街道物管辦工作總結

柳樹灣街道物管辦工作總結

物業管理事關人民羣衆的安居樂業，事關和諧社會和幸福街道建設。隨着城鎮化進程的加快，近年來，物業管理工作已逐漸成爲社會普遍關注的熱點和焦點，也是加強城市管理的重點和難點。柳樹灣街道物業管理辦公室以文明城市創建爲契機，加大工作力度，提升物業管理水平，通過座談交流、聽取彙報、參與物管矛盾調處、等形式，對街道物業管理工作進行了專題調查。現將有關情況報告如下：

一、基本情況

柳樹灣街道現有住宅小區102個，有物管小區30個，老舊小區72個。近幾年來，在社會各方的共同努力下，物業管理取得了一定的成績，正逐步走上規範發展的路子。柳樹灣街道商品房小區主要採取開發商委託的方式確定物業服務，業委會成立之後，由業主大會決定續聘或重新選聘。目前商品房住宅小區，已全部實行市場化的物業管理。老舊住宅小區，形成了社區託管爲主、業主自治管理、原產權單位管理爲輔的多樣管理形式，形成了以環境保潔、綠化養護和保安爲基礎的基本物業管理模式。

二、主要做法

一是以文明城市創建爲契機，狠抓硬件整治，突出實用性。工作重心放在老舊小區硬件整治。堅持實用性、功能性優先的原則，按照“路平、燈亮、管道暢、環境美”的標準，整治工作逐步有序推進。街道內的72個老舊小區，大部分建於上世紀九十年代之前，基礎設施老化，下水管道堵塞、公共照明缺失等問題突出，因建成時間早，缺乏相應的房屋維修保障，居民基本的正常生活受到極大影響。爲此，街道牢牢把握整治工作的初衷，整治工作的核心圍繞下水管網等基礎設施展開改造，對72個老舊小區硬件設施進行綜合整治。

同時，街道物管辦聯動社區，對小區的硬件設施、衛生環境進行了全面升級，及時改進市、區級檢查交辦內容的同時，及時自查，發現問題立即整改，發現缺點立即改進。今年以來，街道內小區累計新增公益宣傳牌一千餘塊，新增垃圾桶一千餘支，新建垃圾分類亭十餘處，新建及修補毒餌站九百餘處，清理亂拉亂掛上千處，清刷清理小廣告三萬餘處，清理建築、生活垃圾一萬餘噸，清理衛生死角、亂堆放兩千五百餘處，吸化糞池一百車以上，清理雜草、綠化帶種菜近一萬平米，補植綠化一千餘株，修補破損、不平整路面五千多平方米、拆除違章建築一百餘處、粉刷牆面五千平方米以上。爲我市

同時，物管辦也連同社區對街道內氣象局宿舍、中行宿舍、人防宿舍、益興名流花苑、西大院、農行宿舍、商檢局宿舍、桃源居、新東南公寓、國稅局宿舍、工商局宿舍等小區進行雨污分流改造。同時，也將繼續推進雨污分流改造計劃的進一步進行。2021年柳樹灣街道物管辦將繼續全力配合住建局推進老舊小區升級改造。

二是物業服務，注重引導性。實施整治是基礎，實現常態管理纔是最終目的。建立長效的服務機制是實現常態管理的有效途徑。當前，相對穩定的物業服務通常由正規物業企業提供，但在老舊小區在物業服務方面存在着諸多困難，物管辦探索多種模式，提供滿足居民基本需求的“準物業”服務，小區暫由社區代管。截止目前，全街72個無人管理小區通過不同模式全面實現以衛生保潔爲主的基本物業全覆蓋。

三是加強檢查與監管。積極協同轄區內各社區（村），瞭解社區工作中難以解決的問題以及需要街道層面的幫助，並將困難逐一擊破，共同推進基層小區治理工作。物管辦爲更好了解社區在小區治理方面工作中難以解決的問題，多次阻止勸導中天花園部分業主成立所謂的“中天花園零時業主委員會”，責令物業公司拆除其私自印製懸掛的“中天花園零時業主委員會”公告和橫幅。並實地查看小區存在問題，通過座談會上小區業主、物業的各抒己見，進一步瞭解問題所在，直擊問題核心。同時，街道也積極協助社區解決社區層面無法解決問題，通過約談維修公司先後協調中意花園、奧林晴園、富麗花園等小區使用維修基金後房屋漏水未徹底解決的疑難問題。

四．今年以來，物管辦收到市長熱線，陽光紀檢等各類交辦單一千餘件，針對交辦事宜，我辦工作人員進行電話溝通，疑難問題到小區和反映人進行溝通，積極協同社區，及時、高效的解決反映人的困難和訴求，滿意率達95%。

