2020年如何簽訂房屋租賃合同

一、租賃合同無效的情形

1.出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

2.出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。

3.租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。

以上三種情形在一審法庭辯論終結前取得相關證明、批准的，法院應當認定有效。

4.租賃合同的期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

二、房屋租賃合同登記備案的效力

根據《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條第一款“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。”由條文可知道房屋租賃合同是否辦理登記備案手續，並不影響合同的效力。另外，雙方也可以根據意思自治原則，規定登記備案手續爲合同生效條件，但是如果一方已經履行了主要義務，對方也接受的，即應該視爲當事人之間變更了合同約定的生效條件，租賃合同也是生效的，本法第四條第二款：“當事人約定以辦理登記備案手續爲房屋租賃合同生效條件時，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

三、避免分割出租的情形

所謂的分割出租是指戶主把原來的住房重新規劃後設計成多個單間，每間都配備有獨立的門鎖，兩室一廳的房子就變成了四室一廳，甚至更多，然後再進行出租，從而賺取更多的租金。它不同於合租。分割出租因爲戶主任意的改變房屋的結構，從而給房屋帶來了嚴重的安全隱患，所以承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，應該注意是否存在分割出租的情形。根據《商品房屋租賃管理辦法》第八條的規定“出租住房的，應當以原設計的房間爲最小出租單位，人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標準。”因此承租人在租房時應該分清楚是分割出租還是合租，以保護自己的合法權益。

四、一房數租的處理原則

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

1.已經合法佔有租賃房屋的;

2.已經辦理登記備案手續的;

3.合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

五、房屋租賃合同中應當具備以下條款：

1.當事人姓名或者名稱及地址;

2.房屋的位置、面積、裝修及設施;

3.房屋用途;

4.租賃期限;

5.租金數額及交付方式;

6.房屋維修責任;

7.轉租的約定;

8.變更或者解除合同條件;

9.違約責任;

10.當事人約定的其他情形。

另外,根據《廣東省城鎮房屋租賃條例》第十五條規定“出租人可以按照租賃合同收取不超過三個月租金數額的保證金。保證金的返還方式，由當事人在合同中約定。”