房地產分析報告多篇

【第1篇】房地產調查分析報告

房地產調查分析報告（一）

爲了培養大學生的實踐能力，結合本專業的情況，在設計適合的調查問卷的基礎上對村級財務覈算會計電算化的情況進行問卷調查，指出如何在農村的財務覈算中普及會計電算化，對實行村級覈算會計電算化的應用的重要性、必要性以及可行性進行分析，來推動農村財務覈算會計電算化的進程，以此來促進新農村的建設。

一、調查對象說明

課題組對揚州地區村級財務人員進行了問卷調查，同時與當地農村財會人員進行業務交流，運用在大學中學到的財務會計和會計電算化知識幫助農村財會人員推進會計電算化的工作。此次調查問卷共有18個題目，四部分內容：被調查人員基本信息、對會計電算化的認識和看法、影響會計電算化實施的原因、財務管理是否規範。調查共發放問卷600份，回收562份，回收率93、66%。調查對象爲揚州地區村級和鎮一級的財務人員和相關工作人員。

在收集揚州市所有村鎮資料的基礎上，我們設計調查表，選擇了部分農村和鎮一級的財務覈算作爲調研的對象進行了調研工作。廣陵區靠近市區，經濟較發達，交通方便，我們主要選擇了渡江、文峯、施井、沙口等村級覈算作爲調研對象。邗江在揚州的外圍一圈，地域範圍較廣，我們僅就公道鎮和方巷鎮兩個鎮作爲調研的對象。由於我院的地址是在開發區，開發區的部分農村就在學校的周邊，所以我們有條件對周邊的農村財務覈算工作展開具體的調研，主要對橫東、六圩、普照、汪家、耿管營、施橋、揚子等農村進行了相關的調研工作。江都和儀徵是揚州的兩翼，地域寬廣，交通不是很發達，受條件限制，我們僅就其中的幾個鄰近的鎮一級的會計覈算開展了部分調研工作。

二、調查結果分析

（一）根據調查問卷統計分析

1、被調查人員基本信息

被調查的村級財務人員中有62%年齡在40至50歲、30%年齡在30至40歲、8%年齡在20至30歲。村級財務人員的年齡整體偏大，會對會計電算化的實施產生一定的影響。

2、對會計電算化的認識和看法

首先在“本村是否實施會計電算化？”的選項中回答是有66%，回答否的有32%，還有2%的則回答了用簡單的辦公系統進行會計的輔助覈算，而非會計專業軟件。我們所調研的對象有的經濟發展較好，有的則較差，但相對於全國的情況而言，總體情況良好，在這種情況下應用率也僅如此，全國的情況就可以想象了，所以在農村普及會計電算化很有必要。

在對“對電腦熟練程度？”的回答中，選擇“一般掌握office、windows及一兩個應用軟件”的村級財務人員佔18%，選擇“只會操作財務軟件完成日常業務”的村級財務人員佔51%，選擇“熟練操作系統及常用應用軟件”的村級財務人員佔24%，選擇“精通”的村級財務人員佔7%。由此可見在目前的村級財務覈算中會計人員對計算機的運用水平整體不是很高，()這對會計電算化的實施和應用將會產生較大的阻礙作用。

在對“您認爲實施會計電算化過程中有哪些問題？”的回答中，有63%的村級財務人員選擇了“缺乏電算化人才”，選項位居第一位，其後依次爲“缺乏相應的管理制度”（35%），“會計軟件不好”（1%），“產生信息質量和性價比不高”（1%）。

回答“與手工帳相比，會計電算化內部控制的特點”時，選擇內部控制發生了變化的佔49、3%，內部控制制度有了新的內容的佔18、3%，沒變化的佔16、3%，其他的佔16、1%。

3、影響會計電算化實施的原因

在“您認爲影響實施會計電算化的主要原因”中，選擇領導重視程度38%，企業規範化管理的佔7、3%，會計行業制度規範化佔7、3%，會計軟件統一性佔14、4%，會計人員素質佔33%。

4、財務管理是否規範

在“現金結算能否做到日清月結”中，是的佔56%，否的佔44%。

在“本單位採用的會計覈算組織程序”：記賬憑證覈算組織程序51%，科目彙總表覈算組織程序44%，彙總記賬憑證覈算組織程序4%，日記總賬覈算組織程序1%。

通過對以上調查數據的分析，農村財務覈算、管理以及會計電算化的使用中還存在着以下問題：

①領導重視不夠。儘管上級的規定和要求都很明白，但辦事處的個別領導和部份村“兩委”主要幹部不把村（社）會計委託代理工作當作一回事，因而造成各種制度不能完全落實，致使執行不是很好。

②財務管理不規範。由於制定出的制度在一些地方執行不好，形成了財務管理的諸多漏洞。

③財務公開不夠完善。有的地方民主理財組織還未健全，財務監督缺位；有的地方對財務公開還是流於形式，沒有真正做到財務公開，而是事實上的假公開。

④財務人員的素質和業務能力有待進一步提高。有些農村財務人員對業務工作不熟悉，甚至不知道財務工作應該怎麼做纔好，使得農村財務工作很難規範化。

⑤思想認識不夠。對會計電算化的認識方面很多農村的幹部和會計還存在着一些誤解。

（二）對比各調研對象統計分析通過調研，我們發現會計電算化的使用與經濟發展程度有很大的關係，經濟發展的較快，較好的地區，會計電算化的使用情況較好，比如廣陵區有95%的農村都已經實行了會計電算化，其中，揚州市城南新區農經站經過多方努力，已經成功爲全區“四村一社區”安裝網絡版財務軟件，在全市率先實現全村會計電算化。這主要是由於經濟的發展需要會計電算化，同時經濟的發展給會計電算化的發展提供了有力的資金保障，另外也能吸引較好的專業人才，這些都很好地促進了會計電算化的應用。而江都和儀徵我們僅選擇了鎮一級財務覈算進行調研，有的鎮一級還尚未使用電算化，所以村一級能夠使用電算化的就更少了，尤其是一些經濟欠發達的農村地區。邗江區鎮一級的幾乎都實行了會計電算化的核算系統，但村一級並沒有完全普及。此次調研由於種種限制沒有做更深入的調研，但從鎮一級的會計那裏瞭解到了一些相關的信息，普及率估計在70%左右。主要還是由於經濟發展的限制，經費和人才是兩個重要的瓶頸。開發區地處我院周邊，是揚州重點發展的一個區，經濟條件較好，通過調研，我們發現鎮一級已經都實行了會計電算化的核算，村一級只有75%的實行率，關鍵的問題在於人員結構的問題，有很多的老會計還不能適應會計電算化的發展。在開發區有許多農村已經成爲了我院會計專業的學生實踐基地，通過此次調研，我們和這些農村的合作又更緊了一步，將來在軟件的應用、系統的維護、理論的培訓等方面都可以進行和做，這樣也可以爲大學生的進一步實踐做好鋪墊工作。

