市房地產調研報告多篇

【第1篇】中山市房地產金融業務情況調研報告

近年來，全國房地產市場迅速發展，房價持續走高，國家爲了抑制高企的房價，紛紛出臺了一系列宏觀調政策。爲深入瞭解國家宏觀調控政策影響下了的中山房地產市場和我分行房地產金融業務發展情況，找準我分行在中山房地產市場中的位置，辦公室聯合房地產金融業務中心對中山市房地產市場及我分行房地產金融業務發展情況進行了調研，現將有關情況報告如下：

一、中山市房地產形勢分析 隨着國家住房制度改革的發展深入，我市住房和房地產開發業得到了快速發展，已連續幾年保持較快增長速度，4年來住宅商品房以每年20.5%的速度發展，住宅銷售面積由xx年的71.06萬平方米增長到xx年的141.75萬平方米，增長近2倍。房地產開發投資由xx年的21億元上升到xx年的62.46億元，增長近3倍。全市城鎮人均居住面積由xx年的28平方米上升到xx年的30.9平方米，與全國城鎮人均居住面積近23.67平方米相比，處於國內領先水平。由於居住環境的不斷改善，我市先後榮獲了“國家衛生城市”、“全國園林城市”、“國家環保模範城市”和聯合國“人居獎”等榮譽稱號，增強了我市房地產業的發展優勢。

近年房地產快速發展的同時，也存在商品房空置面積增加、結構性問題突出等問題。

（一）房地產市場的發展總體正常，住宅市場潛力較大。 從我市城市化進程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。xx年末我市城鎮人口占總人口42.73%，若城市化進程加速發展，佔全市人口近六成的鄉村居住人口進城將成爲推動未來中山樓市的巨大力量。從人口流動情況來看，對住宅的需求也較大。

我市xx年末外來人口116.11萬人，年末外來人口與戶籍人口之比爲83：100，與xx年79：

100、xx年74：100相比，逐年上升的趨勢明顯。如此大量的流動人口是城市房屋租賃市場和二手房的消費主體，爲房屋租賃和二手房等市場的發展奠定了基礎。據國土資源局統計，xx—xx年，中山市共核發房屋租賃證12169宗，代國家徵收稅款2022萬元。另據國土資源局有關部門對我市房地產市場潛在需求調查顯示，潛在購房者購置新房後希望將多餘的房屋推向租賃市場的佔比46.15%。

xx年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達83萬平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨着我市工業化進程的加快和第三產業不斷髮展，外來人口消費的力度也進一步加強，這對將來整個市場的租價和房價的走向都會產生一定的影響。 從房地產市場需求來看，隨着城區土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來越多的城區人渴望到郊區居住，享受生態園林生活，使得城效和鎮區樓盤逐漸成爲置業熱點，居住城郊化的趨勢越來越明顯。 根據xx年《中山年鑑》資料顯示，xx年中山市城鎮居民人均可支配收入15836元，農民人均純收入7523元，分別比去年同期增長6 %、15.4 %，人們的生活逐漸步入小康。

隨着人們收入穩步增加、房改政策措施的實施以及不合理收費政策的取消，我市的房地產具有一定的發展空間。

【第2篇】我市房地產發展情況調研報告

一、前言

20xx年春節後，金融危機寒意正濃，××房地產業在經濟刺激計劃和寬鬆貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產相關政策起到了積極的作用。至20xx年末，有關房地產調控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產市場正出現微妙變化。

盤點20xx年，可以用三個關鍵詞來描繪××房地產業發展圖譜：調整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現，房地產開發投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產金融貸款集中度偏高等問題應引起關注。

二、20xx年房地產調控政策回眸

(一)年初：貫徹房地產優惠政策刺激房市。20xx年末××市政府相關部門根據中央精神，及時出臺《關於調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關於進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關於促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》。其核心內容主要爲：下調購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業稅、免徵個人轉讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。20xx年1月3日，四大國有銀行宣佈，只要20xx年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質房貸客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，繼農業銀行出臺房貸細則後，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折優惠利率的實施細則，隨後不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出臺，爲樓市回暖蓄積了政策基礎。

