關於特色商業街區建設的調研報告

關於特色商業街區建設的調研報告

特色商業街區是城市商業網路體系的重要組成部分，是拉動消費、推動城市經濟發展的有效載體。市委政研室對我市特色商業街區建設情況進行了調研，併到XX、XX、XX等地考察學習特色商業街區建設經驗，結合實際提出了工作建議。

一、我市特色商業街區基本情況

近年來，我市把推動特色商業街區建設作為促進消費提質擴容的重要抓手，加快推動老街區改造升級、新街區規劃建設，不斷完善服務功能、優化消費環境，打造了一批高品質特色商業街區。全市現有特色商業街區65個（城市區55個、縣域10個），其中，省級示範步行街2個、省級步行街改造提升試點1個、市級“青年友好街區”6個。一批特色商業街區通過豐富經營業態、打造消費場景、策劃商業活動等，吸引了眾多年輕人和外來遊客，成為熱門打卡地。今年以來，XXXX、XXXX、XXXX接待遊客量分別達到887萬、744萬、581萬人次，XXXX被抖音大資料平臺評為“第一熱門漢服打卡地”。同時，我們也發現特色商業街區建設中還存在一些問題。

（一）規劃佈局不夠科學。我市特色商業街區規劃建設以縣區為主，市級層面尚未出臺專門的指導性檔案。由於缺乏統籌謀劃，一些特色商業街區分佈較為散亂、聯動發展不足，導致聚客能力弱、遊客滯留時間短，消費還停留在“點”或“線”上，沒有形成“面”上消費。比如，有的商業街區雖自身人氣火爆，但在規劃中並未與周邊商圈一體考慮，導致發展受制於空間，客流量明顯超出其承載能力，消費者體驗感下降，也未能產生良好溢位效應。比如，有的商業街區周邊2公里內有多個著名景點，完全具備系統打造特色商業片區的條件，但目前因為缺乏整體規劃，沒有很好地形成聯動發展和規模效應，造成遊客流動不暢、街區冷熱不均，輻射帶動作用發揮不充分。

（二）文化特色彰顯不足。我市正按照“老城區瀍河區明清風、西工區民國風、澗西區蘇援風、洛龍區新唐風”的思路，著力打造不同文化風格的特色商業街區。但目前特色商業街區文化氛圍還不夠濃厚，文化特色還不夠突出，有分量有影響的文化IP較少。一是外觀風貌缺乏文化特色。部分特色商業街區的建築風格與所在地區的整體風貌不協調，或風格特色不明顯，識別度不高。比如，有的商業街區在打造建築風格時，未考慮自身歷史文化，盲目跟風，導致缺乏牢固的歷史文化根基，沒有突出其所在區域獨特文化，代表性不夠強。比如，有的商業街區規劃按照新式古風打造，但實際建築風格現代元素多、歷史文化元素少，文化特色不鮮明。二是文化內涵挖掘不夠。部分特色商業街區具有深厚的文化底蘊和優質的文化資源，但傳承歷史文脈、挖掘獨特文化內涵能力水平較低，文化資源沒有得到充分利用。比如，有的商業街區雖在眾多典籍和詩詞中出現，但目前除了設定具有代表性的雕像外，在場景打造和業態植入上均缺乏對文化內涵的深入挖掘，文化氣息不濃厚。三是文化活動策劃不多。策劃推出有看點、受追捧的創意互動、沉浸體驗文化活動不多，文化活動策劃缺乏系統性，持續創新、組合出拳不足，導致有熱度的文化活動曇花一現，未形成引流效應。比如，有的商業街區曾在開街之初推出過吸引年輕人的互動演藝活動，但後續基本沒有組織過特色文化活動，持續引流效果不明顯。

