商業項目策劃精品多篇

商業項目策劃 篇一

一、背景淺析：

愛尚蛋糕店正處於開業初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步瞭解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而爲愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。

二、目標羣體

主要目標羣體：廣東外語外貿的在讀大學生。

輔助目標羣體：大學城內除廣東外語外貿大學的另外九所高校的在讀大學生。

三、具體推廣方案與流程

已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，並送給她4月上旬生日的女友。

在客人女朋友生日那天，爲這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定爲廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人爲這位客人邀請的朋友及女方的朋友。

由我們愛尚蛋糕店爲這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作爲送給他女朋友的生日禮物。

在派對現場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，並在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續直播。

爲參加派對的同學派發精緻可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。

在派對現場派發我們愛尚蛋糕店的5元現金抵用券20張。

在派對後，對轉發愛尚蛋糕店微博關於生日派對微博並@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額爲10。爲其送去愛尚蛋糕店10現金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。

在派對後，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發關於生日派對的微博，並儘量請求自己的好友幫忙轉發，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。

四、推廣費用

派對現場的佈置費用

100RMB

抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本

100RMB

5元現金抵用券20張，10元現金抵用券10張

200RMB

早餐蛋糕禮物成本

50RMB

總計

370RMB

五、人員分工

工作

負責人

參與工作人員

佈置派對現場

曾俊傑

王志鋒、高啓茗、施健濱、李寶燕、劉卉

派對現場拍攝

王志鋒

高啓茗

派對現場工作人員

李寶燕

劉卉

視頻製作

施健濱

王志鋒

微博管理

劉卉

李寶燕，高啓茗

六、計劃目標

通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：

1、生日派對微博的轉發次數達到100次。

2、第一次推廣後一個星期之內，微博粉絲增加50個。

3、第一次推廣後有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。

商業項目策劃書 篇二

隨着經濟不斷的發展，人民的消費觀念也逐漸開始發生了變化。以前很多人只要一有錢就存在銀行裏，而不是花出去。到現在居民的消費觀念開始變化，很多人已經開始將手中的閒錢構建自己更好的生活了。旅遊就是居民消費的另一增長點，發展旅遊對擴大內需有着巨大的作用。現在名山大川的旅遊資源都已經被開發殆盡，我們應該發展新的旅遊資源，鄉村旅遊成爲了其中發展的很重要的組成部分。

鄉村旅遊，以農民爲市場經營主體，以農民所擁有土地、庭院、經濟作物和地方資源爲特色、以爲遊客服務爲經營手段的農村家庭經營方式。換言之，鄉村旅遊是以鄉野農村風光和活動爲吸引物、以城市居民爲目標市場、以滿足旅遊者娛樂求知和迴歸自然等爲目的的一種旅遊方式。無論如何理解，鄉村旅遊作爲一種旅遊形式，其在旅遊業中的產業關聯帶動、吸納當地就業和促進改革開放、脫貧致富等諸多方面，都能夠發揮獨特而顯著的作用。

西溝生態村簡介:

西溝生態村位於兩省（河南、山西）、三縣（輝縣、修武、陵川）交界處的薄壁鎮境內，面積20平方公里，平均海拔在800---1500米之間。森林覆蓋率95%，河水流徑10餘公里，是國家級重點生態林和太行獼猴保護區。

西溝生態村主要特徵是：高山林立、奇峯怪石；峽谷萬丈、壁立陡峭；泉涌溪流、瀑大潭深；古樹參天、鳥語花香；野果遍坡，桃梨滿園；深秋時節，紅葉漫山；名貴藥材，亨譽中原；自然冰雕，別有洞天。生態村內現有景點：潭頭瀑布、西溝四級瀑、龍浴湖、黑龍洞、黃龍潭、龍王寨、青苔巖、小寨河、千年龜石、香爐石，還有衆多奇峯待命名，這裏集雄、秀、奇、幽於一體，攬山、水、林、洞於一溝。專家讚譽西溝生態---貴在原始，美在天然----。

一、項目背景分析

旅遊產業的發展必須依賴於一定的旅遊資源。旅遊資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國衆多的旅遊勝地中，有的以自然資源突出爲特色，有的以人文資源突出爲特色。隨着人們思維方式和審美情趣的改變，自然資源成了旅遊中最具魅力的優勢資源，並直接影響着該地區經濟的發展。而西溝生態村卻隱藏着與世隔絕的自然資源。