(二)年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進入第二季度，樓市迅速回暖，房地產開發企業表現出強烈的拿地意願並頻頻出手，開始了繼20xx年之後的新一輪購地高潮。××市政府採取了加大土地供應，平衡土地供求的措施， 6月1日，市發改、規劃、建設、國土、房管、人防六部門聯合發佈了《關於促進房地產項目開工建設的措施》(揚政房〔20xx〕58號)。新措施具體內容包括：一是全面梳理分析市區未開工土地情況;二是充分用好土地政策，切實減輕企業負擔;三是調整建設規費和人防費的收取時間;四是建立審批會商機制，提高辦事效率;五是鼓勵地下空間的開發利用和節能環保材料的應用;六是及時向企業通報市場運行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發佈《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發〔20xx〕56號)、《國土資源部關於切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩定的高度出發，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚戶區改造，以及農村危房改造、遊牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地;加快編制和修編當年及20xx-20xx年保障性住房用地供應計劃，統籌協調及時調整土網地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務院發佈《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例爲20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例爲30%。這是自20xx年以來執行35%自有資本金貸款比例後的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示着緊縮了數年的房地產信貸政策開始“鬆綁”。5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審覈和核定徵收等具體問題做出具體規定。6月10日，國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建築行爲。

(三)年末：防範泡沫擴大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發展改革委共同發佈《限制用地項目目錄(20xx年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(20xx年本增補本)》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮)不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防範土地閒置，縮短開發商佔地週期。12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔20xx〕131號文件中的四大稅種的優惠措施，只有營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續維持。政府調控房市採取了平穩的步驟。12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。爲保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，堅持增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性 的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監察部等五部委公佈《關於進一步加強土地網出讓收支管理的通知》(財綜〔20xx〕74號)，將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。

三、20xx年我市房地產發展現狀

(一)房地產開發投資低位徘徊上行。20xx年，××房地產開發投資129.5億元，同比下降5.9%，較當年最低點回升9.1個百分點，比前三季度提高了4.2個百分點(如圖1所示)，佔全社會固定資產投資的比重爲12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點。

圖1

市區共完成房地產開發投資68.2億元，同比下降16.8%，佔全市房地產開發總量的59.0%;四縣(市)共完成開發投資61.4億元，同比增長10.1%，佔全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀徵(詳見下表)。

20xx年××市及縣(市、區)房地產開發投資情況

房地產開發投資完成額(萬元)

同比增長(%)

××市

1295292

-5.9

市區

681550

-16.8

廣陵區

90922

-25.1

邗江區

310264

-6.5

維揚區

169321

-7.4

開發區

111043

-16.6

縣(市)

613743

10.1

寶應縣

137024

7.9

儀徵市

82771

-19.4

高郵市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

從房地產投資構成情況看，20xx年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%;辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%;商業營業用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%;其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重爲82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高(見下表)。

20xx年××房地產開發投資結構表

投資額(億元)

佔開發投資比重(%)

比重同比增減(%)

房地產開發投資

129.5

—

—

其中：商品住宅

106.3

82.1

3.1

辦公樓

1.8

1.4

-0.9

商業營業用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2

(二)房地產建設規模“二升一降”。隨着××市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

20xx年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%;其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%;辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%;商業營業用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%;其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%;辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%;商業營業用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%;其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%;辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%;商業營業用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

20xx年××商品房開發建設情況如圖2所示：

圖2

(三)新政助20xx年商品房銷售增勢強勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現持續火爆局面，各項促進房地產交易的政策累計效應得到進一步顯現。20xx年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%;辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%;商業營業用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%;其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%;辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%;商業營業用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

圖3

(四)開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨着商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。20xx年，全市房地產開發企業到位資金總量爲195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金爲176.0億元，同比增長6.3%;上年末結餘資金爲19.1億元。到位資金總量的增速高於去年同期7.7個百分點。20xx年開發資金來源數爲同期開發投資完成額的1.5倍，高於20xx年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，20xx年，全市房地產開發企業的其它資金來源爲103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩定充裕爲開發投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結構來看，以定金及預收款和個人按揭貸款爲主的其他資金增速不斷加快，所佔比重不斷提高，反映出當前大部分房地產開發企業利用銷售收入進行循環投資的良好態勢，資金流轉順利有望進一步提升企業開發信心，進而促進全市房地產開發投資再度提速。

