實習報告—物業管理(1)

第一篇：2014物業管理實習報告1

離校後，我去了長城物業公司實習，通過在公司三個月的實習，我對

各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了我的人生經歷，開闊了眼界。在實習期間，我深深體會到了長城物業的優勢，以及在濟南的影響地位。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響長城物業發展的問題。

第一，內部管理不規範。首先，長城物業受濟南整個物業管理髮展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規範化的工作流程。其次，由於物業管理牽扯到的問題衆多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係衆多，忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。

第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。我公司各處的物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三，基礎薄弱，正常運行困難。由於部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。

第四，缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，大部分不是專業人員，缺乏系統的理論知識，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

這些問題，影響着長城物業的發展，爲改善長城物業公司的物業管理狀

況，樹立公司物業管理品牌，我有幾點淺見和建議用以促進企業快速、健康發展。

1.明晰權力和責任。長城物業欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關係，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作爲物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，做到“人人有事關，事事有人關”，理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。

2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規範員工的行爲。要樹立長城物業品牌，必須要健全規章、制度作爲保障。只有健全這些規章、制度，並積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立長城物業品牌。

3.改善物業管理環境。這就要理順各方面的關係，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，在資金有限的情況下，最大限度的提供優質服務，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，能夠獨立正常運作。

4.提高員工素質。只有提高員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，纔可以樹立長城物業品牌。提高員工素質可以從以下幾個方面入手，一方面，內部培訓。經常開展業務知識、專業知識、服務意識學習活動，整體提高員工的業務水平和服務意識；另一方面，就是從優秀的物業公司，請專業知識淵博，實踐經驗豐富的專家，進行培訓，學習優秀物業管理企業的成功經驗；最後，引進人才。企業應引進部分專業知識豐富的優秀人才，以補充新鮮血液，提高企業的活力和創新力，促進企業的發展和品牌的樹立。

5.建立企業文化。物業管理企業的服務特性決定了必須從文化層面上去提

高員工素質，只有建立起適合本企業特點的企業文化，從文化的高度和層面來突出企業價值觀，以此規範員工的服務水平、服務態度和服務意識。這樣才能促進企業的正常運行、高速發展。

長城物業走品牌之路，就應全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責與權利，建立健全各種規章制度，理順、協調各方面關係，形成高素質的優秀管理隊伍，建立起適合長城物業特點的企業文化，樹立全新的長城物業形象。

五、求生存，促發展

長城物業由於開發較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。因此，必須在儘量壓縮成本的前提下，最大限度的爲業主服務，並且協調好各方面的關係，以求的生存促使企業正常運行。

總之，長城物業的品牌之路，儘管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發展的必然要求，相信通過全體長城人的努力，必將取得成功！

第二篇：物業實習報告1

一、迄今爲止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨着經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，伴隨房地產商品經濟發展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成爲一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成爲物業的產權人和使用權人，因此，如何在激烈的市場競爭中立於不敗之地，創造合理的規模效益，已經成爲現今物業管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業類型、不同的消費人羣、以不同於他人的管理模式，才能樹立企業自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業的品牌化道路。品牌是什麼？依據美國市場營銷協會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟發展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標誌，而是企業客戶和價值（文化價值、經濟價值）的來源。物業管理是一種服務，它以物業爲管理對象，以廣大業主爲服務對象而定位於社會人羣。

由此，創建這種服務的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發展到今天之所以能成爲行業中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其服務的品牌效應。在多次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以後的日常管理中能得到廣大的業主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，於是不斷提升的忠誠度爲它贏得了越來越多的客戶，終就鑄造了中國物業的“巨無霸”。但是創建一個品牌並不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程。現實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業市場不規範、經營機制不健全、細的法律法規不具備、廣大業主的物管意識低等因素已經成爲企業走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區，在總體水平低的情況下，對於一些中小城市做成物業品牌更是難上加難。

日照雖然是位於沿海的港口城市，但就經濟發展、人口規模來說還是一箇中小城市。於是在這樣的情況下要做成一個物業的品牌，除了要克服大的環境困難外，還要最大程度上優化企業的內部結構和人員配置。

