對投資發展的建議書新版多篇

投資建議書 篇一

一、基本判斷

今年來受央行緊縮貨幣政策影響，債市遭遇連番調整，但伴隨悲觀預期的不斷修正，債市魅力將再次展現，特別是信用債投資價值日漸提升。截至20xx年7月27日，現階段債券票面利率創歷史新高，一年期及以上企業債、短期融資券、中期票據的平均收益率已超越6%，高於國債、金融債及定期存款，是投資者理財的新選擇。隨着通脹逐步穩定，加息週期步入尾聲，債券市場前景看好。普通投資者難以直接涉足信用債市場，但可以通過購買債券型基金間接進入。

二、嘉實信用債基金的優勢

1、息票創新高。現階段債券票面利率創歷史新高，1年及以上企業債、短期融資券、中期票據的平均收益率已超過6%，高於國債、金融債及定期存款，隨着通脹逐步穩定，加息週期進入尾聲，債券市場前景看好。

2、跨越投資門檻，分享專屬投資。約有95%的債券成交金額在

銀行間市場，一般單筆交易至少上千萬元，由於其專屬性及高門檻使得普通投資者無法涉足，投資本基金可以輕鬆跨越投資門檻。

3、嘉實基金的強大管理能力。截止20xx年6月末，嘉實基金管理團隊管理固定收益資產規模超過500億元，核心投研人員均有超過5年的從業經驗，嚴謹科學的信用評級系統及流程，都爲本基金的運作提供有力保障。嘉實基金20xx年榮獲“金牛基金公司”殊榮。

三、嘉實信用債券型證券投資基金產品概要

【基金代碼】070025 （A類） 070026 （C類）

【基金簡稱】嘉實信用債券

【基金類型】契約型，開放式，債券型

【投資目標】本基金在控制風險和保持資產流動性的基礎上，追求長期穩定增值

【投資範圍】本基金投資於具有良好流動性的金融工具，包括國內依法發行上市的債券、貨幣市場工具、股票（含中小板、創業板及其他經中國證監會覈准發行的股票）、權證、以及法律、法規或中國證監會允許基金投資的其他金融工具（但須符合中國證監會的相關規定）。本基金主要投資於短期融資券、中期票據、企業債、公司債、金融債、地方政府債、次級債、可轉換債券（含分離交易可轉債）、資產支持證券、國債、央行票據、債券回購、銀行存款等固定收益類資產。本基金不從二級市場買入股票、權證等權益類金融工具，但可以參與一級市場股票首次公開發行或增發，還可持有因所持可轉換公司債券轉股形成的股票、因持有股票被派發的權證、因投資於可分離交易可轉債而產生的權證。因上述原因持有的股票和權證等資產，本基金應在其可交易之日起的6個月內賣出。

【投資策略】本基金將深刻的基本面研究、嚴謹的信用分析與積極主動的投資風格相結合，通過自上而下與自下而上的戰略、戰術運用，力爭持續達到或超越業績比較基準，爲投資者長期穩定地保值增值。

【業績基準】中國債券總指數收益率

【擬任基金經理】

陳雯雯女士，北京大學光華管理學院會計學碩士，5年證券從業經歷，具有基金從業資格，嘉實基金固定收益部投資組合經理。20xx年7月加盟嘉實基金，曾任信用分析師。

【風險收益特徵】本基金爲債券型基金，其長期平均風險和預期收益率低於股票基金、混合基金，高於貨幣市場基金。

【收益分配】在符合有關基金分紅條件的前提下，基金收益分配每年至多12次；每次基金收益分配比例不得低於收益分配基準日單位份額可供分配利潤的20%。基金合同生效不滿三個月，收益可不分配。

四、投資建議

嘉實信用債證券投資基金分爲A類和C類，其中A類含有認購和贖回費用，適合長期投資者參與。C類無認購和贖回費用，只收取0.35%的管理費，管理費按日計提，並不影響淨值，適合短期投資者。

按照目前銀行間債券市場，該基金投資收益率有望達到年化5-7%的收益，由於不介入長期債券市場和股市，因此虧損風險幾乎爲0。具備較強的安全性。可作爲短期理財品種積極配置。

項目投資建議書 篇二

（一）項目投資的必要性和重要性：

本創業策劃書是關於爲客戶製作數碼回憶錄，數碼紀念冊等一系列相關服務的方案。初步市場是各高校畢業大學生。主要項目是爲其製作電子畢業紀念冊。市場逐步擴大後將針對社會各階層需要，爲其製作各種電子紀念產品，如畢業留戀，大型聚會，回憶錄等活動紀念電子產品。以“創新，專業”爲特色，爲客戶留下珍貴的紀念。

在中國社會背景下，人們注重感情的維繫。親情、友情、愛情等等的思想感情在人際交往中值得深入體會。但感情是抽象的，隨着時間的流逝，感情會逐漸被消磨，最後不復存在。在人們的思想境界和精神境界不斷的提升的今天，人們更加註重感情，物慾橫流的現在讓人們更希望有一份美好的感情去回味，電子紀念產品隨之而產生。在一個人孤獨的時候看一看電子紀念冊，美好回憶在眼前重現，看到自己親人，友人，愛人，那種逝去的歡樂彷彿一瞬間就回來了，使人們重新找回自信與快樂。。。我們團隊進行的大量調查顯示，電子紀念產品在各高校需求量巨大，除了針對畢業班級製作畢業紀念冊，高校戀人的幸福時光，友人聚會的美好場景的記錄需求量也是驚人的，廣闊市場加上專業化強大的製作團隊讓我們團隊對生產電子紀念產品的前景持非常樂觀的態度。

（二）項目性質（產品方案、規模、等級）

1、在市場上，初期，我們的市場就會比較小，主要是面向本校大學生，但是，隨着業務的不斷擴展，市場也會逐步擴大。

2、在競爭上，在重慶雖然已經出現了部分以製作紀念冊爲主要經營項目的公司，但是大部分以書本形式製作，而我們主要是以CD的方式記錄，相對於書本，更加的方便，便於儲存。

3、在技術上，現在我們的製作技術還不是很成熟，但是，當業務發展起來，我們也會聘請一部分專業人才，以彌補這方面的缺陷。

4、在我們看來，現在已經是一個數字時代，人們會更加傾向與我們這種數字的記錄方式，也更符合時代要求。這將是我們的優勢。

（三）項目建設條件

地理：學校附近，方便畢業生出門即可定製，地理位置優越 經濟：該紀念冊成本較低，學生完全可以承擔，故經濟狀況良好 交通：緊鄰公交站，故交通便利 通訊：通訊情況良好 水電：水電情況良好