（三）業態結構不合理。我市部分特色商業街區還存在業態陳舊、產品同質化等問題，不能滿足顧客日益多元的消費需求。一是業態相對傳統。多數特色商業街區還是以傳統小吃、大眾化工藝消費品售賣等傳統業態為主，年輕人喜歡的體驗式、沉浸式、互動式消費新業態引入不足。比如，有的老商業街以鮮花餅、不翻湯、字畫等傳統業態居多，可感知、可參與的情景式體驗類消費業態偏少，對年輕人吸引力不強。二是業態不夠多元。部分特色商業街區的業態比例設定不夠科學，特別是在體量較小的街區中佈局大量同類業態，一定程度上擠佔了其它業態空間，影響街區的多元化發展。比如，有的商業街區在一層不足300米的範圍內，集聚了6家奶茶店，其他消費業態相對較少。三是業態檔次偏低。部分特色商業街區開街時間長，業態更新調整和優化升級不足，業態呈現低端化，難以滿足年輕人高品質消費需求。比如，有些曾經繁華的商業街區，近些年逐漸衰落，雖然新引入了一些電競等潮玩業態，但絕大多數為檔次偏低的服裝店和餐飲店，缺乏首店、輕奢等年輕人喜愛的店鋪，與新興商業街區相比缺乏競爭力。

（四）管理運營不專業。我市特色商業街區引入的專業運營商少，由專業運營商運營的街區不足20％，由屬地進行行政化管理的街區佔比超80％。從調研情況看，發展較好的XXXX、XXXX等特色商業街區，均由專業的運營團隊負責統一規劃設計、招商引資、管理服務。相較而言，由所在街道管理的商業街區，由於人員力量不足、運營水平有限，大多數只提供必要的物業管理，沒有實質性運營。比如，有的商業街區沒有專業運營主體進行統一管理運營，街區店鋪由商戶自發經營，由所在地負責日常的衛生、秩序管理，在街區風貌、商業業態、消費生態等方面仍有較大提升空間。

（五）配套設施不完善。隨著部分特色商業街區的快速發展，逐漸暴露出一些配套設施不完善的問題。一是道路交通不便。部分街區周邊道路設計不合理，機動車道窄，導致高峰時段交通擁擠阻塞，人行道被佔用、步行安全空間不足。二是停車位緊缺。大部分街區內部停車場地、周邊停車位嚴重不足，停車難、停車亂現象較為普遍。三是衛生設施不足。部分街區公共衛生間、垃圾桶等衛生設施配備規模小、數量少、距離遠，無法滿足遊客需求，影響遊客體驗。比如，有的商業街區人氣火爆，但遊客集散空間僅為規範要求的1／3左右，極易導致街區內部及周邊的交通擁堵；可有效利用的停車資源遠遠滿足不了實際需求；街區內公共衛生間僅有5個，不僅數量少，而且有的指示牌標註不清、指向距離不準，給遊客帶來不便。

二、外地經驗

聚焦我市特色商業街區建設存在的問題，我們梳理了外地的一些經驗做法，主要有以下五個方面。

（一）科學規劃佈局，推進片區化發展。強化規劃引領，通過出臺街區建設改造的政策檔案等，推動街區由條形向塊狀轉變，不斷拓展街區發展空間和輻射範圍。上海市針對南京路步行街人流量巨大、交通組織壓力大、無法滿足市民和遊客需求的問題，研究制定《南京路步行街詳細規劃（2021年）》，對南京路步行街開展東拓、西融、北轉、南聯四大工程，推動南京路步行街與外灘聯動發展，實現了“銜接一灘一路，從街道到街區”的轉變，更好滿足群眾“一站式消費”需求。北京市出臺《促進商業步行街高質量發展的指導意見》，提出將商業步行街的主街與輔街有機聯通，對商業步行街及其周邊商業載體進行統籌謀劃、一體升級，加快構建高階與大眾齊備、主題與特色突出、傳統與現代兼具的多元化商業生態圈。

（二）深挖文化內涵，凸顯街區特色。注重挖掘代表城市形象的文化符號，找準“文化”與“經濟”、“傳承”與“創新”的契合點，將文化元素融入街區建設，打造了一批獨具人文歷史氣息的特色街區。XX市白果園歷史文化街區在保留街巷原始風貌的基礎上，深入挖掘區內湖南和平解放史事陳列館、XX劇院、蘇家巷36號公館、湘江評論印刷處舊址、豐泉古井等歷史文化資源，著力打造與之配套的人文景觀，營造濃厚的文化氛圍，展現了老XX的特有風貌。XX市山塘街注重用文化內涵提升影響力，依託儲存完好的明清古建築群展現獨特的建築風格，同時將崑曲、評彈、蘇繡等非遺專案融入其中，全年不間斷舉辦特色文化節慶活動，成為“吳文化的視窗”，以濃郁的江南文化底蘊吸引大量遊客。佛山市嶺南新天地在街區改造過程中以工匠精神對片區內原有歷史建築進行修復，仔細琢磨建築的歷史故事，溯源沉澱其中的人文核心，為其注入符合建築原有文化底蘊與人文氣息的新內容，讓人們更好感受嶺南文化的魅力。