對此，筆者在公司的四個物業項目實習的進一個月的時間裏感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：（1）、物業人員的形象不規範。包括服務人員的儀表、語言、行爲形象。服務人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。（2）、規章制度不健全。主要包括對內（員工規範、崗位職責、獎罰機制）和對外（管理制度、業主公約、處理程序等）。（3）、物業管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括採用傳單、報紙、宣傳欄的形式。（4）、服務人員的人性化意識不強。對待業主不夠周到熱情，有的甚至發生了口角。在實踐的接觸中，服務人員對答允業主的事情不能及時的處理，比如說報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。（5）、物業經營收入單一，難以擺脫虧損的局面。舉例說同發物業它的建成已有十幾年的時間，大多數的公共設施已經老化，光靠1.1角的服務費虧損是在所難免。

二、通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，筆者認爲這些基本的問題已經成爲海納物業走向品牌化、從分散型經營到集約化發展的制約因素。如何解決這些問題，規範物業項目的運作，樹立海納物業的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。

1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。

（1）、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行爲三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由於在公司的項目上買房的大

多是外地人，所以這一點顯的很重要。比如說在服務人的電話接待中要首問“海納物業，可以爲您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“海納物業”應該成爲每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。

（2）、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行爲，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主爲中心，輻射每一個員工的行爲。在實習中，城市花園的首問責任制就值得爲其他的物業項目所借鑑，即每一個與業主接觸的服務人員都要成爲服務流程上的一個點，實現服務無縫隙。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公衆制度。值得注意的是我們的每一個公衆制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。

（3）、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成爲物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。一些重大的物業事項（物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等）必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行爲。鑑於現今山海天和城市花園的業主委員會還不是健全，重大的事情儘可能的要經過入住業主多數的同意。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。

2、服務管理要以專業化爲方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。

（1）、以專業化爲方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如說公司內部要定製各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡（因特網、局域網等）使各個項目的先進的觀點成爲公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個領先行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對於外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，筆者接觸到的項目上很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對於專業技能，因爲其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以爲用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門結構、完善專業重組。舉例來說，山海天項目由於人員配置少，一個人要負責幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對於部門結構要有明確的劃分即辦公室、服務中心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等，並且各部門要形成自己的責任和崗位規範且有相應的配套設施。最後，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。

（2）、寓法制化於其中，就是要求公司的每一個行爲都要與法律政策有直接或間接的聯繫，這也是我們在工作中始終都能佔據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作

用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作爲。舉例說在城市花園，筆者看到一些複式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作爲，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的溼地上、冬季結冰的小區路上等等，我們都應該對潛在的事故有作爲。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

3、首打營銷牌，要走多條路。品牌的創建說到底就是營銷的結果，當然這包括了企業的市嘗文化、行爲營銷等各個方面。通過營銷，企業可以提高自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業形成一種口碑效應，在不多增加的客戶基礎上從而形成自己的規模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，目前海納的四個項目部（山海天、同發、林海小區、城市花園）大多處在虧損狀態，這是因爲業主入住率低、公共設施老化等原因造成，所以在企業的運作中光靠單一的服務費爲生存來源是不可行的。通過實習，筆者認爲同發物業的工程部做法值得借鑑，那就是作完本小區的工作的同時，充分利用人力資源承接企業外的維修等工作爲企業創收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務，這都可以成爲企業的一個收入來源。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市嘗政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，爲企業的發展營造一個寬鬆、穩定的空間。

（1）、山海天項目，其購買者大都是爲投資而來，因此使業主的房屋升值成爲了關鍵，具體說就是空房和環境管理成了重中之中。在實習中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪，這可能是由於前期開發遺留的原因，也可能是由於管理不善的原因，但是這肯定會給業主造成不滿，由此就給物業收費帶來了難度。因此，我們的重點應該放在房屋的環境管理上。

（2）、城市花園項目，物業剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。於是爲創優、9000認證提供了良好的條件，如果在取得成功的基礎上，合理的提高服務費，那麼也會讓廣大的業主心服口服。因此，城市花園創建一個全功能的優秀社區，應該成爲可能。

（3）、林海小區，業主入住率較高，物業歷史長，因此怎樣和業主處好關係是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業人員以社區文化爲中心，積極轉變服務態度，處處爲業主着想，活躍小區的氛圍。對於一些經常外出的業主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會。總上所述，以各個小區的特點爲工作的基點，才能豐富我們的服務體系，樹立企業品牌形象。

