房地產項目營銷策劃書(精選多篇)

第一篇：房地產項目營銷策劃書

一、項目簡介：

鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有爲開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓爲主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型佔所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成爲明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且爲二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)

b、 小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告)

c、 商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能爲房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。鳳凰城二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一)優勢

1) 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裏是財富的俱樂部，富翁的製造廠，在這裏百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、複合市場。鳳凰城一期是一個大衆樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標羣，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。

本區域年輕人多爲收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面

第二篇：房地產營銷項目策劃書

一、項目簡介：

鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓爲主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型佔所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成爲明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且爲二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)。

b、 小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

c、 商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能爲房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。鳳凰城二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一)優勢

1) 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裏是財富的俱樂部，富翁的製造廠，在這裏百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、複合市場。鳳凰城一期是一個大衆樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標羣，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。

本區域年輕人多爲收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。

第三篇：房地產項目營銷方案

房地產項目營銷方案

營銷總原則：

信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤

創新驅動發展戰略主動出擊全城營銷全員工營銷

走非常路策略錢用在刀刃上

走安利銷售方式

具體策略：

一、老客戶推薦策略

1、老客戶上門或上單位，帶上禮品（約200--300元），帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

2、召集安陽跑保險人員，舉行產品推介會，每個保險人員推薦一個新客戶，獎1000元。

3、召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產品優勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

二、教師策略

尋找熱心教師，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

三、單位策略

主動聯繫友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優惠上，再去掉1.5萬元。

四、各縣城、鄉鎮、主要大村策略

1、發短信、進行派單，每個縣，約需2萬元。

2、尋找當地聯絡人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

3、在主要地段，考慮價格的基礎上， 可做些廣告。

五、派單策略

繼續原派單，到鄉鎮、縣城去，到安陽市主要單位去。

六、其他

1、直接按排售樓員，到客戶家裏或單位裏。按排售樓員與客戶吃飯。

2、加大催款力度，定房時，簽定協議，協議上註明，一個星期內交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

3、各縣城、鄉鎮、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。（因爲在縣城、鄉鎮、主要大村一戶可帶動多戶。）

4、加大現有售樓員思想教育，提高信心。

5、單頁上用詞直接，如“安陽東區最優位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。

6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。

7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。

第四篇：房地產項目營銷方案

皇家壹號“6+1獎勵計劃”營銷方案

一、對接項目

皇家壹號

二、項目工程進度依據目前的工程進展，預期可在2014年5月10日左右封頂，12月份交房

三、項目當前營銷背景

1.金融危機對目前房地產市場的影響，客戶購買慾望下降是重要原因之一

2.本地區對期房的抗性較大，持觀望態度的比較多

3.本案的目標客戶羣爲本地區10%的高端尊貴客戶羣而準備，目標客戶少

四、整合營銷的突破

1．由“公積金至函”引發的思考

由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函,公積金客戶對此信函可信度的提高，，必會翻看，不會隨宜丟棄

2.新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客戶之間利益的關

聯。顯然，當前直接的購房優惠說辭已經不能充分打動客戶。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有“錢”可領！