（四）投資估算和資金籌措

1、預測對象，目標。

預測對象：本團隊的成本、收入和利潤。

預測目標：明晰本團隊的運營成本、所有者權益和利潤分配，以便爲公司管理層提供確實有效的決策依據。

2、預測計劃。

（一）成本表

綜上表，本團隊首月成本共13680元。

（二）所有者權益

以團隊中五人每人投入4000元，總額20000元，作爲首期投入，抵消首月成本13680元后所剩餘的6320元作爲流動資金。後期的資金需要將視情況追加投資。所有者權益按投資比例享有。

（三）利潤分配表

（四）項目的大體進度和安排

大體進度：

初期，在本校做一定的宣傳，包括髮傳單及到寢室去給同學們介紹我們的業務，首先在本校爲我們的發展打下一定的基礎，在一年內的時間將我們的業務在本校作出一定的知名度，之後再向外擴展，兩年年內將業務擴大到其他各大高校，當我們的人力，財力和物力都達到了一定的水平，即可以面向整個城市的各個企業及單位。 安排：

1、人力上：集納高思維、有獨特創新思想的人才進入；同時，人員必須要有吃苦耐勞的精神。在此基礎上採取有秩序的管理模式；

2、宣傳上：開業期間可在資金允許的基礎上，發放大量的宣傳單，先吸引羣衆眼球，打入寢室內部做宣傳；

3、經營上：爲了彌補資金上的缺乏，可同時在店內附上打印複印業務，不僅可以增加收入，還可以在一定程度上增加知名度，讓前來打印複印的`同學瞭解本店的業務範圍，擴大宣傳面；

4、策略上：開業期間可採取五折優惠、免費服務等業務；開業大概一個星期後即可恢復正常營業，而在售後服務方面，如果顧客對我方的製作不滿意，可以提供一定的建議，在我方認可的情況下可以給予免費的修改。

5、店面上：店面需設在引人矚目的地方，店面設計上需新穎獨特，體現智慧形象；

6、設備上：需要兩臺電腦、打印機、複印機、電話、桌椅、及微小辦公用品。起初，採取入股制，自備電腦等大件物品；打印機、複印機可以先購二手的以節省資金。

7、價格上：根據情況的不同，進行不同的收費價格體制

8、對銷售隊伍的激勵機制：按個人接受項目、完成項目及顧客的滿意度分配，將員工的個人業績分爲甲、乙、丙三個等級，從而分配提成。

（五）項目的經濟效益和社會經濟效益

經濟效益

（1）製作室在第一年估計會略有虧損虧損額預測爲3000元左右，其原因爲公司第一年的規模較小和各種初期投入較大，加之鉅額的廣告費用。

（2）第二年保守估計市場增長4%，則利潤預測爲37080元。利潤主要部分用於來年的市場宣傳費用。

（3）繼續加大營銷投入同時引入先進的管理經驗降低管理成本，預計第三年利潤爲72027。

2、社會經濟效益

（1）領導政績體現

畢業紀念冊可以全方面反映學校動態變化，無論是校園硬件建設還是精神文明建設，都是學校領導班子政績體現。

（2）名師名校體現

畢業紀念冊內可以全方面介紹學校發展歷程，展示學校各項榮譽稱號。同時還可以把本校名師及歷年累累碩果全方面展示出來。

（3）珍藏記憶體現

畢業紀念冊可以成爲學生的終身紀念，每次翻開冊子都會想起同桌的“他（她），友誼天”長地久，師生感恩之情永存。曾記否，到中流擊水，浪遏飛舟的歲月，在畢業紀念冊盡情回顧。

（4）以人爲本體現

畢業紀念冊是新時代下學生情感的展示載體，每當學生翻開經典紀念留影時，都會感謝學校爲他們做了一本一輩子值得珍藏的人生紀念刊。

投資建議書 篇三

今年12月，將要迎來中國金融市場的全面開放開放，隨着國家對黃金管制進一步放開，目前黃金這個新興投資市場正在迅速膨脹，個人炒金業務不斷髮展，黃金投資正成爲一個越來越熱門的話題，有望成爲繼股市、匯市之後的理財新熱點。

成熟的金融市場裏面有“四條腿”在走路，即貨幣市場、資本市場、外匯市場和黃金市場。目前，我國黃金市場由於處於初期階段，交易量和交易範圍都還很小，在全國整體金融產品裏面大概只佔0.2%的份額。目前這個情況和國際上完全是兩個概念，因爲現在國際上主要市場，包括紐約市場、倫敦市場，實際上它們都有真正的金融投資品種，期貨、現貨配套運作。像倫敦市場，據統計，XX年期貨交易是現貨交易的1000倍。如果我們國家現在黃金市場的規模放大1000倍是什麼概念？可以想像，就我們國家目前的環境和人口規模而言，黃金市場完全可以和證券市場、資本市場媲美。

XX年下半年，國內陸續開放個人黃金業務，現在市場上存在的個人黃金投資業務大致分爲3類：黃金交易所的實物買賣黃金；各中資銀行開放的紙黃金業務；以及國外成熟平臺提供的黃金現貨保證金交易。

去年底，上海期貨交易所推出了黃金投資的第四種產品:黃金期貨，進一步完善了國內的黃金投資市場，黃金投資的大門已經向投資者全面開放。

由於黃金期貨目前還在起步推廣階段且風險性非一般投資者所能承受，因此這裏暫不做介紹。以下主要介紹市場上比較普遍的三種黃金投資品種:

第一種：黃金的實物交易

顧名思義，是以實物交割爲定義的交易模式，包括金條、金幣，投資人以當天金價購買金條，付款後，金條規投資人所有，由投資人自行保管；金價上漲後，投資人攜帶金條，到指定的收購中心賣出。

優點：黃金是身份的象徵，古老傳統的思想讓國人對黃金有着特殊的喜好，廣受個人藏金者青睞。

缺點：這種投資方式主要是大的金商或國家央行採用，作爲自己的生產原料或當作國家的外匯儲備。交易起來比較麻煩，存在着“易買難賣”的特性。

第二種：紙黃金交易

什麼叫紙黃金？說的簡單一點，就相當於古代的銀票！投資者在銀行按當天的黃金價格購買黃金，但銀行不給投資者實金，只是給投資者一張合約，投資者想賣出時，再到銀行用合約兌換現金。