5、區域發展，近學青島，遠學深圳。青島和日照同爲黃海沿岸的港口城市，雖然在經濟發展、人口數量上有不小的差異，但在人文環境、地理位置、氣候條件上有着一定的相似，因此物業的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同，所以說在物業的管理上應該有着一定的地緣關係。青島近幾年來，物業管理的發展可謂日新月異，每年都有數個小區被評爲省級、國家級示範單位，而且其物業行業從企業、政府到學校已經能夠形成一個整體運作機制。完善的法規政策、健全的運作機制爲青島物業的發展，提供了舒適的“溫牀”，近幾年來，一些香港、深圳的企業相繼落戶青島足可見其水平之高。因此，在地域上首先瞄準青島，引進其先進的管理模式、經營理念，在經過可行性分析後爲我所用，對我們來說還是有很大裨益的。其次，遠學深圳。1981年，深圳第一家物業公司的建立標誌着深圳已成爲中國物業的先河之地，由那後，經過二十幾年的發展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業的巨頭，源淵的發展歷史、豐富的管理經驗、與國際接歸的管理模式使之成爲中國物業的學習榜樣。近幾年來，深圳物業的“揮軍北上”應該說爲我們的學習提供了良好的機會，因此我們要積極學習深圳物業在治理北方物業方面的經驗和教訓，加強企業間的交流，形成共

享網絡，爲我們品牌的創建引他山之玉。

三、在海納四個項目物業實習近一個月的時間裏，使筆者學到了一些書本上沒有的東西，增加了實踐經驗，爲走向工作崗位奠定了夯實的基礎，以上是筆者的一些體驗心得和建議。在企業變革和結構重組後，經過全體員工長期不懈的努力，筆者堅信海納物業定能走出日照、山東乃至全國，樹立自己的企業品牌。揚帆激進，終就輝煌，海納物業人定能托起燦爛的明天。

第三篇：物業管理專業實習報告

物業管理實習報告

回顧實習生活，感觸頗深，收穫豐碩，使我更深入認識和了解物業管理行業。國家富強，人民物質生活富裕，精神的需求越來越高，社區生活質量的提高勢在必行。物業管理公司作爲社區的服務者和管理者自然肩負重任！在管理處工作人員的熱心講解和指導下，我積極詢問和物業管理相關的工作，把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。通過實習，使我對物業管理工作有了更深層次的感性與理性的認識。

我所實習的錦繡江南管理處屬於萬廈居業有限公司，隸屬鵬基集團。目前，該公司現有員工5000餘人，其中具有中高級職稱及本科以上學歷的員工1000多名，物業類型齊全，業務遍及深圳、珠海、北京、鄭等全國30多個大中城市，是深圳市大型物業管理企業中的龍頭企業。錦繡江南小區是其所管轄的物業管理項目之一。錦繡江南小區位於龍華鎮民治街道中心絕版地塊，佔地面積21萬平方米，總建築面積約42萬平方米，是以中國傳統園林爲背景的大型生活社區，規劃成熟，配套完善，花園式的環境，豐富多彩的社區文化生活，營造了一個高尚、溫馨、祥和的居住環境和成熟的社區素質。小區共有住戶3229戶，多層住宅都是院落式的設計，內設院門、亭子、棋牌石桌等。院落名以院內植物品種科目命名，極具特色。院落是根據和依照中國江南地區的歷史典故，雕塑、亭臺、樓閣等民族元素的完美表現，將江南園林風景精巧靈秀，移步換景等特色融於一體。繼承和體現江南人人文的居住文化精粹。園林水系由五大水系組成了荷塘月色，花港觀魚，二泉映月，飛泉落瀑，陽光泳池的景觀。管理處共分爲五大部門，包括綜合事務部，客戶服務部，維修部，保潔部。

實習中，我多看、多問、細觀察，對錦繡江南管理處的物業管理工作的開展有了進一步的瞭解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。以下是此次在錦繡江南的實習體會。

一、豐富社區文化，建和諧文明社區。

管理處在與業主關係管理方面，爲促進和諧鄰里關係，豐富社區居民文化生活。在實習中通過工作人員瞭解到，管理處始終堅持“以顧客爲中心，持續改進我們的服務”爲質量方針，以優異的服務和管理品質贏得市場。讓每一位萬廈員工樹立：“客戶想到的我們要想到，客戶沒想到的我們也要想到，客戶想到的和沒想到的，只要我們能做到的都要去盡最大努力。