三、解決問題的辦法

1、加大推行農村財務“委託代理制”的工作力度。由於目前農村財務管理工作的實際情況，推行農村財務管理“委託代理制”可以解決農村財務管理中出現的各種問題。

2、加強培訓。每年針對農村財務人員、村（居）委主要領導、民主理財小組人員舉辦專門的培訓班，以提高他們管理和監督農村財務的素質和能力。推行會計電算化要求會計人員除了懂會計方面的知識還需要掌握計算機等現代的信息技術，所以需要對所有的會計人員加強培訓。

3、加大政府扶持力度，分層次解決資金投入問題。中央政府應通盤考慮，加大對村級會計電算化的資金投入，各級政府也應按比例進行資金匹配，幫助鄉村購買會計電算化所需的財務軟件和硬件設施。

4、提高認識，加強領導。政府首先從思想去加以正確地引導，可以充分利用各種媒介讓大家知道推行電算化的意義，從思想上對會計電算化提高認識，增強使命感和責任感，從而促進村級財務覈算中會計電算化的發展。

5、做好農村財務審計工作。要按照會計和審計業務要求，做好相關的審計工作，並將情況向羣衆公佈，對查出的問題要給予以及時、嚴肅的處理，絕不姑息遷就，做到發現一起查處一起，從而起到查處一件教育一片的效果，因此來實現農村財務管理規範化、制度化、標準化。

房地產調查分析報告（二）

從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會計部進行了爲期三週的實習調查。先前對會計電算化知識的不瞭解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的範圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業的管理與決策，爲企業管理當局、投資者與債權人提供較爲準確、及時的財務信息。我本着客觀、求實的原則，採取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將爲我大學的學習計劃和未來的發展目標奠定了堅實的基礎。

一、對南湖皮件廠會計部進行調查的目的

此次調查主要是瞭解會計內部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習中我是跟隨師傅瞭解會計電算化內容以及自己學着操作電算化的內容。

（一）瞭解會計部運用電算化的重要性

1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規範化，科學化，提高會計工作的效率和質量。

2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業獲得更多的利潤。

（二）學習如何運用電算化

在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣纔不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況

嘉興市南湖皮件廠坐落於嘉興市南湖經濟園區，成立於1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一傢俬營企業，屬於加工製造業，佔地面積1200平方米。它雖然不大，但是裏面的規劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這裏的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這裏生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、採購部、銷售部、設計部，還有兩個車間（製造車間、包裝車間），一個倉庫，總經辦兩名。企業規模不是很大，員工人數共有82人，註冊資金有50萬元人民幣。企業流程如下，首先採購部採購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標籤、條碼等；主材料：水牛皮。之後進入製造車間，第一，切割牛皮；第二，壓鑄皮件；第三，安裝輔助材料。最後包裝。簡單流程爲材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這裏所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約爲。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。

三、會計電算化調查的範圍

爲期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓，主要的是瞭解關於電算化的內容，在此主要研究的範圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化；學習如何填制會計憑證。整個調查範圍就在本企業的會計部，調查的主要內容是會計電算化。

四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調查的方法

在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我瞭解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這裏可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真爲你講解會計實踐操作的知識。

五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題

（一）操作電算化人員的業務素質偏低

南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據瞭解會計師傅是大專畢業，出納是中專畢業的，相對來說他們的專業知識是不完全的。並且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有侷限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。

（二）運用電算化處理賬務程序不夠規範。

在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業務處理及有關制度制訂方面都必須規範化、標準化，才能使會計信息系統順利進行。但由於受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統不能很好地發揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在着一些不規範的行爲，導致管理上的漏洞，嚴重製約着會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。

（三）單位領導的不重視

會計電算化隨着現代化進一步發展在工作中有着越來越重要的地位，然而在小企業中企業領導只注重最後的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業的生產經營活動基本上是由市場調節，領導具有很大的經營自主權；大量的企業屬於私營企業，在企業生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業能否實施會計電算化。

六、對嘉興市南湖皮件廠所存在的問題而提出的建議

（一）加強會計人員的業務素質

1、引入高素質電算化人才

目前我國高等教育正在向大衆化教育過渡，每年有大量的高校畢業生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業完全可以從市場招聘大學畢業生從事會計電算化工。

2、加強會計人員的電算化培訓

企業應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓範圍，涉及工資、固定資產、採購、銷售、成本等系統，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。

（二）規範電算化處理賬務

建立健全一套完整的電算化模式下的規章制度。電算化內部制度建立後，抓落實是非常重要的環節。在實施過程中，企業要定期對各項制度的執行情況進行檢查，並有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。

（三）加強領導對電算化的重視

要促進該企業實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成爲實施會計電算化系統的動力而非阻力。使企業領導明白會計電算化並不僅僅是會計工作的現代化，更是企業生產、經營、管理工作的現代化，是信息手段的現代化，通過會計電算化，能夠實現財務業務一體化管理，最大限度提升企業的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落後和封閉就意味着惡性循環，意味着被淘汰。

房地產調查分析報告（三）

一、專業人才的社會需求預測分析

1、宏觀需求分析

就全國範圍而言，對會計、會計電算化專業人才的需求量在逐年加大。財務、金融、審計（含會計）專業就業前景排在第三位，我們通過對會計、會計電算化畢業生就業情況調查發現，大多數中小型企業由於自身起點低，加之國家稅制和財務的要求，急需會計、會計電算化專業人才，這是會計、會計電算化專業畢業生的一次非常好的機遇。所以，高職會計、會計電算化專業的畢業生的就業形勢還是比較樂觀的。

2、區域需求分析

本專業學生的職業範圍涉及各類企事業單位的財務會計類崗位。隨着城市羣的發展，企事業單位對會計人才的需求不斷增加，作爲本地區的高職院校，本專業主要面向中小企業輸送會計覈算型人才。

爲保證專業教學符合人才市場需求，我院會計、會計電算化專業在5月至6月開展了一項“企業會計人才需求”的調研活動，我們從區域企業需求出發，通過人才市場調查、企業走訪、畢業學生調查、專家教師座談等多種形式，廣泛徵求各方面的意見，調研的基本情況如下：

（1）人才需求量情況

根據調查結果顯示，隨着我國經濟的持續發展，對會計類專業人才的需求一直處於較爲旺盛的狀態，在各地的招聘職位需求排行榜上，財會類專業一直處於領先。根據公佈的數據，近五年，每年新註冊的企業在500家左右，按每個企業配置1-2名會計人員計算，這些新增企業每年需要增加1000名左右會計從業人員。社會對會計電算化專業畢業生需求意願較強，九成單位有長期需求。