優點：投資較小，可以從0.1盎司做起，交易比較方便，省去了黃金的運輸、保管、檢驗、鑑定等步驟。

缺點：紙黃金只可買漲，也就是說只能低買高賣，當黃金價格處於下跌狀態時，投資者只能觀望。投資的佣金比較高，時間比較短。

第三種：黃金現貨保證金交易

通俗的說，打個比方，一個10塊錢的石頭，你只要用1塊錢的保證金就能擁有，並使用，這樣如果你有10塊錢，就能擁有10個十塊錢的石頭，如果每個石頭價格上漲1塊，變成11塊，你把它們賣出去，這樣你就純賺10塊錢了。保證金交易，就是利用這種槓桿原理，把錢用活。

優點：1.保證金原理以小博大

2、雙向操作，漲跌雙贏

3、二十四小時全球同步操作

4.k線指數單一，無莊家操作，不受人爲控制5.t+0交易，不設漲跌幅

缺點：保證金要求投資者面臨更大的本金風險，對個人投資的專業要求較高，具備一定的分析判斷能力。

保證金黃金投資簡介

黃金交易指南

一、黃金報價：廣富投資顧問有限公司的黃金報價以美國道瓊斯即時國際報價爲準，主要根據倫敦市場的現貨黃金價格。黃金計價單位爲“美元/盎司”。現在價格爲980 美元/盎司。

二、交易時間：公司目前的黃金交易時間是從週一早上7:30到週四凌晨的3：30點，星期五是從早上7:30到凌晨2:30。基本做到了全天候交易。一般來說，黃金交易最活躍的時間爲美洲盤時間，大致在晚上20點至次日凌晨3點30分之間。

三、下單方式：下單方式分爲兩種：下多單（買進）和下空單（賣出）。下多單就是看漲黃金後市行情，先以低價格買進，等價格漲上去有利潤可圖時再賣出平倉。反之，下空單就是看跌黃金後市行情，先以高價格賣出，等價格跌下去有利潤可圖時再買進平倉。

四、交易數量： 1手爲100盎司，所以交易數量應該是100盎司的整數倍。

五、開戶最低要求： 10000美金。

六、交易所需保證金：交易1手的保證金是1000美金。

七、手續費：雙邊50美金/一手。

保證金黃金投資的特點

特點一：利用槓桿原理——低投入、高回報，資金利用率高

通過控制倉位達到槓桿放大效應，以小博大。

舉例：投資人10000美金開戶， 8月10日20時倫敦金價格658.4美元/盎司，投資人買入一手黃金， 使用了1000美金保證金，客戶相當於只用了1000美金購買到了價值100*658.4=65840美金的黃金，此時保證金槓桿原理放大大約60倍。 當日23時金價上漲到676.8美元/盎司，投資人將黃金賣出，那麼他的獲利額爲（676.8-658.4）*100=1840美金。

特點二：雙向交易，投資靈活

雙向交易就是指投資人即可買黃金上漲，也可買黃金下跌，這樣無論金價如何走勢，投資人始終有獲利的機會。

舉例：8月16日22時金價663.5美元/盎司。投資人通過分析判斷，認爲行情要下跌，於是在此價格賣出1手做空，當日23時金價跌至653.0美元/盎司，投資人此時再買入一手平倉，當晚該投資者獲利爲(663.5-653.0)*100=1050美金。

特點三： t+0交易，及時操作，扭虧爲盈

一旦發現判斷失誤，立刻平倉出局並反向操作，挽回損失。

舉例：8月17日16時金價651.4美元/盎司，投資人判斷價格會下跌，該時賣出一手做空，但此後金價上漲，當日20時投資人以655.1美元/盎司平倉，此時投資者虧損(655.1-651.4)*100=370美金；同時投資者在此價位買入一手反向做多，並於21時金價662.6美元/盎司平倉，此時投資者獲利(662.6-655.1)*100=750美金。當日該投資者總體收益:750-370=380美金。

特點四：交易服務時間長

黃金交易時間爲全天24小時，全球市場輪動交易，適合上班族利用業餘時間進行投資理財。

特點五：全球市場，交易活躍

黃金交易全球每天交易總額爲20萬億美元，無人能夠操縱，完全受供求關係影響，市場走勢適合技術分析。

利家安國際投資集團有限公司成立於1978年，是一家擁有三十餘年曆史的國際化、專業化投資公司，是香港金銀業貿易場執牌交易商，也是香港中華廠商聯合會之會董單位。繼深圳、成都、上海後，集團公司即將在武漢開設辦事處。

武漢廣富投資顧問有限公司秉承集團公司“誠信、開拓、高效、務實” 的經營理念，發揚“誠信爲本、開拓爲先、高效爲主、務實爲尊”的企業文化，凝聚了一批在業內有傑出的分析研究能力及豐富的資本運作經驗的精英，擁有高素質的經營管理團隊，引進現代投資顧問管理模式，運用先進的機制、科學的管理、客觀務實的態度和不懈追求的精神，通過全方位、專業化、個性化、規範化和高效率的投資理念，以知識技術和智能優勢，爲客戶提供全方位的投資資訊、個性化的投資方案及優質高效的顧問服務，無疑是武漢乃至華中地區規模最大、業務最全、涵蓋最廣、最專業、最具實力的投資顧問公司！將在投資服務領域不斷創造自身價值，樹立良好的品牌和形象。

特點五：全球市場，交易活躍

黃金交易全球每天交易總額爲20萬億美元，無人能夠澡縱，完全受供關係影響，市場走勢技術分析。

利家安國際投資集團有限公司成立於1978年，是一家擁有三十餘年曆史的國際化、專業化投資公司，是

香港金銀業貿易執牌交易商。

武漢廣富投資顧問有限公司將堅持“以市場爲導向，以效益爲中心，以人才爲根本，以信譽求發展”的宗旨，開展多元化經營，提高經濟效益，實現資產保值和增值，不斷提高企業經濟實力和綜合素質。本公司凝聚了一批在業內有傑出的分析研究能力及豐富的資本運作經驗的精英，並從國內外引進現代的投資理財管理模式，運用先進的機制、科學的管理、客觀務實的態度和追求創新的精神實現武漢業務最全、最專業的投資公司，將在投資領域不斷創造自身價值，樹立良好的品牌形象。

廣富投資顧問有限公司不經手客戶的資金，您將擁有屬於您個人的私密帳戶，您的任何一分錢都是由銀行直接進出，利家安國際投資集團作爲一家有實力的公司，同時受香港各個金融機構的監管，我們提供的是全亞洲第一的平臺服務，讓您感受黃金投資的魅力所在。