（一）國家對旅遊產業開發的政策形勢

當前國家正在大力提倡發展旅遊產業，爭取把中國發展成爲旅遊強國，目前我國旅遊產業的規模位居世界第7位，但與世界旅遊強國還有很大差距，發展旅遊業已經成爲我國一項基本產業政策。爲適應加入世貿組織的要求，中國旅遊業將盡快改變政府的主導地位，變政策調節爲市場調節，以加速與國際旅遊市場的接軌步伐。

（二）國際國內旅遊業發展的趨勢

1．21世紀世界旅遊的發展對景區內涵提出了新的要求。衆多旅遊專家一致認爲，生態、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅遊業的主題。

2．中國旅遊景點的開發將從以政府爲主導轉變爲以市場爲主導。

3．旅遊市場越來越呈現出細分化的特點。

（三）西溝生態村資源開發現狀分析

1．成功點

（1）對自然生態環境的保護良好（景區內的水、空氣、植被等未受污染和破壞）

（2）近三年來具備一定的知名度（在河南省內）

2．不足點

（1）配套設施幾近空白（住宿、飲食、娛樂等設施匱乏）

（2）景區自然景觀尚未開發（峽谷內沒有步道和安全保護）；

（3）景區運營機制未制定（國家所有國家開發的運行模式難以適應市場需求）；

（4）尚未市場定位。

（四）景區旅遊資源優劣勢分析

1．優勢

（1）景區有豐富的水資源，適合開展一些水上項目，；

（2）峽谷內有多處適合速降和攀巖運動的天然石壁；

（3）具備良好的植被覆蓋，生態環境良好；

（4）景區內有林果種植特色農業。

2．劣勢

（1）景區內峽谷較窄，地勢複雜，汛期水大無路可行。

（2）景點地理位置相對較偏，交通不便。

二、西溝生態村總體開發規劃原則

堅持保護生態、倡導環保，實現可持續發展的原則

堅持突出特色的原則

堅持傳統特色與現代理念相結合的原則

堅持統籌規劃，分步實施的原則

堅持在保護環境的前提下追求最佳社會效益和經濟效益的原則

三、景區遠景規劃目標

建設成爲“河南著名、全國知名”的生態休閒避暑度假區 ；

1．發展特色運動，如短矩離剌激漂流、拓展等，使自然景區成爲河南知名的野外拓展訓練基地；

2．成爲河南省乃至全國知名的青少年生態環保教育基地。

3、建一個世外桃園。

四、階段性開發規劃

（一）第一階段：立足景區現有景點，完善基礎配套設施，開發鄉村旅遊，加大營銷力度，實現景區遊客量的較大增長。

1、在景區內統一規範若干個農家旅館

2．在景區附近建設一座集住宿、餐飲、停車、娛樂於一體的賓館；（潭頭、平甸）

3．對景區內現有遊覽線路上的泥石路、棧道進行改造或新建；

4．沿遊覽路線開設數個遊客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；

5．新建景區內的郵電通訊、水電等基礎設施；

6．新建景區內的簡便醫療點一個、生態環保廁所若干間；

7．建一燒烤一條街

8．設置兩處篝火場。

9．開發鄉村旅遊（農家樂項目）

考察國際上流行的綠色旅遊、旅遊農業等不同的旅遊方式，其實質都是以生態農業、生態林業爲背景或載體、人們環境保護意識和旅遊迴歸自然的生活質量意識的加強而發展起來的。因此，大力發展鄉村旅遊對生態環境的保護尤爲重要，應視爲取得發展的根本要求和基本保證。如新加坡爲了對有限的土地進行綜合開發和高效利用，有關部門將高科技引入農業並與旅遊事業相結合，興建了10個農業科技公園，遊人不僅可以漫步其中，而且可盡情品嚐，如同生活在仙境中，讓人大飽眼福和口福。還有日本的觀鳥旅遊和觀光農園及務農旅遊、馬來西亞的農林旅遊區、澳大利亞的牧場旅遊、美國的農場旅遊、法國的遠離城市的綠色旅遊、意大利的鄉村度假旅遊、德國的“森林輕舟”旅遊等等。鄉村旅遊的內容涵蓋了上述多種旅遊方式，甚至比其更爲廣泛。

