房地產稅分析

財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅:“要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。”

財政部長親自為房地產稅公開吹風，看來房地產稅這一鬧得沸沸揚揚的稅種離公開徵收已經不遠，也印證了星主之前的判斷，房地產早晚要開徵。

雖然說立法先行，但其法案早在2015年6月即已被列入十二屆全國人大的立法規劃，只待提請全國人大常委會審議(任期內擬提請審議-2013年3月至2018年3月)。所以說立法並不是問題。

房地產稅也不能與之前的房產稅劃等號。多了一個“地”字，意義天壤之別。房地產稅是會普遍徵收的，而之前的房產稅對個人免徵。我國目前按1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》徵收房產稅。由於徵稅物件範圍窄、稅基偏小，在地方財政稅收收入中佔比有限，2007-2015年維持在3%左右。2010年國務院和財政部三次發文，推進個人住房房產稅改革。2011年上海和重慶率先試點改革，並未獲得可觀財政稅收，也未對房地產市場形成有效調節。此後個人住房房產稅試點陷入停滯。

可見，上海和重慶試點的都是房產稅，而不是房地產稅，並且只對新購房屋徵收(重慶含存量個人獨棟)。肖捷也曾經在講話中提到過，目前主要總結上海、重慶房產稅試點工作，暫無全國推廣的計劃。這說明了房產稅試點改革失敗，已經被高層所放棄。

開徵房產稅，網上最興奮的莫過於房空了，他們認為房產稅的開徵將會大幅度降低房價，“不打一折能賣出算我輸”，臆想著“打土豪、分房產”。網上流傳的一份房產稅的徵收方案，稅率分5檔，採用累進位制，稅率從1%到10%。要是真的按照這個方案實施，一線城市擁有大量房產的土豪，房產將會成為負資產，確實只能送人了。但是，在現實中這樣的方案可能實施嗎？星主在《房地產多空雙殺》一文中已經指出，沒有對權力的約束，沒有遊戲規則，無論房多房空，都只是鍋子裡的肉，圈中的牛羊，肥瘦先後順序不同而已。

分析房地產稅，首先我們要弄清楚一個事實：政府為何要開通房地產稅？在房空們看來，是為了降房價，為了讓他們能買得起房。也不能說這種想法不對，許多經濟學家都是這樣想得。他們認為在提供一些公共產品或者準公共產品，如交通等基礎設施建設方面，存在“市場失靈”，需要政府來糾正。但是多年的實踐發現，市場幹不好的事情，政府更幹不好。經濟學家們把政府看做是大公無私的，像上帝一樣，但是事實上政府是由人組成的，他有自身的利益，比市場失靈更可怕的是政府失靈。

回到開徵房地產稅上來，政府開徵房地產稅是為了降房價嗎？不是的。主要目的是為了彌補地方財政收入的缺口，特別是土地財政已經走到盡頭的情形下。

國土局組建之初不過是一個籍籍無名的小局，80年代末期從農委分出來，之後成為地方政府一大熱門崗位，究其原因就是土地財政的推行為地方政府帶來了大量的財政收入。在90年代土地財政沒有推行之前，地方政府的日子可是相當不好過，財政撥款的公務員工資不至拖欠，但是教師和事業單位三天兩頭欠費，政府常常被堵門。

而一個城市的城市化程序有一個限度，賣地收入也有盡頭，房產總會從增量房轉向二手房存量房，土地財政終究有萎縮的一天。現在的三四線城市就已經出現飽和跡象，地方政府只能靠棚戶區改造、拆遷來維持新房的銷路，利用人們對於未來通貨膨脹的恐慌，漲價出庫存也算是一大發明瞭，但是這些手法也只能用一時，不能長期持續。所以，用房地稅來替代萎縮的土地財政收益，使得地方政府不至於無米下鍋，這是必然的步驟。房地產稅的主要目的是為了政府的財政收支平衡，這個是沒什麼爭議的。

