房地產營銷策劃（精品多篇）

房地產營銷策劃 篇一

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

__商業城項目是__房地產開發公司開發的精品物業，將成爲__市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

__商業城座落於__市城區北部的__廣場旁，是__地產開發公司的新建項目。本項目佔地7000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約爲15000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積爲1500多平方米，商業裙樓建築面積約8500平方米，塔樓建築面積約6500餘平方米。項目總投資約1800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定爲現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述爲“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啓動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作爲本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1.樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。

2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4.啓動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行爲上升爲現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1.銷售(招商)目標

2.銷售目標分解

四、營銷階段

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分爲四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

爲了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20__年5月份房交會期間開盤(或20__年9月)，可以抓住20__年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啓動高潮；在國慶節、20__年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至__地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價爲3580元/平方米，其中起價爲3328元/平方米，最高價爲4000元/平方米。

3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作爲第一階段的價格調整(略升)，均價爲3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“__商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2.區位交通：本項目地處__廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙爲主，電視爲輔。

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”爲主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3.開盤後的形象展示期：爲了展示形象，以軟性深入挖掘爲主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產營銷策劃 篇二

地產營銷隨着不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨着國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成爲企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

一、營銷策劃書編制的原則

爲了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。

(二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關係的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理複雜顯效低。

(四)創意新穎原則：要求策劃的“點子”(創意)新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。 因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因爲營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作爲執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。 企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。

企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。

發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作爲企業的行銷計劃。

房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。

發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。

一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

(二)、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是爲制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，“知己知彼方能百戰百勝”，因爲這一部分需要策劃者對市場比較瞭解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述；

區域競爭性樓盤分析；

樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；

市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命週期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。

目標客戶羣體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑藉已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分佈狀況，商業網點分佈狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

(三)市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現爲多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。

項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

項目包裝太差，提不起目標客戶羣體的購買興趣；

樓盤價格定位不當；

目標客戶羣體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；

促銷方式不佳，客戶不瞭解樓盤；

廣告投入太少，難以啓動市場；

銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；

售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶羣熱點，進行市場細分，對不同的消費需求儘量予以滿足，抓住主要目標客戶羣作爲營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

(四)營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率爲%，預計銷售日期爲__天。

(五)營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，爲產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標客戶羣體爲銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啓動市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即爲進入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。

4)樓盤包裝：樓盤作爲不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作爲樓盤給目標客戶羣體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。

5)價格策略：這裏強調幾個普通性原則；

銷售當時的市場環境；

周邊樓盤的質量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件；

銷售戰略及銷售進度安排；

發展商的成本及營銷目標；

房地產營銷策劃 篇三

一、項目建設說明

空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是爲空氣集團河池科技園的配套設施，爲園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利於企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。

二、項目選擇地理位置概況

該小區位於百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心20__多米。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

(1)、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠製品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

(2)、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建築規劃不太集中、建築風格、標準一般。

(3)、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

2、開發策略定位

(1)、小區規模、規劃佔地5萬平方米以內，規劃建築面積10萬平方米以內。

(2)、建築類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。

(3)、建築風格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的施工質量。

(5)、科學的物業管理。

四、項目建設規模、小區規劃、建築風格

1、建設規模

規劃佔地：41506平方米，建築面積：85407平方米(其中住宅建築面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的佔60%;90平方米的佔20%;50平方米的佔20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建築風格

(1)、小區規劃有創意、道路佈局合理，要人、車分流，方便進出。主入口爲步行街，次入口爲車輛出入口。

(2)、整個小區建築風格要高雅，建築線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建築顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環境影響、風險分析及防範措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

(1)、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關係到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

3、防範措施

(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發規模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

(2)、商業建築1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

(3)、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建築面積地成本：132.5元/㎡。

(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，

勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

質檢費：2元/㎡，

總計：134.5元/㎡。

(6)、小區配套費：

①小區道路(含照明)，30元/㎡。

②小區綠化景觀，15元/㎡。

③小區外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計300元/㎡(建築面積)。

(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

總費：1467×58485=85797495元。

商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

總費：1767×17683.98=31247592元。

車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

總費：1667×9013=15024671元。

總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

總計：140852397元。

2、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；

(2)、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；

(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；

(4)、總計：226049724元。

3、利潤估算：

(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。

(2)、稅金：暫按下三項計：

①營業稅：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得稅：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加稅8%：

