務態度得到改善，服務質量不斷提高，不少小區（大樓）業主滿意率達到90%以上，物業管理的聲譽有較明顯的好轉。

4、倡導“誠信物業”，增強行業自律

樂、祥和的春節，年三十晚各企業的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區內，與值班人員一道查看煙花鞭炮放後有無安全隱患，從而保證了我中心城區各物業管理小區無火災事故的發生，同時不少物業管理人員從年七年級凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放後的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環境。

5、實施老舊小區整治，改善廣大業主的居住環境

6、積極投身於開展創建文明城市、衛生城市活動中

三、存在的矛盾、困難和問題

伴隨着物業管理的發展，我們也面臨着諸多矛盾、困難和問題，主要是：

1、市場機制還不完善，物業管理收費標準過低，行業發展後勁缺乏

2、作爲新興行業，職責尚需進一步理順

作爲新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。目前，我市《小區物業管理條例》規定的市政、環衛等專業有償委託事宜，尚未妥善解決，致使物業管理代人勞作，更加重了物業管理自身經費負擔。同時，國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶收費的問題，有關部門也沒有認真貫徹，致使物業管理企業無償代收的現象仍然存在，且水電費差額還需物業管理企業承擔，這很不合理。此外，物業管理小區的違法搭建、破牆開門、車輛停放、快餐經營等問題，按照有關職能宜由城管、規劃、環保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由於一些法規的交叉，出現互相推諉現象，使物業企業在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區管理難度大大增加。

3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區技防設施的更新資金尚未建立

若干年後這些設施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業主將不堪重負，更會影響長效管理並將導致物業管理退出。

4、物業管理從業人員整體素質不高，管理手段落後，服務離業主要求尚有差距

我市物業管理起步較晚，目前物業管理專業人才的培養還跟不上形勢發展的需要，而企業虧損又難以引進人才，致使善管理、懂技術的專業人才緊缺。現在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數爲企事業單位下崗分流人員、退伍軍人和農村剩餘勞動力，一般爲初、高中學歷。因此，要較好的勝任物業管理工作尚有較大距離。同時，由於現行的物業收費標準低，物業管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業公司綜合實力較弱，缺乏發展後勁，也造成了不少物業管理企業管理辦法和管理手段還處於較落後狀態，整體水平不高。此外也有部分從業人員感到物業管理地位偏低，以致缺乏以人爲本、敬業愛崗精神，導致服務不規範，侵犯業主權益現象時有發生，致使整體服務質量不盡如人意。這些成爲了我市物業管理工作進一步發展的“瓶頸”。

四、下步工作打算和若干建議

1、進一步完善物業管理法律法規體系，健全市場競爭機制

我們將以全國物業管理條例出臺爲契機，結合近幾年我市物業管理運作較成功和成熟的經驗，修訂我市物業管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次，實行市區兩級主管部門組織的物業管理招投標制度，建立全市範圍內的專家評委庫，實施品牌物業在招投標中的傾斜優惠政策，使物業管理企業在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進物業管理市場趨向規範化；其三，進一步加大行業誠信服務工作力度，建立物業管理企業在招投標中承諾中的服務標準覈查制，以提高我市的物業管理整體服務水平。

2、建立新的物業管理收費機制，實行分檔管理、優質優價

我們將配合市物價管理部門做好物業管理成本覈算工作，編制物業管理用工定額，使物業收費標準逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務標準，使收費與服務標準有機結合起來，讓業主根據自身的消費水平和消費需求來選擇相應的物業管理服務，滿足不同層次的服務需求。

3，加強規範化建設，不斷提高物業管理整體水平

我們在強化自身建設方面將繼續抓好宣傳教育，牢固樹立從業人員的以人爲本、愛崗敬業精神，加強物業管理市場秩序專項整治工作。進一步開展“比、學、趕、超”爭先創優活動。強化財務監督措施以提高物業管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓工作，提高從業人員的業務素質。加大考覈力度，促進管理服務的進一步規範。並將實施小區管理處主任責任制和上崗任職資格考試製，使每個物業管理項目在稱職的管理處主任管理下物業管理順利開展工作，爲廣大的業主提供滿意的服務。

4、發揮業主大會作用，做好業主自治工作

爲了充分發揮業主的自治作用，我們將首先做好實施物業管理兩年以上，還未成立業主管委會的小區業委會評選工作；其次開展業委會成員培訓工作，使業主管委會既能代表業主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關規定操作的行爲，我們將以指導和監督，並予以制止和糾正，從源頭上制止物業管理糾紛的產生和增多。

5、採取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區公共秩序

隨着羣衆生活水平的提高，近年來我市私家車數量急劇增加，小區停車難問題日益突出。爲妥善解決這一社會經濟發展過程中出現的難題，我們擬將採取：一是對以後新建的樓盤，以高起點、高標準出發，提高停車指標，眼光放遠，指標做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區我們將通過規範管理，挖掘內部潛力並引進現代化的管理手段，以彌補停車位的不足，即通過物業公司對小區道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現象，以提高車位的利用率，將出租改爲他用的車庫一律恢復原有使用功能，以增加車位量，同時引進室外立體式車庫儘量彌補小區車位的不足。同時也建議交警進社區，指導和幫助物業管理企業制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區在小區外圍道路上夜間劃線停車。小區“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，爲此我們將積極引進外地成功的做法，最大限度地解決小區停車難的問題。

6、目前我市物業管理正處於粗放型到規範化發展的過渡階段，更需要全社會爲物業管理行業營造相對良好的經營環境

建議工商、稅務、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務部門繼續減免物業管理收入的營業稅（近幾年市財稅部門在營業稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業管理企業的“三金”操作問題；對98年前交付使用的並已實施物業管理的老小區採取適當的經費補助辦法等。以多方面爲物業管理企業創造經營條件，幫助走出困境。

主席、副主席和各位委員：我市物業管理一直來得到市政協的精心指導和大力支持，在此我代表行業主管部門再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領導和同志們今後一如既往地關心、愛護我市物業管理這一新生事物，扶植它茁壯成長，使物業管理在進一步改善廣大業主的居住質量和創建現代化港城文明建設中作出更大的貢獻。

謝謝大家

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【第2篇】12月度物業管理工作報告範文

尊敬的s城業主（住戶）：

20--年即將落下最後一個音符，勤勞智慧的sr人不斷努力創新，全新app帶給您不一樣的服務模式及服務理念，讓您足不出戶真真切切感受sr物業的服務，20//年讓我們一起邁進智能社區。

sr物業溫馨提醒您：天氣嚴寒、乾燥，注意保暖，謹防感冒。

在您的支持與配合下，sr物業12月份完成的各項工作如下：

一、客戶服務

1、本月客服前臺共接待報修777項，其中業戶報修278項、公區報修245項、代充水電254項；

2、辦理業戶物品搬出放行手續3次；

3、辦理裝修申報手續6戶，驗收手續32戶；

4、推廣“家居易棧”特色服務，加大對家居易棧的宣傳，做好家居易棧各項活動的登記及家居服務的各項處理工作,本月共借用10起；

如您需要打氣筒、維修工具、梯子、針線等日常家居用品，可在物業服務中心辦理借用手續。

5、持續對老人、寵物、租戶信息進行更新、管理；

6、客服管家每日對所管轄區域至少抽查巡視2次，及時將公區巡檢問題錄入物業管理軟件或下發內部聯絡單，每日對消項進行復檢，未消項問題跟進；

7、繼續加強催繳往年供暖欠費、物業費欠費和20--年第四季度各項費用;

8、做好公司app上線的宣傳活動及上線後的宣傳等工作；

9、20--年11月20日開始，物業公司對20--年1-6月提前預交全年物業費的業戶進行實物回饋，發送食用油和洗衣液，截止20--年12月26日已回饋816 戶；