（三）順應青年消費需求，豐富提升商業業態。聚焦青年群體個性化、多元化的消費需求，通過引入、培育多種新業態，打造滿足年輕消費者不同層次需求的綜合性生活社交場所。貴州市青雲市集在鞏固餐飲、文創和娛樂業態的基礎上，緊抓消費新趨勢，圍繞“咖啡、茶室、寵物、潮玩”，引入一批極具格調的人氣小店、顏值小店和景觀店鋪，推出“青雲小雅館”、“公路酒館”等小而美的主題業態專案，增加香薰、手作、雜貨鋪等網紅文創品類，打造“老貴陽、新潮流”的生活方式，成為年輕人集聚的網紅打卡地。南京市夫子廟為加快業態升級，根據街區規劃定位，按照“應該保留、可以保留、必須遷出”三種業態型別，對街區400餘家企業進行了梳理歸類，對應該保留類給予扶持，對可以保留類動態調整，對必須遷出類淘汰清退，並積極引入電影博物館、漢服體驗館等情景式門店，有效促進了業態結構的優化。

（四）加強政企合作，創新運營模式。注重專業化運營，成立或引進專業團隊（企業），統籌推進街區的招商、管理、策劃等，取得了良好效果。成都市採取“政府主導，企業運營，民眾參與”的模式，對寬窄巷子歷史文化街區進行改造提升，由政府主導街區發展方向，確立專案改造定位以及綜合管理；企業進行市場經營，負責寬窄巷子的投資、運營、招商、管理等；民眾負責具體經營，並可根據自身業態和資源進行文化創新。通過三方合作，優勢互補，寬窄巷子專案取得了巨大的成功，被商務部確認為首批“全國示範步行街”。廣州市採取BOT（建設－經營－轉讓）模式，對永慶坊街區進行微改造，政府負責拆遷和安置、擁有房屋和土地所有權，引入企業負責改造、建設和運營，15年運營期滿後交回政府，實現了多方共贏，成為享譽全國的商業文化新地標。西安市採取“專案＋IP”的雙合資公司合作模式，對長安十二時辰主題街區進行整體開發運營，即由陝西文旅公司與餐飲專業運營團隊永興坊成立公司負責街區開發運營，與影視IP方娛躍文化成立公司負責街區IP開發拓展，有效發揮了平臺公司、運營團隊、影視公司的資源整合、策劃運營、IP推廣的優勢，深度還原盛唐市井生活，成功火爆出圈。

（五）整合多方資源，優化服務配套。注重整合資源，在“硬體”、“軟體”兩個方面不斷優化服務配套，不斷提升遊客體驗。XX市統籌交通、城管等部門，將九里倉等特色商業街區中線道路改為步行道路，有效解決了街區內道路擁堵、停車無序等問題。北京市著力整合特色商業街區範圍內停車場資源，配套停車位每100平方米商業建築面積不少於1個，500米範圍內有地鐵站或公交站點，每50米有公共休憩設施、分類垃圾箱或設定移動清潔車等，對街區設施建設提出明確標準。XX市在特色商業街區附近交通站點，開展大客流出行指引，當街區人流趨於飽和時，在交通站點播放限流廣播，同時採取部分進出通道只進不出等客流管控措施，有效緩解街區及周邊道路的交通擁堵。

三、工作建議

結合先進地區工作經驗，對我市特色商業街區建設提出以下工作建議。

（一）在空間規劃上注重連街成片。推動商業街區連街成片，是擴大街區輻射範圍、提升整體經濟效益的有力舉措。必須對商業街區進行整體謀劃，增強街區與周邊的聯絡，形成集聚效應，推動街區由“線”上消費向“面”上消費轉變。一是注重街區與商圈的聯動。統籌謀劃商業街區與周邊商圈，合理配置商業業態和多元消費場景，實現引流與消費的統一，形成互聯互通、消費升級的“大街區”。二是注重主街與輔街的聯動。對主街與輔街進行一體化規劃設計，通過“條塊結合”“魚骨佈局”，引導主街和輔街之間商業專案錯位經營、多元發展，實現風格統一而又功能互補，提升商圈能級、規模和輻射範圍。三是注重街區與街區的聯動。對於相臨近的街區，按照“以大帶小、以強帶弱”的原則，在物理空間上打通串聯，在業態佈局上協同融合，滿足不同消費群體個性化、多樣化消費需求。