盡心爲客戶着想，盡力讓客戶滿意。”的理念。每年年初制定社區文化開展計劃。並按計劃組織實施。管理處由客戶服務部收集文化資源，如：社區有才藝的業主資料、團體合作（基層機構中老年協會、關工委、文工團、藝術培訓中心、學校等）、挖掘培訓內部藝術員工。在每年重大節日，根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：“三八”婦女節，開展才藝表演活動;“五四”青年節組織社區籃球比賽，“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展遊戲活動;十二月份，舉行社區運動會??通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了和諧的顧客關係，拉近物業與業主間的距離，增強業主的凝聚力，營造了濃厚的社區氛圍和文明和諧的居住環鏡。

二、專業、規範管理，提高經濟效益。

萬廈物業公司起步較早，業績顯著，堅持“一業爲主、多種經營”的經營策略，已形成

“以物業管理爲龍頭、專業工程爲配套”的經營發展格局。屬下的萬廈環境服務有限公司、萬廈園林綠化分公司、萬廈電梯工程分公司、萬廈機電分公司、萬廈門窗分公司，提供專業的物業管理配套服務。爲整合資源，錦繡江南管理處將環境、綠化、電梯、機電外包給萬廈隸屬的專業公司，即提高了效率，又節約了經營成本。這種物業管理模式也正是將來物業管理的發展方向。

三、精緻管理，細心服務，客戶滿意。

社區生活環境是業主最爲關注的，錦繡江南管理處保潔部制訂了詳細的工作計劃和操作

流程。生活垃圾分包搬運，並設置保潔監控員專職對小區環境衛生進行巡查，監督外包方，確保小區環境清潔。環境綠化消殺請專業公司進行。各項工作都制定了詳細的工作時間表，如：電梯的清潔必須在保證不影響業主正常使用情況下清潔，且班長進行檢查監督，巡視。夏季颱風、暴雨多發季節，受到預警信息必須第一時間採取應急措施：檢查天台、水管、地漏，保持水管暢通；檢查業主陽臺是或放有安全隱患的物品，及時通知業主移到安全地帶，並做好登記；梅雨季節做好返潮提醒，小區公共信息欄張貼溫馨提示，並要求自己員工清潔衛生時必須用乾的拖把或抹布。針對深圳地區颱風多、雨水大的氣候特徵而造成門窗滲漏水的問題，公司在高層樓宇運用自發研製的超強抗滲漏門窗（窗本體及四周塞縫），取得了很好的效果，深受開發商及業主好評。這種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提

高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

四、領導有方，志存高遠，做國內第一。

他們公司管理層都深懷理想與信念，高擎“創可持續發展的全國一流的物業管理企業”

旗幟，以專業的技術、職業的能力、敬業的精神，“穩健經營、適度發展；不務空名、但求實績”的工作思路，致力於爲全國數百萬業主客戶營造“廣廈千萬間，居者俱歡顏”的幸福生活。他們一步步從冬天走向春天，一步步從一個勝利走向又一個勝利，一路鮮花似錦，榮耀繁星滿天，品牌享譽全國，創造了物業管理行業的無數項全國第一。

五 、整合人力資源，提高員工綜合素質，樹企業良好形象。

實習時通過工作人員的講解了解到管理處不僅嚴把員工招聘關，更重視入職、在職培訓

工作。他們非常重視對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓，使員工對小區的基本情況、工作關注要點心中有數，減少盲目性;他們倡導“人才是萬廈之本，人力資本是萬廈的第一資本。”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，團隊中形成了一種積極向上的比學趕幫超的競爭氛圍，他們的管理人員大多是從基層員工中通過選拔、竟聘上崗。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