10、持續對違規裝修現場進行巡查、發送違規整改通知單並上報政府主管單位，更新《違建臺帳》存檔；

11、供暖期間對重點戶室溫的跟進、配合測溫等工作；

12、業主互動活動：

（1）20--年12月19日配合地產公司開展全家福拍攝活動；

1.（圖片）

（2）20--年12月11日組織開展第四季度業主座談會；

2.（圖片）

（3）20--年12月4日配合華遠s城社區居委會在4號樓廣場舉辦“愛在路上—正能量的呼喚”志願者招募啓動儀式，社區居委會授予華遠s城秩維部主管徐飛爲華遠s城平安志願者。

3.（圖片）

13、社區文化活動的開展：

20--年12月25日在4號樓廣場，開展sr物業app聖誕大派送活；

4.（圖片）

5.（圖片）

二、綜合事務

1、根據20--年員工滿意度調研結果，結合各部門已完成20//年員工

滿意度提升方案的編寫並上報；

2、配合養老中心完成20--年10-12月份賬目的核對及結算工作；

3、20--年員工檔案託管費用的核對與結算；

4、根據公司制定的《20--年度評優方案》評選項目“優秀管理人員”及

“優秀員工”，並將評選結果報至總部；

5、app通過論壇及業主羣進行推廣；

6、app結合客服在12月25日組織“聖誕活動”，對已註冊用戶及交全年

物業費用戶進行饋贈活動。

三、秩序維護

1、按照品質提升計劃做好對保安供方的培訓工作及相關設施設備的維護工作;

6.（圖片）

2、對園區非機動車亂停亂放現象的管理，其中機動車輛：貼條47輛；鎖車拖車25輛；非機動車輛：貼條：114輛；拖車36輛；

7.（圖片）

3、對外圍攤位亂擺進行整理及清理，外圍清理攤位共計36次；

4、停車場系統改造佈線工作已全部完成，正在安裝道閘系統。

5、完成第四季度消防聯動測試工作。

8.（圖片）

四、工程部

1、全月提供日常報修處理1960項；

2、對s城一至五期園區各大小門、單元門及地下負一層門進行巡查，發現問題及時維修、更換配件，確保業主的正常使用，本月共計維修50餘項；

3、完成日常報修及巡查發現的公共區域、樓內走廊、地下車庫等燈不亮的維修及更換，本月共計維修 60餘項；

4、完成對s城公區地磚、牆磚、踢腳線脫落的維修工作，本月共計維修30處；

5、更換一期、二期、四期車庫雨棚玻璃；

6、清洗各期單元門頂，樓內一層、安全通道及負一層燈的燈罩，保證業主的日常照明；

7、供暖期間對s城“一至五期”熱力站內供暖設備設施運行中的維護及保養工作，加強日常巡視檢查，做好記錄，確保供暖系統的正常使用；

8、對一至四期地下負一層電梯廳牆面及園區走廊進行重新粉刷，做好翻新工作；

9.（圖片）

9、對四期13號樓、19號樓、24號樓地下負一層電梯廳防火門進行更換新門；

10、完成園區“聖誕節”的節日佈置；

10.（圖片）

11、對電梯進行日常巡查，配合電梯維保方完成維修、保養工作，確保電梯的正常運行；

12、對園區遊樂器材、單元門、人防、機房、車庫、安全通道、屋面、夾層等進行檢查，排除安全隱患；

13、配合秩序維護部進行消防泵手動起泵、盤泵測試、檢查潤滑情況，並對消防設備進行電源切換。

五、環境服務：

1、安排保潔集中擦拭擦拭窗戶玻璃及護欄；

2、外圍人員清理單元門兩側及綠化內的乾枯落葉，垃圾等；

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3、清理4號樓1、2單元平臺，3號樓平臺、13號樓平臺；

4、樓宇集中檢查與清潔消防通道、公共區域堆積的廢棄物品；

5、對地下人防區域進行檢查與清潔；

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6、綠化重點工作：

1）綠化對樹木進行刷白工作，週期20--年12月7日-12月21日；

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2）配合雙節前的園區裝飾工作，主要爲樹木裝飾；

14.（圖片）

六、突發事件：本月無

七、內部管理

1、20//年度項目培訓計劃的上報；

2、20//年度項目工作計劃的調整及上報；

3、已完成20--年年終績效考覈工作；

4、項目總及部門負責人培訓課件的上報；

5、完成s城項目務虛會發言稿ppt終版；

6、第四季度勞保的核算與發放；

7、20--年度下半年福利包的核算與發放；

8、20--年度員工十三薪的核算；

9、11月份員工工資、餐補及12月份員工福利的發放；

10、社保費用的核算與繳納；

11、20//年s城項目投保清單的上報；

12、已完成聖誕及元旦裝飾物品的採買及園區聖誕節日佈置工作。

八、下月重點工作計劃

（一）工程維修

1、日常業戶報修及時處理；

2、對品質巡查、工程部自查的問題進行消項整改工作；

3、對園區遊樂器材、單元門、人防、機房、車庫、安全通道、屋面、夾層、消防系統、各期設施設備的全面檢查及維修工作，排除安全隱患；

4、對各期單元門、負一層門禁進行全面檢查，加強巡視力度，確保門禁系統的正常使用；

5、對各期防火門、單元門進行維護保養，確保各門的正常使用；

6、供暖期間，做好入戶調試、清洗過濾網、戶內測溫，填寫測溫相關記錄，每日對熱力站供熱設施設備進行巡視檢查，確保供暖設備運行正常；

7、做好防風防凍檢查並採取相應措施，注意多風季節，大風前後前後加強公區巡視檢查力度，排查安全隱患；

8、配合秩序維護部進行消防泵手動起泵、盤泵測試、檢查潤滑情況，並對消防設備進行電源切換，同時對s城消防系統進行全面檢查；

9、對園區設施設備巡查，排除安全隱患；

10、電梯的日常巡視、檢查及保養工作；

11、配合其他部門工作。

（二）秩序維護

1、元旦期間消防、治安安全工作；

2、按照品質提升計劃，繼續做好對保安供方的培訓工作及相關設施設備的維護工作；

3、每日安排專人對園區的門禁對講、電梯等設備運行及屋面門情況進行巡視，發現問題及時報修，持續進行；

4、對園區機動車、非機動車亂停亂放現象的整改拖移，並落實機動車、非機動車管理工作計劃；

5、對滅火器、應急燈、疏散指示燈進行月檢工作，完成部分樓宇的消防設施單項測試工作。

（三）綜合事務

1、辦公室負責監督各部門月度滿意度提升計劃的落實及完成情況；

2、1月份工作計劃、培訓月報月計劃的編寫及上報；

3、參加總部1月份精品課件培訓；

4、app通過論壇、業主羣，並結合客服社區活動進行持續推廣；

5、app與客服部配合，發展物業忠實客戶進行註冊；

6、下月結合app供方進行線下及線上互動推廣活動；

7、持續完善各空缺崗位人員的招聘及儲備工作；

8、園區巡查，對所查問題提示相關部門進行限時整改；

9、跟進所有報批流轉的呈閱件和合同。

（四）環境服務

1、樓宇集中擦拭窗戶玻璃及護欄、檢查清理公共樓道蜘蛛網；

2、集中清理各期地下車庫衛生；

3、安排保潔統一擦拭樓宇窗戶及玻璃，擦拭樓宇公區防火門、電梯門等；

4、園林養護工作重點：

1）修剪、整形喬灌木，便於來年生長；

2）綠化澆防凍水；

3）繼續清理園區綠地上的落葉、清理綠化內的垃圾雜物；

4）製作綠籬，美化環境，便於部分綠化的維護。

（五）客戶服務

1、繼續催繳20--年四季度物業費、20---20//年供暖費和往年供暖物業欠費；

2、20--年12月集中對20--年前長期欠費戶錄音電話催繳，並將錄音資料進行統一保存，以備長期欠費戶後期法律訴訟中的訴訟時效的追溯權；

3、梳理20//年收費臺賬，利用app線上回饋開展20//年第一季度各項費用的催繳工作；

4、加大對公區玻璃、樓梯、電梯、大堂、車庫、標識標牌等清理力度，客服管家每日對佔用公共區域及公區衛生問題進行檢查，對存在問題及時要求整改；

3、客服管家每日對所管轄區域至少抽查巡視2次，12月重點檢查公區堆放雜物的情況排除安全隱患，及時將公區巡檢問題錄入物業管理軟件系統或下內部聯絡單，每日對消項進行復檢，未消項問題跟進；