（2）學歷需求情況

本次針對企業的學歷需求調查結果顯示，用人單位在人才的使用上逐步趨於理智。企業在招聘財會人員時學歷不再是唯一的準繩，公司更爲看重應聘者的工作經驗。從回收的有效調查表來看，中小企業對高職高專人才的需求成爲了這類企業人才需求的主體。

（3）崗位需求情況

按照企事業單位的類型，會計崗位羣的分佈構成一般如下：

第一類：大中型企業（包括國有大中型企業、企業集團、上市公司等）：①財務總監（總會計師）崗位；②財務經理、主管崗位；②會計覈算崗位；③出納崗位；④審計主管及審計人員。

第二類：小型企業：①財務經理（會計主管）崗位；②會計覈算崗位；③出納崗位。

第三類：機關、事業單位：①會計主管崗位；②會計覈算崗位；③計劃、審計等管理崗位；④出納崗位。

第四類：銀行等金融機構：①會計主管崗位；②會計覈算崗位；③證券投資部門管理崗位。

在以上各類企事業及金融機構中，大型企業事業單位及大型金融機構，要求人才學歷層次較高，一般要求是本科以上畢業生，而中小企業及基層金融機構（如分理處等），一般對專科畢業生較歡迎，應是高職院校人才培養的主要方向，這部分企業組織數量佔絕大多數，市場前景廣闊。

（4）企業對財務會計專業人才素質、能力要求情況

目前的畢業生大多存在知識結構不完善問題，整體素質不高，競爭少不強等，需要經過一段時間的實踐、磨合。會計行業有重經驗輕專業現象，由於會計專業在實際操作方面要求較高，加上傳統觀念的影響，很多用人單位對經驗的要求超出了對專業的要求，這成爲應屆畢業生就業難的直接原因。

二、市場對專業人才需求的基本要求

根據市場調研的結論及畢業生將從事的主要職業崗位羣的工作要求，教學計劃中明確人才的培養規格，其基本要求爲：

①堅持德、智、體全面發展，具有財務管理意識，按照《公民道德基本建設綱要》的基本精神，樹立良好的職業道德。

②具備職業崗位羣要求的基本素質和基本職業技術素質

③要求掌握職業崗位羣所需的基本理論、技術基礎理論及實用範圍較寬的專業技術知識。主要是會計基本理論和實務，會計電算化基本理論和知識，財務管理的基本理論和知識及審計、證券分析的能力。

④要求具備職業崗位羣所需的專業技術能力和基本技能。主要是珠算、點鈔、日常帳務處理的能力。畢業生除能夠獲得本專業畢業證書外，還要求取得會計從業人員職業資格證書。在身體素質方面：通過在校引導，使學生具有良好的身體素質能夠爲以後的學習和工作奠定堅實的基礎。

與此同時在知識結構方面的要求如下：

a、熟悉黨和國家的各項經濟政策與法規；

b、熟練掌握會計、財務管理的專業知識的技能

c、掌握企業經營管理、企業理財、統計及企業經濟活動分析的實用理論和方法。

d、掌握本專業所需計算機應用的基本知識。

e、掌握市場營銷的基本理論。

f、掌握一定的外語聽說讀寫知識。

g、掌握一定的語言文字知識。在能力結構方面的要求如下：

a、具有較強的會計覈算的能力。

b、具有熟練應用計算機進行信息處理的能力。

c、具有從事中小企業日常業務管理（企業策劃、行政管理、經濟活動分析）的能力

d、具有統計分析的能力。

e、具有從事市場營銷的能力。

f、具有較好的語言和文字表達能力。

g、有閱讀專業外文書刊的能力，至少取得高職高專英語應用能力b級證書。

h、至少取得1個本專業職業崗位資格證書。

i、具有較強的社交公關能力。

【第2篇】房地產營銷工作案例分析調查報告範文

幾年前,普通購房者較單純,看到電視、報紙、雜誌、公交站臺的樓盤廣告就會奔向售樓部。而如今購房行爲儼然成爲一門高深的“學問”。下面是小編精心爲大家整理的一份房地產營銷工作案例分析調查報告,大家有興趣的話可以閱讀了解一下。

營銷案例

_____花園自推向市場以來,聲名鵲起,迅速建立起有利的市場地位,與其成功地應用價格策略是分不開的。

第一,房地產的價格與區域概念緊密相連。人們常說的“天河區的樓價”、“濱河東路的樓價”,都是與地域位置緊密相關的。這樣的一個價位是從泛泛的粗略感受中得出來的價位,是比較模糊的,彈性幅度在500~1000元之間。例如,江燕路的樓價一般被認爲在4000~4500元左右。我們把這種價位稱之爲“心裏價格”。

第二,從羣體來看,由有房地產產品屬於特殊高價商品,影響價格的因素非常複雜。消費者往往對輕微的價格調整不是很敏感,不像其他商品,細微的價格調整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產市場,只有在大幅度調整價格的情況下,價格才成爲市場購買行爲中的敏感因素。

第三,從購買過程看,決定購買的價格往往是在貨比三家後得出的,這個價格是在心裏價格的基礎上發生的。房地產企業倘若想使一個樓盤的價格成爲消費者的關注點,價格低於比較價格是不夠的,最好遠低於心裏價格,纔會廣泛吸引消費者。

_____花園就是成功的利用了心裏價格與比較價格的關係原理,成功地吸引了消費羣體,從而建立並鞏固了自己的市場地位。該花園規模爲12萬平方米,其規模在工業大道南一帶是比較大的,但環境配套設施方面基本是空白,而附近數個大型樓盤正在熱賣中,一些樓盤已建立起良好的品牌形象,一些樓盤已是現樓,配套設施亦較完善。在這種形勢下,如果只是靠營造現場氣氛進行銷售,則該花園的銷售將會是一個漫長的過程。而該花園必須是一個以速度和規模取勝的樓盤,較之於單位利潤的極大化,市場規模及佔有率更爲重要。

第一期推出,在當時,工業大道南一帶樓盤的心理價爲在3600~4000元左右,該樓盤針對性地以均價3000元推出,遠低於心裏價位,吸引了大量炒家和買家排隊搶購,樓盤即時全部售出,造成市場轟動。開發商同時提出“六個一流”和“八個當年一定實現”的目標,在買家心裏留下深刻的印象。

第二期推出時,是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元,平均價格爲3500元,最高價不超過4000元,最低價僅爲2500元。此時_____花園的徵地規模已經擴大到52萬平方米,在珠海區的開發規模首屈一指。綠化環境與配到設施更爲引人注目,大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現樓作樣板,並在規劃上進行了一般市區樓盤不敢想的嘗試,如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強了買家的信心和提高了其心理價位,所以雖然第二期樓盤價格有所提升,但依然與買家的心理價格有很大差距,正式發售日前即已售出全部單位的九五成,到正式發售日,256套單位全部售出。