武漢廣富投資願意與各位有眼光的投資者一起分享中國黃金市場帶來的豐碩成果！

利家安資金保證金開戶流程：

1、投資者與利家安簽定開戶協議

2、投資者獲得利家安平臺交易帳戶及密碼

3、投資者下載利家安交易平臺

4、修改原始交易密碼

5、投資者通過銀行劃轉將開戶資金匯入香港利家安平臺指定帳戶

6、帳戶資金到帳後即可可操作

開戶所需證件：

投資者本人有效身份證或護照、中國境內個人銀行軟卡一張（存摺）

投資者出金流程：

1、投資者在利家安主頁下載出金申請表

2、由投資者本人填寫並簽名之後傳真至利家安

3、利家安在收到出金申請後段時間內會與投資者聯繫進行身份覈對

4、確認無誤後，利家安將要轉出的資金劃轉到投資者開戶時關聯的國內銀行帳戶

投資建議書 篇四

隨着我們生活水平的逐步提高，突然發現物價也在不斷的增長，我們持有的貨幣購買力逐漸的降低，這邊是通貨膨脹帶來的影響，伴隨08年次貸危機的爆發，正如世界金融的流感遍及着全球各國，至今我們還能不斷地聽到歐債危機、美元貶值、地產泡沫、迪拜危機等名詞。越來越多的經濟因素在使我們辛苦積攢的血汗錢大幅縮水，生活的重負在逐步增加，我們是坐以待斃，還是努力去找尋一種對抗經濟風險的武器？這便不言而喻。

首先讓我們算一算我們的一生需要花費多少錢。假如你到退休再工作30年，你需要的支出是：

房子：50萬。包括裝潢、按揭利息。這房子可不大，居住不是問題。

孩子：30萬。不包括留學，哈佛一年就要幾十萬。

車子：90萬。按10年換一輛12萬的車計算，含30年汽車消耗性費用。

家用：108萬。按一家三口吃、穿、住、行、用等，每月3000元計算。

養老：48萬。按退休後再活20年、每月花銷20xx元計算。

父母：43.2萬。按30年每月分別給雙方父母300元，一生孝順父母費用。

休閒：30萬。30年中每年1萬，應該不會太浪費吧。

仔細算算，只是很普通的生活，卻要接近400萬元。這還沒算我們萬一有個疾病需要支出的費用，數字不會說謊，這就是人生。面對400萬，問問自己：我們的未來靠什麼去保障？

407.2萬÷30年÷12月=13100元

你每月只要都能有9733的收入才能過一輩子的普通生活，我國目前上班族（打工族）平均收入並不高，現在平均收入也只不過才3000元。

3000×2人×12月×30年=216萬

還需要夫妻一起工作賺錢，還差191.2萬

怎麼辦呢？

第一招：不買車子省100萬

第二招：不管父母生計省43.2萬

第三招：取消休閒娛樂省30萬

這樣還差18萬

162÷2人÷30年÷12月=2250元

夫妻每人每月還需要增加2250元的收入才能維持！

今天你理財了嗎？面對不可預測的人生，我們拿什麼去保障未來？

有這樣一個故事：兩個年輕人，從事同樣的提水工作。每提一桶水，就有人付一份錢給他們。第一個年輕人夢想憑藉自己的能力，提更多桶水，以便賺更多的錢。第二個年輕人卻將一部份白天的時間用來提桶運水，用額外的時間建造運水的管道。幾年過去了，第一個年輕人仍然日復一日，辛苦提水，卻身無分文。第二個年輕人已經無需再提水了：他已經建起了自己的運水管道，無論他是否工作，水都在源源不斷流入，而流入他口袋的錢也因此變得越來越多。.。.。.

遺憾的是，時至今日，仍然有數不清的人生活在純粹提水桶——純粹依靠工資的日子裏，他們甚至不懂得該怎樣打理自己辛苦賺來的錢。這種生活的危險在於：一份時間交易一份金錢，如果被解僱或因病不能工作，你的工資也將同時停止。而每個家庭不得不正視的未來是：一對夫妻供養一個孩子，同時奉養四個老人。

這就是我們必須面對的現實：未來十年，將是“攢錢時代”向“理財時代”鉅變的十年。現在已經到了你建立人生“理財管道”的時刻。

爲了明天，我們必須學會用今天的錢爲明天造福，讓財富和幸福相伴一生。

最簡單的道理：你不理財、財不理你！

儲蓄：30萬元，活期存款年息1%，30年後僅僅是40萬元。

房產：30萬元，30年後是100萬。

股票：30萬元，投資得當也許30年後是500萬，不過目前的股市可是跌得狠。

債券：30萬元，投資年利5%的債券，30年後是130萬

基金：30萬元，投資年利5%的基金，30年後是130萬元

保險：30萬元，投資的恰當得到不僅是比30萬更高的現金價值

如果你的錢左口袋進，右口袋出，30年後，你仍將是一貧如洗！

項目投資建議書 篇五

一、項目總結

（一）項目簡介與服務介紹

XX托老中心是建立在大學校園中的以日託爲主的養老組織，有着一套完整的管理體系、合作的團隊、優秀的骨幹，爲老人提供舒適、充實的晚年生活。

老人們白天來到XX托老中心，同自己的老年朋友和青年朋友聊天娛樂，晚上回家和孩子在一起。XX托老中心爲老人們提供意想不到的優質服務，是老年人養老的絕佳選擇。

（二）面臨的市場機會

我國已進入老齡化社會，年輕人的工作越來越忙，兩個孩子照顧四個老人，人力財力上都達不到。現存的養老所由於自身的缺陷，收費高，也不能解決老人心理上孤單的問題。XX托老中心建在大學校園中，形式新穎，收費低，有學生和老人聊天，能解決老人的孤獨問題。

（三）目標市場定位與預測

XX托老中心面向的是全體老人，尤其是孩子工作忙，無人照顧的“空巢”老人。

（四）市場環境和競爭優勢

我國老年人數量不斷增加，現有的養老機構遠不足以滿足社會的需求。無暇照顧老人的孩子們迫切需要一個值得信賴的舒適的養老機構照顧自己的父母。XX托老中心與大學相結合，讓老年人在同大學生的接觸中感受年輕人的活力。並且可以與學校公用許多基礎設施，節省資金，實現資源共享，減少自身的融資壓力。因此，XX托老中心有良好的市場前景和較大的市場優勢。