在我們國家，有很多的有特色的鄉村遺留下來，特別是像安徽宏村、湖南鳳凰村這樣的鄉村，在全國旅遊中都是很重要的、很有名氣的鄉村。我們重點發展鄉村遊也是符合旅遊發展的客觀規律的，相信隨着時代不斷的發展，鄉村旅遊又可以成爲帶動國國民經濟發展的一個重要組成部分。即爲國家經濟作出貢獻，又陶冶了城市人的情操，還增長了農民的。收入，三管齊下，我們一定要把鄉村旅遊做到最好！

商業項目策劃 篇三

大型商業地產項目策劃全案

宏觀商業環境分析 一、宏觀商業環境分析

前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、宏觀經濟因素 2、社會與人口因素 3、城市經濟環境概況 4、城市商業環境因素

二、項目所在地商業環境分析 1、投資環境分析 2、周邊街區情況 3、商業物業供應分析 1）、商業經營內容分析

前言：各種商業行業所佔比例 ◆ 服裝類

◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類

◆ 百貨、超市和士多類

◆ 電器、電訊、網吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘錶、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美髮類 ◆ 醫藥類、◆ 傢俬類

◆ 職介和中介類

（以上幾種類型要求詳細描述，包括面積、商店數量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 範圍

● 方法（分組等） 3）、城市商業經營區位指標分析 前言：綜合概述 ● 區位——租金 ● 區委——經營內容 ● 區委——面積 4）經營內容指標分析 ◆ 經營內容——租金 ◆ 經營內容——面積

◆ 經營內容——規模（數量）

◆ 經營內容指標分析綜述 5）、價格指標分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分佈

● 月租價、平方租價所佔市場比例分析 ● 租價對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價格指標分析綜述 6）、面積指標分析 以下面積爲使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價格 7）、環境指標分析 8）、總體綜述（結論）

4、項目所在地商業環境總體綜述

通過對本城市總體環境前分析，我們的目前市場的現狀 1）、商業以臨街商鋪爲主 2）本城鎮的商鋪消費潛力大 3）本城鎮的商廈經營方式落後 （以上三個點需要詳述） 三、項目本身市場價值 1、商業價值 2、人文價值 3、市政支持 4、自身資源價值 總論：

中心市場分析 一、區位環境分析 二、商圈分析

1、本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、消費羣體分析

克估計得上去全範圍內，其服務對象可分爲三部分 1） 核心羣體：居住型消費羣 2） 刺激羣體：工作性消費 3） 邊緣羣體：流動消費羣 3、客流量分析 三、商業環境分析 四、經濟政策環境分析 五、人文環境分析 六、投資風險分析

1、購物中心產品升級 1） 省級1：創收升級

2） 升級2：維護的科技元素 3） 升級3：未來不確定 2、武漢商業競爭環境分析 總論：

類比競爭項目分析

一、類比競爭項目商業組合分析

項目二： ……

二、項目SWOT分析： 1、項目優勢分析 規模 地理位置 ……

2、項目劣勢分析 ……

3、項目的機會 ……

4、項目的威脅 …… 市場定位

一、項目主題定位既形象定位 1、市場定位 定位：

市場分析綜合（定位支撐）： 2、本案形象定位 本案總體特徵：

（分析完畢特徵後開始定位）

綜述：爲突出商業形象與城市發展的要求，本案形象定位爲：……。 3、項目主題定位

通過以上的分析，結合項目的總體形象及功能訴求，作爲標新立異的標誌性商場，本案指定爲：

主體推廣描述 1） 形象篇

2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、檔次定位

（分爲：高中第三擋） 5、價格定位

售價

6、本案目標市場定位 1） 定位的依據： 2） 目標市場定位： ● 投資者——目標客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：

● 經營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置

7、項目功能定位

經詳細分析，各層功能定位行業分佈，見表：

8、銷售、經營管理定位 經營定位依據：

1） ……與買家達成經營權回收協議，在幾年之內有發展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經營……

2） ……集中商場的經營權已統一招租

3） 同意接受小業主委託方祖將有利於商場的租價穩定……

4） 物業水平是商場能否長久經營旺盛的重要環節，從商場日後長遠經營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金 爲確保本案的銷售和長期經營，本案銷售、經營管理定位爲：……

二、業態組合定位

1、本案業態組合依據： ……

2、本案業態組合類比

業態組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優點： 3） 組合缺點： 組合模式二： ……

3、確定本案組合定位

根據本案城市現有業態狀況，本案項目產品特徵及對未來商業發展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便於利用本案可能整合的各種招商資源，爲便於本案實現銷售和成功運營，對本案個功能分區和各樓層的業態進行規劃。