他們鼓勵員工終身學習，持續增值，致力爲員工營造良好的學習成長環境和教育培訓機

會。他們認爲提供給員工優厚具有市場競爭力的待遇不是增加企業的成本，而是一種贏得市場的投資!所以他們留得住人才，更能吸引人才；所以他們取得了一個個驕人的成績：“中國國優物業管理典範單位”，“ 中國優秀物業管理企業”，“ 中國企業信譽aaa級單位”，“全國質量誠信服務示範企業”，“ 全國物業管理培訓示範單位”，“全國文明服務示範窗口”，“全國青年文明號 ”，“全國精神文明創建活動示範點”，”梅林一村喜獲國際(請你繼續關注本站：)最適宜人居社區”等,這些是他們智慧的結晶，付出的收穫！

當然萬廈居業的物業管理也存在一些不足，物業管理作爲微利性服務行業，時下面臨用

工成本不斷增加，物業管理費標準的增加困難重重，這是目前面臨最大的問題，因其管理的小區是自己上屬鵬基集團開發，可以靠地產的扶持幫助，但這卻不能解決根本問題，我認爲可以充分利用其他資源爲企業創收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的

做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政、及其他的特約服務，這都可以成爲企業的一個收入來源。

通過實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要

的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業管理是服務行業，它所提供的產品是無形的，是一種全方位、多功能的管理，也是一種平凡、瑣碎的服務性工作。因此，在物業管理實際工作中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求爲中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創新，與時俱進，爲業主提供整潔、優美、安全、溫馨、舒適的居住環境，爲全面建設和諧社會開創物業管理新的里程碑。我堅信萬廈居業一定會信心滿懷，激流勇進,滄海揚帆，一如既往，秉承“全國知名品牌企業”專家的精神、專業的品質、專注的情懷，與萬千客戶不離不棄、相扶相助、共生共長，創造理想人居，構建和諧家園，共享豐盛人生。

09秋物專：

准考證號：

聯繫電話：

第四篇：物業管理實習報告

物業管理實習報告

經過兩年專業的物業管理理論學習，通過物業管理實務、物業管理學、應用寫作、管理學基礎、公共關係學等等的測試，以優良成績通過各科目考覈。於2014年3月13日下午，學校安排本人在寶安區龍華萬夏錦繡江南進行物業管理實習。在整個實習階段中，我在管理處老師的指導下把在書本上學到的物業管理理論知識與日常實際工作中所出現正常的及突發事情相融合、對應，用實踐驗證理論探索物業管理工作的本質與規律。短暫的半天實習時間，使我對物業管理工作有了更深層次的認識、瞭解。

一、實習單位的基本概況：

深圳市萬夏居業有限公司成立於1987年，隸屬於深業鵬基集團有限公司，是首批榮獲國家一級物業管理資質的中國著名大型物業管理企業，該企業業務遍及深圳、北京、鄭州、濟南、長沙、南昌、蘇州、珠海等全國30多個大城市的物業管理，包括智能大廈，住宅區、工業區、商住樓、寫字樓、別墅、市政公園等；目前該企業管理總面積達到2014多萬平方米，在管項目105個，現有員工5000餘人，企業堅持以“顧客爲中心，持續改進我們的服務”的質量方針，以優質的服務和品質贏得市場，目前榮獲了全國物業管理示範大廈”、全國物業管理行業唯一的“文明服務示範窗口”、國家級“青年文明號”，“全國精神文明創建活動示範點”、“建設部物業管理培訓基地”、“中國國優物業管理典範單位”、“全國質量、服務誠信示範企業”、“深圳名片”等 300多項榮譽。

錦繡江南物業是萬夏居業有限公司的管理項目之一，成立於2014年4月，位於深圳市龍華鎮中心地段，佔地面積21萬平方米，總建築面積約42萬平方米，共有3555戶，一期是多層，有850戶，二期由多層和小高層組成，有735戶，一、二期多層住宅都是院落式的設計，內設院門、亭子、棋牌石桌等。院落命名以院內的植物的品種科木命名，如木棉院裏植物以木棉爲主，石榴院、茶花院等。三期由九棟高層組成，共有440戶。四期由十四棟高層組成，共1204戶。每期外圍一、二層爲商鋪。錦繡江南物業爲綜合商住樓，是以中國傳統園林爲背景的大型生活社區，管理處奉行“萬夏物業、精細管理”的服務理念，曾獲得“園林式、花園式，市綠色社區和青年文明號”等光榮稱號。

二、實習內容：

錦繡江南是一個提供有償物業管理服務的機構，是爲業主提供一個安全、整潔、舒適、有序、放心、溫馨、詳和的一個居住場所，管理面積大，設施設備多，管理要求高，我主要從以下方面進行實習。