4、跟進業主報修問題的處理進展，及時有效的與業主進行溝通，對已處理完畢的問題24小時內進行回訪；

5、客服管家持續對責任區業主主動回訪，對業主的意見和建議進行梳理，及時將信息反饋至相關責任部門，並將處理進展及落實情況及時反饋給業主；

6、持續聯合秩維部對園區飼養寵物戶進行梳理登記，主動與業主進行溝通，宣傳文明愛寵行爲，對日常巡檢中發現的不文明行爲及時進行制止；

7、配合商業管理部進行app上線後的宣傳及app線上預收20//年物業費的宣傳工作；

8、聯合工程部、稚維部對一至五期空置房進行檢查；

9、20---20//年度採暖期主動與業主溝通，瞭解業主戶內溫度情況並做好記錄工作，對發現的問題及時反饋給工程部進行處理，並配合做好室內測溫工作；10、春節園區佈置方案的上報及落實；

11、聯合各部門進行節前消防檢查，對空調格柵和未封陽臺堆放易燃物品的住戶入戶通知併發送安全溫馨提示，消除安全隱患；

12、客服部組織對20--年工作總結及20//年工作計劃進行培訓，聯合商業管理部系統對app線上使用模塊進行培訓。

【第3篇】社區物業管理工作情況的調研報告

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區物業管理情況開展調研，先後聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關於住宅小區物業管理情況彙報，專門聽取了提出社區建設和物業管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區主任、業主委員主任、物業公司經理參加的六個座談會，全面瞭解了社區物業管理工作。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網絡。隨着我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個，生活小區126個，社區常住戶數61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農村和外來人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較爲複雜，如何領導和管理好城市生活居住區日益成爲加強社會管理的重要課題。社區管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯繫結對社區制度，明確了社區物業管理主管部門——市建設局，並在市建設局設立物業科，專門負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業管理工作，始終把其作爲份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，並注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，爲社區工作開展奠定了組織保障。

2.加強指導，推進工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區工作的指導，着力推進社區物管工作。兩個街道積極理順各種關係，明確社區管轄責任，及時指導組建小區業主委員會，對每個新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開發樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業主委員會主任。兩個街道通過指導協調、監督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調停化解，問題在一線積極尋求解決，穩定工作在一線得到較好落實。

3.盡心盡責，積極奉獻。從調研情況看，每個社區居委會，平均擔負着10個生活住宅小區，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱鉅，住宅人員素質參差而複雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關工作人員具有強烈的事業心和責任感，各負其責、樂於奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協調、抓聯絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不迴避、不計較，真正體現了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困難問題

1.組織保障有待進一步加強。一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯繫結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯而不緊、聯而不實一定程度存在。二是建設局作爲社區物管的主管部門，對社區物管工作力量較爲薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯繫、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務等需要。三是一個社區約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑。同時，社區工作正常的辦公經費、維穩經費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯繫結對部門求助經費臉難看、兌現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

2.制度規章有待進一步完善。現行的《xx市住宅區物業管理實施細則》是xx年6月市政府頒佈的，《xx市住宅物業保脩金管理辦法》、《xx市物業專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業管理部門的職責，企業職能，業主大會和業主委員會的關係、權利、義務與責任，前期物業管理要求、服務，物業費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。

3.監督管理有待進一步強化。由於開發的樓盤交付把關不嚴、監督不力，導致事後暴露了一系列問題。如業主委員會辦公用房、經營用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發商口頭承諾好，實際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網維修等責任主體不明確，保修經費不落實等等，發生問題，開發商和物業公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發小區業主強烈不滿、矛盾激發。現全市已有客用電梯2611部，且絕大多數爲小區高層電梯，已出現過電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經費無處着落，將成爲今後社區不安全的隱患。

4.整體素質有待進一步提高。一方面，部分業主只要服務，不要義務，對物業管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問題較爲嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數爲機關事業單位人員，企業老闆，他們行爲傲氣、出口狂言。另一方面，物業公司掛靠經營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時有發生，引起物業公司和業主之間的對立情緒。

5.物業收費有待進一步規範。近年來，樓盤開發類型較多、情況複雜，有敞開式開發樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業收費標準較爲混亂，物業公司的物業費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業主不滿和反感。業主以物業公司服務不到位等爲藉口，拒繳物業費現象較爲普遍。

三、建議意見

1.要加強領導，強化保障。由於小區居住人員來自各行各業、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開發的開放式小區，情況更爲複雜、各種問題頻出、工作難度很大。爲此，市政府及相關部門要充分認識到社區、小區和諧是社會穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實加強領導，強化要素保障。要專門建立一個社區管理工作協調機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協調、考覈等工作。業務主管部門要健全工作機構，配強精幹業務人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鉤聯繫社區的市級領導和部門要定期開展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問題、主動攬事、協調問題、解決困難。要重視社區管理專職人員力量的加強和選配，強化考覈評比;要研究落實社區工作經費，切實重視和關心業主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考覈激勵。根據目前物業公司經營困難的實際，市政府要加緊調研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優惠扶持。

2.健全機制，規範管理。市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規範社區及小區物業管理工作。一要建立健全相關制度。市政府要加緊調研，出臺加強社區管理建設工作的意見，進一步重視社區基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考覈激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業管理實施細則，住宅區物業保修資金、住宅區物業維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實，要明確規定。有關部門要加緊研究出臺住宅區物業管理收費標準和物業收費管理辦法，進一步明確不同住宅區和不同類型房屋的物管費收費標準，物業費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯絡機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區工作聯絡聯繫制度，對於難點、焦點、重點問題進行研究，採取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業委會工作聯絡機制，深入小區、瞭解實情、直面問題、協調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯絡制，融入居民住宅小區，爲居民排憂解難，指導小區安全防範、矛盾化解、信息採集、重點人員管控等工作。要充分發揮業委會組織橋樑作用，建議有關部門牽頭，着手組建市物業行業協會，爲物管工作開展提供交流平臺，促進行業自律、推動公平競爭、維護合法權益、協調利益衝突。三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業委會組織的考覈評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業公司時的監管工作，不走過場。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每戶住戶基本情況實現信息動態化管理。要加強物業企業的規範管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規範、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，並加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規範物業公司的經營管理。

3.注重教育，提高素質。針對目前住宅區物業管理薄弱，物管人員素質偏低，小區業主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區人員的素質教育迫在眉睫。爲此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區人員的素質教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等爲主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關主管部門要加強對物業管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成爲真正的“園林小區、衛生小區、文明小區、和諧小區”。

