商業地產策劃案例（多篇）

商業地產策劃方案 篇一

隨着【龍騰盛世】項目工程的順利進行，住宅的銷售進入尾聲。【盛世商城】的行銷和招商開始進入了實際的操作階段。

【盛世商城】的行銷和招商工作，我司有以下兩點考慮：

一、基以品牌主力店、大賣場整體租賃，而後再分割成小產權商鋪帶租賃合同出售。此種方式有以下幾個問題需要探討：

1、品牌主力店、大賣場的向外擴展，都有周密的計劃安排。位於某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大賣場的向外擴展的計劃區域和計劃時間之中；【盛世商城】的面積、地理位置、商場規劃等要素是否符合品牌主力店、大賣場的要求。這些是【盛世商城】招商成功的關鍵點。

2、品牌主力店、大賣場整體租賃的租金是否符合支撐貴公司對銷售價格和銷售率的預期；品牌主力店、大賣場整體租賃的租金水平一般都較低，按照商業地產投資回報率一般在8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高的銷售價格和較高的銷售率，貴公司的整體收益就會受到較大的影響。

3、當然，品牌主力店、大賣場由於租期較長，品牌效應明顯，對銷售率和銷售價格也有一定的提升作用。

二、基以主題概念的精品店中店商場，整個商場分割成小產權商鋪，採取一定回報率，一定時間段的返租或不返租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個問題需要探討：

1、主題概念 的精品店中店商場的市場定位甚爲關鍵。定位的準確，關係到商場的銷售率和銷售價格。

2、主題概念的精品店中店商場也需要物業性質的商場管理公司進行管理。商場管理公司由誰爲主體組建，關係到商場後續的經營的好壞。

3、主題概念的精品店中店商場需要銷售和招商齊頭並進，需要行之有效、嚴謹的市場營銷方案及強有力的執行力來保證銷售。

4、主題概念的精品店中店商場如果市場操作良好，能實現較好的銷售率及較理想的銷售價格，貴公司的整體收益也較理想。

【盛世商城】的行銷和招商工作就以上兩點來開展和實施。

第一部分 品牌主力店、大賣場的招商

一、目標客戶

1、家電類全國品牌連鎖店

A) 蘇寧電器連鎖集團：蘇寧電器連鎖集團始創於1990年，歷經十餘年的努力拼搏，蘇寧已發展成爲年銷售規模120多億、上繳稅收過4億元、員工2萬餘名、連鎖企業遍及全國24個省市地區的大型零售連鎖企業集團。先後獲得中國最具影響力十大企業之一、全國民營企業8強、全國連鎖企業7強、中國商業企業名牌企業、江蘇省著名服務商標等殊榮。----自1995年起，蘇寧率先在中國家電流通領域嘗試連鎖經營的模式。在江蘇省內及北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直營和特許形式建立了數百家連鎖店。

B) 永樂蘇寧電器連鎖集團：

2、IT類全國品牌連鎖店

A) 賽博數碼廣場：賽博數碼廣場，旨在建立全國最大的3C增值服務渠道，拓展全國連鎖賣場達500家，以緊密的網絡覆蓋全國各大中級城市。成爲全國最有價值的行銷服務平臺，爲國內外合作伙伴提供在中國市場內的最有效服務平臺。 賽博數碼廣場，擁有全國最大的3C會員組織，其中時常積極參與活動的會員，超過5000萬名以上。

B) 百腦匯：於1998年成立，至今“百腦匯BUYNOW?”已成爲中國電腦大賣場第一品牌，百腦匯資訊廣場致力於經營信息產品，服務流通事業，縮短產品銷售通路，提供最新資訊，爲商家和消費者之間建立最短通路。現在在上海、成都、南京擁有4家大型資訊賣場，計劃2005年前在全國主要城市開設25家連鎖資訊大賣場。百腦匯資訊廣場是藍天電腦集團目前在中國大陸地區最大的投資項目，藍天電腦集團系股票上市公司，一向以高科技發展爲經營方針，生產專業筆記本及相關產品之開發、製造、銷售、產品覆蓋歐、美、亞三洲五十多個國家和地區，名列臺灣前50強知名企業，並排名臺灣最佳營運績效企業，爲一發展空間廣闊，經營穩健的公司目前，中國的IT零售業中，大賣場是其主要的渠道終端，這一由百腦匯率先開拓的IT產品銷售形式，涵蓋了售前產品培訓，自由購買，方便維修和在賣場中休閒娛樂的購買全過程。