（二）在風格塑造上突出文化特色。文化是增強特色商業街區獨特性和差異性的必備要素。洛陽擁有老城歷史文化街區、西工特色文旅商業街區、澗西工業遺產歷史文化街區、洛龍隋唐裡坊文化街區等多種型別的街區，要結合不同街區的歷史文化特色，分別突出明清風、民國風、蘇援風、新唐風等風格，實現差異化發展。一是深挖文化內涵。加強對本地歷史事件、歷史人物、文物古蹟、民間民俗等方面的挖掘闡釋，加強對街區文物保護單位、不可移動文物和歷史建築的保護性利用，充分彰顯街區文化特色。二是統籌建築風格。按照“一街區一特色”原則，結合文明城市建立、城市有機更新、市政微改造等，在建築風格、人文景觀的規劃設計上，將文化元素融入其中，延續老街區建築風格和文化脈絡。三是策劃特色活動。以傳統節日、與街區文化相關的特殊時間節點為契機，積極策劃具有創意性的沉浸式、互動式特色文化活動，讓遊客在活動中領略獨具特色的文化魅力，不斷打造熱點話題，做到精準引流、持續引流。

（三）在業態選擇上聚焦青年群體。年輕人正在成為文旅消費的主力軍。特色商業街區的發展應順應這一趨勢，推出更多契合年輕人喜好的新場景新業態。一是引進培育新業態。深入研究年輕人的消費理念、消費需求，引進主題集市、劇本娛樂、沉浸劇場、網紅餐飲、室內運動、萌寵、潮玩等沉浸式和互動式的新業態，最大程度激發年輕人的消費潛力。二是科學調整業態結構。結合街區的定位和目標客群購買能力、需求，精準確定業態准入門檻，建立業態動態調整機制，有序淘汰吸引能力弱的低端業態，補充符合地域特色的優質業態，推動業態結構優化升級，提升街區業態對年輕人的適配性。

（四）在管理服務上強化專業運營。提高運營的專業化水平是增強街區活力、提升街區品味的重要手段。必須強化市場意識，用好市場化手段，不斷提升街區的管理服務效能。一是引進專業機構。積極對接招引成熟、專業的街區運營公司，充分發揮其在商業領域的平臺資源優勢及街區管理運營經驗豐富的優勢，實現高效規範的管理運營。二是創新合作模式。學習借鑑外地“BOT模式”、“政府＋企業＋民眾”、“專案＋IP”等合作模式，結合實際積極探索新的模式，吸引更多有實力的市場主體參與特色商業街區的建設管理。三是強化品牌打造。聚焦街區定位，圍繞街區業態、活動等，藉助抖音、小紅書、快手、美團等網際網路平臺，加大宣傳力度，打造整體品牌形象，提高知名度和美譽度。

（五）在配套建設上營造舒適環境。完善的配套建設是提升服務功能、增強遊客體驗的實際需要。必須聚焦短板弱項，逐步完善街區內部和周邊配套設施，打造舒適、方便的消費環境。一是在交通方面，要通過加大亂停亂放整治力度，規範市民停車行為；通過優化交通組織方式、道路微改造等，優化周邊路網和交通設施，提升道路通行效率。二是在停車方面，要因地制宜改造隔離帶、側分帶，“見縫插車”新增停車區域；在具備條件的地方，規劃建設立體停車場，增加停車位；按照“中心高於外圍，長時停車費用高於短時停車”的原則，探索實施停車階梯性、差異化收費；同時優化設定公交站點，倡導綠色出行。三是在環境衛生方面，要合理增加垃圾箱、衛生間等公共衛生設施，同時定期開展環境衛生集中整治，組織作業人員增加夜間重點時間段的環境衛生巡查清掃，確保市容環境管理常態長效。