【第4篇】物業管理工作報告

主席、副主席，各位委員：

感謝市政協和各位政協委員長期以來對我市物業管理工作的關心和支持。現向市政協第十三屆第五次會議報告我市近年來物業管理工作有關情況。請予審議。

一、物業管理概況

近年來，我市物業管理工作得到了長足的發展。至去年底，我市有資質的物業管理公司216家，從業人員19800多人，已對920多個住宅小區（大樓、別墅區）實施了物業管理，總計面積5800萬平方米。尤其是xx年以來，物業管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區物業管理覆蓋率已達約85%,遠高於全國城市物業管理平均覆蓋率38%的水平。物業管理使廣大業主得到了實惠，與未實施物業管理小區相比，髒、亂、差現象基本消除。物業管理的推行使小區環境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區生活豐富了，同時也使管理小區的各類物業使用功能正常的運行，延長了使用壽命，並得到了保值、增值。目前,物業管理已被廣大市民普遍接受,“買房看物業”已成爲購房者首選的重要條件，非物業小區的居民要求實施物業管理的呼聲也愈益強烈。物業管理在爲小區業主創造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環境的同時，也爲創建文明社區、建設現代化國際大都市發揮了積極作用。

二、主要工作情況

圍繞着促進物業管理水平的提高、羣衆生活居住環境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:

1、不斷完善物業管理法規體系，營造行業發展的社會環境

物業管理行業是一門新興行業，它是市場經濟條件下房屋多元化的產物，有別於計劃經濟體制下的傳統房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規範和制約。爲此，我們在《關於市區住宅區推行物業管理的若干意見》的基礎上,草擬了《××市住宅小區物業管理條例》，並經省人大常委會批准於1999年2月1日起實施。爲使我市《住宅小區物業管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業管理企業資質等級管理暫行辦法》、《優秀住宅小區（大廈）考評辦法》和《業主委員會運作規程》等11個政策和規範性文件；在全國《物業管理條例》出臺後，我們結合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區管理處主任負責制、業主與物業管理企業和物業管理企業與開發建設單位簽訂前期服務合同協議等做出了明確規定。這些政策法規和規範性文件的制定與出臺改變了我市物業界無法可依的現狀，對引導和規範物業管理行業健康發展起到了重要作用。

2、引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境

自xx年開始全市逐步推進了物業管理招投標工作。規定凡4萬平方米以上的住宅小區、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業管理招投標。至今總計115個小區，總面積達887.49萬平方米推行招投標，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區（大樓）實行了招投標。競爭機制的形成使物業管理企業強烈意識到管理服務不到位,將面臨着被市場所淘汰的結局，從而激發了物業管理企業對品牌效應的內在追求，促進了市場的培育，物業管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區（大樓）榮獲全國優秀（示範）稱號。xx年至去年底，全市有47個小區（大樓）被評爲市級優秀（示範）小區。

3、整頓市場秩序，規範物業管理運作

近年來我們針對一些業主反映較突出的問題，如物業管理不到位，服務質量差，亂收費和服務態度惡劣等問題，開展了兩次全市範圍的物業管理市場秩序專項整頓工作。爲使專項整治“不走過場”紮實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構，並召開了全市近250人蔘加的動員大會，就整頓的目的、範圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。同時，健全物業信訪投訴處理機制和反饋機制，要求物業管理企業對羣衆反映的問題都要認真核實及時辦理。整頓期間，處理羣衆投訴500餘件，對羣衆的投訴我們做到事事有迴音，件件有着落，督促各物業管理企業限期整改，期間對兩起較嚴重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業資質的處理。市場秩序專項整頓，使物業管理企業服務態度得到改善，服務質量不斷提高，不少小區（大樓）業主滿意率達到90%以上，物業管理的聲譽有較明顯的好轉。

4、倡導“誠信物業”，增強行業自律

xx年開始我們在全行業推行了“誠信在物業，服務千萬家”的誠信物業活動，並向廣大小區公示，廣泛接受業主的監督。至今已有72個小區（大樓）參加誠信活動。並在繼續擴展。經去年底檢查，“誠信物業”小區，業委會和社區居委會滿意率達96%以上，誠信意識在我市物業界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業管理處主任中評選出我市優秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業中正在開展的“比、學、趕、超”爭先創優活動進一步深入。不少物業管理企業在小區中開展的“坐堂制”和服務中心“站立制”一條龍服務及推行的人性化管理，貼近了業主的多元需要，貼緊了業主的心，使物業管理工作得到了廣大業主的理解和支持，爲深化物業管理創造了良好的社會環境。如煙花鞭炮開禁後，全市物業管理企業爲使廣大居民過一個歡樂、祥和的春節，年三十晚各企業的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區內，與值班人員一道查看煙花鞭炮放後有無安全隱患，從而保證了我中心城區各物業管理小區無火災事故的發生，同時不少物業管理人員從年七年級凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放後的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環境。

5、實施老舊小區整治，改善廣大業主的居住環境

鑑於老舊小區整體環境與我市城市化推進不相適應，且居住的多數是弱勢羣體。爲使他們與新小區一樣分享到現代化大都市發展的成果，近年來，我們實施了老舊小區整治“實事工程”，並實行邊整治邊物業管理提前介入。這項工作的重點是做到小區內有關設施的更新和功能的完善。整治內容主要是：拆除違法建築、更新路燈、修復破損道路、綠化的補缺和落實物業管理用房等工作。我們還不斷總結經驗，進一步提高整治質量。xx年下半年開始採用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區更加潔淨靚麗。xx年至今，市八區已整治老小區63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和羣衆的普遍肯定和好評，老小區整治工作在美化城市中發揮了特殊作用。

6、積極投身於開展創建文明城市、衛生城市活動中

近年來物業管理行業遵循“資源共享、各方聯動、協作互助、建設文明社區”的要求，積極投入社區建設，爲創建文明社區做了大量工作。物業管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業管理小區環境更加整潔，發案率大爲降低，據××區公安分局的統計顯示，非物業小區與物業小區發案率爲5：1，而xx年中××區有84個物業管理小區被列爲“無刑案小區”。同時作爲一個勞動密集型行業，物業管理崗位也成了社區再就業工作的一條渠道，現有近4000名下崗失業人員從事物業管理崗位工作，爲政府排憂解難分擔了責任。此外物業管理企業提供物業用房與社區共享，僅市三區供社區活動的物業用房就近1.5萬平方米，爲社區工作開展構築了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區居委會在小區內開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進了社區精神文明建設，因此社區建設工作搞的較好的如安琪社區、滄浪社區的居委會同志都講到社區工作離不開物業管理公司的配合和支持。

三、存在的矛盾、困難和問題

伴隨着物業管理的發展，我們也面臨着諸多矛盾、困難和問題，主要是：

1、市場機制還不完善，物業管理收費標準過低，行業發展後勁缺乏

由於我市的物業管理是從計劃經濟下傳統房屋管理轉變過來，因此不少業主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業管理爲公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象屢屢發生，有的小區收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴重挫傷了物業管理企業的工作積極性；其次，我市的物業管理服務收費標準也同市場經濟要求和行業發展需求有一定的差距，目前我市三區xx年以來新建的普通住宅小區收費標準平均爲0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區更低，平均僅爲0.15-0.2元/平方米/月。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區相比差距近一倍，致使多數物業管理小區經費處與虧損狀態，企業發展缺乏後勁，物業管理服務步履艱難。

2、作爲新興行業，職責尚需進一步理順

作爲新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。目前，我市《小區物業管理條例》規定的市政、環衛等專業有償委託事宜，尚未妥善解決，致使物業管理代人勞作，更加重了物業管理自身經費負擔。同時，國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶收費的問題，有關部門也沒有認真貫徹，致使物業管理企業無償代收的現象仍然存在，且水電費差額還需物業管理企業承擔，這很不合理。此外，物業管理小區的違法搭建、破牆開門、車輛停放、快餐經營等問題，按照有關職能宜由城管、規劃、環保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由於一些法規的交叉，出現互相推諉現象，使物業企業在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區管理難度大大增加。

3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區技防設施的更新資金尚未建立

若干年後這些設施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業主將不堪重負，更會影響長效管理並將導致物業管理退出。

