房地產微調研報告多篇

房地產微調研報告篇1

近年來，由於__經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業呈現出錯綜複雜的局面，特別是海南省__出臺全域限購政策以後，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業面臨着發展與轉型的新挑戰，給房地產企業發展帶來不小的衝擊，這意味着海南的房地產企業將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規避風險，衝破發展瓶頸，利用自身優勢開闢、探索新時期__企業發展的新路子，成爲擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產業務是我們的主業，圍繞主業做大做強是我們的職責與使命。爲了進一步摸清目前海南房地產現狀和未來發展方向，現結合前期走訪調研做分析如下：

一、基本情況

此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。

20__年全省上半年供應房地產347.38萬平方米，同比下降25%;

成交367.02萬平方米，同比下降57%;

供求比0.95，同比增長72%;

成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

20__年上半年海口商品住宅供應136.74萬平方米，同比上漲25%;

商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%;

供求比0.78，成交金額2711.62億元，同比下降11%;

成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

二、分析情況

(一)海南房地產業的歷史和現狀

海南房地產市場的發展變遷大致可劃分爲三個階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區裏雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。

第二階段：即20__年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數年泡沫後，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，爲了去庫存，儘快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數大搞促銷;

20__年海南開始建設國際旅遊島，樓市受到刺激一反常態開始瘋漲，房價像脫繮的野馬短短數天就翻了一倍，海南省__重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性迴歸，但是金融海嘯餘波未盡，樓市仍未走出低迷狀態，除了開發商花樣百出的各種促銷，在__的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在後期迎來一波上行的行情。

第三階段：即20__年全區限購階段。在__鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發展，特別是__批准海南自貿區(港)後，海南樓市銷售量出現了“井噴式”增長，房價甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恆大、萬達、環球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價格更是隻升不降，房子供不應求。爲避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省__於20__年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。儘管海南現在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。爲什麼出現這樣的局面呢?通過分析我認爲主要有以下幾個方面因素。

一是獨特的地理環境。海南樓市消費羣體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因爲北方冬天天寒地凍，氣候環境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閒度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成爲享譽全國乃至全世界的國際旅遊島。

二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閒小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、溼地公園不斷投入使用，成爲市民日常休閒的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外遊客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環島高鐵已成爲人們出行的首選;海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啓用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫療體系。__非常重視老百姓的醫療和健康工作，20__年__劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地;三亞的海棠灣現規劃爲健康度假中心，並且引進多家健康產業機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅遊、度假、療養和“候鳥”人羣的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村爲代表的舊城改造不斷推進，拆遷後原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩定的住所。另一方面是省__推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業，這些“新海南人”更需要一個穩定的居所，這些因素都推進了房地產的發展。

總的來說，海南的房子好賣，是因爲海南的環境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。

(二)政策調整後的現狀

不難看出，火爆的樓市背後難免有炒作的成分。根據__“房子是住的不是炒的”指示要求，__實行限購政策後，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業”，擁有一套屬於自己的房子是一生的奮鬥的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩居高位。換句話說，__調控土地開發後，出現了僧多粥少的現象。在走訪海口__x、__城、__x園等10多個樓盤瞭解到，買房需要先報名，再搖號，後選房，有的樓盤拿到號後還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目瞭解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因爲房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等着掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續，因爲市場就在那裏，剛性需求就在那裏。

海南位於中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20__年海南人口數量約爲867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30餘倍，也就是說人均佔地面積是香港的30餘倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨着自貿區、港建設的繼續推進，海南外來人口還會繼續大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作爲房地產開發企業來說，只有遵守市場規則、把握客戶需求、保證產品質量開發出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作爲中小企業來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，衝破發展瓶頸，才能開闢出__企業發展的新路子。

房地產微調研報告篇2

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

一、東莞市房地產發展狀況

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。爲此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民衆對住房需求特點以及置業特點等進行了較爲分析和研究。以此作爲我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成爲僅次於製造、物流爲主的第三大支柱產業。

東莞市政府關於常平(20__~20__)經濟發展戰略預測：20__年、20__年和20__年常平鎮國內生產總值分別爲82.16億元、165.25億元、428.61億元;20__年、20__年和20__年城鎮化水平分別爲70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成爲常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質爲“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20__年、20__年和20__年的城鎮總人口分別爲47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20__年、20__年和20__年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20__年、20__年和20__年城鎮建設用地規模分別爲31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向爲主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成爲開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20__年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構爲“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系爲“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作爲城市總體形象特徵，將常平建設成爲“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分佈聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分佈常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落於常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積爲主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分佈金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面爲碧湖花園，並期主要以外銷爲主，開發以大戶爲主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人爲主。一期銷售總結，本地人購買佔80%，本地人購房以三戶爲主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作爲住家，香港人以二房面積小購買較多，作爲旅遊渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖爲賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分佈金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型爲主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%爲香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所佔比例僅僅20%左右，而陽光山莊20__年購房80%爲內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處於滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域。

