房地產市場調查報告【通用多篇】

房地產市場調查報告 篇一

調查撰稿:XXX

調查時間:X月X日---X月X日

調查對象:XX新城區房地產市場區域分佈狀況與政治、經濟、文化、規劃、環境、交通之間的相互作用和關係。

調查範圍：XX新城區區域

調查目的:通過對XX新城區房地產市場的調查，爲房地產資源整合及營銷提供戰略性依據，指導分析未來的走勢。

調查內容:

一、摘要

目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成爲XX的又一個居住中心。

二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、半島名邸：由XX光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。

3、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

四、在建樓盤：

1、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

2、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業２０xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產市場調查報告 篇二

引言： 新房成交遠高於預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。

20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高於預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計徵個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）

一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。

環比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1、2月份，春節前後，大部分房企正處於總結前一年業績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處於高位，在此影響下今年一季度成交環比有所回落是正常現象。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾。總結來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續。

二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比於20xx年有小幅度的上漲。

從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩步上升。環比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。

事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化週期來看，隨着庫存的減少和成交的回升，消化週期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）

二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計徵個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

3月1日國五條細則出臺之後，住建部部長姜偉新在接受記者採訪時強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說：“執行過程中如果有什麼問題再改，但一定要嚴格執行。”通過走訪諸暨本地的中介瞭解到，此前執行的個人所得稅政策分爲幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計徵；非普通住宅按照房屋成交價的2%計徵；但自有住房如滿5年且爲個人唯一住房的可免徵個人所得稅。

細則出臺前的短期內，由於個稅按此差額徵收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峯期。

租房：每年過年前後都是房屋租賃的淡季，並且由於諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年後的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的爲主。

四、第一季度諸暨房地產市場總結

20xx年1月，隨着春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節奏，新增供應量環比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情，儘管環比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之後， 二手房交易進入暫時的高峯期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對於我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間裏逐步顯現。

我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化週期來看，隨着庫存的減少和成交的回升，消化週期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至於這波行情能延續到什麼時候，我們認爲，如果短期內整個房地產行業政策面能維持當前的平穩格局，那麼市場需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。

房地產市場調研報告 篇三

南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產開發累計投資額445、97億元，同比增長27%，2008年1-2月房地產開發完成投資額77、2億元，同比增長41%。07年以來平均銷竣比爲2、64，07年全年呈現供不應求的局面，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。

08年1-2月份商品房銷售均價爲5331元，同比07年2月份增長10、1%，相比07年全年銷售均價增長0、5%，但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一、07年以來南京商品房銷售情況，2007年，南京市商品房全年銷售額爲603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價爲5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積爲1064、52萬平方米，銷售均價爲5011元/平方米，現房全年銷售額爲77、58億元，銷售面積爲190、27萬平方米，銷售均價爲4077元/平方米，期房全年銷售額爲455、84億元，銷售面積爲874、24萬平方米，銷售均價爲5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房銷售額爲24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價爲5331元，售價同比07年2月份增長10、1%，相比07年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額爲20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價爲4835元/平方米，同比增長16、23%，現房銷售額爲2、05億元，銷售面積爲4、37萬平方米，銷售均價爲4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額爲18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價爲4851元/平方米，同比增長27、83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，07年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是07年末到08年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看，2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產“拐點論”影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別佔全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費羣體，08年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，佔全市總成交量的14、8%。

二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術開發區，環境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由於江寧區房價相對較低，環境較好，並有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠於即將開通的地鐵2號線，預計江寧區的房價會有較大升值空間。

三、南京未來兩年住房建設計劃，根據南京市住房建設計劃，08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房（含廉租房）約240萬平方米，比07年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。08年各類住房建設用地計劃供應量爲850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實“90/70”政策；經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平；中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量爲60萬平方米，比08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍；廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比08年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。

總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

房地產市場調研報告 篇四

一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

_年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成爲國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資佔GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作爲國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將淨增198.5億平方米，年平均需淨增12.4億平方米。”

二、_房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，爲了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關於促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨着居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

房地產市場調研報告 篇五

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。爲了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照XX年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較爲完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。爲了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房爲主、經濟適用房和廉租房爲輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率爲35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

XX年榆林市區商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡；XX年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%；XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以後逐步發展壯大，多以本土企業爲主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約爲63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現。上半年爲防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於XX年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額爲67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構爲積極配合國家啓動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作爲支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作爲全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作爲一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步擡高，開發成本大幅上升（見表4）：

XX年以前，榆林城區土地價格畝均價爲57.43萬元，而XX—XX每畝均價爲207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，XX年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從XX到XX年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現價），從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成爲時尚。與此同時，XX年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成爲投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來的土地儲備和“招（標)、拍（賣）、掛(牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變爲“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從XX年—XX年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到XX年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的`42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款爲主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視爲對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。XX年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成爲中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。