〈一〉安全護衛隊伍成了小區的一道亮麗的風景線：

管理處根據安全管理要求設置了監控崗、指揮崗、廣場崗、大門崗等各種保安崗位，並且崗與崗之間密切聯繫，對小區實行24小時安全保衛。管理處建立並完善各項治安管理規章制度，對新招聘的保安員首先進行業務知識培訓，包括公司概況，小區的基本情況、職責、紀律、制度和各種突發事件的處理流程等，其次不斷的加強對員工業務知識培訓，軍事訓練，內務管理等，實行了半軍事化管理，從而增強保安員的工作責任心與整體素質，同時服務意識也得到了強化，安全保衛工作中，往往採取了人工防範與智能防範相結合，一般巡邏與重點防範相結合等工作方式，保證了小區的安全，在工作之餘保安員還爲業主提供了各種各樣的服務，大大的融恰了員工與業主之間的關係。

消防管理上，管理處組建了一支義務消防隊，根據消防法規定建立健全各項規章制度，對義務消防隊配備各種消防器材。且制定年、月培訓計劃，定期進行學習與訓練。日常消防管理中，管理處嚴把審批關，定期進行消防檢查，與責任單位簽訂消防安全責任制，控制易燃易爆物品等；並按《深圳經濟特區消防條例》要求每年與業主進行消防聯合演練一次。因此安全護衛隊伍在鳥語花香的錦繡江南里形成了一道亮麗的風景線。

〈二〉鳥語花香、景色怡人——綠化管理：

錦繡江南整個小區的設計風格猶如江南，小亭、瀑布、水池、樹木、花草配置合理加上管理處的精心、細心管理、修剪、養護，對一草一木的悉心呵護這就道出了一道美麗景色。鳥兒清晰的叫聲，清澈流水聲，使人感覺進入江南一般陶醉，鳥語花香。這就是錦繡江南獲得“園林式、花園式小區、市綠色社區和青年文明號的光榮譽稱號的原因吧，當然這離不開管理處專業精心的綠化管理才能爲業主提供了一個優良和諧的居住環境。

〈三〉嚴格的清潔消殺管理，確保了小區安寧：

管理處在小區內張帖了必要的清潔溫馨提示，提醒業主和用戶愛護環境，文明居住，也制定了保潔職責，紀律和規章制度，按工作量劃分區域，並設專員巡邏，發現問題及時處理，確保小區內的衛生整潔。在四害問題上，管理也設立專

職人員和建立健全了管理制度，實行“一週一殺”，在昆蟲繁殖季節實行“一週二殺”，並在不同的方位、角度設立了滅蚊網，兩種方法同時使用，消滅四害保證了小區的安寧。

〈四〉注重物業管理的基礎工作——設備管理：

對於設備的管理，在實習中看到管理處已建立並完善設備管理制度，在日常管理中實行片區負責制，實行日常巡查，定期檢查（周檢、月檢、半年檢、年檢），保養，維修（小修、中修、大修），清潔等並記錄在案，發現問題及時解決。如消防設備、發電機等每月試運行一次，電梯半個月保養一次，並定期檢修，中共中央空調則定期清洗，檢查，化驗水質等，保證設備使用附合安全管理上的5s要求，並保證任何情況下設備的正常運轉。這爲物業管理後面的管理工作打下了良好的基礎，也體現了管理處的專業與負責。

〈五〉重視社區文化建設：

社區文化鑄造歡樂與和諧，錦繡江南管理處也不例外，對社區文化做出了年計劃，月計劃，並設立社區文化專管員平時收集小區內有娛樂特長的業主，在開展活動時按計劃組織演練，同時也組織內部員工進行節目演練，使每次活動都組織得有聲有色，節目裏有動感的也有幽默的有古戲也有現代舞蹈有美妙的歌聲也有武術表演，每次都組織得很圓滿。如：春節聯歡晚會和三月學雷鋒活動、中秋之夜等其他法定節假日，通常是根據每一個節假日的性質組演活動。這不但增加了社區氣氛，同時也增添了一份色彩。讓小區變得更和諧。

