房地產項目建議書新版2020

房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也屬於一項法律權利。不知道大家是否瞭解過房地產項目的建議書怎麼寫?以下是小編給大家整理的一些房地產項目建議書範文，希望對大家有所幫助，歡迎閱讀與借鑑。覺得有用的朋友可以收藏一下。

房地產項目建議書範文1

隨着我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費成爲民衆首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。__年,我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成爲我縣經濟快速發展的支柱產業之一。爲促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些與思考。

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮17鄉，土地總面積爲1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據__年統計數據表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。

(二)房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：__年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;__年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;__年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。__年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;X__，1-6月縣城區普通住房均價爲1458元/平方米，電梯房均價爲2350元/平方米，商業用房均價爲4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。

隨着城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少羣衆將投資投向向房地產業。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。

造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。

(二)總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在着盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型爲主，而小戶型的住房爲數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因爲大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。

(四)資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售爲主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢;但在銷售淡季，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。

(五)房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行爲不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作爲首選目標，對消費者的吸引力有限。

(七)、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。

(八)物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啓動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在。“委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。

三、加快我縣房地產市場發展的建議

針對存在的問題，必須以科學發展觀爲指導，把發展房地產業作爲保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。

(一)制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作爲保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“__”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，爲打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

(二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套)建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式爲“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是爲充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量爲建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。

(三)控制單位自建住房。爲滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準爲本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”“聯合建房”等變相福利分房的現象。

(四)注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設爲重點，加快廉租房、啓動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互爲補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。

(五)優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本着“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，並預留接口。政府要不斷加大投入,着力改善道路、交通等城市基礎設施, 加強教育、衛生、文化等民生工程建設, 創造良好的人文居住環境, 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。

(六)__產業資金瓶頸。受__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。

(七)培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最爲適宜居住的縣城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啓動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度爲核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。

(十)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行爲，爲培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，爲政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公衆的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長)

房地產項目建議書範文2

一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大曆程

鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配製度貨幣化改革後，隨着全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由於停止福利分房後，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，爲鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，爲房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨後春筍般涌現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標誌，房地產業已成爲鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。

縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大曆程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由於經濟的不斷髮展，住房分配製度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場羣體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成爲房地產業快速發展的助推器和牽引器;三是利益因素，衆多房產開發企業紛紛涌入鳳岡，是由於這裏的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。

二、房地產業的作用

一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。

二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從__年至__年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約爲750萬元，該產業爲鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。

三是促進了社會進步。由於房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而爲社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約爲800人，其中許多爲企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，爲社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、__至__年鳳岡縣房地產業發展情況

1、行業發展情況

截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家(鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬衆、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部爲有資質開發企業(從暫定資質到三級資質不等)，累計開發商品房達28萬m2(商品住房23萬m2，營業房5萬m2)，商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2(其中住房7萬m2，營業房2萬m2)，商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。

2、__年上半年開發銷售、交易、抵押情況

(1)__年開發情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，佔總投資的68%。

(2)銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

(3)協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

(4)預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表

公司

名稱

開發面積m2

銷售數量m2

存量m2

計劃

新建m2

房價元/m2

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

2761

6000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

14654

4826

9100

__

5500

2826

--

740

__

金久

12162

2671

1__

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

-

500

10500

620

3300

鑫發

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬衆

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點

1、商品房供求基本平衡，供略大於求，呈現出供銷兩旺的勢頭。

__至__年總開發量約28m2，總銷售量爲19萬m2;其中商品住宅開發量約爲24萬m2，商品房銷量約爲17萬m2，存量爲7萬m2;營業房約爲5萬m2，營業房銷量爲3萬平方米，存量爲2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。

鳳岡縣商品房銷售對象主要爲國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要爲住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約佔總購?a href="" target='_blank'>咳嗽鋇?0%左右。