4、物業管理從業人員整體素質不高，管理手段落後，服務離業主要求尚有差距

我市物業管理起步較晚，目前物業管理專業人才的培養還跟不上形勢發展的需要，而企業虧損又難以引進人才，致使善管理、懂技術的專業人才緊缺。現在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數爲企事業單位下崗分流人員、退伍軍人和農村剩餘勞動力，一般爲初、高中學歷。因此，要較好的勝任物業管理工作尚有較大距離。同時，由於現行的物業收費標準低，物業管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業公司綜合實力較弱，缺乏發展後勁，也造成了不少物業管理企業管理辦法和管理手段還處於較落後狀態，整體水平不高。此外也有部分從業人員感到物業管理地位偏低，以致缺乏以人爲本、敬業愛崗精神，導致服務不規範，侵犯業主權益現象時有發生，致使整體服務質量不盡如人意。這些成爲了我市物業管理工作進一步發展的“瓶頸”。

四、下步工作打算和若干建議

1、進一步完善物業管理法律法規體系，健全市場競爭機制

我們將以全國物業管理條例出臺爲契機，結合近幾年我市物業管理運作較成功和成熟的經驗，修訂我市物業管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次，實行市區兩級主管部門組織的物業管理招投標制度，建立全市範圍內的專家評委庫，實施品牌物業在招投標中的傾斜優惠政策，使物業管理企業在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進物業管理市場趨向規範化；其三，進一步加大行業誠信服務工作力度，建立物業管理企業在招投標中承諾中的服務標準覈查制，以提高我市的物業管理整體服務水平。

2、建立新的物業管理收費機制，實行分檔管理、優質優價

我們將配合市物價管理部門做好物業管理成本覈算工作，編制物業管理用工定額，使物業收費標準逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務標準，使收費與服務標準有機結合起來，讓業主根據自身的消費水平和消費需求來選擇相應的物業管理服務，滿足不同層次的服務需求。

3，加強規範化建設，不斷提高物業管理整體水平

我們在強化自身建設方面將繼續抓好宣傳教育，牢固樹立從業人員的以人爲本、愛崗敬業精神，加強物業管理市場秩序專項整治工作。進一步開展“比、學、趕、超”爭先創優活動。強化財務監督措施以提高物業管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓工作，提高從業人員的業務素質。加大考覈力度，促進管理服務的進一步規範。並將實施小區管理處主任責任制和上崗任職資格考試製，使每個物業管理項目在稱職的管理處主任管理下物業管理順利開展工作，爲廣大的業主提供滿意的服務。

4、發揮業主大會作用，做好業主自治工作

爲了充分發揮業主的自治作用，我們將首先做好實施物業管理兩年以上，還未成立業主管委會的小區業委會評選工作；其次開展業委會成員培訓工作，使業主管委會既能代表業主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關規定操作的行爲，我們將以指導和監督，並予以制止和糾正，從源頭上制止物業管理糾紛的產生和增多。

5、採取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區公共秩序

隨着羣衆生活水平的提高，近年來我市私家車數量急劇增加，小區停車難問題日益突出。爲妥善解決這一社會經濟發展過程中出現的難題，我們擬將採取：一是對以後新建的樓盤，以高起點、高標準出發，提高停車指標，眼光放遠，指標做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區我們將通過規範管理，挖掘內部潛力並引進現代化的管理手段，以彌補停車位的不足，即通過物業公司對小區道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現象，以提高車位的利用率，將出租改爲他用的車庫一律恢復原有使用功能，以增加車位量，同時引進室外立體式車庫儘量彌補小區車位的不足。同時也建議交警進社區，指導和幫助物業管理企業制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區在小區外圍道路上夜間劃線停車。小區“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，爲此我們將積極引進外地成功的做法，最大限度地解決小區停車難的問題。

6、目前我市物業管理正處於粗放型到規範化發展的過渡階段，更需要全社會爲物業管理行業營造相對良好的經營環境

建議工商、稅務、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務部門繼續減免物業管理收入的營業稅（近幾年市財稅部門在營業稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業管理企業的“三金”操作問題；對98年前交付使用的並已實施物業管理的老小區採取適當的經費補助辦法等。以多方面爲物業管理企業創造經營條件，幫助走出困境。

主席、副主席和各位委員：我市物業管理一直來得到市政協的精心指導和大力支持，在此我代表行業主管部門再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領導和同志們今後一如既往地關心、愛護我市物業管理這一新生事物，扶植它茁壯成長，使物業管理在進一步改善廣大業主的居住質量和創建現代化港城文明建設中作出更大的貢獻。

謝謝大家!

【第5篇】物業管理工作情況調研報告

導語：對於物業管理工作情況，各位可以做一個調研報告。下面是小編整理的物業管理工作情況調研報告，供大家閱讀，希望對大家有所幫助。

物業管理工作情況調研報告

20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯繫人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪；分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。

一、基本情況

物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，佔30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，佔20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛生，佔20%；（4）其餘小區和老舊住宅無物業服務和管理，佔30%。

二、工作開展情況

一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先後制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。

三是抓了樣板示範工程。出臺了《物業管理示範小區標準》，對創建示範項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示範小區。

四是積極開展了物業宣傳培訓工作。採取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。

三、存在的問題

（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。

近年來，隨着城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規範爲特徵的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建於上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落後。隨着城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衛生差、治安形勢複雜等情況。隨着時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民羣衆生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東嶽廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落後，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。

目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關係還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。

（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其餘3人均爲臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多爲城市下崗再就業人員和農村剩餘勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。

物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關係，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建築和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。

（五）業主委員會組建難，運作不規範。

業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不願參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。

從運行情況看，70%的業主委員會運作不規範，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋樑紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

四、對策與建議

（一）列入民生重點，徹底治理推進。

建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑑相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。

（二）有序推進老舊小區改造工作。

老舊小區主要位於江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃爲四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作爲試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類爲比較容易改造的小區，對我區創衛生城市、文明城市等影響大的先實施。三類爲改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落後的建築。

（三）建立有效的監管調處機制。

一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要儘快出臺物業管理方面的規範性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，並加大協調物業管理工作力度。

（四）培育物業服務市場。

一要加強對物業服務企業的管理，規範物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作爲招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。

（五）多方參與，推進業主委員會建設。

制定出臺業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢於負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋樑紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關係；學習借鑑外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。

附：服飾企業生產管理情況調研報告

一、調研概況

1.調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個瞭解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。2.調研企業。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一週的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之後的制板技術及製作工藝分析，對面輔料及裏料的認定，製作相應色卡，製版，樣衣製作等，三天時間；裁剪，及縫製環節，兩天時間；後道車間（小後道、綜合後道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

二、企業概況

該服飾有限公司位於江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖釦機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，爲集團公司提供配套服務。

三、企業生產管理的基本架構

該企業是生產基地，在生產模式上屬於訂單加工模式，是由下訂單並提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客戶的指令組織生產，爲集團公司提供配套服務。右圖爲服裝生產管理的系統。下面爲該企業的生產過程：生產通知單。由客戶發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出製作成本，與客戶協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，製作難點，對面料、輔料、裏料的確定，研製出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之後，通過打板，製作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫製工藝要求及步驟等。經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、裏料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆紮等。在額定的縫製車間生產之前完成剪裁的工作。縫製。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫製車間以小組爲單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。後道車間。分爲小後道和綜合後道車間。小後道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫製工序之後的鈕釦縫製等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿於整個生產過程及後期的後道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。製作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色

在縫製車間會有品質部的巡檢，對於出現的問題及時修正，在小後道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之後，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。

五、調研建議

（一）展望未來成衣發展趨勢

1.市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝製造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。2.全面質量管理(tqm)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉週期、降低成本和提高生產效率等。3.新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經並將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響着運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。6.準時化生產(jit)與精益生產(lp)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要爲依據，以充分發揮人的積極性爲根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地爲企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，爲更加有利於提高產品效率及運轉週期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基於產品和工藝上的技術變化對於企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對於產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。