3、大賣場類品牌連鎖店

A) 好又多量販店：好又多是一家大型的流通業量販型臺資企業，主要經營產品有：零售日用百貨、日用雜品、針紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工藝美術品、精品、精細化工產品、音像製品、副食品、糧油製品、冷凍食品、乾貨類食品、煙、酒類、書籍，並提供相關的商務諮詢和商務服務， 配套中西快餐 、電子遊戲機娛樂務、食品加工及銷售等。好又多百貨商業廣場有限公司自97年8月開設首家店—— 廣州天河店以來， 又陸續在全國各地開設五十幾家新店，至今在廣州、番禺、深圳、成都、昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設分店， 並以成倍的數量在增長

B) 力量

C) 屈臣氏

D) 家樂福

4、百貨類品牌連鎖店

A) 來雅百貨：來雅百貨成立於1998年3月，由臺灣正統管理團隊操盤管理，以全新的經營理念，科學的管理模式，差異化的經營特色以及擁有雄厚實力的經營母體等五大優勢，迅速崛起於百貨行業當中。

B) 新華都：

C) 天虹商場：

5、娛樂類品牌連鎖店

A) 康康柳丁：大唐娛樂事業發展有限公司

B) 音樂廚房：音樂廚房連鎖餐飲管理有限公司

C) 歡唱：採星歡唱娛樂有限公司

第二部分

主題概念的精品店中店商場——【盛世建材城】

一 、本項目的經營業態定位——中、高檔品牌家居裝飾城

本項目位於當某某市的中心。從地理位置這一角度來看，目前此地段是繁華地段。因此針對該項目進行細緻準確的市場定位——高檔品牌家居裝飾城。並針對商鋪的經營主題和商鋪未來的經營前景進行細緻和適當的宣傳，從而促進和帶動商鋪更好、更有利的銷售。

（一）項目定位的SWOT分析

項目優勢：

1、區位：本項目位於某某市的城市商業中心，南北貫通，交通便捷。

2) 規劃：是目前當某某市域內，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，並能夠形成很強的市場聚集效應；在新舊的消費觀念轉換上，本項目更倍受現代消費者的關注。

3) 硬件：項目的面積較合適，有較充足的停車位。

4) 理念：營造出與當某某市原有的消費觀念不同的高檔次高品質的現代消費經營理念。

5) 人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者，這些利於未來市場的蓬勃發展

6、項目在當某某市域內及周邊城鎮的影響力夠，形成一定的感召力。稍有了解的大多數經營者和投資者對本項目的認知度較高，對商鋪未來的價值很期望。

項目劣勢：

1、對於中低檔產品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對商業中心區域以外過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。

2、在地理位置上，零散的裝飾市場輻射區域佔市區大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。

市場機會：

1) 目前，當某某市城內沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，並且一些經營商戶規模較小，分佈零散，不易形成市場規模。

2) 市區內的房地產業正在蓬勃發展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續上演，從而形成了一個深厚的市場容量。

3) 現有市場的家居裝飾商品，已有多數品質已不能滿足現代人的消費需求。

4) 零散的經營家居裝飾產品，在終端消費者心目中定位爲中低檔產品。

5) 對於家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對於周邊的區域具有很強的合理性。

6) 現在某某市場上的多數商戶爲追隨性經營，追隨的對象多數爲品牌商戶和有感召力的商戶。

7) 現在某某市域內原有商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。

市場威脅：

2) 未來規劃的家居裝飾業，對本項目的潛在威脅，威脅的大小直接取決於定位是否同質化。

3) 現某某市的一些有影響力的經營戶，對於我們市場的形成具有一定的沖淡影響。

4) 國家宏觀政策的調控對相關行業的影響在今後一年也會對本項目造成一定的不利因素。

（二）定位的優勢

a、可以使客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因爲這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調查分析，我們發現在周邊的羣樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求爲突破口。如果本項目商鋪雷同於它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項目明顯處於不利地位；

b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，某某的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展，並且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入夥後對家居裝飾的需求量較大；

c、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(城)相對較少，且高檔品牌家居裝飾區更少，因此本項目有着很大的發展空間；

d、項目現在人氣旺，交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展家居裝飾業的硬件需要；

e、爲以後在區域市場上發展樹立一個品牌效應，避免了定位的同質化；

f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基於詳細的市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的，並準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。