_____花園以低價發售的做法,令周圍樓盤避其鋒芒,高掛免戰牌,製造出強烈轟動的效應,令其一時成爲房地產市場談論的熱點。至此,_____花園的市場價位變得非常牢固、強大。

第三期樓盤的推出則在9月初,此時_____花園已聚集了很旺的人氣,在前倆次轟動效應的心理影響下,形成了一批忠實的買家。此次花園推出的單元爲22層高層單元,共推出約1000多套單元。推出後第一週即銷售出大約300多套單元,依然十分成功。而樓盤售價迴歸至正常水平,以均價4000元發售,與周圍樓盤的價格相接近。

回顧以上過程,_____花園在價格戰略的運用上是十分成功的,開發商秉承其原先成功開發珠島花園的經驗(珠島由早期最低2000元到幾年後最高4000多元,與_____花園有相似之處,但_____花園在市場推廣及形象包裝的手法上,顯得更加成熟、更有節奏),不是把價格的“低開高走”作爲一種簡單的戰術,而是作爲實現其市場戰略的核心,有效應用其他戰術,成功地實現了市場目標。

當然,_____花園的推廣手法還有一些值得商榷之處,如只注意前期針對心理價格建立競爭優勢,而忽視了後期定價建立競爭優勢,對後期的市場應變力有一定的影響。_____花園的均價在第三期已走到了心理價格的頂點(4000元),不僅再沒有心理價格的優勢,在比較價格方面也缺少明顯優勢。因此,鑑於競爭對手已根據_____花園前兩期的銷售情況調低了售價,_____花園雖然有知名度、一定規模的配套設施作支持,但由於推出的單元數量大,所以即使沒有心理價格的優勢作支持,也仍然需要比較價格的優勢作支持,否則,將會付出銷售速度放緩的代價,目前銷售上的優勢亦難以保持。這些看法準不準確,有待實踐證明。但無論如何,_____花園在價格戰略上的成功運用都值得房地產開發商學習、借鑑。

案例分析

房地產現在正處於上升階段,所以高價位是隨處可見的。_____花園採取低於心理價格戰略可以說是獨樹一幟,形成亮點。價格是消費者最爲關心的,是影響消費者購買房地產產品的重要因素。_____花園在銷售中制定的價格既讓消費者滿意,又符和開發商的利益。這一價格策略可以說是成功的。

房地產價格是由開發成本、開發費用和利潤三大部分構成。開發成本是房地產開發成本的主體,佔項目總成本的80%左右,所以說如果開發成本低了房價或許就會下降點,現在建材、拆遷補償費和人員工資越來越高,自然而然開發成本就會高,房價也會只升不降。,因此,_____花園的價格策略也在告訴我們要想獲得消費者的青睞你就要從源頭截流。

_____花園運用低價定價策略提高了自己在房地產市場佔有率,讓一些無法支付高價的新消費成爲實際購買者,獲得更多的顧客。房地產價格與自身配套設施完善度、周圍環境、產品質量有直接聯繫,一期時,其設施設備基本空白,而附近又有很多樓盤,_____花園選擇低價是必然的。

所以我們看到,在這些情況下開發商應該選擇降價:

1、產品均好性不強,也沒特色。

2、樓盤的開發量過大。

3、絕對單價過高,超過當地主流購房價格。

4、競爭激烈,類似產品過多。在這些情況下低價,是一個好的策略。因爲,這樣便於快速成交,促進良性循環,而且日後的價格也便於其控制。

_____花園的價格策略給我的啓示是,如果日後做房地產銷售,首先,我們要看看自己的項目的優勢和劣勢,優勢強我們定價就可以高,如果劣勢大價格就調低,這樣雖然利潤降價了,但是我們會吸引更多購房者。自身考慮了之後,我們還有考慮我們的項目所處的環境,這裏的環境有自然環境和房地產市場環境和所在區域的社會環境,自然環境好的可以價格高,如果在你周圍有很多競爭者,那麼,適當降價是可以吸引消費者眼球的,再就是在項目所在的區域裏,如果居民生活水平高,高價房也會一售而空的。

_____花園可以結合自身的優勢做出正確策略,鞏固了自己在市場地位,贏得消費者的好評,自己也從中賺取了利潤,在是“多贏”策略,如果_____花園還有在以後的銷售中繼續“多贏”,他就應該改變策略,結合新的問題去想好的策略,畢竟策略是隨着銷售的不同而改變的,找到適合自己的,就是好的。

看完這個案例我還發現,在房地產銷售過程中,使用價格策略是最好的一個辦法,打價格戰略是穩贏的方法,只要你運用合理從中賺取可觀的利潤也是一定的。

_____花園的產品定價中運用了需求導向定價。需求導向定價是指以需求爲中心,依據買方對房地產產品價值的理解和需求強度來定價,而非賣方的成本來定價。需求導向定價中又有理解值定價法和區分需求定價法。_____花園是根據理解值定價法做出策略的。

【第3篇】上半年南京房地產市場分析報告

XX年上半年南京房地產市場分析報告

今年以來，我市堅決貫徹落實中央宏觀調控政策，堅持和落實科學的發展觀，緊緊圍繞國務院18號文件明確的各項任務，採取有力措施，努力實現房地產市場供求總量基本平衡、結構基本合理，房價基本穩定的調控目標。目前我市房地產市場供銷兩旺，商品房空置面積不斷下降，房價基本穩定，房地產業成爲了我市經濟發展的支柱產業，爲城市的社會經濟發展提供了有力的支持。

一、近階段市場調控工作的進展情況

1、進一步改善供應狀況，優化市場供應結構，促進總量和結構的平衡。全市上半年新批商品房上市面積 440.83萬平方米，同比增長了83.48％，改變了去年全市供不應求的矛盾，基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時，我市採取措施，繼續優化供應結構，首先是落實國家政策，控制拆遷規模，並實行拆遷補償市場化。上半年全市共完成新老拆遷項目28個，拆遷居民4149戶。其次加快中低價商品房和經濟適用房的建設力度，在年初確定的今年完成120萬平方米經濟適用房竣工任務的基礎上，南京市政府決定再追加30萬平方米，年底確保150萬平方米經適房竣工、交付。

2、限制期房轉讓工作。針對投資性購房比例增長過快，存在一定量的短期炒作情況，南京於4月1日正式實施《加強商品房預售管理實施細則》。其中，購房實名制、期房限轉、信息公示這3條內容被認作是直指期房投機者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房註銷再登記的方式進行期房轉讓的行爲，在不影響中長期房地產投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機炒作。

3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計劃。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房，提供給市區的貧困無房家庭。其次是針對低收入家庭的經濟適用房計劃。我市經濟適用房共規劃九個地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計劃到今年年底將竣工經濟適用住房150萬平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價商品房計劃，計劃XX年竣工90萬平方米。