既然房地產是為政府替代土地財政收益而來，那麼，首先，他必然是普遍徵收的，重慶和上海的房產稅試點已經證實了，如果大量免徵是不可能成為地方財政的支柱性稅種的，也不可能替代土地財政。所以，房地產稅的性質將會類似於當年農村的農業稅，類似於人頭稅，人人有份。只會對一些特別困難的家庭進行減免，而且會採用出口退稅先徵後返的模式。否則政府的工作量將會太大。

第二，政府會盡力維護高房價，避免房地產稅對房價造成衝擊。政府的目的是多收稅，房地產稅是按照市場價格評估值徵收，房價崩，政府的稅收豈不是會大幅度縮水？所以，政府不可能採用高額的累進位制稅收。那樣將會導致擁有多套房產者大量拋售房屋，房產價格崩潰，政府不僅房產稅縮水而且會造成金融風險，這是政府極力要避免的。

如果按照網路上的累進稅率，到百分之十，我們可以估算一下，一線城市10萬一平的房子，100平價值千萬，租金1萬一月吧，一線城市大把房子租售比過千。按照百分之10的稅率需要交納稅費100萬，這可能嗎？房子豈不成為負資產？哪怕是百分之一，交納10萬，百分之八十的租金都被政府收走也是不可承受的。要麼房產價格下降，要麼房租上漲，房產價格下降政府不可承受，房租上漲經濟承受不起。所以房地產稅一線城市極限在千分之五左右，12萬元租金政府收走5萬元左右，相當於40%左右的所得稅，已經是相當高了。

所以，房地產稅將會普遍徵收，稅率不會累進或者象徵性累進位制，檔位不會太多。

如何徵收？房地稅是地方稅種，從“充分授權”這一條可以看出，即使立法通過，也是原則性的大框架，具體實施細則由各省級地方政府自行制定。從國家改革一向是循序漸進，老人老辦法，新人新辦法、平穩過渡來看。房地產稅大概率是溫水煮青蛙式的漸進推行，首先是低稅率全覆蓋，一段時期內土地財政和房地產稅並行，之後再慢慢提高，提高的上限以不對房價造成衝擊為度。商品房購買70年土地使用權同時徵收房地產稅有重複徵稅之嫌、於法理無據？呵呵，你還真是想多了，有不有理，你說了不算，人家說了算，你只有依法納稅的權利。

房地產稅授權給地方政府徵收，那麼財政收支狀況好的地方政府，例如一線城市將會最後徵收，沒米下鍋的三四線城市將會最先開徵，所以希望房地產稅降低一線城市房價的房空們將會失望了。人家不差錢，暫時不會徵收，或者採取極低的稅率徵收，象徵意義而已。

從長期而言，房產稅對新城市居民購買房產是利好，地方政府的稅收將會均衡地由整個城市居民負擔，而不是新購房產者負擔。政府會盡力促進從土地財政向房產稅平穩過渡，避免房價大降衝擊稅收和金融市場。因此在徵收房地產稅的同時，土地財政並不會退出，相反會通過減少供給來維持房價不至於下跌。所以房地產稅的意義，短期來說只是加一道稅而已，依據需求彈性由房客和房東雙方共同負擔，房租能夠漲得，房客負擔部分，房東負擔部分；房租無法轉嫁的，則主要由房東負擔。房地產稅理論最大稅率不能超過租金，否則房屋將成為負資產，現實稅率不能超過租金的50%。大家可以以此估算各自城市的房地產稅率，估計在千分之五左右比較靠譜。

房地產稅短期內對於炒房客有抑制作用，許多炒房客把房子當做金融產品在炒作，買下房屋後不裝修發租而是等房屋上漲後賺取差價，這部分炒房客將會推出市場，房屋的價值將最終迴歸與租金相關。依靠租金度日的房東大可不必恐慌，房地產稅不過是一道稅收而已，目的是為了剪羊毛，不會竭澤而漁。某大佬不是說了嘛，徵稅的最高境界是拔鵝毛而鵝不叫喚，房地產稅將會在房東可以承受的範圍內。