三、目標客戶鎖定及分析 1、本案消費市場現狀 ……

2、本案目標客戶描述 1） 按目標客戶羣性質分類

本案的目標客戶可分爲羣明性和引導性兩大類引導性目標客戶是針對本案形象、經營範圍、經營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶羣是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。

商業項目策劃 篇四

xx廣場營銷執行方案

目錄

第一部分 項目分析

一、近期市場狀況 二、項目概況 三、項目定位 第二部分 銷售策略

一、銷售總體策略 二、入市時機及銷售前提 三、銷售階段及工作安排 四、各銷售階段推貨策略 五、銷售管理 六、核心賣點的提煉 第三部分 價格策略

一、釐定價格的相關因素 二、價格定位 三、價格策略 四、定價原則

五、付款方式及折扣控制 六、價格控制 七、回款預估 第四部分 宣傳推廣策略

一、廣告目標 二、宣傳推廣策略 三、媒體組合策略 四、推廣費用預估 第五部分 項目包裝

一、包裝總綱 二、基礎形象設計 三、營銷通路的包裝 四、賣場形象包裝

附件：

一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表

第一部分項目分析

一、

xx市商業地產的市場現狀

（一）近期xx市商業地產市場概況

20xx年，xx市商業地產在政府實施房地產市場規範化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩步發展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業，分佈在市內各個熱點區域，四面開花，去年的商用物業大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

1、體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）引領潮流

體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業形態，不少商用物業發展商競相嘗試，去年風頭最足的商業項目都定位於SHOPPINGMAII。據悉，目前xx在建的MAII有5個，天河區的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白雲區的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場後的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位爲xx首席社區商業MAII。

2、專業市場行情看漲

由於xx經濟的持續高速發展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產業鏈支持，xx的專業市場一直是商業佈局中重要的一環，且各類專業市場的表現的非常繁榮。20xx年下半年陸續有專業市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業皮具市場有金龍盤國際鞋業皮具貿易廣場，布藝專業市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美髮專業市場有美博城，電腦專業市場有頤高數碼廣場等，我司認爲，專業市場的選址十分重要，去年推出的專業市場都建在商業氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業街，這是專業市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發逐漸成趨勢

主題式的商場由於具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業發展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業者、投資者和消費者的關注。根據發展趨勢，所以四樓考慮作爲兒童主題的商場。因爲項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家爲主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業市場、裙樓商鋪和小區鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量爲13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量佔商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定爲500萬，我們認爲考慮到對接廣電房

地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放，組建成全方位的市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大於求，總體價格走低。

20xx年1－9月xx市批准的商預售面積達48.52平方米，成交面積爲41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少於20xx年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因20xx年商鋪市場供大於求，導致20xx年的商鋪成交價繼續下滑，八個區的商鋪成交均價爲9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白雲、越秀等區的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

1998-20xx年全市商鋪成交均價表

（二）、近期xx市商業物業市場發展變化 數據來源：xx市國土房管局及xx市房地產交易所

根據有關統計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業市場有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專家預計，20xx年xx市熱點地區的商鋪價格仍將穩中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價爲50000元/平米，實用率是80％摺合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因爲街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價爲70000元/平米，那麼我們認爲風險很高，因此建議首層建築面積銷售均價爲28000－30000元/

平米，負一層建築面積銷售均價爲13000－15000元/平米應該比較適合。

位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由於其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

二、項目概況

（二）xx現時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優勢（S）

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主幹道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關注； 2)、地鐵5號線的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優越的城市交通條件；倚靠東西主幹道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區域；

4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；

5)、周邊雲集衆多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬白領，而黃埔區及經濟開發區也有產業工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規模的商業廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分佈，形象差，無舒適的購物環境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發品種齊全的商業廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區的特性商業代表，城鄉商業改造很有可能成爲一種優勢突出、劣勢彌補的結果，對商業中心的發展有利。

2、項目劣勢（W）

1）、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作爲xx的農村地帶，xx市民對此區域的認同仍時間；

3)、員村二橫路商業規劃不夠完善，周邊環境亂、社會治安比較差、佈局及行業的選擇會一定程度限制其發展； 4)、項目太過於靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、發展機遇(O)：