（五）經濟狀況和盈利預測

1。成本

（1）薪金預算

職稱人數月工資（月）工資總額（元）總經理160006000主管150005000專業護理230006000日常管理人員225005000合計622000

（以上數據僅供參考，不做投資依據）

（2）經營成本預算

投資項目預算（元）合計（元）辦理牌證3000653000簡單裝修50000添置器材50000學校租金500000宣傳費50000

（以上數據僅供參考，不做投資依據）

（3）經營成本預算

老人伙食費：早餐3元，午餐6元。

第一年打算收取200名老人，帶上工作人員和學生志願者每天共有210人用餐，一年共計老人在託老所320天，共計費用60480元。

總成本=薪金預算+經營成本預算+經營成本預算=977480元

2。收入

平均每人每月收費450元，需要車接車送服務的每天加5元。假設有50人需要車接車送。每年共收入1170000元。

3。利潤

利潤=收入—成本=192520元

（六）團隊概述

總經理1人

副經理兼採購1人

專業護理2人

日常護理2人

（七）所需資源及提供利益

在學校一角租賃6—8間房屋，與學校商議圖書館、活動場所等對老人開放。購置一些XX和空竹等一些老人喜歡的娛樂和運動器材。同時需要政府的支持。

XX托老中心爲年輕人減輕養老負擔，爲社會解決“空巢”老人問題，讓老人有一個快樂、充實的晚年生活。還可以給學生提供更多的實踐機會，學生在同老年人的交流中學得寶貴的生活經驗。二者相結合可以充分利用校園基礎設施，節省資源。

二、服務介紹

（一）產業背景與市場競爭優勢

截至20xx年底，我國老年人口已增至2.22億，佔總人數的16.1%，預計到20xx年，我國老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到4.37億，佔總人口17%。據全國老年辦測算，目前全國80歲以上老人正在高速增長，約爲老年人口增速的2倍。數據表明子女負擔過大，老年人問題凸顯。

養老院作爲目前社會上主流的養老機構，也將成爲XX托老中心的主要競爭對手。中國社會主要的養老模式是家庭養老，但隨着第一代獨生子女的父母進入老年，兩個年輕人負擔四個老的養老重任，孩子們無力、無暇應對的問題日益凸顯。老人們不願與孩子分開，所以不願去養老院；社會上確實還存在如果子女健在就把老人送去養老院是不孝不賢的看法，所以子女就是沒有時間照顧老人也不願將老人送去養老院。老年人的生活和心理都被忽視，老年人的幸福指數逐漸降低。我

國現存的養老所條件參差不齊，服務質量不盡人意。XX托老中心與傳統的養老院不同。托老中心作爲一種新型的養老機構自身優點很多，並且XX托老中心與大學相結合，更是讓人眼前一亮。老人白天到托老中心，晚上人回家和孩子在一起，這種方式老人們容易接受，也能爲社會主流觀念接受。

根據養老院的運營模式可以看出，養老機構投入大、回收期長、利潤微薄、不易經營。但XX托老中心的結構同養老院的結構不一樣，相比之下有很大優勢。托老中心以日託爲主，不需要租賃太大的場地，也不需要購置太多牀位。XX托老中心與大學相結合，可以和大學公用許多基礎設施，這樣就不需要租賃土地建運動場地、閱覽室、醫務室、食堂等。接送老人的車也可以與學校商議租賃校車。這樣可以節省許多初期資金投入，所需週轉資金也相對減少。成本低收費自然就比養老院低，能吸引更多的客戶，市場競爭優勢大。

（二）服務說明

XX托老中心不僅爲老人提供像養老院那樣的生活服務，還會招收跟多的大學生志願者陪老人聊天娛樂，同時也會讓老年人加入到大學生的學習和生活中去。

大學校園環境適宜，充滿活力，老年人在同大學生的交往中受到感染，獲得活力。老年人喜歡回憶，在同大學生一起時多少可以看到自己往昔的身影，使老人得到精神慰藉，減少孤獨感。XX托老中心也會與校方商議，將一些學生社團和協會向老人開放，例如棋社、書畫社、太極拳協會等，平時的一些活動競賽也允許老年人加入。托老中心還可以與學生舉行聯誼，充實老年人的晚年生活。甚至老年人也可以到自己感興趣的專業去聽課（但要告知老年人不能影響正常教學），幫沒有上過大學的老人實現上大學的夢想，讓上過大學的老人重溫大學生活。

三、公司戰略

（一）發展計劃

1。第一階段

托老中心這種養老機構在我國比較罕見，把托老中心和大學相結合更是聞所未聞，現在我校搞試點。第一年招收200名老人，主要是生活能夠自理的老人。然後推廣到各市各省。

2。第二階段

有一定的經濟基礎後，同時這種養老機構也得到社會和政府的認可，就可以在政府的協助下擴大在校園中的面積。增加一些專業醫護人員，開始招收生活上不能完全自理的老人。學生仍是與老人交流的主力軍。

3。第三階段

有足夠的資金後，在學校附近購買土地建立全託爲主的XX托老中心來收取生活不能自理的老人。組織學生志願者定期去爲老人聊天，爲老人服務。

（二）主要合作伙伴

XX托老中心的親密夥伴是大學。讓大學生參與到照顧老人的工作中去可以提高大學生的社會責任感。大學生的課餘時間比較多，同時也需要更多的社會實踐機會。XX托老中心充分利用學校的基礎設施，節約社會資源。因此二者合作有很大的可行性。

四、市場調查

養老產業在我國還是一個“朝陽產業”，XX托老中心是一個值得老人和孩子信任的養老機構，將會有很好的發展前景。

隨着XX托老中心的不斷髮展和壯大，它面向的將是社會上的所有老人。隨着社會的不斷髮展，接受大學教育的人越來越多，並且人們在踏入社會以後最懷念的還是大學生活。當人們步入老年後，在大學中養老將是人們的絕佳選擇。XX托老中心最終將被社會大衆所接受。

XX托老中心在性質上是半公益半商業的，會得到政府的大力支持，由於XX托老中心成本低、效果好，最終也將會代替養老院成爲社會主流養老機構。

五、營銷策略

（一）提供的核心價值及附加利益

XX托老中心主要解決的是老年人的養老問題。不僅爲老年人提供貼心的日常服務，還會給老人提供豐富多彩的休閒娛樂活動。讓學生志願者陪老人聊談娛樂，關注老人的心理和精神。