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成爲常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成爲常平打造文化新城的有力依託。

5)麗城開發商住居區，依託於隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀爲價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位於常平東面鐵路旁邊分佈有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅遊景點之一隱賢山莊，爲文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅遊爲一體，其區域開發的商品房，配套設施較爲齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假爲主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計爲基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區，大環境爲賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人爲主，後期購房以外地人和本地人爲主，佔比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，__年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作爲抵扣工程款所用。

山水雅居現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定於05年3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年常平的房地產市場供給相對大於需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由於認籌客戶量的不足造成。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作爲新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%爲香港人，三戶及四房購買爲本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業爲重，集中在100—140平方米，三戶二廳爲主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

房地產微調研報告篇3

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成爲武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成爲優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向於中高端。

xx年以後，隨着大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態於一體。房地產開發不再以某類物業爲主，而是深化爲產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20**年後，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20**年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業並進的格局，物業形態上以高層爲主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、xx商品住宅發展特徵

產品特徵：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓爲主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅爲主。

價格特徵：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中於後湖、金銀湖、二七片及古田區域。

供求特徵：全市商品房銷售項目中，xx區域佔據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特徵：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。

文化訴求特徵：濃厚的商業、娛樂等都市文化特徵。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑藉得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居xx市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20**年以後，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量爲8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個xx市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、後湖和古田區域。

xx中心區作爲xx市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨着該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、後湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將爲這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場供求關係

1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約爲45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量爲8950套，總體供銷比爲1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

爲避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積爲16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行爲的家庭佔到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由於這種動因並不屬於迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成爲住房市場中可伸縮性的需求。

xx作爲武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的20**年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中於xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人羣不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量佔到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

房地產市場調查報告優秀範文房地產市場調查報告優秀範文

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小於銷，140平方米以上戶型供大於銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量佔到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量佔到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，佔到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則佔到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、後湖片區和xx區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特徵進行分析：

(一)xx中心區

20**年上半年xx中心區成交均價爲6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅爲45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅爲58.87%。

從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峯，爲7286.34元/平方米，隨後6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨於下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在於上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨着武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位於解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位於xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)

(二)古田片區

20**年上半年古田片區成交均價爲5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅爲40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅爲68.59%。

從成交價格情況來看，儘管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高於青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分佈來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因爲如此，隨着輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的衝擊，以至今年古田片區樓市較爲沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，爲古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場後期發展看好。隨着礄口政府對古田區域的閒置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，爲古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)

(三)二七、後湖片區

20**年上半年二七、後湖片區成交均價爲5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅爲48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨於平穩，1至5月穩中有升，6月價格略爲回調。受供應量的影響，後湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由於新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、後湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射後湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、後湖片區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)

(四)東西湖片區

20**年上半年東西湖片區成交均價爲4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅爲43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，儘管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處於觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量並沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因爲價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖儘管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作爲郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層小高層高層的轉換階段不同，本區域由於其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步爲區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

東西湖被譽爲武漢的dquo;北大門dquo;，而金銀湖更是佔據空港經濟之利，未來還將在這裏修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大爲加強東西湖於城市圈的聯繫，加快異地置業的腳步，爲下一步樓市的繁榮奠定基礎。

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4.2017房地產調研報告範文

5.2017年房地產調研報告

房地產微調研報告篇4

第一節調研目的

通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，爲開發商投資決策提供準確、有效的依據。

第二節調研區域界定

本項目位於廬山區前進東路以南200米處;調研區域包含九江市潯陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、廬峯東路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進路等商業繁華路段。

第三節片區概況

一、片區發展現狀

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)於一體的具有2200多年曆史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務院批准爲長江沿岸開放城市，經濟相對發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通爲九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區交匯，九江成爲承東啓西、引南接北的金十字交匯點。

長虹大道作爲廬山區和潯陽區的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發展水平上，長虹大道南北兩個片區(以北爲潯陽區，以南爲廬山區)也存在着明顯的差異。潯陽區由於地處原商業中心區，商業格局、氛圍的傳承發揚，使得潯陽區的商業非常繁榮，片區經濟發展水平較高;而廬山區由於遠離市中心商業繁華地段，京九鐵路橫穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙，而且由於該片區原爲工業區，國有大中型企業多集中於此，現今，這些國有企業大多處於舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對潯陽區來說較爲落後。

二、片區配套設施狀況

隨着九江市區範圍和商業輻射範圍的不斷擴大，以及周邊區縣人口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。