【第6篇】物業管理工作調研報告

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。爲進一步規範我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規範物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由於各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區註冊一級資質物業服務公司尚無，註冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準爲每平方米0.3—0.5元，高層住宅爲每平方米0.7—0.9元。儘管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低於80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成爲制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文祕雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區爲中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以爲繼。二是由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：

一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低爲由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成爲住戶不繳費的藉口。

四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由於業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認爲，交了那麼多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。於是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由於服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由於各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區的業主認爲物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業主認爲物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規範等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。

九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。由於物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。

一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。

二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。

三是一部分人存在從衆和僥倖心裏，看到小區內有業主不交物業費，認爲自己交了反而吃虧，所以也效仿着拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用於居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等於免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

１、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，註銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規範的行爲予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規範化建設，強化檢查考覈、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，爲後期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報覈定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準後方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯繫房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑑於目前售後房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，採取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更爲簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費爲3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由於市環衛處並未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規範管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主瞭解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，淨化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成爲員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考覈，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、儘快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理髮展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成爲迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法儘快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，並在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。

【第7篇】關於物業管理工作報告

20xx年即將過去，現在，我將這一年的工作情況向各位領導作個簡要的彙報，以接受評議！

一、積極配合領導及各科室工作，做好後勤保障工作。

爲了作好本職工作，我的腦神經始終蹦的很緊，電話24小時開着，鈴聲就是命令，碰到突發事件，不管在什麼時間，不管在多遠，我都必須第一時間趕到現場。

1、積極參與招生工作，我們的努力付出和工作態度得到了新生及家長的好評，07年招生工作順利完成。

2、8月份，我院遭受到極爲罕見的暴風雨襲擊，至使學院圍牆坍塌，大面積積水，影響了學院的正常工作，在李院長的親臨指揮下，我與奮戰在一線的師傅們共同奮戰，恢復了學院的正常工作。

3、學期我都協助公寓科、教室管理科值班領導和同事檢查物品損壞情況，並完成學院的賠償工作，我們的努力使學院的物品損壞大幅度降低，學生們也學會了珍惜，同時也教育培養了學生，提高了他們的自身素質。

4、在供暖期間，我每晚配合各值班領導、同事，奔走於各個公寓樓、教學樓查看供暖情況及安全隱患。

二、努力學習，全面提高自身素質。

物業管理是一個特殊的崗位，它要求不斷的更新知識和提高素質。工作(！)之餘，我不斷的學習物業管理專業知識，學習期間，參加了全國物業管理企業培訓，通過培訓強化了物業管理的意識，發現物業管理髮展的潛力巨大，也重新認識了物業管理是一個新興的行業。

三、加強修養，時刻注重自我約束。

在工作中，言行舉止都要注重約束自己，對領導做到謙虛謹慎、尊重服從；對同事做到嚴於律己，寬以待人。一句話，努力做到對上不輕漫，對下不張狂，注意自己的一言一行，維護了領導，維護了物業中心的整體想象。

四、勤奮工作，回報學院及領導同事們的關愛。

我從踏入物業中心工作以來，受到了學院、領導同事們的關懷和幫助，我惟一的回報方式就是拼命努力的工作，我珍惜這份來之不易的工作，珍惜這個良好的工作環境。同時，也被李院長的的敬業精神深深感動。一年來，對領導安排的所有工作，我從不講任何客觀理由和條件，總是默默無聞的完成。說句實在話，工作不僅是我謀生的手段，更是我回報學院、領導同事的最好方式，也是實現我人生價值的惟一方式。

總而言之，一年來的工作雖有很多不足之處，但我可以問心無愧的說：自己盡了心，怒了力，也流了汗。我將一如既往的做事，一如既往地爲人，也往衆位領導同事們一如既往的幫助我、支持我！

報告完畢，謝謝！

【第8篇】物業管理工作述職報告範文

xx年即將過去，現在，我將這一年的工作情況向各位領導作個簡要的彙報，以接受評議！

一、積極配合領導及各科室工作，做好後勤保障工作。

爲了作好本職工作，我的腦神經始終蹦的很緊，電話24小時開着，鈴聲就是命令，碰到突發事件，不管在什麼時間，不管在多遠，我都必須第一時間趕到現常

1、積極參與招生工作，我們的努力付出和工作態度得到了新生及家長的好評，xx年招生工作順利完成。

2、8月份，我院遭受到極爲罕見的暴風雨襲擊，至使學院圍牆坍塌，大面積積水，影響了學院的正常工作，在李院長的親臨指揮下，我與奮戰在一線的師傅們共同奮戰，恢復了學院的正常工作。

3、學期我都協助公寓科、教室管理科值班領導和同事檢查物品損壞情況，並完成學院的賠償工作，我們的努力使學院的物品損壞大幅度降低，學生們也學會了珍惜，同時也教育培養了學生，提高了他們的自身素質。

4、在供暖期間，我每晚配合各值班領導、同事，奔走於各個公寓樓、教學樓查看供暖情況及安全隱患。

二、努力學習，全面提高自身素質。

物業管理是一個特殊的崗位，它要求不斷的更新知識和提高素質。工作之餘，我不斷的學習物業管理專業知識，學習期間，參加了全國物業管理企業培訓，通過培訓強化了物業管理的意識，發現物業管理髮展的潛力巨大，也重新認識了物業管理是一個新興的行業。

三、加強修養，時刻注重自我約束。

在工作中，言行舉止都要注重約束自己，對領導做到謙虛謹慎、尊重服從；對同事做到嚴於律己，寬以待人。一句話，努力做到對上不輕漫，對下不張狂，注意自己的一言一行，維護了領導，維護了物業中心的整體想象。

四、勤奮工作，回報學院及領導同事們的關愛。

我從踏入物業中心工作以來，受到了學院、領導同事們的關懷和幫助，我惟一的回報方式就是拼命努力的工作，我珍惜這份來之不易的工作，珍惜這個良好的工作環境。同時，也被李院長的的敬業精神深深感動。一年來，對領導安排的所有工作，我從不講任何客觀理由和條件，總是默默無聞的完成。說句實在話，工作不僅是我謀生的手段，更是我回報學院、領導同事的最好方式，也是實現我人生價值的惟一方式。

總而言之，一年來的工作雖有很多不足之處，但我可以問心無愧的說：自己盡了心，怒了力，也流了汗。我將一如既往的做事，一如既往地爲人，也往衆位領導同事們一如既往的幫助我、支持我！

報告完畢，謝謝！

【第9篇】居民小區物業管理工作交接的工作報告

9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會後，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，於9月 18日，在縣建設局房管處召開了監交人(縣紀委、財政局)、移交人(縣房管處)、接收人(**鎮物管辦)聯席會議，會後按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束。現將有關情況報告如下：

一、關於物業交接工作的基本評價：

1.理順了物業管理體制。物業管理工作逐步形成建設局作爲行業主管部門，進行上下銜接、業務監管;**鎮作爲實施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關係，明晰了責任、充實了力量。

2.組建了物業管理網絡。**鎮成立了物業管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區成立了相應的物業領導小組，並組建了社區物業管理服務中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。

4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認爲接管小區物業，便於掌握小區人口信息檔案。

5.促進了社會和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業問題，經我鎮物管辦和社區及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關於我縣物業現狀的基本認識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區平面圖、給排水網絡圖、供電網絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(社區)或物業就能解決的，對建設部門、**鎮政府、社區、物業、開發商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關鍵。開發企業在小區建設過程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無社區、物業辦公用房等留下諸多的“前期後遺症”，給小區的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經費列入財政預算，保證需要。

4. 提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業進駐我縣，建立物業公司和從業人員信用檔案，開展物業公司“星級”服務評選活動，開展物業公司年度考覈工作，提升物業服務水平上臺階、上檔次。