二、存在的問題

（一）現行法律不夠健全，相關條款未明確。一是公攤水電費代收代繳問題。目前最新的《江蘇省管理條例》和相關的法律法規中，一直未明確物業公司代收代繳公攤水電費的責任義務，加上現在各小區普遍存在拖欠公攤水電費問題，物業公司代收代繳公攤水電費存在較大的困難，供電公司如果依法欠費停電，導致部分正常繳費的業主利益受損，出現一些爭執與矛盾。二是業主委員會問題。目前的條例和相關文件中，都回避了業委會法律地位這一問題。條例中，對政府職能部分的權力義務表述過於簡單，沒有具體的管理細則，造成了很多小區成立業主委員會以後，不再需要政府部門參與任何監督管理。三是責任界定不明確。條例中對物業管理部門的責任界定也不明確，往往一個小區問題涉及規劃、工商、物價、環保、住建、城管、派出所等多個部門職能交叉，在處理物業矛盾糾紛時，缺乏有力的依據和抓手，也常常出現扯皮、推諉現象。

（二）開發建設遺留的問題比較多。一是一些建設單位在開發建設過程中，沒有嚴格按設計要求建設，致使配套設施不完備。二是產權關係不明確，哪些部位、設施、設備屬業主共有，哪些維修養護費應由業主共同承擔，沒有明確的界定，致使後期管理過程中矛盾重重，尤其是業主委員會成立以後矛盾很大。三是部分小區存在“爛尾樓”情況，如城市廣場小區，由於開發商資金斷裂，工程尚未驗收，房屋保修期內出現質量問題，無法使用維修基金進行維修，由此也引發了諸多矛盾。

（三）一些制約物業管理質量提升的問題還未得到有效解決。一是有的物業服務企業，缺乏誠信意識，多收費少服務，財務不公開，忽視業主的地位與權益；少數物業公司處理問題和矛盾簡單生硬，服務質量和服務態度，質價不符，造成業主不滿意。二是相當一部分業主不關心小區公共事務，業主委員會難以成立，籌建不積極、運作不規範；即便業委會成立以後也是無所作爲或者已私爲目的，有的業主只要權利而不履行自己應盡的義務，不按時交納甚至不交物業服務費用；還有的業主不遵守業主公約，不配合物業管理區域內的管理，違章搭建、違法裝修改造，亂停車、隨意堵塞消防通道等，嚴重影響小區物業管理秩序，也給社會管理工作帶來了不利影響。三是物業管理各主體職責不明確。由於物業糾紛缺乏有效的調解機制，而司法機關也因缺乏法律依據難以及時處理，致使許多物業管理中產生的矛盾糾紛得不到及時有效解決。尤其當物業服務企業與業主委員會之間出現難以協調的矛盾時，缺乏相應的監督指導機制。

三、改進工作的幾個方向：

（一）理順關係，完善組織體系，強化責任落實。一是凝聚工作合力，物管辦、社區將定期召開物業管理工作聯席會議，結合各自的職能和所承擔的社會管理責任，將其擔負的物業管理工作職責進一步梳理、細化和明確，努力形成密切配合，齊抓共管的良好局面。二是將物業管理工作納入年度綜合目標績效考覈體系，實行目標責任制和考覈評價制度。

（二）分類管理，增強服務水平，提升物業品質。一是在商品房小區的管理方面：政府及有關部門應切實研究完善住宅小區設計規劃標準;嚴格審查小區建設配套設施，並明確其權屬；要研究建立前期物業在交付驗收前的承接查驗制度，並作爲交付備案的前置條件，保證建設單位對發現的問題能及時整改，減少遺留問題；例如公攤水電費問題，可以在規劃的時候，將公攤水電電錶納入每家每戶，由專營單位直接收取。要研究建立街道、社區在前期物業管理中提前介入機制；要進一步完善政策措施，綜合運用經濟的、行政的手段支持物業服務業發展，促進物業服務企業進一步做大做強。二是在安置房小區的管理方面：政府及相關部門要在進一步完善配套設施，提供相應自身造血功能的基礎上，儘快研究出檯安置房專項維修資金和電梯更新資金的歸集政策措施，依法加強引導和規範，逐步將其納入正規的市場化、專業化物業管理範疇。三是在老舊住宅小區的管理方面：結合舊住宅小區的改造工作，通過增加小區停車位、適當建設小區配套用房、開展廣告位出租等途徑和適當收取物業管理費等方式，逐漸培養居民的物業消費意識，逐步增強小區“自我造血”功能。

（三）狠抓維修基金使用的規範性和維修單位的工程質量。今年以來，物管辦經常接到羣衆反應房屋在使用維修基金維修後，問題沒有得到徹底解決。這主要是維修公司的維修質量不過關，在施工過程中監管不到位造成的。下一步，物管辦將從源頭抓起，嚴格審查維修基金的申請規範，在各個環節做好監督、回訪工作，切實保證維修基金用到了實處。在房屋維修時，要組織業主參與到維修工程的監管中來。同時物管辦將嚴格按照國家規定來跟蹤監管房屋維修質量，在完成維修施工後5年內出現問題的維修單位，我們將第一時間責令維修單位進行整改，如出現問題補救不及時的，物管辦會將其記錄在案，情節較重的，我辦將在今後拒絕其公司在我轄區內進行維修作業，從而確保維修基金能夠用在刀刃上，爲居民解徹底的解決問題。