物業業主手冊

業主須知

1、物業服務管理

物業服務管理爲物業發展重要之一環，邯鄲市佳美物業服務有限公司由受過嚴格訓練和經驗豐富之服務管理人員組成，特誠意爲各位業主提供最佳效率之服務管理。

1.1服務管理公司職能

1.1.1邯鄲市叢臺佳美物業服務有限公司爲裕康小區之物業服務管理人,享有或承擔《業主公約》（以下簡稱公約）中規定物業服務管理人的各項權利、義務及責任。

1.1.2物業服務公司各員工有責任爲各業主提供物業管理服務，有償特約服務應事先向服務管理中心約定，但請各業主不可要求員工做私人服務，另請各業主勿賞賜任何利益給本公司員工。

1.1.3客戶服務中心負責維持本物業範圍之正常運作及在可能情況下協助各業主，此外還代表全體業主處理各公共事務。

1.1.4裕康小區客戶服務中心辦公時間爲：8：00-12：00；14：-18：00。

裕康小區客戶服務中心24小時熱線電話：0310-7879322

1.2 服務管理費

1.2.1爲保障各業主在裕康小區之物業的長遠利益，以達物業保值增值的目的。各業主需按照裕康小區之《業主公約》承擔本物業之保養、維修及日常服務管理開支費用。物業服務管理之各項支出包括但不限於：對裕康小區所有共用地方、設施、設備（包括可見及預埋設施系統）、車道、行人道等之保養、清潔、維修費用，消防及安全管理自動系統之檢修保養費用。此外，公共渠道及水管之定期疏通維修費用、垃圾清理費、服務管理公司行政及服務管理費用以及服務管理員工之薪金、福利和涉及物業服務管理的相關費用等均包括在內。所有支出均由各業主按其單元建築面積分攤。

1.2.2服務費是保持本物業正常工作之必備條件。故各業主務必須在服務管理中心規定的繳費時間內按時繳納服務費。服務費用將以人民幣爲計算單位。

1.2.3業主應於應繳服務費月份的首七天前繳付當月之服務費，次月起每逾期一日加收應付金額的千分之三（3‰）的滯納金。

1.2.4繳交服務費時間：8：00-18：00。

1.2.5繳交服務費辦法：

A以現金方式繳納至服務管理中心。

B以銀行轉賬方式交予“叢臺佳美物業服務有限公司”管理賬戶，詳情向服務管理中心查詢。

1.2.6其它繳費方法將容後由客戶服務中心通知。

業主辦理入住手續時，應預繳一年物業服務費。其它由客戶服務中心制定之合理費用、收費標準按國家有關規定執行（具體繳費方式、時間另行通知）。

如共用設施、道路等大型工程費用，應按比例由各業主共同分擔或在業主委員會成立後由公共維修基金中支付。

此外，各業主如有產權更改，請即以書面通知客戶服務中心。服務費及其它有關費用可轉予新業主，各業主應於產權轉名時結算清楚，以免發生糾紛。客戶服務中心最終將以物業業主爲負責人而不涉入業主與租戶之間的關係。

2、業主須知

2.1業主對其購買之物業擁有佔有/使用/收益/處分等權利(如:房產權、買賣、贈予、交換、遺贈及繼承)，但土地所有權仍歸國家所有。若單元做出租用途，業主需到客戶服務中心登記租客資料，併到政府有關部門辦理《房屋租賃許可證》。

2.2業主須在《交房通知書》所約定時間交收鑰匙。業主應負責對其接收單元的設備作檢驗並覈實所有設施等皆符合交樓標準並需在驗房具結書上簽名確認。

2.3收樓時請查看室內設備等是否妥善，並把遺漏事項於收樓後三日內以服務管理中心特備之表格通知客戶服務中心，本中心將代表業主利益就遺漏工程事項通過開發商要求並督促承建商解決，逾期者或業主單元已開始裝修則視爲驗收合格，不予受理。

2.4單元僅作購房合同指定用途，而不可用作辦公、貨倉、工廠或其它用途。

2.5業主不可對單元作出任何結構、外觀、設計、顏色及原建築材料（如：窗戶、陽臺、護欄、外牆等）之更改，以維護物業之外觀整齊、美觀、也不可侵佔公共空間，罔顧公德（如安裝檐蓬、神位等）。

2.6業主進行裝修、維修等工程，以不妨害其結構、公共設施及他人爲原則。進行該項工程前需先獲得客戶服務中心批准及交納有關費用。

2.7凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，客戶服務中心除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告政府有關部門或要求賠償/處罰之權利。