房地產微調研報告篇5

南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20**年南京房地產開發累計投資額445.97億元，同比增長27%，20**年1-2月房地產開發完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比爲2.64，**年全年呈現供不應求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。

**年1-2月份商品房銷售均價爲5331元，同比**年2月份增長10.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是**年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一、**年以來南京商品房銷售情況，20**年，南京市商品房全年銷售額爲603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價爲5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積爲1064.52萬平方米，銷售均價爲 5011元/平方米，現房全年銷售額爲77.58億元，銷售面積爲190.27萬平方米，銷售均價爲4**7元/平方米，期房全年銷售額爲455.84億元，銷售面積爲874.24萬平方米，銷售均價爲5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房銷售額爲24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價爲5331元，售價同比**年2月份增長10.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額爲20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價爲4835元/平方米，同比增長 16.23%，現房銷售額爲2.05億元，銷售面積爲4.37萬平方米，銷售均價爲4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額爲18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價爲4851元/平方米，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看，20**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產"拐點論"影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別佔全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費羣體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，佔全市總成交量的14.8%。

房地產微調研報告篇6

樓宇經濟是隨着經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟。溫江作爲一個快速城市化並正在萌芽成爲主城區的區域，目前正加快推進產業升級轉型努力構建以服務業爲主導的現代經濟體系。主動順應城市化要求，大力發展樓宇經濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟增長方式的應有之義。爲此充分掌握和了解這一特色經濟形態，更好地促進其發展，近期，區委政研室就此開展了專題調研，摸查了全區樓宇經濟現狀，並走訪學習了成華、錦江、武侯等區的經驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。

一、樓宇經濟的主要特點及對溫江的積極作用

樓宇經濟是以樓宇爲載體,吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發和商務活動的經濟形式，是隨着城市經濟的發展而產生的一種新型經濟形態。總體來看，樓宇經濟有以下幾個特點：一是樓宇經濟是都市經濟發展到一定階段的產物。它的生存發展與城市的規模、地位和綜合經濟實力有明顯的正向關係，城市規模越大，經濟社會發展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經濟要素的聚集。二是樓宇經濟一般具有較高的投入產出回報。一般一棟高級商務樓裏衆多公司所產生的效益，往往勝過一佔地面積很大的工業企業。三是樓宇經濟必須以一批基礎和配套較爲完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇爲載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些cbd區。四樓宇經濟所吸引入駐的多是一些企業本部、研發中心和銷售中心，所從事的多爲管理、研發和商務活動，無論對服務業的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。

基於這些原因，國內外很多城市都曾先後把樓宇經濟發展作爲成區域發展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經驗，可以供溫江的發展進行借鑑。

就溫江當前的現實而言，主動順應快速城市化的趨勢，大力發展樓宇經濟，對推動溫江的發展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區產業結構的調整和提檔升級，使溫江服務業得到快速發展，並且是主要是高端的現代服務業和生產性服務業。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產業的發展，培育和形成溫江經濟新的增長點。四是能通過一大批高品質樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

二、溫江樓宇經濟發展現狀及主要差距

研究溫江樓宇經濟發展，必須首先對全區樓宇經濟現狀有一個仔細的瞭解。爲此，我們通過借鑑其它地區的經驗和標準，對全區建築面積在3000平方米以上的商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)、企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)、營利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應的統計分析。

統計顯示：目前，全區已建成的各類商務樓宇共計56座，建築面積約72.1萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)48座，建築面積57.8萬平方米，佔80.2%，在全區已建成的商務樓宇資源中占主導地位;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)3座，建築面積7.6萬平方米，佔10.5%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建築面積5.4萬平方米，佔7.5%;城市綜合體和其它商務樓宇3座，建築面積1.3萬平方米，佔1.8%。

房地產微調研報告篇7

一:調查研究的目的:

瞭解當今及未來房地產市場情況,互聯網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在.

二:調查的方法,資料的來源,方法:

觀察分析法,資料分析法. 資料來源:互聯網權威網站,報紙,

三:調查研究的主要發現

1,廣東房地產市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.

資料顯示2000年1-9月份,隨着宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展,令投資再度活躍,開發投資進入了新的增長週期.今年1-9月,全市房地產開發完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,爲今年以來的最高增幅(一季爲23.7%,上半年爲30.5%),其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元,佔全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產開發項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅爲541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產開發企業中,新開工面積超5萬平方米的企業達40家,同比增加14家,新開工規模達394.21萬平方米,佔全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由於廣州市房地產開發投資持續較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,爲223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業營業用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據統計,廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.

2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成爲主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區後,廣州市房地產開發投資形成新格局,市區投資基本上佔絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,佔全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.佔全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭,投資總量分別居十區的第一,二位,完成投資額分別爲27.78億元和6.63億元,同比增長均爲1.2倍,特別是番禺區住宅投資大幅增長,完成投資額爲23.41億元,同比增長1.2倍,佔本區房地產開發投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯. 據民政部門統計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約佔全市人口總量12%,這標誌着廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德,又是法律規定.在將來,由於計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極爲可能,購買大面積套間成爲必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".