大學生同老年人的接觸過程中學得許多寶貴的生活經驗。在一些文體活動上，如下棋、書畫等，老年人的水平比學生的水平高，可以幫助學生提高。

（二）收費標準（第一階段）

早餐4元

午餐8元

每人每月450元

需車接車送服務的每天多加5元

（三）推廣策略

XX托老中心的顧客羣直指老人，但在一定意義上也指年輕人。老年人在哪裏養老大部分都是孩子幫老人選擇決定的，因此托老中心的創意、服務、設施不僅要博得老年人的喜歡，還要博得年輕人的青睞。

XX托老中心以“大學裏的美好時光”爲主題進行宣傳。宣傳的主要途徑有：

1。電視通過拍攝有創意的廣告片進行宣傳

2。網絡年輕人更喜歡通過網絡獲得信息，因此在網上以視頻和文字的方式進行宣傳可以接觸更多的客戶

3。傳單在社區中發散傳單，接觸的人羣廣

4。社區中設點宣傳人們能夠更清晰的、更全面的瞭解XX托老中心的特點與服務。

六、經營管理

（一）服務流程

早上8點老年人來到托老中心，工作人員和學生照顧老人吃早餐。早餐過後，老人們開始晨練，老人們根據自己的愛好選擇晨練的活動。晨練過後老人可以參加社團活動，可以和學生聊天。。。中午12點有工作人員和學生照顧老人吃午飯，吃過飯後安排需要午休的老人午休，不需要午休的老人仍進行各種文體活動。下午5：30—6：00老人離開托老中心。

（二）設備購置

XX托老中心需在校園一角租賃6—8間房屋，爲老人提供休息聊天的場所。學校的圖書館及其他公共設施對老年人開放，因此XX托老中心不需要購置圖書、建餐廳等。托老中心只需要購置一些供老年人娛樂的體育器材、桌椅以及三十張供老人午休的牀鋪。

（三）服務質量控制與管理

1、讓學生參與到對托老中心的監督管理中來

（1）對飲食的監督XX托老中心每天需要4—5名學生來幫助工作人員照顧老人，可以爲他們提供早餐和午餐（和老人吃一樣的飯），讓學生來評價一定時期內的飯菜質量。同時也需要管理人員定期進行檢查。

（2）對工作人員服務態度的監督XX托老中心主要特色是通過和學生交流關注老年人的心理。老年人在同大學生的交流中會涉及到服務人員的工作態度及服務質量，大學生髮現問題後可以直接向管理人員反映。

2、孩子的監管

XX托老中心會在一定時間段像學校開家長會一樣邀請孩子們過來看一看老人生活環境，爲托老中心提一些合理化建議。

七、團隊與風險

（一）團隊：

總經理1人，熱愛老人，有責任心，工作能力強

副經理1人，熱愛老人，有責任心，有較強的溝通能力，工作能力強

專業護理人員2人，有耐心，細心，專業知識過硬，善於與老人溝通

日常服務人員2人，熱愛老人，有耐心，細心，善於與老人溝通

學生志願者每天4—5人，性格活潑開朗，善與人溝通，尊敬老人

（二）問題

XX托老中心的主要特色是托老中心與大學相結合，讓大學生參與到照顧老人的工作中去，讓老年人感受大學生的活力。但是學校有寒暑假，假期時間學生都要離校，學校基本上沒有什麼活動，老人又將處於孤單狀態。

（三）風險

1、老年人的人身風險老年人的身體條件差，就算是照顧的非常仔細，也會出現突發情況。如果孩子們不能諒解，容易產生爭議。

2、路途風險雖說大學交通方便，但老年人來托老中心和回家時正值上下班人流高峯期，不太安全。

投資建議書 篇六

成立投資公司的推薦書

1目的：

以慈溪深圳商會爲依託，透過成立專業投資公司，整合各方優勢資源（包括人力、財力、物力、關係等方面的資源），並將各方資源轉化和集中爲更強的財富創造力，賺取豐厚的利潤，爲各方創造更多的投資收益，從而實現各方共同發展。

2公司命名：

深圳市甬慈投資發展有限公司（暫定名，已透過工商商號查重）

3註冊資本：

20__萬元RMB（爲滿足公司業務的開展，註冊資本金不宜大少）

註冊資本金根據出資人協議的約定總額度、比例、時限，由各位出資人按照1元

RMB爲1份股權的形式，以貨幣的形式注入，以便辦理新公司成立所需的驗資手續。

4經營範圍：

1)證券業務投資投資規模控制範圍單體項目投資額≤1000萬元RMB（暫定）

2)重組與併購投資投資規模控制範圍單體項目投資額≤20__萬元RMB（暫定）

3)房地產開發投資投資規模控制範圍5000≤單體項目投資額≤10000萬元RMB（暫定）

證券業務投資

主要以股票、基金、債券、外匯等證券金融產品業務交易爲主。

重組與併購投資

收購或者兼併銀行和金融機構的不良資產，以及具有投資價值的國營企業資產；

對所收購的不良資產構成的資產進行經營、租賃，以及他形式轉讓、重組；

債權轉股權，對部分國有企業階段性持股；

理解委託代理處臵不良資產；

資產及項目評估，財務及法律諮詢；

對管理範圍內的實物資產追加必要的投資。

房地產開發投資

二、三線城市商業地產項目投資

中小規模的商住地產項目投資

旅遊地產類項目投資

其他地產類項目投資

5經營決策：

1)董事會爲公司日常決策機構，向股東會負責，由股東大會按出資額多少爲優先順序，推選5-7名董事組成董事會，每屆董事會爲期三年，能夠連選連任；

2)董事會設董事長1名、副董事長各2名，總經理1名，監事1名，財務總監1名，

由投控股出資人推薦；董事選舉產生。

3)公司實行董事會領導下的總經理負責制，總經理由董事會決定委任（可採取內部委任與外部招聘），公司重大投資、經營活動、公司發展規劃、年度經營預算、年度工作計劃、薪酬方案由總經理提交董事會審議透過後，負責組織執行，監事會負責監督。（監事會由股東委派）

6組織機構

7相關說明：

1)經營管理

總經理全面負責主持公司的日常經營活動；

總經理定期向董事會做公司經營報告及述職（半年度、年度），並理解董事會質詢；總經理列席董事會會議。實施“股份期權”，針對公司高管人員（投資公司總經理、副總經理、總監及項目公司總經理等），有效提高其工作用心性、企業忠誠度，構成激勵和約束機制。