3、購房用途。

鳳岡縣絕大部分購房戶都是爲了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜於現在開發的商品房，促成了換房;二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售;三是存在少部分投資性和投機性購房;四是部分鄉鎮人員爲了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。

由於商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯後。

鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房爲主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例爲0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費羣體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議

1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。

目前鳳岡縣商品房存量住房爲7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢後，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。

2、切實加強對房地產信貸市場的規範和監督，最大程度防範貸款風險的形成。

鳳岡縣的購房羣體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實採取有效措施，防範金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險係數內健康發展。

3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市場。

目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發佈虛假廣告、面積縮水、物業管理滯後、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規範房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，並對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規範，取得了明顯的效果。今後，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，採取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行爲爲清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規範發展。

4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。

目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今後鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。

5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。

嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大於求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎爲零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作爲政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。

房地產項目建議書範文3

第一部分 項目總論

第二部分 項目建設背景、必要性、可行性

第三部分 項目產品市場分析

第四部分 項目產品規劃方案

第五部分 項目建設地與土建總規

第六部分 項目環保、節能與勞動安全方案

第七部分 項目組織和勞動定員

第八部分 項目實施進度安排

第九部分 項目財務評價分析

第十部分 項目財務效益、經濟和社會效益評價

第十一部分 項目風險分析及風險防控

第十二部分 項目可行性研究結論與建議

第一部分 商業地產項目總論

總論作爲可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，爲可行性研究的審批提供方便。

一、商業地產項目背景

(一)項目名稱

(二)項目的承辦單位

(三)承擔可行性研究工作的單位情況

(四)項目的主管部門

(五)項目建設內容、規模、目標

(六)項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的

財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

(一)項目產品市場前景

(二)項目原料供應問題

(三)項目政策保障問題

(四)項目資金保障問題

(五)項目組織保障問題

(六)項目技術保障問題

(七)項目人力保障問題

(八)項目風險控制問題

(九)項目財務效益結論

(十)項目社會效益結論

(十一)項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌瞭解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明並提出解決的建議。

第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業地產項目建設背景

(一)國家或行業發展規劃

(二)項目發起人以及發起緣由

(三)……

二、商業地產項目建設必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商業地產項目建設可行性

(一)經濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 商業地產項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作爲後期決策的依據。

一、商業地產項目產品市場調查

(一)商業地產項目產品國際市場調查

(二)商業地產項目產品國內市場調查

(三)商業地產項目產品價格調查

(四)商業地產項目產品上游原料市場調查

(五)商業地產項目產品下游消費市場調查

(六)商業地產項目產品市場競爭調查

二、商業地產項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。

(一)商業地產項目產品國際市場預測

(二)商業地產項目產品國內市場預測

(三)商業地產項目產品價格預測

(四)商業地產項目產品上游原料市場預測

(五)商業地產項目產品下游消費市場預測

(六)商業地產項目發展前景綜述

第四部分 商業地產項目產品規劃方案

一、商業地產項目產品產能規劃方案

二、商業地產項目產品工藝規劃方案

(一)工藝設備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、商業地產項目產品營銷規劃方案

(一)營銷戰略規劃

(二)營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分　商業地產項目建設地與土建總規

一、商業地產項目建設地

(一)商業地產項目建設地地理位置

(二)商業地產項目建設地自然情況

(三)商業地產項目建設地資源情況

(四)商業地產項目建設地經濟情況

(五)商業地產項目建設地人口情況

二、商業地產項目土建總規

(一)項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

(二)土建總圖佈置

1、平面佈置。

列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、佔地面積、外形尺寸、流程順序

和佈置方案。

2、豎向佈置

(1)場址地形條件

(2)豎向佈置方案

(3)場地標高及土石方工程量

3、技術改造項目原有建、構築物利用情況

4、總平面佈置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構築物的位置)

5、總平面佈置主要指標表

(三)場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及設備

(四)項目土建及配套工程

1、項目佔地

2、項目土建及配套工程內容

(五)項目土建及配套工程造價

(六)項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商業地產項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、商業地產項目環境保護