20xx年××房地產到位資金結構情況如圖4所示：

圖4

(五)土地市場價量齊增。20xx年，全市土地市場呈現出價量齊增走勢。市區全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較20xx年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，20xx年土地成交均價1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%(詳見圖5、圖6)。

圖5 市區出讓土地面積情況 圖6 市區土地成交價款

四、房地產新政對20xx年市場影響的分析

(一)房地產新政累積效應得到進一步顯現。20xx年四季度以來，我市根據中央精神及時出臺了有效的房地產新政，各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，前後共出臺四項樓市新政，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整爲20%，貸款最高額度由25萬元調整爲35萬元，貸款最長期限由20年調整爲30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免徵年限，並將全額徵收改爲差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，爲房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

(二)房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。20xx年下半年末，針對房地產市場出現的房地產開發投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房慾望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

(三)城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，20xx年，人均達19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處於觀望狀態的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，20xx年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房慾望和意願得到進一步釋放。

五、當前值得關注的三個問題

(一)商品房新開工面積近幾年首次出現連續下降。受20xx年商品房銷售持續下降的影響，20xx年，全市商品房累計新開工面積爲494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據分析，20xx年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是部分開發企業對當前經濟形勢判斷較爲保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢;二是由於20xx年同期基數增速高(20xx年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今後的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

(二)房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨着商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從20xx年3月份開始，××市區新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從全市商品房平均成交價格來看，20xx年××全市商品房平均合同成交價格爲4333.4元/㎡，同比上漲19.9%;商品住宅平均合同成交價格爲4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區商品房平均合同成交價格爲5416.7元/㎡，同比上漲13.7%;商品住宅平均合同成交價格爲5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區商品房平均合同成交價格爲3295.7元/㎡，同比上漲2.1%;商品住宅平均合同成交價格爲3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發企業加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度;二是土地成交價格明顯拉昇，提高了開發企業和購房者房價上漲的預期;三是住宅品質的提高使得建設成本不斷增加;四是市場供給的總量和結構失衡矛盾突出。房地產市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產市場長期穩健發展構成極大威脅，造成泡沫增加。

(三)房地產行業貸款集中度過高。20xx年4月份以來，隨着××市房地產市場的逐步回暖，銀行業機構逐步加大了對房地產行業的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產貸款快速增長。09年末，××市房地產貸款餘額308.1億元，達到的歷史高點，占人民幣貸款餘額比重爲24.4%，較上年同期增加了3.5個百分點，比年初增加122.4億元，佔全部貸款餘額新增數的37.9%。其中，房地產開發貸款餘額增加28.5億元，個人住房貸款餘額增加90.3億元。房地產貸款增長過快、各銀行業機構房地產信貸授信集中度過高的風險應引起重視。

六、促進我市房地產健康發展的幾點建議

(一)促進並保持我市房地產業健康、持續發展具有十分重要的現實意義。第一，房地產業作爲城市經濟發展的支柱產業，在城市經濟中的地位舉足輕重。20xx年，我市房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)佔到全市財政收入39.4%。可見房地產業在全市經濟發展中的支柱作用明顯。如果房地產業下滑，將會對全市經濟造成很大的不利影響。第二，房地產業對相關行業具有很強的帶動力。房地產業與其他行業關聯度高，可謂牽房地產業一發而動全市經濟全身。房地產業與上游的水泥、鋼材等建材行業，下游的家裝、家電，相關的金融、建築、運輸、批發零售、住宿餐飲等行業息息相關，如果房地產業出現嚴重問題，必然拖累其他行業經濟的發展。第三，房地產業在拉動就業,拓寬創造就業渠道方面發揮重要的作用。據瞭解，“每年住房在拉動就業上大概每一萬平方米可以提供100個就業崗位”。當前大中專畢業生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉的農民工都要就業。我市面臨空前嚴峻的就業形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業已經成爲最棘手、最難解決的問題。房地產業的健康發展是整個經濟正常發展的基礎，是增加就業崗位的最大推動力。