〈六〉重視人力資源的有效管理：

該企業在招聘管理人員時要求必須畢業於物業管理專業的人員，招聘維修人員時須具備相關技術條件的多面手，並持證上崗，招聘保安人員時須退伍軍人或從事相關行業二年以上者並對其身高、體質、知識、品格心理素質等進行嚴格考覈。在上崗前後都有周密培訓計劃的進行培訓，如公司概況、小區的基本情況、職責、紀律、制度和各種突發事件的處理流程等，除此之外還爲各類專業人員提供了專業培訓的學習機會，不斷的增加更新專業知識，使員形成了一種積極向上的學習和競爭氛圍，與此同時還根據各崗位的工作職責，制定了考覈辦法，考覈標準等考覈機制並逐步的完善，從而提高了員工的個人素質、管理水平和管理效益，爲企業的發展壯大做好了後備力量，保證企業的良好形象，這離不開人力資源的有效管理。

〈七〉資料管理的有序、規範：

錦繡江南的資料管理主要有一些質量管理體系的各類資料、業主資料、業主裝修資料、廣告租賃協議、公司來文、內部通知、投訴回 及工程圖紙、消防設備圖紙、規劃圖紙地等資料的整理，管理處對這些資料的管理做到了管理有序、規範、清晰、及時、完整及詳細記錄，每一個擋案櫃分期分類，並作了詳細的編號，從遠處看過去像一列列整齊的隊伍，查閱非常方便。一些重要文件和資料也做了一些備份對過期資料作了及時的更換，確保資料的及時有效和準確性，達到資料管理的要求。

三、小區管理須要完善的地方：

〈一〉消防管理有待加強

錦繡江南的消防管理雖制定了規章制度，培訓，學習也有計劃的進行以及一些明顯消防標識，但在管理上還有些走過場，走形式的現象，對消防要求不夠嚴格，消防通道還有被佔用的現象，這是在消防管理中不可忽視的現象，也應整改、完善以確保業主的安全爲宗旨。

〈二〉維修工作應及時有效

參觀學習中我觀察到小區內有很多鐵器生鏽、房屋外油漆脫落沒有及時的維修。從這些細微小節中會讓業主們看到管理處在管理中出現的漏洞同時也會影響到管理處的形象，也會影響到小區業主公共物品的使用壽命，從而增加物管成本。事雖小但卻能反應出管理漏洞，物業管理無小事，關係到業主的事，再小的事也應放在心上，及時解決、處理好。

四、實習體會：

短暫的實習轉眼而過，回顧實習的過程中既有收穫的喜悅，也有遺憾，首先是通過實習加深了我對物業管理知識的瞭解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理有了更深層次的認識；其次由於時間的短暫讓我感到有些遺憾，因爲這對物業管理的有些實際工作的認識僅僅停留在表面上，末能親身感受，所以也未能領會物業管理的精髓所在，特別是對廣告租賃、財務管理、設備管理的瞭解深入不夠，也僅僅存在理論知識上，在以後的工作中還需要加強這些方面的學習。

通過這次實習我瞭解了萬夏居業錦繡江南管理處的組織機構，運作方式，管理服務內容，管理服務的規章制度，學習了管理人員和操作人員的工作經驗和優秀品質，同時還將萬夏居業的管理實踐經驗與我所學的物業管理理論知識相結

合，讓我真正看清了物業管理這個朝陽產業的輝煌前景，使我受益非淺。這次實習我更加地認識了物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把物業管理理論與實踐緊密結合。物業管理作爲微利行業它提供的產品是一種無形的服務，也是一種全方位，多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作，因此在實際工作中，應從業主的需求出發，以服務業主爲中心，樹立方便業主，全心全意服務業主的服務理念，不斷的學習創新，爲業主提供一個安全舒適、溫馨的居住環境，讓我們一起來爲物業管理這新興的朝陽產業樹立起新的裏穩程碑。

第五篇：物業管理實習報告

物業管理實習報告

今年三月十三日，我與同學到錦繡江南小區進行了物業管理實習工作。實習之初該物業管理處首先向我們介紹了一些基本情況，然後依次對管理處的各個部門做了簡要的介紹；最後就開始“上崗”了。在管理處指導老師的細心講解、指導下，積極參與物業管理相關的工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識與實際應用的結合，用實踐檢驗所學的物業管理理論知識，有效縮短了課堂和社會實際工作之間的差距，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性認識。