二、XX年上半年南京房地產市場運行特點

總體上看，上半年南京房地產市場呈現“量增價平，漲幅趨緩”的平穩態勢，房地產市場運行的主要特點如下：

1、商品房供基本平衡、供略大於銷：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬㎡，同比增長83.48％，預售面積381.8萬㎡，同比增長0.7％，供銷比爲1.15；其中商品住宅上市面積390.56萬㎡，預售面積345.76萬㎡，與去年年均水平相比增長4.46％，交易量仍保持穩中有升，供銷比爲1.13。房地產總體市場供給基本可以滿足居民的購房需求。

2、供應結構基本合理，普通商品房供應明顯增加：區域供給結構基本合理，據南京市房地產市場發展研究中心統計，上市量最大的三個板塊是江寧、河西、江北，也是預售量最高的三個板塊。在上半年江南八區商品住宅預售面積段中，每平方米4000以下的佔24.23％（包括經濟適用房），4000～5000元的佔32.26％，5000～6000元的佔25.34％，6000元以上的佔18.17％。商品房供應結構基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應稍顯不足。

3、市場體系逐步完善、二三級市場體系聯動，良性發展：上半年全市存量房交易212.05萬㎡，交易2.73萬套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區存量房交易157.76萬㎡，交易2.24萬套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎上，仍有小幅上升，租賃市場也水漲船高，租賃價格在去年平穩的狀況下有了小幅提高。

4、商品房預售價格增幅得到平抑：據南京市房地產市場發展研究中心統計，商品住宅預售價格每月環比上漲分別爲1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累計上漲11.48％。月均上漲不足2％，與全國35個大中城市房價平均漲幅基本持平。

5、公積金和商業銀行貸款成爲實現市民置業的主要支柱。據人行南京分行統計，今年受宏觀調控影響，南京房地產開發貸款自4月份以來有所下降，上半年南京房地產國內貸款累計61.3億元，同比增長49.2％，比四月份增幅下降了18.06個百分點。個人住房貸款仍保持穩定增長，個人住房貸款佔個人消費貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長21％，其中公積金貸款餘額達到13.3億元，同比增長69.85％。個人住房貸款成爲支持房地產需求不斷增長的一個重要因素。

三、XX年下半年南京房地產市場走勢的基本判斷

隨着南京市房地產市場調控措施和中央宏觀調控政策效應的繼續影響，預計下半年南京房地產市場的基本走勢爲:

1、房地產投資穩定增長

今年上半年南京市房地產投資增幅爲34.07％，去年全年投資增幅爲34.0％。從下半年發展趨勢看，由於受到今年國家宏觀調控政策的影響，預計房地產投資增幅不會在上半年的基礎上出現較爲強勁的反彈。但同時房地產投資的增幅也不會下降很多，首先是因爲宏觀經濟快速發展，居民收入增長較快，爲房地產發展提供了良好的宏觀環境；其次我市各項城市建設速度將繼續加快，僅僅下半年河西就將投入建設資金40億元，從而推動房地產開發；再次，一些有實力的大型房地產開發企業看好南京房地產市場的長期發展，紛紛進入，把南京作爲重點優先發展的市場。綜合以上因素，我們預計下半年房地產投資仍會保持30％左右的增幅。

2、房地產市場仍將延續供需兩旺的局面，呈現供略大於求態勢

供應將穩步增加：今年上半年全市商品住宅上市量爲390.56萬㎡，預計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在於XX年上半年的房地產投資增幅達到34.07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進入市場，去年全年新開工面積達到了739.28㎡，經過半年左右的建設基本可以上市銷售，因此保守估計今年上市量將會達到800～900萬㎡。

需求仍保持旺盛勢頭：下半年房地產市場需求在去年基礎上，仍會繼續上升。從主動需求方面看，隨着我市經濟的快速穩定發展，今年我市人均可支配收入也會持續增長，1－6月我市居民可支配收入增長13.7％，隨着經濟收入的增長居民改善居住的需求量相應不斷增加。從被動需求看，由於今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設的加速我市將加速拆遷的進度，與上半年相比，被動需求將有較快的增長。另外，我市城市化水平在穩步提高，城市規模穩定的擴張，由此帶來的自動型需求會穩定小幅增長。下半年央行關於利率調整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會保持相當的程度，消費信心將會恢復。綜上所述，維持我市需求增長的因素有利於需求的增長，今年下半年我市的商品房需求增幅將高於上半年。下半年的預售量初步估計爲月均65萬㎡之上，總計約400㎡左右。

3、總體供求矛盾將繼續緩解，結構性矛盾仍將存在

XX年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比XX年增加了3.3倍，今年國土部門還將供應土地1000公頃。去年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此今年的供應量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷售也會有正常的銷售期，這是房地產市場成熟的標誌。

區域結構、價格結構矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來一直供不應求，由於土地資 源稀缺，下半年上市量不會增長太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷售增長卻比較平穩，因此這兩個板塊的供需形勢不容樂觀。由於近年來商品住宅市場供不應求，因此利潤較低的普通住宅一直供應不足。由於今年土地平均成交價格增長56％，從而帶動商品房價格的上升。爲了消化不斷上升的成本，商品房的價格也將上升，因此利潤空間較小的中低價位的商品房供應仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開發商建設中低價位商品房，使商品房的供應價格達到基本合理。

4、價格仍將保持穩定

今年下半年商品房的價格將比較平穩並有小幅上升

，不會出現太大的波動。一方面，今年我市供求形勢繼續好轉，市場總體供略大於求，將抑制價格的大幅上升。並且今年宏觀調控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現在主要的建築材料價格穩定。另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區間，各方利好因素仍在支持開發企業的信心，不會出現拋盤現象。此外開發商拿地成本以及商品房品質的提升將會維持商品房價格的穩定。因此總體上半年商品房的價格將會保持一定程度的穩定，少數板塊供需比例較大，存在一定程度的供過於求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現一定程度的盤整。二手房價格在連續多月上漲之後，已經接近新建商品房價格，質價出現偏離，上漲空間已經很小，下半年將趨於平衡。

【第4篇】河南信陽房地產市場分析報告

河南信陽房地產市場分析報告

據悉，在如今的社會中，買房問題一直都是困擾着朋友們的事情，房地產市場的前景空前壯大，人們居住的環境也是越來越好。不同地區和不同的.房源差距有很大，下面爲大家推薦信陽房地產市場調查分析報告，朋友們可以關注本文。

一級市場：

20xx年6月，信陽共成交4宗土地，居住類、商業類和綜合類分別爲2宗、1宗和1宗，建設用地面積22.38萬平米，規劃建築面積40.84萬平米，環比和同比升幅都超過180%，成交金額37.27億元，環比和同比升幅都超過400%。