三、關於下一步物業工作的基本思路：

1、實行規劃設計與住房驗收聯動機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務管理用房和物業管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與覈實，簽字後方可施工;住宅小區竣工時，**鎮可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作爲會辦重點，在維修期外或在維修期內與開發商聯繫不上的，建議縣政府設立物業基金，年設立物業基金1000萬元，用於住房維修和配套設施改造，實行專款專用。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。

3.設立新建小區質量保證金。質量保證金佔總工程造價的5%，由縣建設局質監站收取。如開發企業通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設局要求開發企業限期整改。經過整改仍不能通過驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書面報告，建設局監督，縣政府審覈批准。

4.物業服務管理重心下移。責權明晰，對物業服務管理的考評獎懲方案由行業主管部門制定，可由**鎮組織實施，儘量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啓動使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啓用維修基金。保障業主、物業公司等各方利益。

【第10篇】最新物業管理工作暑期實踐報告

2017年最新物業管理工作暑期實踐報告範文

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該說也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成爲現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路?作爲一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

xxxx年xx月至xxxx年x月，爲進一步鞏固所學知識，理論聯繫實際，我在xx市xx物業管理有限責任公司進行了爲期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，爲以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

一、調研對象的基本情況

xx市xx物業管理有限責任公司成立於2003年5月，位於錫城北門楊木橋小區xx內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立覈算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級爲三級，註冊資金爲100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人爲本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，並擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先後成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的認證工作，並已取得內部審覈員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，爲業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭爲錫城更多的業主、住戶提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成爲物業管理行業中一顆璀璨的明星。

二、調研的目的和意義

“實踐是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實踐中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個瞭解，以便爲今後正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨着社會經濟進一步發展，爲物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變爲現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯繫實際，把自己所學用到社會實踐中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，爲自己以後能有一個美好的未來而努力;從大處講，也爲物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

三、調研的方法和範圍

本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步瞭解。在調研期間，我主要採用了現場採訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別爲xx、民豐西苑、綠洲花園。

四、調研的結果及分析

在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然xx有限責任公司僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新橋物業發展的問題，現總結整理如下：

第一、內部管理不規範。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規範化的`工作流程，大部分進行着簡單粗放的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題衆多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係衆多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，處理好這些關係當然有利於公司的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康的發展。

第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三、缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業，儘管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。並且由於觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

五、調研體會及建議

通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：

1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。

(1)、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行爲三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌。語言形象要求服務接待人員要講普通話。比如說在服務人的電話接待中要首問“新橋物業，可以爲您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“新橋物業”應該成爲每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。行爲形象要求每一個崗位的職工要工作規範，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區裏保安人員擔任着維持公共秩序的職務，所以在工作中要儘量達到軍事化的標準，例如不要出現走路吸菸、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種服務行業，其行爲其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由於服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。

(2)、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行爲，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主爲中心，輻射每一個員工的行爲。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公衆制度。值得注意的是我們的每一個公衆制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。

【第11篇】物業管理工作報告範文

自今年6月份調入****物業管理處以來，我努力適應新的工作環境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況彙報如下：

一、自覺加強學習，努力適應工作

我是初次接觸物業管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚瞭解，爲了儘快適應新的工作崗位和工作環境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，現已基本勝任本職。一方面，幹中學、學中幹，不斷掌握方法積累經驗。我注重以工作任務爲牽引，依託工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛鍊，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。

二、心繫本職工作，認真履行職責

(一)耐心細緻地做好財務工作。自接手****管理處財務工作的半年來，我認真核對上半年的財務賬簿，理清財務關係，嚴格財務制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標的實現。一是做好每一筆進出賬。對於每一筆進出賬，我都根據財務的分類規則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。二是搞好每月例行對賬。按照財務制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現漏報、錯報的情況。三是及時收繳服務費。結合****的實際，在進一步瞭解掌握服務費協議收繳辦法的基礎上，我認真搞好區分，按照鴻亞公司、業主和我方協定的服務費，定期予以收繳、催收，XX 年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我堅持從公司的利益出發，積極協助管理處主任當家理財。特別在經常性開支方面，嚴格把好採購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。

(二)積極主動地搞好文案管理。半年來，我主要從事辦公室的工作，****的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對管理處涉及的資料文檔和有關會議記錄，我認真搞好錄入和編排打印，根據工作需要，製作表格文檔，草擬報表等。二是檔案管理工作。到管理處後，對檔案的系統化、規範化的分類管理是我的一項經常性工作，我採取平時維護和定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，並做好收發文登記管理

(三)認真負責地抓好綠化維護。小區綠化工作是10月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由於缺乏專業知識和管理經驗，當前又缺少綠化工人，正值冬季，小區綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區綠化的日常維護。二是認真驗收交接。

三、主要經驗和收穫

在****工作半年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結起來有以下幾個方面的經驗和收穫：

(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業務，才能儘快適應新的工作崗位

(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關係，才能在新的環境中保持好的工作狀態

(三)只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責

(四)只有樹立服務意識，加強溝通協調，才能把分內的工作做好。

四、存在的不足

由於工作實踐比較少，缺乏相關工作經驗，XX年的工作存在以下不足：

(一)對物業管理服務費的協議內容瞭解不夠，特別是對以往的一些收費情況瞭解還不夠及時;

(二)食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難;

(三)綠化工作形勢嚴峻，自身在小區綠化管理上還要下更大的功夫

五、下步的打算

針對XX年工作中存在的不足，爲了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：

(一)積極搞好與鴻亞公司、業主之間的協調，進一步理順關係;

(二)加強業務知識的學習提高，創新工作方法，提高工作效益;

(三)管好財、理好賬，控制好經常項目開支;

(四)想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關係;

(五)抓好小區綠化維護工作。

【第12篇】小區物業管理工作計劃報告

20xx年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部員工隊伍的 建設等方面比較薄弱。20xx年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了20xx年物業管理工作計劃：

一、保安管理

1）、做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序。

2）、對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。 繼續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生。

3）、加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨幹力量。

4）、做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。

5）、加大軍事訓練力度，在20xx年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高。

6）以績效考覈指標爲標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考覈，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。

二、工程維護保養管理

1）對 整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作

2、加強對裝修戶進行監督管理。

3、向業主提供有償服務。

三、環境衛生的管理

1）環境衛生方面，我們根據小區實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。

2）要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考覈辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，並加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀。

3）要求保潔部按照開發商的要求進行。

四、客服管理

1）繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到95%左右。

2）進一步提高物業收費水平，確保收費率達到96%左右。

3）密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。

4）完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。

5）加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。

根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業 。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反覆加強培訓，並在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。

五、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業主滿意度 ，以制度規範日常工作，完善小區治安、交通、綠化、公共設施設備的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。

六、根據公司年度計劃，創建文明和諧小區。

根據公司年度管理工作計劃，20xx年的工作重點還是繼續抓好物業安全管理，強化服務意識，規範服務標準，嚴格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規以及公司制定的各項規範性制度嚴格執行，逐項整改完善。 根據《績效考覈制度》中日常工作考覈標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。 擬定業主車輛按規定停放到位可行性方案。 配合開發商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

20xx年銀都名墅物管處將以務實的物業服務工作態度，以東湖物業管理公司一級資職物業管理水平和公司的整體工作方針爲方向，以開發商的重點工作爲中心，保質保量完成各項工作任務及考覈指標，全心全意爲業主服務，在服務質量提升中創出佳績。

【第13篇】社區物業管理工作自查報告

社區物業管理工作自查報告

鎮社區位於縣部，東、西與鎮社區，南與社區，北與鎮社區接壤，轄區常住人口戶數20xx戶，常住人口6367人，網格數8個。內有企事業單位7個。爲推進社區物業服務，我們以社區物業服務中心爲平臺，以轄區物業公司爲駐點，以社區保潔員、網格員、志願者服務隊爲延伸，重點在以下三個方面下功夫：