我所實習的錦繡江南小區的物業管理隸屬於深圳市萬廈居業有限公司，該公司成立於1987年，在上海、深圳等大中城市均有物業管理的項目。錦繡江南小區則是萬廈居業有限公司所管轄的物業管理項目之一。

錦繡江南位於大龍華鎮民治街道中心決版地塊，佔地面積21萬平方米，是以中國傳統園林爲背景的大型生活社區，規劃成熟、配套完善，花園式的環境、豐富多彩的社區文化生活，營造了一個高尚、溫馨、祥和的居住環境和成熟的社區素質。

錦繡江南小區爲四期進行開發，分批入夥。一期由a、b、c三個小區組成，共有住戶850戶；二期也是由多層和小高層組成，有735戶；一、二期多層住宅都是院落式的設計，內設院門、亭子、棋牌石桌等。院落都以院內的植物的品種科木命名，如木棉院裏植物以木棉爲主，石榴院、茶花院等；三期由9棟高層電梯房組成，其中5棟是電梯複式樓，共有440戶；四期有14棟，共有1204戶。每一期外圍二、三層都有商鋪，共500多戶，是一個綜合型的住宅小區。

其中心園林座落在一期至二期之間，佔地約1萬平方米，其中水系爲3000平方米，該園林是江南一大亮點，是根據和依照中國江南地區的歷史典故、 雕塑、亭臺、樓閣等民族之素的完美表現，將江南園林風景精巧靈秀、移步換景等特色融於一體，繼承和體現了江南人人文的居住文化精粹。

回顧這次的實習感觸是很深的、收穫是豐碩的。在錦繡江南小區的實習中使我對管理處的物業管理工作的開展有了進一步的瞭解，分析了物業管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、動作規律。同時，對管理處的各個部門及運作中心也有了初步的瞭解。

一、管理處共分爲五大部門，包括綜合事務部、客戶服務部、物業維修部、秩序維護部、環境保潔部。

（一）綜合事務部：負責行政管理、資源管理、人事管理、採購、倉庫管理、財務管理。

1、萬廈居業有限公司在招聘人員時須畢業於物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，並持有《上崗證》；招聘保安人員對其身高體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考覈挑選。

2、做好員工的入職、在職培訓工作。萬廈居業有限公司對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨着市場競爭激烈，知識技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會；對於在某一工作崗位工作較長時間的員工進行調換工作崗位，這樣不僅可使員工學到其它工作崗位的知識，而且可相對有效的減少人員的流失量。

（二）客戶服務部：負責客戶服務、內部溝通、經營管理、現場監督、社區文化、檔案資料。 對社區有才藝的業主進行資料收集，與基層機構中老年協會、關工委、文工團、藝術培訓中心、學校等進行團體合作，挖掘培訓內部藝術員工；在節假日時渲染節日氣氛，如掛橫幅、遊園團拜、文藝晚會等；還有社區運動會、與基層機構聯誼活動等。

（三）物業維修部：負責小區維修事項及上門維修服務業主，負責監管機電、電梯中心的日常管理進行監督。

管理處着重建立和完善設備管理制度，對各類設備都建立設備卡片；並做好設備的日常檢查

巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，並認真做好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準，發電機每月試運一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時消防泵能正常使用等。

（四）秩序維護部：負責外來人員、物品進出監控、治安管理、車輛交通管理、緊急突發事件的處理，協助派出所做好小區的治安管理；

管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍，管理處的保安管理設有巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯繫，對小區實行24小時的安全保衛。建立並完善各項治安管理規章制度，對新招聘的保安員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓。而且每個崗亭的保安都換成了女保安，這樣可避免男保安的剛直而與業主引起衝突。

（五）保潔部：負責小區的清潔，與綠化、消殺中心對接，並對兩個中心的日常管理進行監督。

二、主要的運作中心分爲四個中心：機電中心、電梯中心、消殺中心、綠化中心。

物業管理作爲微利性服務行業，所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。因此，在物業管理實際工作中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求爲中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”的服務宗旨，不斷學習、不斷創新，與時俱進，爲業主提供整潔、優美、安全、溫馨、舒適的居住環境，爲全面建設小康社會開創物業管理新的里程碑。