20xx年1-6月，信陽共成交38宗土地，同比下降57%，居住類、商業類、工業類、綜合類和其他分別爲15宗、9宗、5宗、8宗和1宗，建設用地面積232.1萬平米，同比下降62%，規劃建築面積543.41萬平米，同比下降50%，成交金額685.49億元，同比下降39%，樓面地價12615元/平米，同比上升23%。

20xx年1-6月，信陽共供應土地33宗，同比下降50%，居住類、商業類、工業類、綜合類和其他分別爲14宗、7宗、5宗、6宗和1宗，建設用地面積206.89萬平米，同比下降58%，土地規劃建築面積438.65萬平米，同比下降47%。

二級市場：

20xx年6月，信陽新增商品住宅供應量環比同比均上升。本月住宅批售套數13862套，環比上升94%，同比上升61%，批售面積135.68萬平米，環比上升82%，同比上升44%。

20xx年1-6月，信陽新增商品住宅供應量同比下降。住宅批售套數39041套，同比下降33%，批售面積384.92萬平米，同比下降40%。

20xx年6月，商品住宅市場成交環比同比均量價齊升。20xx年1-6月，商品住宅市場成交同比量價齊升。成交9010套，環比上升29%，同比上升102%；成交面積103.93萬平米，環比上升31%，同比上升120%；成交均價爲27987元/平米，環比上升3%，同比上升6%；成交金額290.87億元，環比上升34%，同比上升134%。從成交區域來看，主力成交的幾個區域是通州、大興、房山和朝陽，此4個區域成交量在920套以上。 2015年1-6月，商品住宅成交同比量價齊升，成交39304套，同比上升28%；成交面積426.7萬平米，同比上升31%；成交均價爲26776元/平米，同比上升4%；成交金額1142.53億元，同比上升36%。

存量方面，選取全市一手房市場2015年7月－20xx年6月月均銷售速度來計算，全市存量套數約需要16個月可消化完成，存量面積約需要18個月的消化時間，從近幾個月的整體去化時間來看，信陽商品住宅市場平均消化速度加快，但新增供應上升，本月庫存量上升，達到118942套，較5月上升6.54%，消化週期小幅縮短。

三級市場：

20xx年6月，信陽二手房市場成交量環比同比均上升。二手房（住宅）成交套數爲18576套，環比上升12%，同比上升187%；成交面積168.61萬平米，環比上升14%，同比上升187%。

20xx年1-6月，信陽二手房市場成交量同比上升。二手房（住宅）成交套數爲85051套，同比上升93%；成交面積764.64萬平米，同比上升89%。

總的來講：

6月信陽土地市場供應和成交均有所恢復，供應有限的情況下，房企拿地競爭激烈。商品住宅方面，新增供應量環比同比均上升，成交環比同比均量價齊升，存量上升，消化週期小幅縮短。本月爲半年度最後一個月，市場衝刺明顯，供應和成交雙雙環比上升，且幅度較大。上半年整體來看，土地供應和成交均同比下降，商品住宅新增供應量同比下降，成交則同比量價齊升。6月底央行再次降息，信貸政策寬鬆程度進一步加大，對下半年成交量有一定刺激作用。

【第5篇】房地產市場分析及投資報告

一 市場調查及分析

房屋永遠是人類生活居住必不可少的產品.自從中國改革開放,有了商品房這個概念.全國各地都在大量的圈地建房.房地產市場迅速的繁榮起來.人們對居住條件和居住環境的要求也越來越高.而人口多,土地少所造成的供不應求現象是每個城市所面臨的難題.人均居住面積仍然比較少.市場對自住型、改善型的剛性需求依然強烈。我從多方面瞭解到，相對於周邊同級別城市的房價而言，每平米價格大概要低200------500元左右。根據在市房屋交易中心觀察9天時間中所調查情況看：每天上午在中心辦理業務的平均量爲10—15套，下午相對較少，但平均量也能達到10套左右，證明二手房具備一定規模的市場。且經觀察，業務辦理總量中有近60%由中介公司在負責過戶、抵押等事務，仍有較大份額的中介市場空缺。現階段本地房產中介公司現狀分析，在成交的房屋當中，房改房是成交熱點，超過半數都是此類房源成交。根據我在網上出售信息中瞭解到，此類房源售價大多在15----25萬之間。應爲二手房交易中的主力產品。而且購買方多爲年輕人，應爲自住型或改善性的需求。而更多的外來人口涌入，投資型和過度型的客戶也將成爲讓市場更加活躍的重要因素。所以，在對市場的短時間觀察和分析後，我對二手房市場相當的看好，預計房價還有大量的上升空間。

二 經營模式

採用註冊公司，地鋪經營的模式。主要從事新房代理銷售、二手房買賣、租賃、房產評估、房產置換的業務。在公司業務開展到一定量的時候，在時機合適的時候進行商業地產（寫字間、商鋪）的買賣、租賃業務。

三 投資風險報告

在經過對市場的市場調查中，在充分肯定這個行業的發展前景的前提下。我總結出以下幾點需要重視的、對公司的經營和發展會造成極大危險的風險情況並做出我們的風險規避的欲案。

1：市民對中介行業較爲牴觸。

主要原因有以下兩點：

a：二手房市場發展較晚，人們對中介行業的認可度不夠。而且在二手房市場發展的初期，各家中介服務公司經營模式相當混亂。都單純以收取看房費爲營業目的，而根本不談服務。這種情況造成了很長時間內，市民對中介行業的看法都是負面的。

b：在去年中天、創輝兩家中國大型中介服務商關門事件。不可否認，這兩次事件的發生，對於國人對於中介服務行業所產生的印象是負面的。也是現在大量的房東和客戶對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國自有了中介這個行業以來，這種不信任是始終伴隨着這個行業的發展的。但此次事件也從另一方面來說，是加快對行業的洗牌速度，正規化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業來說，未嘗不是件好事。