2)財務審計

財務總監對董事長負責，行使財務及銜接審計相關工作，必要時工作直接呈報董事會決議，財務部由總經理直接領導，並由公司總經理定期向董事會提交財務會計報表

公司每半年或者一年，由董事會委託第三方有專業資質的機構對公司進行財務審計，並將結果分送給每位股東1份。

3)人事聘任

總經理由董事長提請董事會審議後聘任或解聘，任期三年。

副總經理、財務部經理由總經理提請董事會審議後聘任或解聘，任期三年。

中層管理人員及一般員工聘用或解聘按照新成立公司內部建立人事管理制度執行。

4)收益分配

公司在從稅後利潤中提取法定公積金、法定公益金後所剩利潤部分（至少不低於該部分的50%），

按照股東的出資持股比例分配。

5)投資進入與退出

投資進入：公司業務投資額大於公司資本金（或者賬面資金）時，差額部分由公司股東按照持股比例進行投入。

增資擴股時，股東須按照持股份比例進行增資部分的出資。(4)

新增股東其出資額及持比例由股東會討論決定。

證券投資部

資產重組部

房產業務部董事長

財務部

人力資源部

各項目公司

監事會

總經理

董事會

財務總監

投資退出：股東能夠依據《公司法》和《公司章程》自由、自願退出或轉讓其所持股份；

當公司淨資產經過專業資質評估機構評估爲負值時，股東退出股份務必承擔與其持股比例相對應的債權債務及相關職責義務。

股東退出或轉讓其他所持全部或部分股份時，在同等條件下，公司其他股東享有優受讓權。

6)風險控制：

聘請專職法律顧問。隨着公司各業務板塊的經營活動不斷增加（個性是資產重組和商業化收購板塊），會產生各類法律事務、法律文件甚至是法律糾紛，聘請專職法律顧問能夠從整個經營活動中帶給法律意見，儘量規避法律風險。

設立投資決策委員會。該機構爲公司十分設機構，其成員以外聘專家（政府官員、行業技術專家、其他相關人員）組成，專門向公司經營領導層獨立帶給重大經營活動、新項目投資、新領域投資的評估意見，作爲公司經營領導層在對各業務板塊提交的業務投資申請時的參考依據。

新成立投資公司不對外擔保（包括股東關聯公司），若須對處帶給擔保務必提交董事會審議，全體董事一致透過方可執行。

7)其他

註冊地址：（待定）

上述推薦，請各方審閱討論、修改完善，達成一致後，相關共識列入公司章程，以出資股東成員共同遵守和指導公司規範經營。

以上所述爲成立投資公司的基本條款，不足之處敬請指出。

二O__年十一月

投資項目建議書 篇七

第一部分 項目背景

該項目爲我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委託拍賣項目，項目前身爲北京德華房地產開發公司於1998年開發的位於XX區大屯路223號的現代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由於該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較爲低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購後進行開發銷售或部分持有。

第二部分 項目概況

一、項目區位

1、地理位置

項目位於項目位於XX區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米

圖1：項目所處區域位置

具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園（主場）小區，西至裕農農產品貿易公司

2、交通狀況

（1）對外道路

北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里

大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路

安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米後可到安立路

（2）公共交通

項目位於地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。

二、項目現狀

1、項目現狀

該項目欲轉讓表的爲北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園（天馬大廈）國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。

2、土地權屬

（1） 該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。

（2）項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建築，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓範圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。

3、周邊環境與配套

教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地國小、安慧裏國小、二十一世紀雙語幼兒園

商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家

醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、

運動休閒：姜莊湖高爾夫、錢櫃

文化娛樂：炎黃藝術館

三、項目規劃條件

項目規劃指標

序號項目名稱數量單位性質

1土地面積12086.95平米公寓

2公寓住宅2棟34000平米在建工程

3寫字樓12000平米在建工程

4配套樓4000平米違章

5共計46000平米不含違章建築

四、轉讓價格及構成

（1）轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園（天馬大廈）國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價爲3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。

（2）轉讓佣金：1000萬元人民幣

注：競價者另需提供至少1億的資金證明。

五、項目購買方式與付款方式

1、購買股權

如採用購買股權方式收購天馬大廈項目，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。

2、購買資產

採取資產過戶方式主要做好土地證過戶、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更

3、債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理

由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議（含繳納土地款和滯納金），又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。

4、交接方式

在中招國際拍賣公司協同法院主持下

（1） 確認項目實物清單、資料清單內容

（2） 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接

5、付款方式

（1） 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內容進行清償債務。

（2） 資料交接和現場交接後，辦理過戶手續，我公司需支付剩餘款項至拍賣公司帳戶。

（3） 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務出現。

第二部分 市場研究

一、20xx年上半年XX市總體市場分析

1、XX市場對宏觀調控的反應

近年內XX市房地產市場已處於較爲成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由於土地資源的有限性，呈現緩慢增長。上半年，XX市受宏觀調控政策影響較爲顯著，房地產企業的應對策略也較爲明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商採取了減慢開發速度的策略，未來一年內北京房地產供應增量將下降。

北京房地產市場對價格敏感度較高，隨着開發商新開樓盤價格的調整，優惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由於宏觀環境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的20xx年下半年，仍處於增長趨勢，而且環比、同比都在上升，尤其是中心城區，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。

2、土地市場的變化

1、供應量大幅增加，居住用地居主導據《XX市國土局20xx年度土地供應計劃》，20xx年京城土地供應量大幅增加，比20xx年增加了100公頃，廉租房和經濟適用房比重大幅增長，佔用地計劃的23.3%，限價房佔計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨着這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應結構將進一步得到調整，以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。

2、交易場面趨冷，月成交量下降

進入20xx年以來，XX市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極爲冷清，儘管土地部門採取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業或4家企業參與競標。

3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩

由XX市土地整理中心公佈的數據顯示，居住及商住用地的地塊20xx年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建築總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。

4、土地購置費用仍處於增長趨勢，但增速大幅下降

從土地購置價款來看，持續增長的地價水平和較高的成交量使其仍處於增長態勢，隨着開發商資金鍊的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發現有土地維持生存已成爲主要策略。

二、需求分析

1、亞奧區域支持

在已經過去的十幾年裏，亞奧區域早已由當年的競技場迅速發展成爲京城首屈一指的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。20xx年北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啓用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用於高速公路、城市快速路和軌道交通的建設，以提速城市交通。在這十幾條交通幹道中，約有一半都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以後，該地區將出現新的世界級的配套設施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區域的商務環境更爲人性、生態：北環水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區的環境治理。根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》，奧運功能區將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅遊區、文化教育區、宜居生活區”，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。