（三）目標客戶羣的定位

根據市場調查，初步把這次銷售宣傳的對象定位爲隱性目標客戶和顯性目標客戶。

A、隱性客戶羣：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現爲轉換行業的商戶。

B、顯性客戶羣：可分爲投資者和經營者

a、投資者：

1、本區域的商鋪投資者；

2、看好本區域家居裝飾業發展前景的其他地區的投資者；

b、經營者：

1、經營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；

2、一些準備設立辦事處的裝飾公司；

3、本區域的高檔品牌裝飾經營者；

4、看好本區域家居裝飾材料業發展前景的其他地區經營者；

二 本項目商鋪的銷售方案

本項目商鋪銷售的主要目的是爲儘快回籠資金，提高銷售率和銷售價格

根據市場分析，銷售方式主要採取以租代售和直接銷售兩種方式。

（一)以租代售。(主要是針對經營戶的銷售方式，降低其經營門檻）

以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作爲購房定金，並與開發商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿後客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩餘房款（總房款減去定金和已交租金），並與開發商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。

以租代售這種方式降低了置業者門檻，首付大概7萬元(60*3900*0.3=70200)即可，縮短了銷售週期，有利於打開市場形成人氣，帶動以後商鋪的銷售，但是，這種方式不利於發展商資金快速全面的回籠。

根據我們對當某某市市場的實地調查發現，當某某市商鋪月租金爲20—28元/㎡不等。

從上表看，當某某市域內的月租額可以分爲12元/㎡的低價段，16—20元/㎡的中價段，24—28元/㎡的高價段。雖然16—20元/㎡佔主體部分，但考慮到每個物業本身存在的缺陷、租期長短、業主和顧客的關係等外部因素，這部分價位相對有些保守。本項目的商鋪屬於新建市場，配套設施完善，故取中段價位的均價18元/㎡和高價段的均價26元/㎡爲其變化幅度，因此我們的商鋪租金定價取其中高價位的均價22元/㎡。

針對這個租金定價，對於我們這個項目，以租代售這種銷售方式在租賃套數上應有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達404.38萬元（租賃合同以一年爲期限）。

（二)直接銷售。(主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）

我們這裏所說的直接銷售包括三種具體形式：

1、一次性付款（採取此種方式購房可以給予一定優惠）；

2、分期付款（簽訂合同時先付總房款的40%，房屋封頂時再付40%，交房時最後付20%）；

3、按揭（首付爲總房款的50%，剩餘房款客戶向銀行貸款付清）。

這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；但提高了置業者門檻，延長了銷售週期，在時間上大大影響了發展商資金回籠。

因此，結合現在商鋪銷售上存在的實際情況，建議採用這兩種銷售方式相結合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關分析。

（三）銷售方式組合分析。

一次性付款和按揭對於發展商回籠資金來說是一樣的，而對於分期付款方式，因工程進度不同而有異，故只以第一期款額計算資金回籠。（據保守估計，計劃銷售佔總戶的85%，計40戶）

下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年爲期限

戶數（戶) 面積（㎡） 房款(元） 備註

以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金

一次性付款 （含按揭） 10 600 2340000

分期付款 15 900 1404000 總房款40%，（一年內封頂可收回總房款的80%）

銷售總計 40 2400 5034600

（四）投資回報分析。

無論是置業者還是投資者都很關注自身的投資回報。高檔家居裝飾區是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利於商鋪地位的提升，也不利於高檔品牌市場的形成。但是隨着發展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。

下表是投資一年後投資的回報率：

5年期月利率爲4.650‰，十年期月利率爲4.800‰

月租金（元/㎡） 投資回報率（一次性付款） 投資回報率（按揭）10年期 投資回報率（按揭）5年期

根據上部分投資回報率的分析，可以看出爲更快形成市場，增加人氣，利於下一期商鋪的銷售，發展商可以代替那些投資客戶吸引經營戶來租賃經營商鋪，並保證可以給其一定的回報率如6.00%，這樣從表面上看可能會給開發商帶來一定風險，如達不到一定的回報率，開發商每平米可能要承擔200元的風險，但隨着市場逐漸完善，房價上漲，這種風險將降到最低。對於我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業街真正形成後。因此針對這種情況，發展商就要採取積極合理的招商策略，更快吸引經營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。

（五）、具體的招租方式

不管是以租代售還是爲投資戶進行招商，開發商都必須積極的吸引經營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區，因此建議採取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經營戶。具體操作如下：