3．“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定

非常6+1 是中國老少皆知的電視節目 ，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜

愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大衆的眼球

同時隱射我們項目在西平做到6個第一

如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶羣進行最爲直效的訴求？

這1.1萬人願意相信什麼？究竟什麼才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其

產生強烈的購買慾望？

人爲放大“6000元購房優惠”這個概念，在“6000元”上做足文章！計劃

推出房源約284套，我們可以先算筆帳：

6000（元/套）×284（套）=170（萬元）

由此延伸出：推出的“170萬元購房優惠”。

“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛

擬總額足以引爆市場的興奮點！

6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富？“6+1獎

勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現？

假如我們是在設計一個遊戲，在遊戲設定中：

第一關是“吸引到場”， 通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函

吸引客戶到達銷售現場。

第二關是“放大誘惑”。客戶到銷售中心後，可轉讓的“6000元購房現金卡

另外目的是留下個人基本資料。

借鑑前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡,憑證

轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500（元/套）×284（套）=14.2

（萬元）。“14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定！

簡言之：

6+1獎勵計劃 =170萬元購房現金卡計劃＋14萬元轉介紹成交獎勵計劃

住房公積金客戶憑2014年“公積金至函”至指定銷售中心，在規定時間內

均可獲得“6000元購房現金卡！

6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃

“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有；若受讓人持此卡購置旗

下皇家壹號產品成功，經置業覈實無誤後，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同

的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。

五、“6+1獎勵計劃”預期目的

鑑於房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現狀，利

用“公積金至客戶函”，凰鳳置業針對“1.1萬公積金用戶”新開發的直效媒介

渠道，達到：

1．近期目標：實現項目的客戶積累和順利銷售；

2． 遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關注皇家壹號、瞭解並最終成

爲置業鐵桿客戶；

3． 企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。

六、“6+1獎勵計劃”實施細則

1．營銷節點劃分

蓄水期3月15日（暫定）——→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入

“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。

此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，

其成敗的關鍵決定於“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力！因此，

3月15日（暫定）-3.30日的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調！高調！

“高調”體現在兩個層面：第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時

間相對有限；第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到

高度的集中和統一！集中所有的聲音，同時說一句話——“6+1獎勵計劃”！

活動開始期4月1日——→6月15日

經過一定階段活動的蓄水期

宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開

客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15

日最後一個客戶收到對帳單之後，時間向後順延15天，即4月15日前：基本可

以認定是“6+1獎勵計劃”目標客戶的集中認購期。

2．各節點媒體投放組合

3月15日（暫定）——3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小衆媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單

銷售現場：條幅+x展架

4月1日——4月15日（暫定）

主流媒體：(推薦打開範文網：)戶外+ 夾報

小衆媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單

銷售現場：條幅 + x展架

直效媒體：住房公積金至函 （從3月24日開始投放 分二到三批次投放，約一週到兩週時間）

第五篇：房地產項目營銷策劃

農家樂項目營銷策劃

第一階段：市場引導期時間：兩週左右,不宜過長。

主題：南湖岸邊、世外農家

階段目標：在鞏固“農家樂”這一娛樂項目知名度的同時，改變部分消費者對現有農家樂的環境不太滿意的印象，激發潛在消費者的消費興趣，形成市場預期，凝聚一定的人氣，爲開業期打好鋪墊。 營銷手段：

一、網絡宣傳：

1、製作項目宣傳片、將外部環境、內部條件拍成照片，由各學校校園代理登陸校園bbs發帖，發佈開業期活動信息。

2、在羣光、亞貿、光谷等人流集中地區散發宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農家”爲主題，倡導悠閒、舒適的假日生活，以自然風光提升關注度。

二、校園宣傳：

1、印發宣傳單，在華農、中南財經政法大學、中南民大、武大、華科等高校校園內進行宣傳，推廣健康生活理念，以環境吸引顧客。

第二階段：開業活動期

主題：心靈氧吧

階段目標：在前期宣傳的基礎上，集中廣告攻勢，力爭開業期保持火爆的客流量，同時確保消費者得到非常滿意的服務，塑造良好的口碑，進而擴大客源範圍，形成良性循環。

營銷手段：

1、與各大團購網站合作，主動出擊，擴展銷售渠道，以客流量彌補利潤，贏得口碑。

2、開展以“健康生活、親近自然”爲主題的校園徵文（攝影）大賽，經過選拔後，邀請部分優秀選手親臨項目參觀，並將作品在校園內展出，使“農家樂”這一消費品牌親近學生生活。

3、校園內針對學生會、社團、班級學生幹部等進行重點宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優勢所在，強調具體優惠信息。

三個季節、兩個重點羣體

一、 春季

主題：走出校園、此處春光無限

階段目標:抓住學生春遊這一黃金時段，採取集中型宣傳，在校園內形成一股消費潮流，促成引導性消費。

營銷手段：

1、在校園內組織“風箏節”活動，製作印有農家樂廣告語的風箏，在校園內同時放飛，形成轟動效應。

二、 新生季（秋季）

主題：來自五湖四海，我們是一家

階段目標：利用大一新生的年級特點，採取有針對性的宣傳，激發大一新生的興趣，力爭使其成爲穩定客源。

營銷手段：

1、藉助“出行小貼士”、“校園生活abc”等宣傳材料，內容上突出農家樂自己做飯的特點，強調家的氛圍，強調大學是獨立自主生活的開始，強調新的開始，要勇於嘗試。

三、 畢業季（夏季）

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標：利用畢業生離別、感傷的氣氛，以“最後一次班級活動”爲主題，不惜損失利潤、力爭客流，經過多年的積累，將其打造成爲畢業生離校的“必修課”。

營銷手段：

1、以懷舊爲基調，提出“重溫大一”的消費理念，推出畢業生特別優惠價格。

2、以離別爲基調，打出“散夥飯，我們一起親手做”的口號，考慮到畢業生時間緊，蔬菜、肉類等原料低價供應。