商業地產策劃方案【精品多篇】

商業地產策劃方案 篇一

一、活動目的

（1）維繫現場熱度，提高項目知名度，積累新客戶；

（2）邀約老客戶到場，維護感情，同時藉助其資源，增加客帶量；

（3）活動現場釋放當天92折優惠，逼定成交。

二、活動主題

歡聚信特景苑廣場，共度歡樂週末

三、活動時間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好週末，除精美禮品外，更有購房驚喜優惠等你拿！

五、活動執行計劃

1、客戶線（鵬翔智地）

2、現場線（活動公司）

2、1、接待中心拱門、橫幅、地毯佈置；

2、2、前臺處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名、電話號碼等）；2、3、接待中心內背景板、X展架設置；

六、活動內容

1、現場安排真人版憤怒的小鳥活動，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數量換取禮品；

2、現場安排彩陶DIY活動，客戶可自行製作彩陶，製作完成後，客戶可自行帶走；

3、本次活動爲即來即參加形式，每隔20分鐘，項目經理集中進行一次項目推介，並根據推介內容提出問題，回答問題的客戶可

以獲得信特地產提供的紀念品；

4、每組客戶每樣遊戲均只可參與一次；

5、現場釋放優惠政策，本次活動三天內購房可享受92折優惠；

6、活動當天，現場安排2名保安維持秩序

七、獎品建議

紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個）

八、活動流程

九、活動執行工作表

十、媒體配合

十一、現場佈局

十二、費用預計

商業地產策劃方案 篇二

商業地產概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施。

商業地產全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業規劃、招商策劃、銷售策劃、經營策劃。

商業地產商業規劃：商品定位、商業佈局、功能定位、動線設置、人流導引、D M規劃。

商業地產市場定位：目標市場定位、投資經營戶定位、市場功能定位、業態業種定位。

商業地產招商策劃:業態業種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。

商業地產銷售策劃:銷售時機把握、銷售節奏控制、銷售賣點設計、銷售人員培訓。

商業地產營銷策劃：案名設計、視覺形象設計、案場設計、文案策劃、平面設計、流設計。

商業地產市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算。

商業地產經營策劃：商管公司籌建、商管運營推動、興市旺市策劃、項目運營維護商業地產招商六大注意事項：商業地產招商代理時應該思考的商業地產招商六大注意事項：商業地產招商代理時應該思考的

商業地產招商，是一種招攬商戶並維持商戶關係的過程，一種價值積累使量變達到質變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過程。在商業地產中，良好的招商勢必達到雙贏，代理公司贏得成功經驗與口碑，商戶經營順利並贏取利潤。然而在現實的商業地產招商過程中，經常會出現各種問題，導致招商困難或商場招商後迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結下來有六忌：

一忌：前期市場調研不充分。

在任何形式的招商工作中，市場調研都是第一步。即對項目所在市場的交通狀況、輻射半徑內人羣的收入水平、消費水平以及項目周邊商業業態的分佈、經營狀況、租金水平等情況進行了解和分析，從而掌握項目的市場環境，以此作爲項目定位的基礎。儘管成功的商業地產中，市場環境不宜被過分強調，但正確的市場環境分析卻是必不可少並且極具導向作用的。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣，正所謂“看人下菜碟”，市場環境分析帶來的全面性與針對性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的。因此策劃代理公司，萬萬不能忽略市場調研的必要性，無論在制定調研方案還是人員配備上，都需秉承科學的方法並且遵循以

往的經驗積累，循序漸進，以例而行。在此，還要特別強調，單純只依靠着幾百幾千張調查問卷或封面數據做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調研報告的。而是要通過各種渠道，深入瞭解項目市場環境，成功的將商業操作中潛在的機遇與挑戰躍然紙上，從而真正發揮出市場調研的作用。

二忌：代理公司經驗不足。

聘請經驗嚴重不足只會紙上談兵的代理公司做商業策劃招商工作，就好比讓實際駕駛經驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開車行駛。順利的話也許可以安全到達目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會出現小事故不可避免，再嚴重的話就有翻車的可能。

商業地產的運作過程中，各個系統的聯繫度是相當緊密的。代理公司要負責對一個商業項目進行定位、確定招商對象與經營模式、規劃商業業態等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委託者與商戶更重視的是後期運作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統的商業運作理念與成熟的商業運作模式支撐的。另外，由於招商過程中每個環節都需要熟於商業操作的人員配合運作，所以一家優秀的代理公司一定會擁有一隻專業的商業運營管理團隊，人才的價值在商業地產中是不可忽視的。畢竟商業不產不同於住宅等物業，它的價值更多體現在後期的資本運作與經營管理等方面，這也就更突出了一隻優秀招商團隊和一個優良代理公司的作用。