1、推出品牌商家進駐優惠策略

品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對於有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的銷售與招租；

2、“客戶領袖”獎勵計劃

針對目前地區商鋪人氣不足，爲達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購併成交者，發展商將按所規定的標準獎勵給予領袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1%作爲優惠獎勵，可以轉化爲經營商業時的二個月稅收全免或其他形式。

3、針對目標客戶採用DM策略

對於一些目標客戶，可以通過直郵(DM)或直接派人上門向各商家派發單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。

4、設置專職人員

對於售樓處可以設置一個銷售商鋪的專職人員，主要負責商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售後的各種服務。

三 營銷推廣策略

根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將採用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。

（一）推廣主題

基於前面的分析及本項目的定位，並結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行：

1、宣傳該區域房地產業的蓬勃發展，必將帶動家居裝飾業的長遠發展，從而使購買本項目的消費者對於商鋪的發展前景與潛力充滿信心；

2、本項目位於當某某市老城區的中心路——南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發展家居裝飾材料行業極具潛力；

3、項目獨創性：以差異化競爭爲前提，做到人無我有、人有我優、人優我奇的特點， 我們的“有”——未來的商業中心；我們的“優”——合理的售價和租價；我們的“奇”——商鋪和家居爲一體。

（二） 項目形象包裝

1、主題廣告語：

建議以“建造美麗家園——盛世高檔品牌家居裝飾區”爲主題，進行廣告訴求；

2、項目導視系統

建議本項目的導視系統表現手法採用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現出來，因此可以在面向路的0#樓上懸掛條幅，並在等客流量較多的地方設立導視牌；

3、現場包裝

1)、條 幅：

條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在，突出內容爲一些醒目的廣告語和租售熱線等。

例如：

“投資有眼光，盛世商鋪做家裝”

“盛世商鋪，鋪展家裝財源路”

2) 道 旗：

爲營造整體現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，建議在路上佈設道旗，道旗內容以發佈裝飾材料區銷售的信息及商鋪的發展潛力爲主。附加內容可以爲：

“資本。運作。財富。擴張”

“今日寸金買土，明日寸土寸金

（三）“造勢”策略

針對本項目目前的銷售狀況，爲渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿， 進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發佈，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及高檔品牌家居裝飾區的發展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關注本物業，加強客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進行廣告宣傳時以整條商業街爲重心，適當的突出高檔品牌家居裝飾區的發展，局部中體現出裝飾區的重要價值。

根據調查，因爲本項目是新型項目，對消費者的心理影響不是很大，爲了改變這種現象，我們策劃出兩個方案，可以更好的配合前面的宣傳。

方案一：

主題：“盛世家裝商鋪，鋪展美麗新生活”

廣告形式：以廣播廣告表現，具體內容建議可以配合歌謠。（見附件一）對於歌謠的音色選取，關係到廣告的成功與否。

方案二：

主題：“盛世杯”家居裝飾設計大賽

地點:某某市

策劃用意:對開發商的品牌宣傳及盛世高檔家居裝飾城的形象定位

目的:賽事設立一、二、三等獎項，對於獲獎的人士給予置業優惠或其它

媒體組合:電視、報紙廣告、DM海報形式

兩個方案可以同時進行，這樣可以更好的把盛世高檔家居裝飾城的形象宣傳到人羣的各個層面。

（四）常規宣傳安排：

1、報紙廣告：

目前在某某市覆蓋面較廣的報紙媒體爲《某某日報》和《某某僑報》

a、《某某日報》每天在馬鞍山的投放量爲2萬份，只在週二、週四發行彩版廣告，彩色整版廣告市場價爲14000元。

b、《某某僑報》每天的總投放量爲12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場價爲12000元。

根據這些情況，報紙投放應以《某某日報》和《某某僑報》爲主，選用1/2的版面，（這樣費用不大，可集中在一個時段持續進行，建議集中在五月中下旬）訴求項目地理位置及高檔家居裝飾城的發展前景，從而引出本項目未來巨大的升值潛力。

2、軟性文章：

報紙軟性文章目標性較強，可以在上《某某日報》和《某某僑報》有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴 求姑孰商業街高檔家居裝飾城的地理位置、投資潛力及開發商多種招商經營的方式。