以上兩點是市民對中介行業有牴觸情緒的最主要的原因。但是，經過我和現在正在經營中的一些人士的交流中瞭解到。房管局已在XX年年年底下發文件，並召集中介行業、房產網站、評估公司的經營者開了幾次行業會議。要求中介服務行業在2010年年底前必須實行公司化，在行業內需推行國家有關部門所規定的行業服務標準、收費標準，推進二手房中介行業正規化，提高准入標準。相信在這些標準的制訂後，會有大量的不正規的、以收取看房費爲營業目的的小作坊關門。也會轉變老百姓對中介服務行業的認識。從去年開始，有多家中介公司，如衆信、陽光置業、富房置業等公司在自供二手房中介行業有一定影響力的公司實行國家規定成交後收取2%服務佣金的收費方式，而不再收取諸如看房費、代辦過戶、代辦貸款等費用。在經營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務到位了就該付佣金的意識。而且，我在陽光置業代理有限公司工作過程中，發現該公司和其他多家以收取佣金爲服務費用的公司中，經營狀況都較良好，單套住房成交後收益能達到佣金外還有一部分房屋差價的現象存在。這不是獨有的情況，而是在很多城市都曾經存在或現仍然存在的現象。所以這也是公司提高業績的一種途徑，並且能在公司前期的經營過程中降低生存風險的一種手段。作爲新進入市場的一家新公司，前期的市場認可度是制約公司發展的一個難題。我們準備以公司註冊，地鋪經營的模式。門店地點定在人流量大、車流量大並且門店外能停車的區域。門店裝修要簡單而又有特色，在外觀上要有一定的吸引力，對客戶造成良好的感官認識。派出公司員工（着正裝）在各小區門口派發正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內促成公司在二手房市場有一定的知名度。在經營過程中，要求員工在工作過程中推行公司的服務理念。使新老客戶在公司服務的過程中潛移默化的認可公司，並爭取口碑相傳，擴大公司的影響力。整個流程中以服務作爲本公司區別與現有公司的標誌。在經營過程中，控制經營成本，結合大型城市和本地中介服務公司的操作模式，爭取單套成交利潤最大化。在啓動資金較少的情況下，嚴格控制前期投入成本，欲留足夠的流動資金。以至於能更長時間的立足於市場，在生存下來的前提下努力發展。

2：中介服務行業是勞動力密集的銷售行業。核心競爭力是信息的多少，而信息的來源主要靠門店、網絡、報紙廣告、掃街、人際網絡等手段來獲取。置業顧問是公司發展的關鍵，因爲信息的來源和客戶的維護乃至最後的成交、售後服務都需置業顧問一直跟進。雖然中介行業需要的是量，只是一種銷售行爲。可在從信息的收集、信息的處理到後面的帶看、議價、談判、成交、過戶等一切的行爲都涉及許多的技巧和包括法律法規、稅收、裝修、甚至還需要風水學等相關知識。所以，要成爲一名優秀的二手房經紀人並不是一件簡單的事，而且，在公司前期是經營狀況最脆弱的階段，任何的差錯就能導致公司資金週轉出現大問題。建立完善的培訓機制是必須要的。我已和公司的註冊經紀師、會計師協商過，由他們對員工進行二手房交易過程中的法律、稅收、財務、二手房基礎知識的培訓，我對員工進行商務禮儀、信息的開發、銷售技巧等方面培訓。而且會在實際操作中鼓勵他們獨立操作，爭取儘快熟悉業務流程及相關的業務知識。

公司能不能在市場站穩腳，靠的是業績和誠信經營。業績是公司能否存活的關鍵，公司不是養閒人的地方。優勝劣汰也是市場生存的法則。所以，我在經營過程中將採取績效考覈的制度。單月業績不達公司要求的最低業績者將記過一次，並罰款50元；連續兩個月未達標者將自動離職，年度累計三次未達標者公司將勸其離職；而單月業績第一名，公司將有物質獎勵；連續3個月業績第一名將晉升爲高級置業顧問，底薪將從600元升爲900元，提成不變；連續半年業績第一名者，將晉升爲營業主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計4次業績第一名，將提升爲高級置業顧問；年度累計8次者，將提升爲營業主任。

信息資源是中介行業的核心。我將在公司實行公盤制度，將房源共享，要求員工多與房東進行溝通，從而拿到房東的底價，提高公司的競爭力。爲了避免客戶的流失，公司的客戶資源也將進行優化配置。如小張接待的客戶，在三天之內不能形成帶看的，須將客戶轉給經理，由經理分配給其他人員。爭取不浪費每一個客戶。

中介行業是人員流動相對較大的行業，剛培訓出一個能夠獨擋一面的置業顧問就辭職的事情在每家中介公司都時有發生，而骨幹的過快流失也將影響公司的發展。所以公司在經營過程中會以人爲本。將在日常工作和培訓中，加強員工對公司的忠誠度的培養，對各方面能力突出的員工給予一定的精神、物質獎勵，增強員工對公司的認可。

3：和中介服務行業相關的部門很多，包括工商、稅務、房管局、銀行、評估公司等。和任何一個部門關係不好，都會影響公司的經營。在經營過程中，要做好和同行之間的交流，同房產網站和本地發行量較大的報業也要有良好的關係。搭建一個正常的、高效的平臺是一個重要的工作。

4：政策對於任何一個行業都起到相當的影響，中介行業也不可能例外。從XX年開始，中央出臺了大量的調控政策來限制炒房和盲目投資。包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅和去年多次的銀行加息，這些政策也確實起到了很好的作用。有關部門也多次講話，要求抑制房價過快增長，要求各地方政府加大經濟適用房、廉租房的開發力度。但我們需要相信一個事實，中國土地政策不改變，中國的房地產開發商就拿不到便宜的地，房價也就不會跌。試想一下，在土地價格在漲，鋼材在漲，水泥在漲，各種造房原材料都在漲的情況下，而房價在跌。這是多麼不可思議的一件事。國家在任何時候都沒說過一句房價會跌的言論，無論是總理的政府工作報告，還是各地方政府下達的各種文件，都只說抑制房價過快增長。所以，我敢斷言，中國房地產市場的拐點還沒有來到，房地產市場的冬天離現在還很遙遠。新房價格不降，二手房的價格就更不會降。持房觀望的房東是不會比持幣觀望的客戶急的。要買房的人始終要買房，而要賣房的人則不一定要賣房。而自一直以來都是賣方市場，房東方始終佔據主動。所以，我看好二手房市場的發展前景，前面也說到過，相關部門已經要求中介服務行業在2010年底之前達到公司化、正規化、制度化，市場的服務機制完善了，客戶也就會認同我們所做的工作。所以，二手房市場會越來越好。

【第6篇】房地產開發項目可行性分析報告

摘要：房地產開發過程中的首要工作便是房地產開發項目的可行性研究，它在整個開發環節起着至關重要的作用。可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目投資的環境和條件有一個深入的瞭解後，進一步對提出的建設和技術方案，以及生產經營方案實施的可能性、經濟合理性進行理智細緻的分析和評估，最終達到雙贏的目的。爲了實現這個目標就必須掌握房地產開發項目可行性研究的內容，對市場有一定準確的分析，利用數據進行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經濟評價。

關鍵詞：可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價

在房屋建築領域中必不可少可行性研究，因爲它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有着不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的佈局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查爲前提，規劃設計方案作爲基礎，經濟評價爲可行性研究的核心。

一房地產開發項目可行性研究內容

1.1總論

項目的名稱、性質、地理位置、佔地面積，總建築面積、建築密度、容積率、各類建築物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，並說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。