3.各地產商爲推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.

爲推樓,地產商想出各種"概念"作爲買點,先後出現"體育概念","山水概念","生態概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,並以鉅額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就2000年10月10日-10月16日間,由於國慶過後,樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之後,開始恢復低調並進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上週驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位於第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告傳單以及報章雜誌的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.

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4,二手樓市將漸趨活躍.

據經濟日報2000-10-12報道,房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成爲歷史.廣州樓市經過幾年的發展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經手中有房,甚至是第二套房.加上廣州範圍的不斷擴大,"就近租房"可能成爲上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

5,房地產網站繁多,功能,資訊內容相近.

在房地產這個朝陽行業中,網站作爲新經濟的身影,亦隨處可見.據估算,中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪","網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道,傳播着各類型的地產信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產專業網站,則是擔當着爲消費者提供網上置業指導,追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站,更多的目的在於建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多,但真正能爲置業者排憂解難,可提供詳盡的房地產信息,再售物業信息的專業網站並不多,幾乎全是提供以下幾條內容:一,二手房租售信息(多爲文字描述地址,大小,聯繫方式,極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修,傢俱風格文獻資料;供樓利息計算.

6.現有房地產網站極具區域性.

現有房地產網站多立足本地,只起到互聯網廣告的作用,未能發揮互聯網無地域的優勢,這可能是由於互聯網技術所決定的,由於html表現手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發展.

7.房地產網站表現形式.

a,html超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現樓盤,這是現在房地產網頁主要表現形式. b,360度環景技術.能表現東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現,但還沒普及,應用此技術網站極少. c,vrml虛擬現實技術.應用電腦三維技術,能表現物體空間結構,瀏覽者可任意遊走,有置身其中的感覺,但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.四:結論

1.廣東房地產將出現買方市場,房地產銷售將出現新困難. 雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作爲耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數量也趨於穩定,地方經濟差距正初步減少,而且經濟發展重心正向西北轉移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由於大供給與少需求的相互作用,房地產買方市場初步顯露.這一點從1999-11至2000-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.

2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨着人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現,人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉爲對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由於消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關於該商品房更全面的瞭解,而不單侷限於對其位置,大小等信息的瞭解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.

3.地產商銷售手段需要創新. 隨着買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因爲高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.

4.二手市場將相對活躍 城區範圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成爲二手交易的主要目的.

5.現今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創新. 如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.

五:建議

房地產推廣是一個高利潤行業,如果互聯網是計電視,廣播,報章雜誌後的一時代傳媒,那麼他在房地產推廣上必有作爲.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發商,而非消費者.現在很少地產商願意在互聯網上做廣告,究其原因,爲以下幾點:

1:認爲電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的,消費者願意纔會看.這一想法是但從廣告目的出發的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的.

2:認爲互聯網還沒普及.這一點也不應成爲互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮,未來的房地產有效消費羣將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人羣中.

3:認爲互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確,用傳統超文本格式(html)表現房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.

地產商廣告投入,目的是讓消費者認知其樓盤,所以,房地產網站的服務對象必須爲房地產準消費者,而不是地產商,要吸引房地產準消費者,從而吸引地產商廣告投放.

就調查所得的資料統計,如果房地產網站廣告份額可以達到1%,即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低於不同廣告公司,應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站,提供房地產信息服務市場存在,風險很少.

房地產微調研報告篇8

近年來，__地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和稅收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營週期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏着一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下：

一、存在的問題

(一)企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權爲代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行爲，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

(二)以開發房屋抵頂所欠建築商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。

(三)銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算爲由拖延繳納企業所得稅。

(四)無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅後，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。

(五)代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。

(六)“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目覈算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。

(七)與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由於業務往來頻繁，利益關係密切，互轉收入和費用存在着很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。

(八)多列預提費用。一些企業採用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對多提費用的餘額不及時調整、衝減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重複計提“預提費用”，藉以偷逃稅款。

(九)虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現爲：

(1)將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增;

(2)將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。

(3)多列利息支出和經營費用。

(4)擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。

二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議

(一)摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。並對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員瞭解被調查企業整個樓座的建築總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

(二)建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏徵漏管問題。三是加強信息交換，進一步瞭解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審覈納稅申報資料，強化控管。

(三)加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，瞭解關聯企業之間的業務往來關係，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

(四)加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項(包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建築安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內部職工等應作爲重點檢查對象，對不符合查賬徵收條件的，嚴格按所得稅覈定徵收辦法覈定稅款徵收。