8%×11302486=904198元。

(3)、稅後利潤：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、項目資金運作

1、項目初期投資

(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元

(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。

2、項目的融資

(1)、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

(2)、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

(3)、尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

(4)、房屋銷售過程融資。

(5)、銀行抵押貸款。

八、項目實施原則及建設週期

1、項目實施原則

(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設週期

(1)、20__年3月20日-3月25日，地質勘察。

(2)、20__年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。

(3)、20__年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

(4)、20__年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20__年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20__年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。

十、項目立項結論

通過以上論述，該小區建成後，能夠達｛｝到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

本項目在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶型平面佈局合理，戶型面積適宜，建築風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

房地產營銷策劃 篇四

一、活動目的

線上宣傳吸引網友關注，提升項目認知度、美譽度； 暖場活動吸引網友駐留項目現場，增強現場體驗感； 爲項目蓄客，促進項目銷售。

二、活動主題

濃情中秋齊聚一堂 多彩龍灣感謝有你——聯投龍灣中秋節活動

三、活動要素

活動時間：20__年9月6日——9月8日

活動地點：聯投龍灣項目營銷中心(珞獅南路延長線文化大道特1號) 活動對象：搜狐焦點網友、項目意向客戶以及老業主 活動概況：9.6—9.8品月餅、猜燈謎 9.7 業主生日會 活動內容 黑暗料理月餅君

黑暗料理月餅君駕到，主辦方將在活動現場展示各種新奇月餅，例如香辣牛肉月

餅、韭菜月餅等，到場來賓可以現場品嚐，同時現場還會準備一個受大家歡迎的五仁月餅、雙黃蓮蓉月餅等供來賓品嚐。

猜燈謎贏燈籠

在聯投龍灣項目營銷中心長廊舉辦猜燈謎活動，將燈謎做成彩色紙條帖在繩子上安置在項目營銷中心長廊，每個燈謎都設置編號，來訪嘉賓進行猜燈謎活動，嘉賓到負責人處將編號以及答案告知負責人，負責人揭曉謎底，並進行謎語統計，猜對5個燈謎的網友，可以獲得精美燈籠一個。(每個網友只能限領一個獎品) 謎語示例：

NO.002

NO.001

一把刀，順水漂，有眼睛，沒眉毛(打一動物名)

平日不思，中秋想你。有方有圓，又甜又蜜(打一日常用品)

業主生日會

在聯投龍灣營銷中心爲業主舉辦生日Party，新老業主齊聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、許生日願望，使當天生日的業主在聯投龍灣度過一個特別的生日會。

入場簽到

業主憑身份證到項目營銷中心登記領取活動參與券。 趣味遊戲

遊戲一：猜燈謎

主持人將燈謎遊戲帶入業主生日會活動，主持人念出謎語，最先回答正確的業主獲得精美禮品一個。

遊戲二：馬蘭花開 遊戲規則：

1、主持人一人，站在場地中央；

2、參與人員圍城一個圓圈隊列(即可以繞着主持人走的隊列)，人間距30釐米以上，不可有肢體接觸；

3、遊戲開始，大家圍着主持人走圓圈隊列，一起邊走邊念“馬蘭花，馬蘭花，風吹雨打都不怕，請問要開幾朵花？”主持人說：“5朵”。那大家就趕快任意5個人抱在一起，出現沒有辦法抱一起的，就出局。剩下的人，繼續玩。 4、最後剩下的2個人，可以給予獎勵。

5、主持人一定要根據人數喊出比較妥當的數字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比較合適的就是喊出4朵花，這樣就出局一個人，如果喊出6朵花，那麼就一下出局5個人，那麼就很快會結束遊戲了。

6、很重要的，主持人要提醒，玩遊戲的人，要抱緊哦，小心人被搶！ 生日狂歡

親友上臺現場給壽星們送上生日祝福，壽星上臺答謝並與親友合照留念。業主集體過生日，現場推出大蛋糕，大家合唱生日快樂歌，壽星許願吹蠟燭，分吃蛋糕。 現場抽獎

主辦方將在參與活動的業主中抽取幸運業主獲得精美禮品一份，活動分爲一二三等獎。

四、活動流程

五、物料清單

六、人員安排