1）、xx的城市建設規劃以20xx年，員村周邊地區四大重點市政工程，即位於琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續竣工，以往因工廠雲集、環境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會發生脫胎換骨的變化。

2）、20xx年的亞運會將在xx舉行，天河區作爲主場地，市政設施的建設將進一步完善。

結合項目推廣的需要，和項目作爲MAII的體量我們對外的統一宣傳口徑爲總建築面積爲35000平米。

3）、員村地塊已成爲政府在20xx年至20xx年重點開發建設的大型地塊之一。可出讓建築面積達141.4萬平方米，規劃性質爲酒店、居住、商業用地。

4、發展威脅(T)：

1）、位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業廣場仍在售。

三、項目定位評估

（一）項目定位

根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位爲： 形象定位：xx首席社區MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項目面向投資和經營兩大類客戶，結合項目自身的物業質素和客觀的市場情況，建議項目的客戶羣定位如下： 1、目標市場

本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業印象較爲模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客戶羣定位

投資者分析（預計所佔之購買比例爲：55%左右）

客戶類型

1）、擁有大型企業的人士；

2）、擁有家族生意，以物業轉手或出租獲利作爲主要目的之投資者； 3）、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業作爲保值用途的人士； 4）、企事業機關之高層國家幹部；

第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態上爲得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶羣多爲選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素爲商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客戶佔本項目的成交客戶比例亦不算太大。約佔成交客戶的5％。

第二類：經濟富裕的本地村民

客戶類型

商業策劃項目方案 篇五

第一部分項目分析

一、xx市商業地產的市場現狀

（一）近期xx市商業地產市場概況

20xx年，xx市商業地產在政府實施房地產市場規範化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩步發展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業，分佈在市內各個熱點區域，四面開花，去年的商用物業大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

1、體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）引領潮流

體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業形態，不少商用物業發展商競相嘗試，去年風頭最足的商業項目都定位於SHOPPINGMAII。據悉，目前xx在建的MAII有5個，天河區的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白雲區的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場後的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位爲xx首席社區商業MAII。

2、專業市場行情看漲

由於xx經濟的持續高速發展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產業鏈支持，xx的專業市場一直是商業佈局中重要的一環，且各類專業市場的表現的非常繁榮。20xx年下半年陸續有專業市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業皮具市場有金龍盤國際鞋業皮具貿易廣場，布藝專業市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美髮專業市場有美博城，電腦專業市場有頤高數碼廣場等，我司認爲，專業市場的選址十分重要，去年推出的專業市場都建在商業氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業街，這是專業市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發逐漸成趨勢

主題式的商場由於具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業發展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業者、投資者和消費者的關注。根據發展趨勢，所以四樓考慮作爲兒童主題的商場。因爲項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家爲主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業市場、裙樓商鋪和小區鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量爲13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量佔商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定爲500萬，我們認爲考慮到對接廣電房

地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放，組建成全方位的市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大於求，總體價格走低。

20xx年1－9月xx市批准的商預售面積達48.52平方米，成交面積爲41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少於20xx年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因20xx年商鋪市場供大於求，導致20xx年的商鋪成交價繼續下滑，八個區的商鋪成交均價爲9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白雲、越秀等區的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

1998-20xx年全市商鋪成交均價表

（二）、近期xx市商業物業市場發展變化數據來源：xx市國土房管局及xx市房地產交易所

根據有關統計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業市場有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專家預計，20xx年xx市熱點地區的商鋪價格仍將穩中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析：東璟花園首層商鋪的銷售均價爲50000元/平米，實用率是80％摺合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因爲街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價爲70000元/平米，那麼我們認爲風險很高，因此建議首層建築面積銷售均價爲28000－30000元/

平米，負一層建築面積銷售均價爲13000－15000元/平米應該比較適合。

位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由於其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

二、項目概況

（二）xx現時情下項目S、W、O、T的變化1、項目優勢（S）

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主幹道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關注；2)、地鐵5號線的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優越的城市交通條件；倚靠東西主幹道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區域；

4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；

5)、周邊雲集衆多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬白領，而黃埔區及經濟開發區也有產業工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規模的商業廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分佈，形象差，無舒適的購物環境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發品種齊全的商業廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區的特性商業代表，城鄉商業改造很有可能成爲一種優勢突出、劣勢彌補的結果，對商業中心的發展有利。

2、項目劣勢（W）

1）、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作爲xx的農村地帶，xx市民對此區域的`認同仍時間；