(二)加快政策調整，給予行業寬鬆發展空間。經濟數據好轉之時將是房地產優惠政策退出之日。20xx年12月“國四條”等密集的房地產調控政策出臺，給20xx年房地產市場調控拉開了序幕。20xx年調控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調，卻不指向物業稅、加息等核心政策。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展提供一個寬鬆穩定的環境，爲未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。

(三)規範土地市場，引導房地產企業科學合理利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)爲主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含着較大的利潤，一方面如果開發商願意讓利於消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防範資金鍊斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。

(四)穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴於市場消費能力。因此，居民就業和收入狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

(五)創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，着力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

七、對20xx年我市房地產業發展的基本判斷

20xx年房地產市場復甦以來的持續火爆局面使得房地產市場供給整體偏緊，市場價格增幅偏快以及房地產開發投資和新開工面積等先行指標仍處於負增長區域等因素，將對我市20xx年房地產市場發展產生一定的負面影響。近期，國家對房地產市場價格過快增長問題表示關注， 但作爲二線城市的××市房地產市場價格不會做出過度調整，預計我市在市場供給逐步回升後，市場供求將趨於理性，20xx年房價將從偏快上升轉爲逐步走穩。國家適度寬鬆貨幣政策的背景下，各金融機構將繼續保持對房地產行業的信貸合理投放，積極對普通住房開發特別是保障性住房建設加大信貸支持力度。可以預見，20xx年，我市房地產業在新一輪宏觀調控下將呈現良性發展態勢。

【第3篇】合肥市房地產市場調研工作報告範文

隨着國家擴大內需政策的實施，房改政策逐步到位，儘管近些年受國家宏觀調控政策的影響，但合肥市房地產業發展勢頭依然迅猛，特別是20xx年合肥市房地產開發投資及整體規模仍然保持較快的發展態勢，正逐漸成爲二線城市中新的投資熱點。小編整理了一份合肥市房地產市場調研工作報告，僅供參考借鑑。

一、合肥市房地產發展現狀

1、房地產市場迅猛發展

據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19。24億元，增長45。9%。

與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。

2、合肥市房價一路走高

目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）爲2722元/平方米。而據同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅爲每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低於全國平均價約100元，但由於房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以後開始趨於平緩。

據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約佔12%；3000—4000元/平方米的約佔52%；20xx元/平方米左右的佔8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，佔總銷量的近32%。由於居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成爲居民投資置業的新趨向。

3、商品房總體上供小於求

據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小於求的局面。需求快速增長主要是因爲合肥城市化進程的加快，據統計當發展中國家人均gdp達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處於快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。

4、賣方市場漸變買方市場

在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅爲自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、週期性的市場概念，注重團隊精神、遊戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，並借鑑發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。

二、合肥市場潛力購房消費者特徵分析

消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨着收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。

1、購房需求更旺，購房羣體更年輕

按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積爲18。12平方米，市場需求仍有強大的增長後勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人羣中，23歲—39歲的佔85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力羣體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的羣體是30—39歲者，佔被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，爲23—29歲，佔被調查總體的比例爲47。8%。

2、不同年齡消費者購房意向分佈

購房羣體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什麼樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：

一是低齡化羣體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）爲主，從供求關係的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；

二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬於典型的梯級消費市場，最初購買商品房的羣體基本屬於最富有的階層，然後是中產階層（社會中堅力量），從以上的數據來看，目前市場中堅力量處於萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；

三是由於年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建築，20xx年高層、小高層需求略有上升；

四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

三、合肥土地市場發展

自20xx年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處於中部地區之首或前列，而作爲省會城市的合肥，又佔到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000餘畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也佔有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數據爲20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和麪積爲20畝以下項目）

按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次爲龍陽區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里範圍內四類經營性用地上市計劃爲7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公佈的項目區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

四、未來合肥樓盤的發展趨勢

1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。

2），適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。

3），中小戶型比例適當擴大。由於單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶型住房無疑會成爲這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就註定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。