一、健全機構，服務機制不斷完善

一是建立健全組織機構，內部管理規範有序。成立了由社區書記任組長，主任任副組長的社區物業服務中心，設立了物業服務專幹。嚴格按照縣和鎮的要求，制定並完善了社區物業服務制度，建立了物業服務管理工作臺帳，做到活動有記錄，服務有記載，對社區保潔員、網格員等嚴格實行考覈制度，不斷完善內部管理。在社區經費緊張的情況下，依靠上級撥款與單位贊助保證了開展物業服務所需的工作經費。

二是廣泛發動宣傳，社區物業服務水平不斷提高。社區在推行物業服務過程中，通過召開居民代表大會、單位負責人會議等各種途徑積極開展宣傳工作，收集他們對社區推行物業服務的意見和建議，不斷提升社區物業服務水平。並利用宣傳海報、溫馨提示等形式，讓廣大居民對實施物業服務形成共識。在實施物業服務工作中，社區組織動員身體條件好，品行素質高，熱心社區公益事業的社區居民開展義務巡邏、清掃保潔等物業服務工作。

二、以人爲本，規範服務樹立形象

社區物業服務中心堅持以人爲本的理念，根據居民需求，從實際情況出發，積極開展各項物業服務：

（1）環境衛生服務。建立了專職的保潔員隊伍，在社區內的公共場所實行全天候保潔；劃分責任區域，轄區物業小區服務到位；垃圾實行袋裝化上門服務，規範了垃圾處理方式。

（2）公共治安管理服務。建立一支由派出所民警、網格員、社區幹部共同組成的社區巡邏隊。

（3）社區公用設施維護。社區網格員服務隊每天兩巡，發現社區內的路燈、綠化、健身器材等公用設施有異常情況，及時向社區反饋，再由社區物業服務中心及時向路燈所反映以便進行維護處理。

（4）公共秩序維護。建立公共秩序維護隊，發現流動攤販，及時勸阻；對店外經營絕不縱容；嚴禁違章搭建、亂牽亂掛、亂擺亂放現象，發現一例處理一例。

（5）便民服務。在精神層次上，充分利用社區圖書室，定期向轄區青少年開發。此外組建了多支社區志願服務隊，爲居民、單位送服務上門，化的滿足居民羣衆的需求。

三、開拓創新，優質服務利民惠民

在社區物業服務過程中，我們採取單位管理爲主，社區管理爲輔的形式，共同開展物業服務。在實行社區物業服務中，我們多次組織轄區單位、社區志願者服務隊、住宅小區物業管理人員會議，灌輸新的物業管理理念，鼓勵他們拓展服務內容，開展對本小區居民的優惠、優質的便民服務；鼓勵他們拓寬物業服務領域，將服務的觸角延伸到本區域之外周邊的公共場地，從而實現社區物業服務的全覆蓋。另外，建立問題舉報、信息反饋制度，將居民反應的問題及時反饋到物業公司，物業公司處理不了的提請單位和上級部門聯合解決。

經過近年來的實際運行與摸索，社區物業服務的各項工作取得了顯著成效，居民對社區的認可和歸屬感大幅度提高。爲確保常態化、規範化的管理，我們本着“邊探索、邊總結、邊完善、邊提升”的原則，將進一步在管理服務上下功夫，爲構建一流的社區物業服務模式而繼續努力。

【第14篇】物業管理工作實習總結報告

物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，它是與因住房改革而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理，是與建立市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。這種集高度統一的管理全方位多層次的服務、市場化的經營爲一體，寓經營與管理於服務中的物業管理，其實是一種服務性的行業。

在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收穫非常的大

物業管理屬於第三產業，是一種服務性行業。同屬第三產業，物業管理又具有自己特有的性質，即它是集管理、服務、經營於一體，並寓經營、管理於服務中的產業。爲物業所有人與使用人提供優質、高效、周到的服務，使物業升值。恆佳物業管理公司想業主之所想，急業主之所急。其運作處於良好水平，收費率達到88%以上，業主滿意度達到中上等水平。小區環境優美，綠化程度高，設施齊全完備，經常開展各項活動，豐富業主的業餘生活，屬於高品質小區。其經營目標是爲業主創造一個“安全、溫暖、快捷、方便、潔淨”的生活小區。

本次我實習的主要工作是接待業主來訪、故障申報以及投訴處理。其中，主要應該注意的是熱情接待業主，並儘快的幫助業主解決實際問題。針對一些不屬於物業負責範圍內的問題，進行進一步分析，提出對策與解決方法，大大降低業主利益損失程度。過年前，在領導的指導下，對小區內的安全隱患進行了清除和排解。爲小區業主提供了一個乾淨的環境，度過一個安全而又和諧的新年。同時，也對小區業主繳費情況進行錄入與整理，保障每個業主的利益，也就愛減肥網同時對一些惡意欠費的業主進行上門回訪和問題的處理。

加強培訓、提高業務水平

物業管理行業是一個法制不健全的行業，而且涉及範圍廣，專業知識對於搞物業管理者來說很重要。但物業管理理論尚不成熟，實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習，學習該行業的法律法規及動態，對於搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質高低代表着企業的形象，所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有：

搞好禮儀培訓、規範儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業管理首先是一個服務行業，接待業主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶着情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業主的問題這方面，陳經理專門給全部門員工做專業性的培訓，完全是酒店式服務規範來要求員工。如前臺接電話人員，必須在鈴響三聲之內接起電話，第一句話先報家門“您好”，天元物業×號×人爲您服務“。前臺服務人員必須站立服務，無論是公司領導不是業主從前臺經過時要說”你好“，這樣，即提升了客務部的形象，在一定程度也提升了整個物業公司的形象，更突出了物業公司的服務性質。

前臺接待是管理處的服務窗口，保持信息渠道暢通，監督巡查、調度和協調各部門工作，是前臺接待的主要職責。

【第15篇】社區物業管理工作計劃報告

根據社區在新一年度的戰略目標及工作佈署,××社區在××年工作計劃將緊緊圍繞'服務質量提升'來開展工作,主要工作計劃有:

一、全面實施規範化管理

在原有基礎上修定各項規章制度,規範工作流程,按工作制度嚴格執行,加大制度的執行力度,讓管理工作有據可依。並規範管理,健全各式檔案,將以規範表格記錄爲工作重點,做到全面、詳實有據可查。

二、執行績效考覈工作,提高服務工作質量

以績效考覈指標爲標準,實行目標管理責任制,明確各級工作職責,責任到人,通過檢查、考覈,真正做到獎勤罰懶,提高員工的工作熱情,促進工作有效完成。

三、強化培訓考覈制度

根據社區工作部署,制定培訓計劃,提高服務意識、業務水平。有針對性的開展崗位素質教育,促進員工愛崗敬業,服務意識等綜合素質的提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反覆加強培訓,並在實際工作中檢查落實,提高管理服務水平和服務質量,提高員工隊伍的綜合素質,爲公司發展儲備人力資源。

四、結合小區實際建立嚴整的安防體系

從制度規範入手,責任到人,並規範監督執行,結合績效考覈加強隊伍建設,加大對小區住戶安防知識的宣傳力度,打開聯防共治的局面。

五、完善日常管理,開展便民工作,提高住戶滿意度

以制度規範日常工作管理,完善小區樓宇、消防、公共設施設備的維保,讓住戶滿意,大力開展家政清潔、花園養護、水電維修等有償服務,在給業主提供優質服務。

六、開展社區文化活動,創建和諧社區

組織社區居民參加由居委會組織的文話活動，加強居民之間和居民與工作的聯繫，爲全面建設和諧社區共同努力。

××年××社區將以務實的工作態度,以社區整體工作方針爲方向,保質保量完成各項工作任務及考覈指標,在紮實開展各項物業工作，全面提升服務質量，爭創佳績。