3)、員村二橫路商業規劃不夠完善，周邊環境亂、社會治安比較差、佈局及行業的選擇會一定程度限制其發展；

4)、項目太過於靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、發展機遇(O)：

1）、xx的城市建設規劃以20xx年，員村周邊地區四大重點市政工程，即位於琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續竣工，以往因工廠雲集、環境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會發生脫胎換骨的變化。

2）、20xx年的亞運會將在xx舉行，天河區作爲主場地，市政設施的建設將進一步完善。

結合項目推廣的需要，和項目作爲MAII的體量我們對外的統一宣傳口徑爲總建築面積爲35000平米。

3）、員村地塊已成爲政府在20xx年至20xx年重點開發建設的大型地塊之一。可出讓建築面積達141.4萬平方米，規劃性質爲酒店、居住、商業用地。

4、發展威脅(T)：

1）、位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場；

2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售；

3）、附近的社區商鋪供應量在增加。

4）、正佳商業廣場仍在售。

三、項目定位評估

（一）項目定位

根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位爲：形象定位：xx首席社區MAII消費定位：我的生活購物樂園市場定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項目面向投資和經營兩大類客戶，結合項目自身的物業質素和客觀的市場情況，建議項目的客戶羣定位如下：

1、目標市場

本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業印象較爲模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客戶羣定位

投資者分析（預計所佔之購買比例爲：55%左右）

客戶類型

1）、擁有大型企業的人士；

2）、擁有家族生意，以物業轉手或出租獲利作爲主要目的之投資者；

3）、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業作爲保值用途的人士；

4）、企事業機關之高層國家幹部；

第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態上爲得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶羣多爲選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素爲商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客戶佔本項目的成交客戶比例亦不算太大。約佔成交客戶的5％。

第二類：經濟富裕的本地村民

客戶類型

商業項目策劃書 篇六

對於“家居安保及電動車防盜保障服務”（以下簡稱“服務”），其意義是深遠的 ，前景是廣闊的，龐大的市場所帶來的經濟利益也很可觀；同時相應而生的附屬產品、產業鏈也同樣輻射很廣。對於本服務，首先應搞明白的幾個問題和因素：

一、商業模式的三個基本問題：

1、你的顧客是誰？

首先我們應搞明白我們的客戶就是我們的業主，每一個社區的每一家業主都有可能成爲我們的客戶。在這樣的一個客戶羣中我們應充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。

2、你準備向他提供什麼樣的產品或服務？

我們做的是安防聯網報警行業的家居報警服務市場，我們具備的是一個集：技術專業化、防範智能化、資源信息化、服務人性化、管理先進化、職業道德化的一個優秀服務團隊。我們將以專業的職業技術和職業素養來爲家居報警客戶提供專業的安全保障。我們將整合以上的各類能力，結合全方位監控系統及中高端聯網報警器材爲我們的用戶提供各類以安全爲主導的優質服務。通過一系列的服務，使得業主的生活得以安全保障；通過優質的服務，得到使用者的認可和放心，以此來擴大和深化我們所需的業務市場。

3、他爲什麼願意付錢？

通過相關的理念宣傳、意識灌輸、產品講解，使得業主瞭解安防行業對家居生活的重要性，從而在認知度上有一個全新的認識和改觀。通過實例性的案例（包括視頻、圖片宣傳、圖冊講解、宣傳單發放等），和一系列相關服務使業主認可和接受安全防範存在於家居生活的必要性。

二、商業模式的九個因素：

1、價值主張：

公司藉助相應的安防報警產品爲依託，以服務爲導向，面向社區居民提供各類安全防護措施，有效的保障全方位的社區居民的生活安全，滿足居民的生活需求。

2、消費者目標羣體：

由於社會治安的不穩定性和生活中各種的安全隱患，使得各個家庭的安全不能得以絕對的有效保障。針對這一點，公司致力於以面對所有社區居民業主羣體，爲大家提供安全保障服務，確保將安全隱患降到最低，有效的保證居民的生活安全。以此來對大家共同的需求點進行業務拓展。

3、分銷渠道：

對於市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。公司的銷售模式應定位於跟社區物業相結合，以謀求共贏。具體方法如下：

（1）由物業出面協調社區業主，以召開業委會的形式向大家明示物業公司下步將要爲社區居民提供的安保計劃。必要的時候由我司專業人員陪同參會，從專業的角度來跟大家解釋家居安防的原理和重要性。首先從理念和意識上讓大家認識，瞭解和接受家居安防。