三忌：商業定位缺乏吸引力。

前面說到過，商業地產的市場定位是要以項目準確詳細的市場調查爲基礎的。有了該基礎後，就要進行定位：在已知的地段，爲什麼類型的商家提供一個怎樣的經營場所，針對的是何種範圍的目標客戶羣。商業定位即反映出商業企業與競爭對手在商業中的位置，也反映了該商業企業的競爭力。進行商業形象定位，是後期實施商業市場戰略的第一步。現在很多運作經驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩妥，這是犯了忌諱，一個毫無吸引力的定位是無法達到價值最大的。與此同時，有些過於突出概念定位的`代理公司，完全將標新立異當作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容幷包？市場容量是否足夠？後期如何維持良性運作？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目，企圖通過這種另類的定位達到效果，是要擔一定風險的。綜上，一個成熟的團隊在進行商業定位時，會充分考慮項目市場，有針對性的進行商業定位。

四忌：不結合實際，照搬成功商業的運營模式。

商業地產往往具有很強的地域性，“本土作戰”一定要結合本地區的居民消費特點和本地區的商業運營習慣。一些經營成功的優秀商業模式可以借鑑，但切勿不加修飾的模仿，商業地產最終還是要因地制宜，具體地段具體分析，進行差異化經營。每一種商業運營模式，都有相應的操作系統與之配合，一個正規的商業地產項目不僅在招商的同時就會爲後期運營管

理進行準備，更會在招商過程中將這一理念傳達給商戶；而一些經驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式，只知其一不知其二，瞭解不深入不到位，在開業後每一環節的運作都有可能出問題，這樣的商場開業後倒閉可想而之。作爲德國最大企業之一的麥德龍超市在上海經營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調整了在京經營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業務特點又價格合理的土地是何等的難，於是麥德龍正式宣佈，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內在經營模式也進行着悄然轉變。

五忌：業態規劃與商鋪位置規劃混亂，人流動線不明確。

業態規劃與人流動線的設計是商業地產招商的點睛之筆，也是後期能否成功運營的重要前提。尤其業態規劃，是商業地產成功運營的核心。典型的例子，很多傳統百貨商場習慣將男裝安排在商場的高層上，隨着消費者消費心理的改變，後期開業的新型商場則將多將男裝安排在低層。至於人流動線的設計則要充分考慮業態與品牌的位置規劃，避免經營場所內除扶梯周圍經營火爆，四周出現死角的現象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現在很多商場都將扶梯設計成環繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統百貨商場往往將餐飲放在地下，相當一部分商場甚至不設餐飲業態，而現如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲佈局在高層，或分層設立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層。現在的一些策劃代理公司，在招商時僅僅爲了提高招商成功率而隨意簽約，爲了簽約而犧牲掉本已規劃好的業態與位置，甚者更是爲了達到最後簽約的目的而隨意對商戶進行讓步，允諾了很多條件，爲開業後的經營埋下隱患。

六忌：品牌定位不切實際。

一個商業項目，它的地理位置、商業定位、消費羣體及購買力水平都決定着它將進什麼類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個個誤區：招進的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，並非你地理位置優越或單純能掙到錢就能請的動。他們更強調一種文化定位，或者說這個品牌進來後能否與你的市場環境想適應，能否體現它們的品牌文化等等。比如西單作爲一個認知度很高的成熟商圈，卻招不來LV這樣的牌子，因爲西單的商業定位是大衆流行，而非高端奢侈品。至於新穎的品牌，在一個商業項目中是要佔到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進來後我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由於消費者對新品牌的認知是需要一定時間的，同時消費者一般會有自己習慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風險的，萬一消費者不認可，招商就是失敗的。

總之，商業地產在招商過程中是需要經驗和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。

引用一句關於商業的流行語：沒有開不出的物業，只有開不出的商場。在市場中，地產與商業物業只有相互匹配，相互依存，才能使商業物業長期高效發展。商業地產在近些年經

歷了高速發展後，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進行招商，這是未來商業地產真正需要考慮的事情。

商業地產策劃方案 篇三

第一部分 商業市場調研

影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

一、市場調研概況

調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較

2、國民經濟主要技術經濟指標、

3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展狀況：gdp指數、人口分佈、產業結構等。

2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾係數、居民收入及消費結構等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究範圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射範圍：一級商圈、次級商圈輻射範圍、商圈內的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經營範圍：找出研究範圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金範圍及交納方式等。