1.2市場調查和需求分析

通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的範圍和租售對象。

1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析

原建築物的現狀，周圍環境的佈局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備會考慮進去。

1.4規劃設計方案

開發項目實施之前，設計人員要設計出建築的總平面佈置圖。其中包括建築物的外觀設計，城市的景觀設計，並且保證場內外交通佈置的暢通，基礎設施管網的可行性。

1.5投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的.總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。

1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價

通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等衆多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。

二房地產開發投資的影響因素分析

2.1內部影響因素

開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那麼機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然後進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬於自己。

2.2外部因素

除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是爲了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。

三房地產開發項目費用測算的作用

首先費用測算爲籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作爲研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作爲選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最後，費用測算作爲項目建設實施過程中投資控制的依據，以便爲工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。

四主要風險因素

4.1市場風險

房地產和其他行業一樣存在着市場風險，當市場的供求關係的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因爲購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

4.2經營風險

在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。

4.3利率風險

由於市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現爲開發企業的投資收益減少。

4.4政策風險

房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真瞭解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利於安全的投資。

4.5其他風險

失去控制的人爲因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。

結束語：

房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨着市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤爲重要，這時需要投資者和購買者都周詳的瞭解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。

參考文獻：

湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學出版社，1998

李竹成主編.《房地產經濟專業知識與實務》北京團結出版社，2001

[3]潘蜀健主編.《房地產項目投資》北京中國建築工業出版社，1999

[4]宋春紅.《論房地產開發項目可行性研究》2006

【第7篇】房地產財務分析報告

房地產財務分析報告

房地產財務分析報告 篇一

xx公司xx年度財務情況說明書

企業生產經營的基本情況

(一)企業主營業務範圍和附屬其他業務，企業從業人員、職工數量和專業素質的情況。(合併報表單位應說明納入年度財務決算報表合併範圍內企業從事業務的行業分佈情況

(二)本年度生產經營情況1、主要產品的產量、業務營業量、銷售量(出口額、進口額)及同比增減量2、經營環境變化對企業生產銷售(經營)的影響3、營業範圍的調整情況4、新產品、新技術、新工藝開發及投入情況(三)對企業業務有影響的知識產權的有關情況(四)開發、在建項目的預期進度及工程竣工決算情況(五)經營中出現的問題與困難，以及需要披露的其他業務情況與事項等

二、利潤實現、分配及企業虧損情況(一)主營業務收入變動情況1、主營業務收入同比增減額2、主營業務收入增減影響因素，包括銷售量、銷售價格、銷售結構變動和新產品銷售，以及影響銷售量的滯銷產品種類、庫存數量等(二)成本費用變動的主要因素原材料費用、能源費用、工資性支出、借款利率調整對利潤增減的影響

(三)其他業務收入、支出的增減變化若其他收入佔主營業務收入10%(含10%)以上的，則應按類別披露有關數據(四)同比影響其他收益的主要事項1、投資收益，特別是長期投資損失的金額及原因2、補貼收入各款項來源、金額，以及扣除補貼收入的利潤情況3、影響營業外收支的主要事項、金額(五)利潤分配情況(六)利潤表中的項目，如兩個期間的數據變動幅度達30%(含30%)以上，且佔報告期利潤總額10%(含10%)以上的，應明確說明原因(七)稅賦調整對淨利潤的影響，包括有關稅種和稅率調整、享受各稅優惠政策退稅返還等數額。(集團填報)(八)會計政策、會計估計變更對利潤總額的影響數額(執行財稅[2004]153號文件的影響)(九)虧損企業戶數、虧損面、虧損總額及其同比增減額，按以下主要原因：企業改組改制、產品滯銷、成本費用加大、管理不善等造成的虧損企業戶數及虧損額進行分析(集團填報)三、資金增減和週轉情況(一)各項資產所佔比重1、各項資產所佔比重2、應收賬款、其他應收款、存貨、長期投資等變化是否正常，增減原因3、長期投資佔所有者權益的比率及同比增減情況、原因，購買和處置子公司及其他營業單位的情況(二)不良資產情況1、待處理財產損溢主要內容及其處理情況2、潛虧掛賬(含政策性原因掛賬和其他歷史潛虧掛賬)內容及原因3、按賬齡分析三年以上的應收賬款和其他應收款未收回原因及壞賬處理辦法4、長期積壓商品物資、不良長期投資等產生的原因及影響5、不良資產比率

(四)負債情況1、流動負債與長期負債的比重2、長期借款、短期借款、應付賬款、其他應付款同比增減金額及原因3、企業償還債務的能力和財務風險狀況4、三年以上的應付賬款和其他應付款金額、主要債權人及未付原因5、逾期借款本金和未還利息情況(四)企業債務重組事項及對本期損益的影響。

(五)資產、負債、所有者權益項目中，如兩個期間的數據變動幅度達30%(含30%)以上，且佔報表日資產總額5%(含5%)以上的，應明確說明原因四、所有者權益(或股東權益)增減變動及國有資本保值增值情況(一)會計處理追溯調整影響年初所有者權益(或股東權益)的變動情況，並應具體說明增減差額及原因(二)所有者權益(或股東權益)本年初與上年末因其他原因變動情況，並應具體說明增減差額及原因(三)國有權益客觀增減情況及具體原因(四)企業國有資本保值增值的主要經營因素，以及資本公積金轉增實收資本的情況五、對企業財務狀況、經營成果和現金流量有重大影響的其他事項。

針對本年度企業經營管理中存在的問題，新年度擬採取的改進管理和提高經營業績的具體措施，以及業務發展計劃。

xx公司xx年xx月xx日

房地產財務分析報告 篇二

1、整體房地產企業財務分析與專項房地產企業財務分析相結合

在單項指標房地產企業財務分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題房地產企業財務分析，如企業潛虧分析，專項成本分析(包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等)，利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和麪的關係，避免房地產企業財務分析的片面性。

2、加強房地產開發企業現金流量情況的房地產企業財務分析

在企業經營環境日趨複雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因爲缺乏盈利能力，而是因爲現金的短缺造成企業信用的喪失。作爲從事資本密集型的房地產業的企業來說，由於房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”爲中心轉向以“現金流量”爲中心。房地產企業財務分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量;房地產企業財務分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率;房地產企業財務分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務;房地產企業財務分析外部融資活動之後的現金淨流量，用於評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將爲我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了企業經營活動現金淨流量與淨收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行房地產企業財務分析，有助於評價企業盈利的質量。

3、加強成本控制房地產企業財務分析

在進行成本分析時要注重房地產企業財務分析以下幾個方面：

一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本(既預算值)的'執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性;二是揭示成本升降的原因，及時查明影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平;三是尋求進一步降低成本的途經和方法。

4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比房地產企業財務分析

如果財務分析僅侷限於本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過房地產企業財務分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。

實際上房地產開發企業的財務分析可以不受傳統財務分析模式的約束，不應侷限於具體的分析模式及財務週期，計算機技術的運用也爲財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，並利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，着重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。