（2）以宣傳的形式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分爲廣告宣傳和人員宣傳。廣告宣傳又分爲媒體和平面兩種。即印發傳單進行自主宣傳，製作視頻影像在有樓宇媒體的地方循環播出，同時長期播放真實案例以此提高業主的認知度。人員宣傳即是由物業和公司相結合共同對社區業主進行登門宣傳，以講解的形式深化業主的安防意識，對於業主所存在的疑問進行有針對性的專一的解答。

（3）以點帶面的實例宣傳。首先對有明顯安防意識的家庭進行試點式安裝，同時提供相應的服務，在服務過程中以口碑的形式影響和輻射周圍的鄰居。

4、合作方式：

公司與物業相結合，以合作共贏的方式共同開發家居安防市場。具體操作方法如下：

（1）合作辦法：由物業出面負責協調社區業主，由公司負責提供設備、技術、防範方案和服務計劃。雙方共同承擔各業主權屬範圍內防範區域的安全。由公司負責在社區監控室設立24小時監控值機臺，設專人負責各類警情信號的處理，對於所接收的報警信息，由值機人員通知物業保安人員，由物業配合值機人員第一時間前往現場進行檢查，發現問題立即上報進行處理，對於發生真實警情的客戶由公司負責聯繫客戶並協調保險公司對客戶處進行清查，統計損失，再由公司負責協調保險公司依照合同條款對客戶進行相關理賠。

（2）合作條件：先期由公司配合物業進行業務拓展，單個社區客戶量達到總數的80%以後，依照“合作辦法”的方式由公司負責運營並收取100%的費用作爲運營資本回收，時間期限爲三年，三年內公司同時負責物業方值機人員的力量儲備培訓工作。三年以後，我公司退出運營，將所有設備及運營權交予物業，後期所收取的服務費均歸屬物業，公司只負責承接後期的技術維保工作，並收取相應的維保費用。關於費用由物業公司代繳還是由業主自行繳納的問題由物業決定。

5、客戶關係：

由公司負責對在網用戶進行客羣關係的維護，此行爲將體現在後期的服務過程中。基本原則是在服務過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力，優化工作流程，穩固企業壁壘。

（1）樹立“二八原理”。即：用20%的客戶去創造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要客戶進行重點管理，將工作重點、精力、人力、物力、財力等資源力量重點投入在重點客戶處，通過服務產品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳，一次創造更大的現金流入量。對於沒有被納入重點類別管理的客戶也不能輕易放棄，只是區別於管理的頻率與幅度而已。

（2）公司將建立客戶回訪制度，主動與客戶溝通。營造濃厚的溫情服務環境，更多體現爲朋友關係，不再讓客戶感覺到只是單純的買賣關係。通過與客戶的溝通，使客戶自覺成爲企業產品的推銷員、市場調查員、信息反饋員。

（3）實施持續的客戶跟蹤管理。企業的客戶始終處於流動之中，即使是同一客戶，其對產品和服務的需求也是持續變化的。因此，企業要隨時根據情況的變化，調整重點管理的客戶對象。

商業項目策劃 篇七

一、概述

公司業務流程作爲公司組織內部人員一種規範的做事方式，不僅會體現公司的形象和價值觀念，而且更重要的是還會決定性地影響公司組織運行的效率和效益。做事方式不當，就不能指望有什麼效率和效益。而這種做事方式，既包括做事的方向——流程結構是否合理，員工做的事是否是公司發展必須做的事，而且還包括做事的方法——流程活動是否合理，員工做事的方法是否有充分高的效率，並且還包括做事的態度——流程責任是否明確，員工是不是以一種負責的態度來做事。

公司業務流程管理也對應包括這三個方面的內容：

流程結構管理，讓每一個員工都只做正確的事，使所做的每一件事都能爲公司帶來價值增值，實現充分大的效益；

流程活動管理，讓每一個員工都只正確地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保證從單個活動的角度分析，都能以相對較少的投入實現充分大的產出；