3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經營範圍、業態、主要客戶、輻射範圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論 ：

消費羣體對商場業態構成、消費品要求、地段要求、消費心態、對商場規劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等 2、專題研究

專題一：不同消費羣體消費意向（例：民營企業老闆、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類型物業的比較論證

2、項目業態探討與可持續發展論證

3、項目消費者羣體分析及引導性消費行爲論證

4、項目的商業價值及租金價值風險性論證

5、項目設計標準及經營管理水平的論證

第二部分 項目可行性研究

一、前言

項目總體情況進行說明、分析、總結

二、項目概況

1、項目所處的具體位置、規模

2、項目規劃經濟技術指標

三、整體市場分析

1、區域商業市場狀況

2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。

3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進行調查及分析比較

4、項目swot分析

通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，爲項目定位提供依據

5、項目市場定位

通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，爲確定項目的開發設計方案提供依據

6、項目初步開發設計方案

通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案

7、項目投資成本估算

估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費

8、項目投資效益預測

主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務淨現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成後的近期效益、遠期效益。

9、風險分析

對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施

10、可行性研究

可行性研究結論

第三部分 項目規劃發展建議

一、項目分析

1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。

2、綜合評價（swot）：優勢與劣勢、機會與威脅。

二、項目定位建議

1、綜合定位：特徵定位、名稱定位、價格定位。

2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。

商業地產策劃方案 篇四

一、航空路商業近況

根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分佈區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成爲投資者和生意人的熱選。原因歸結爲兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。

因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：

a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；

b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者後顧之憂；

c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；

d、優惠付款方式，降低投資門檻。

二、商業經營定位闡述

1、商業主題定位：綜合性購物休閒中心

◇ 體現在商場的面積和業態的齊全

◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣

商業經營檔次：以時尚精品爲主，輔以少量中偏高檔次品牌

◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較爲豐富（建材、傢俱、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較爲集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大衆化”經營路線，恐怕難以突圍而出；

◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。

經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：

（1） 高檔次精品時尚購物店；

（2） 綜合性超市；

（3） 專業主題市場；

（4） 休閒中心；

（5） 中高檔餐飲機構；

（6） 稍高檔次的娛樂城。

經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。

三、商業推廣主題闡述：

提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價值，以商鋪的投資性作爲推廣重心。

從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

1、地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客戶產生認同感。

2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套，將帶動區域整體人流發展，加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升，將形成航空路的重心商業圈。

3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。

4、經營品牌：由招商活動最後落實。

◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自爲政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。

◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業佈局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較爲疲軟的市場狀況下逆市生存，爲商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。

5、租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。

租金回報有利於：

◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心；

◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當於付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟後，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌後，有更大的升值空間獲利；

◇ 對於本項目的商鋪經營期，以前五年爲商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。

突出投資前景，以“航空路重心區發展前景”爲信心保證。

讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：

1、作爲恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛，在經濟高速發展的前景下，必然帶動商業及地產的發展；

2、說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；

3、通過對建設前後商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個“看得見的回報前景”。

突出經營前景，由招商活動最後落實。

招商的最終目的是利於銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。

1、對於大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在於通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。

2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。

3、對於小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。

4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

四、招商銷售整體策略

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互爲補充，從而帶動整體的良性發展。

根據項目的特徵和目前的市場情況，對於項目的運作採取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。

出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

出租策略

本項目的租賃目標客戶羣體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。

對於項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。

銷售策略

本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。

對於項目的銷售，針對目標客戶羣和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。

在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，迴避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。

注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心後提交。

商業地產策劃方案 篇五

前 言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成爲××市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

××商業城座落於××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建築面積約爲15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積爲1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定爲現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述爲“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啓動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作爲本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。

2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4（）、啓動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，

購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行爲上升爲現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1、銷售（招商）目標

××商業城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業城的可銷售面積說明表

2、銷售目標分解

××商業城的銷售目標如表8-4所示。

表8-4××商業城的銷售目標計劃

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分爲四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務一覽表

五、項目銷售時機及價格

爲了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啓動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2．價格定位：整個商業項目的銷售均價爲3 580元/平方米，其中起價爲3 328元/平方米，最高價爲4 000元/平方米。

3．價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作爲第一階段的價格調整（略升），均價爲3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從

“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3．增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙爲主，電視爲輔。

2．開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”爲主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3．開盤後的形象展示期：爲了展示形象，以軟性深入挖掘爲主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招