(一)項目環境保護設計依據

(二)項目環境保護措施

(三)項目環境保護評價

二、商業地產項目資源利用及能耗分析

(一)項目資源利用及能耗標準

(二)項目資源利用及能耗分析

三、商業地產項目節能方案

(一)項目節能設計依據

(二)項目節能分析

四、商業地產項目消防方案

(一)項目消防設計依據

(二)項目消防措施

(三)火災報警系統

(四)滅火系統

(五)消防知識教育

五、商業地產項目勞動安全衛生方案

(一)項目勞動安全設計依據

(二)項目勞動安全保護措施

第七部分 商業地產項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、商業地產項目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、商業地產項目勞動定員和人員培訓

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓及費用估算

第八部分 商業地產項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、商業地產項目實施的各階段

(一)建立項目實施管理機構

(二)資金籌集安排

(三)技術獲得與轉讓

(四)勘察設計和設備訂貨

(五)施工準備

(六)施工和生產準備

(七)竣工驗收

二、商業地產項目實施進度表

三、商業地產劑項目實施費用

(一)建設單位管理費

(二)生產籌備費

(三)生產職工培訓費

(四)辦公和生活傢俱購置費

(五)其他應支出的費用

第九部分 商業地產項目財務評價分析

一、商業地產項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、商業地產項目資金籌措

一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：

(一)資金來源

(二)項目籌資方案

三、商業地產項目投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、項目財務評價說明&財務測算假定

(一)計算依據及相關說明

(二)項目測算基本設定

五、商業地產項目總成本費用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費用

(五)修理費

(六)財務費用

(七)其他費用

(八)財務費用

(九)總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現金流估算

(一)項目投資現金流估算

(二)項目資本金現金流估算

九、不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所採用的數據多數來自預測和估算。由於資料和信息的有限性，將來

的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。爲避免或儘可能減少風險，就要分析不

確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分爲盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商業地產項目財務效益、經濟和社會效益評價

在建設項目的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察項目建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設

項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態爲主的辦法進行。並用財

務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

(一)財務淨現值

財務淨現值是指把項目計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準

收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務淨現值是考察項目在其計

算期內盈利能力的主要動態評價指標。

如果項目財務淨現值等於或大於零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，

項目財務上可行。

(二)財務內部收益率(FIRR)

財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現

率，也就是使項目的財務淨現值等於零時的折現率。

財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，項目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分爲靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態

回收期爲例：

(l)計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：

Pt=(累計淨現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現

正值年份淨現金流量的現值

(2)評價準則

1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可

行的;

2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。

(四)項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設計能力後正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前

利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。

(五)項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利

潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式爲：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮

接受。

(六)項目資本金淨利潤率(ROE)

項目資本金淨利潤率是指項目達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤

(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用項目資本金淨利潤率表示的盈利

能力滿足要求。

(七)項目測算核心指標彙總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取捨的重要依據。建設項目國民

經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計

算項目對國民經濟的淨貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析

和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作爲主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要

也可計算經濟淨現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯淨現

值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進

行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分 商業地產項目風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關粉線及防控措施

第十二部分 商業地產項目可行性研究結論與建議

一、結論與建議

根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

2、對主要的對比方案進行說明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結論

二、附件

凡屬於項目可行性研究範圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列爲可行性研究報告的附件，所列附件應註明名稱、日期、編號。

1、項目建議書(初步可行性報告)

2、項目立項批文

3、廠址選擇報告書

4、資源勘探報告

5、貸款意向書

6、環境影響報告

7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8、需要的市場預測報告

9、引進技術項目的考察報告

10、引進外資的名類協議文件

11、其他主要對比方案說明

12、其他

三、附圖

1、廠址地形或位置圖(設有等高線)

2、總平面佈置方案圖(設有標高)

3、工藝流程圖

4、主要車間佈置方案簡圖

5、其它