3、宣傳單張：

由於宣傳單張的製作成本低廉，適合大量的派發，並且，本項目目前還沒有這種宣傳單張，因此，建議製作本項目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內容、色彩上產生較強的視覺衝擊力，製作要求能充分體現本項目優越的地理位置、項目的商業定位及高檔家居裝飾材料區的經營發展前景，同時可以附上商鋪的投資回收效益分析案例（見附件二）。建議單張的開張可選擇8K或16K雙面，製作數量大約10000份。主要投放對象針對市內的家居裝飾材料商鋪經營者。

商業地產策劃案例 篇二

前 言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

_商業城項目是_房地產開發公司開發的精品物業，將成爲_市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

_商業城座落於_市城區北部的_廣場旁，是_地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約爲15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積爲1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定爲現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述爲“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啓動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作爲本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4. 啓動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行爲上升爲現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分爲四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

爲了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啓動高潮；在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價爲3 580元/平方米，其中起價爲3 328元/平方米，價爲4 000元/平方米。

3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作爲第一階段的價格調整(略升)，均價爲3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“_商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2.區位交通：本項目地處_廣場旁，地段，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙爲主，電視爲輔。

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”爲主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3.開盤後的形象展示期：爲了展示形象，以軟性深入挖掘爲主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

商業地產策劃方案 篇三

活動目的：爲商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

活動主題：開業盛典

活動時間：2015年4月29日

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啓動儀式和舞臺表演

活動亮點：邀請海珠區區領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

活動內容：

啓動儀式（上午）

1) 迎賓 2) 領導致辭 3) 啓動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啓動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地Logo中。 4) 舞臺表演

A、明星演唱 B、明星與現場觀衆互動 C、運動服裝秀 D、女子LED鼓樂表演 E、街舞—雙截棍 F、休閒服裝秀 G、魔術 H、眼鏡秀 I、品牌棒！約翰表演飛麪糰 J、數碼產品秀 K、熱舞

負責人：主持和現場工作人員

活動宣傳：

1， 地鐵廣告（地鐵二號線） 2， 報紙廣告 3， 電臺廣告（略) 4， 公車廣告(略）

小結：活動當天所邀請的領導、明星讓出國留學網商業街迅速的佔據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金週前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。

商業地產策劃案例 篇四

一、商業地產分類

(一)、按存在形式分

商業地產可分爲：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅遊觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。

(二)、按產權形式分

1、虛擬產權商鋪

虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商爲了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)

2、獨立產權商鋪

獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市後的經營狀況和物業升值，開發商一般採用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較爲成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。

二、商業地產宏觀情況

(一)、商業地產需求量增加

隨着中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業2014年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引着越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成爲衆多國內外商家擴張規模、佔領市場的基礎。 2015年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更爲嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成爲追捧對象。

(二)、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成爲一個新熱點。所以今後的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的後期經營管理上，單搞開發的地廠商今後的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。

(三)、商鋪開發尚待繼續探索

上世紀90年代後期開始，商鋪投資逐漸成爲國內房地產的投資熱點，業內還有人稱是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷於項目經營不盡如人意的苦惱中。

商業地產策劃方案 篇五

1、定義

商業地產：爲商業使用開發的地產項目。

商業地產策劃：針對商業地產項目所做的研究、創意、設計及運籌。

2、商業地產策劃內容和性質

1) 選址 2) 經營方式 3) 商業定向 4) 商業定位選址 5) 建築結構 6) 商業設計 7) 執行方案

性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是爲了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。

從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，並不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決於房屋的商業使用價值的高低。

3、商業地產的特點

商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬於高回報投資。同時，也屬於高風險投資。因爲，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。

如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷於兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變爲長線，給資金週轉帶來問題。

4、商業地產策劃任務

通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化；通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。

5、商業地產策劃性質

商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常複雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。

商業地產策劃屬於產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關係問題是其基本問題。

商業地產策劃具有強烈競爭性質。

商業地產策劃屬於團隊項目，通常一個人或三兩個人難於很好完成。

商業地產策劃案例 篇六

精準推廣規劃：

1)樓盤客羣細分；

2)精準短信營銷平臺；

3)精準郵件營銷平臺；

4)數據庫發送執行；

5)目標客戶dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃：

1)數據庫建立；

2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)

3)數據庫發送執行。

商業地產集客規劃：

1)商圈分析；

2)地產主題設計；

3)招商方案與執行；

4)集客策略。

中高端房產項目推廣規劃：

1)整合網絡傳播方案

;

2)高端客戶數據庫分析；

3)數據庫內容設計與推廣執行；

4)項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在爲之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。