流程組織管理，讓每一個員工都積極負責地做事，使流程結構管理和流程活動管理的行爲要求都不折不扣地得到貫徹落實，避免沒有效益、沒有效率的懶散行爲發生。

二、項目實施可解決的問題

1、單位、部門和崗位角色之間不配合，各行其是，組織內耗嚴重；

2、崗位職責定得過死，都明哲保身，不求有功，但求無過，該相互提供援助之手的，都充耳不聞，視而不見；

3、崗位工作目標模糊，都爲了工作而工作，爲了履行職責而履行職責，員工有工作努力，卻沒有公司效益的改善和提高；

4、技術與管理分家，有技術引進和創新，沒有技術管理，脫離市場需要，爲了發展技術而發展技術，公司技術先進，但發展落後；

5、有ISO9000質量體系的認證，沒有體系貫徹的保證，ISO9000認證僅僅起一個增加廣告說詞的作用，產品質量低，並且不穩定；

6、對員工的管理，重責任追究的秋後算賬，輕過程控制的即時協調，造成損失最終仍得主要由公司揹着；

7、缺少必要的營銷整合，營銷策略彼此不協調，營銷渠道相互擠壓，營銷費用率不低，但市場份額增長不大，甚至出現負增長；

8、忽視客戶關係管理，客戶進門是親家，出門就成了冤家，開拓一個新市場，丟了一片舊市場；

9、品牌創建思路不當，只是謀求知名度，對美譽度沒有必要的關注，市場開拓過分依賴於廣告，有大額的廣告投入，沒有穩定的市場份額提升；

10、官本位意識嚴重，等級觀念盛行，管理人員習慣於高高在上的發號施令，管理人員與被管理者之間對立，矛盾重重。

三、項目工作內容

1、開展教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業務流程組織公司運行的意識，並全面掌握業務流程管理的技術；

2、淡化等級控制觀念，用業務流程管理取代等級控制管理，以強化過程控制，強化公司組織運行活動的效率和效益管理；

3、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容，梳理規範公司的業務流程，並繪製流程圖；

4、分析確定不同流程之間的關係，理清公司業務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能爲公司創造出充分大的效益；

5、分析確定每一個流程的每一個環節的活動，並制定保障其不斷優化發展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；

6、分析確定不同流程之間的銜接關係，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事。

四、項目有形成果

1．公司運行97個子流程的流程圖；

2．公司運行97個子流程的說明文件；

3．公司業務流程結構優化調整管理制度；

4．公司業務流程活動的優化調整管理制度；

5．流程接口銜接管理規範。

五、項目實施程序

1、組織教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業務流程組織公司運行的意識，全面掌握業務流程管理的技術；

2、討論確定公司運行按業務流程組織的思路，改變等級控制管理的僵化思想；

3、對公司現行做事方式進行流程分析，按原貌勾畫公司組織運行的流程圖；

4、對照流程管理的思路分析找出公司現行做事方式的效率和效益損失；

5、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容和規範要求，梳理規範公司的業務流程；

6、分析確定不同流程之間的關係，理清公司業務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能爲公司創造出充分大的效益；

7、分析確定每一個流程的每一個環節的活動，並制定保障其不斷優化發展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；

8、分析確定不同流程之間的銜接關係，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事；

9、規範業務流程的設計，並繪製流程圖；

10、整理彙總流程管理的系統文件。

六、項目實施辦法

1、由委託方（以下簡稱甲方）和（以下簡稱乙方）雙方共同組成項目組，甲方董事長或總經理擔任項目組長，企管部部長或相關職能部門主管擔任常務副組長，乙方選派專家擔任副組長；

2、甲方須配備x個工作人員，承擔一些輔助性工作，其條件是大專以上文化程度，具有公司管理方面的基礎知識，能承擔一般文案的草擬和審訂工作；

3、項目組在項目組長和副組長共同領導下開展工作，需要甲方相關部門和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，並按項目進程要求按時按質完成；

4、乙方專家和輔助人員到甲方駐地開展工作，交通費、食宿費由甲方承擔，食宿標準爲三星級賓館標準；

5、爲了降低甲方項目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專家帶回乙方駐地完成。

七、項目諮詢費用

1、諮詢費用收取標準

諮詢服務收費行內通行的作法是，按投入的專家工作時數或工作日數計算。其標準爲1500元（人民幣）/專家工作小時，或12000元（人民幣）/專家工作日。亦可協商打包確定。

2、諮詢費支付辦法。

諮詢費按比例，分期支付。一般情況是分兩期，按5：5支付。項目首期付款到乙方賬戶之後，一週內乙方專家到甲方駐地啓動項目。第二其付款在其項目進行到一半時支付。