4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人爲本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。爲以後改造留有餘地；要有良好的廚衛及空調設備，並具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。

5），住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無污染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖製冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。

【第4篇】關於我市房地產市場調研報告

今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。

一、當前我市房地產發展現狀

(一)房地產開發投資處於低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，佔全社會固定資產投資的比重爲10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1

市區共完成房地產開發投資56.0億元，同比下降19.7%，佔全市房地產開發總量的59.0%;四縣(市)共完成開發投資38.9億元，同比增長12.4%，佔全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀徵(詳見下表)。

1-11月××市及縣(市、區)房地產開發投資情況

從房地產投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發投資額比重爲82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業營業用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重爲1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房佔比重同比略有提高(見下表)。

1-11月房地產開發投資結構表

投資額(億元)

佔開發投資比重(%)

比重同比增減(%)

房地產開發投資

94.9

—

—

其中：商品住宅

78.4

82.6

0.2

辦公樓

1.2

1.3

-0.1

商業營業用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地產建設規模“二升一降”。隨着我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業營業用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。

竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。

新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

20xx年1-11月全市商品房開發建設情況如圖2所示：

圖2

(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業營業用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業營業用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。

圖3

(四)開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨着商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。1-11月，全市房地產開發企業到位資金總量爲149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金爲131.2億元，同比增長13.3%;上年末結餘資金爲18.4億元。到位資金總量的增速高於去年全年增速1.1個百分點。今年開發資金來源數爲同期開發投資完成額的1.6倍，高於去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產開發企業的其它資金來源爲76.2億元，同比網增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨着商品房銷售的活躍，企業回籠資金情況良好。

1-11月房地產到位資金結構情況如圖4所示：

圖4

二、房地產新政對市場影響的分析

1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關於調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關於進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關於促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關於促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整爲20%，貸款最高額度由25萬元調整爲35萬元，貸款最長期限由20年調整爲30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免徵年限，並將全額徵收改爲差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，爲房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以後，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房慾望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

3、城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，20xx年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80後”的結婚用房，另一方面，積累了去年處於觀望狀態的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房慾望和意願得到進一步釋放。

三、當前值得關注的兩個問題

首先，商品房新開工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積爲293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據分析，今年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開發企業對當前經濟形勢判斷較爲保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢;二是由於去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今後的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨着商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格爲5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格爲5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。

四、促進我市房地產健康發展的幾點建議

1、加快政策調整，給予行業寬鬆發展空間。目前××市出臺的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放鬆行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬鬆穩定的環境，爲未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。

2、政府應規範土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)爲主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含着較大的利潤，一方面如果開發商願意讓利於消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防範資金鍊斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。

3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴於市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，着力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

【第5篇】某市房地產市場調研報告

一、調研前言

長沙是湖南省會，位於湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅遊中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫脣齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，嶽麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。 本次調研主要是爲了瞭解長沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人羣所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人羣顯示：有80%的戶主住房情況低於總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

(一)調研時間及地點 xx年初至xx年末 長沙市區

(二)調研對象及範圍 長沙市區隨機抽取的400戶住民

(三)調研目的 瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人羣所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。

(四)調研方法 隨機抽樣調查法和上門訪問調查法

(五)調研結論

通過調查瞭解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

二、情況介紹

通過本次調查我們瞭解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶佔5.75%，租私房14戶，佔3.50%，自由私房360戶，佔90.0%，其他3戶，佔0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭佔94.68%。擁有三居室以上的家庭佔46.21%.除現住房之外還有一套住房佔19.84%，有兩套佔1.38%還有3套佔0.82%，擁有兩套以上佔22.04%。 現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

三、分析預測

(一)長沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨着市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。

(二)收入層次與住房建築面積情況分析 10%的最低收入戶住房建築面積19.88平米，10%的低收入戶住房建築面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建築面積28.50平米，10%的高收入戶住房建築面積35.93平米，10%的高收入戶住房建築面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。

(三)住房類型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。

(四)長沙市房地產開發情況分析

1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。

2、房地產品房空置面積 XX年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。

從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。

四、結論及建議

通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨着市區人口數的增加而增加，收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建築，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。