2、需求積極因素分析

根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》稱XX區將加強該區域人口規模調控，適當控制低價商品房的開發建設，減緩戶籍人口增長過快的勢頭；以高檔商用公寓開發建設爲主，吸引高素質人才。20xx年前，奧運功能區人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區域仍將延續過去“富人區”的聚集效應，同時奧運所帶來的休閒、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人羣具有教高吸引力，本地區居住人羣以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。

3、需求不利因素

該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：

（1） 該區域由於奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運後有回落可能；

（2） 亞奧區域商務氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度；

三、區域市場分析

表4：亞運村周邊項目銷售情況表

項目名稱位置類型價格（元/平米）規模（平米）裝修銷售情況

遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20xx年5月10日開盤

保利香擯花園XX區路東側 住宅均價1950051069 毛坯20xx年9月27日

准許銷售面積：44566

已簽約：26024

保利金泉XX區亞運村大屯路住宅均價19000184000毛坯20xx年4月15日

准許銷售面積：84042

已簽約：44304

亞奧觀典

國際公寓XX區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000

78121精裝修一期已售完，二期近期開盤

世奧國際

中心XX區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20xx年11月18日

准許銷售面積：80399

已簽約：11679

美倫堡XX區科薈西路（國家森林公園以西）公寓均價1920xx0000精裝修20xx年4月12日

准許銷售面積：9188

已簽約：589

凱旋城XX區北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房

主場XX區亞運村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房

嘉銘桐城XX區西北苑路86號普通住宅

公寓均價16000600000毛坯二手房

光大名築亞運村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房

芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000

北京mohoXX區安慧裏北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000

洛克時代中心 XX區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700

由於該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由於受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品主要以高檔公寓、寫字樓爲主，銷售情況均比較理想，具有良好發展前景，區域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。

第三部分 市場定位

一、客戶定位

1、目標客戶來源

（1） 北四環沿線大企業的技術術開發、管理人員。

（2） 小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。

（3） 亞奧區域公司企業中的中層骨幹人員。

（4） 高科技企業、外資企業等企業中的白領。

2、目標客戶特徵

（1） 以投資客戶爲主；

（2） 客羣的職業分類比較清晰；

（3） 區域選擇性較強（亞奧區域）

（4） 收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬（三居客戶），20---30萬（兩居客戶）；

（5） 文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重；

（6） 對價格敏感度不高；

3、需求特點

（1） 住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用

（2） 交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，最好有地鐵；

（3） 戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內；

（4） 環境：對於園林景觀的要求比較高，追求“原生狀態”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣；

二、價格定位

1、區域當前價格

根據市場調研，判斷假設目前該產品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

第四部分 規劃設計

一、方案構思

1、小型商務辦公綜合體

作爲緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目，有助於提升區域面貌與形象。

2、完善的配套設計

必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。

3、原生態大型景觀社區

充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶，同時項目範圍內組織比較集中的綠地，形XX市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。

4、原有戶型需要做改動

原有戶型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華爲標準，並不適合現有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進

行開窗和內部裝修上從新設計。

第五部分 項目開發及銷售計劃

一、指導思想

在保證項目總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。

二、項目轉讓、資產過戶，預計6個月內完成

（1） 7月份達成初步意向，着手設計轉讓實施方案

（2） 8月籌措3.4億的轉讓資金

（3） 8月達成債權人協議，付首期款

（4） 9月開始辦理資產清理交接過戶

（5） 10月辦理相關變更手續，付二期款

（6） 11月完成項目相關規劃報建變更手續

三、項目開發進程（附件：開發進程表）

（1） 8月開始進駐項目，接收資產資料

（2） 9月開始辦理項目規劃報建變更手續，項目外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計

（3） 10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場

（4） 11月全面開工建設

（5） 20xx年2月裝修完成

（6） 3月竣工驗收

（7） 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續

（8） 5月配套綠化等工程完成

（9） 6月交房

四、項目銷售計劃

（1） 9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。

（2） 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在20xx年12月底銷售完畢。

（3） 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在20xx年6月銷售完畢。

（4） 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。

（5） 車位15-20萬/個。

五、資金籌措計劃

1、首期股東借款3億元，用於支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元（包括銀行、土地、施工方等）合計3億元，計劃使用時間6-7月份。

2、第二期股東借款5000萬，用於收購支付收購餘款與項目啓動資金，計劃使用時間7-8月份。

3、項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。

第六部分 投資收益評價

一、項目銷售測算

按亞奧區域目前的平均報價及調研分析。並參考未來的價格走向，並結合亞奧區域目前的發展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。

謹慎方案一般方案樂觀方案

項目價格（元/平米） 項目價格（元/平米 ）項目價格（元/平米）

公寓16000公寓18000公寓20000

寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000

車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個

測算結果：（附件：銷售收入測算表）

a、謹慎方案 銷售總收入69394萬元

b、一般方案 銷售總收入77881萬元

c、樂觀方案 銷售總收入86368萬元

二、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）

項目轉讓總金額爲3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務、罰款、滯納金等。加上後期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本爲10300元/平米。

三、項目收益指標（項目全投資現金流量表）

謹慎方案一般方案樂觀方案

項目： 稅後利潤率22.28%稅後利潤率27.33%稅後利潤率31.395

項目： 內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%

項目：淨現值12212萬元淨現值18974萬元淨現值25851萬元

從以上財務指標看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉

讓方的進一步讓步，則此項目具有更大的運作價值。

四、現金流分析與解決方案

1、現金流分析

正常開發狀態的現金流

正常現金流前期資金壓力大

改善現金流的運作方案一

轉讓款支付可採取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。

改善現金流的運作方案二

寫字樓部分若採取自持，可減少所得稅和土地增值稅。

第七部分 風險評價與解決方案

一、宏觀市場風險

1. 房價下調的影響

XX年各一線城市均出現市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折鬆動下降的跡象，市場逐漸演變爲觀望氣氛濃厚，成交量持續下降而，房價依然居高不下的局面。隨着後市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對於本項目來說，開盤定價可採取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售週期。

2. 債務風險

該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。

3. 工程問題

該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間

4. 遺留違章建築

該項目北側遺留一棟約4000平米違章建築，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門裏邊，若不購買此棟違章建築，將對項目整體規劃影響較大，而若購買此棟違章建築，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬，還將就違章建築的規劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議採取買下來，規劃成商業經營。

第八部分 結論與建議

該項目地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。

項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵禦風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目積極投資。

本項目符合公司發展戰略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對於公司在北京地區發展意義重大。

XX（北京）投資有限公司