2.8單元內嚴禁存有任何違禁品。

3、裕康小區公共地方及設備日常保養

3.1裕康小區之所有公共設施屬全體業主共有,不當之使用及蓄意破壞,會直接增大服務管理費用，請顧及公德，若發現有損壞事件，敬請立即報知服務管理中心。

3.2請勿損壞公共設備，否則需要賠償損失。

3.3請勿把廢棄物丟入各公共管道（如廚、廁下水道、雨水井等），否則需對損壞/堵塞負責疏通修理或承擔相關責任。

3.4請勿塗劃/刮花物業部分如牆壁等，亦不可隨便吐痰或便溺，違者須承擔服務管理中心代爲處理之一切相關費用。

3.5請勿侵佔任何公共地方（如堆放私人財物、神位、祭祀、晾曬等），以免有礙觀瞻，違反者客戶服務中心將按公約規定及時作出清理並向相關責任人徵收及追討由此而發生的一切相關費用。

4、清潔衛生

4.1裕康小區客戶服務中心已僱有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴於全體業主的通力合作，遵守社會公共道德，自覺維護小區環境衛生，纔可確保小區的乾淨、整潔。

業主內部的清潔、衛生、防蟲工作，應由業主自行負責，或委託小區客戶服務中心指定承包商處理，費用另計。

裕康小區業主應將其室內生產垃圾用塑料袋包裝妥當，擺放在客戶服務中心所指定的位置或垃圾桶內，清潔工人每天將會按時清理，切勿將垃圾隨意堆放在公共地方。

4.2爲了給業主創造一個幽雅、清靜的居住、休閒環境，服務管理中心擬定《衛生管理公約》，具體條款如下：

第一條：客戶服務中心將組織專業人員專責對公共場地、設施進行定期的清洗、消毒、維修，發現問題及時解決，使業主充分享受舒適安全的生活及居住環境。

第二條：服務管理中心定期進行消殺工作，請業主注意約束小孩，以確保安全。

第三條：請業主勿高空拋物，以防發生人生傷亡或財產損失，否則將負全部責任；生活垃圾應放入樓外指定垃圾存放處，由清潔工每天定時打掃、清運。樓道內禁止堆放任何雜物，否則視爲廢棄物，將由清潔工予以清除。

第四條：不要在小區內隨地、吐痰、亂扔紙屑、果皮等棄物。

第五條：禁止在小區內建築上張貼標語、廣告等。

第六條：禁止在公共場所搭建違章建築。

第七條：不要破壞公共設施，保持其清潔、完整並能正常使用。

第八條：不要踐踏草坪、損害綠化設施。

第九條：業主自行裝修後的垃圾由服務管理中心統一清運，業主須按房屋面積標準繳納裝修垃圾清運費（具體收費標準見《收費一覽表》）。房屋裝修垃圾應袋裝後送到指定收集地點，禁止堆放在樓內或道路上。

5、治安

5.1服務管理中心員工皆佩戴工作證。業主如發現可疑人員，請致電服務管理中心查詢。

5.2裕康小區每日24小時均有秩序維護員值班，服務管理中心並提供夜間定時、定點巡邏，請業主配合秩序維護員工作以減少不安全的因素，並請注意以下幾點：

5.2.1若發現任何可疑人員，請在安全情況下通知服務管理人員或客戶服務中心。

5.2.2對進入裕康小區的訪客要求做訪客登記。

5.2.3房屋無人時，請鎖好門窗。

5.2.4遇有遺失鑰匙時，請即時把門鎖更換。

5.2.5無人在室內時，關閉所有電器用具、煤氣設備及用水設備。

5.2.6搬出大件物品及搬運貨物出小區，必須到客戶服務中心辦理“大件貨物出入放行”手續。辦理該手續必須業主親自前往辦理（租戶搬遷需業主授權）。

5.2.7業主切勿隨便開門給陌生人，開門前必須先進行身份識別。

5.2.8與臨近業主互相認識，保持聯繫，以便大家能夠互相照應。

5.2.9如被賊匪光顧，不應移動、清抹或洗滌任何現場物品。當情況安全後，立即通知客戶服務中心或公安部門。

5.2.10若業主舉家外出三天以上，需報知客戶服務中心，以便工作人員對您的物業及財產加強巡視力度。

5.3業主自聘安管

各業主如需在其使用物業單元範圍內，自行聘用的私人安管員，必須事先向客戶服務中心作書面備案，詳列人員數目、值班時間及所屬單元名稱，並必須保證這些專職人員不穿安管制服在小區內公共地方活動，以免造成服務管理混淆及引起誤會。

6、車場管理

所有車輛未經許可，或欠繳任何費用時，服務管理中心有權不容許該車輛進入小區停車場停泊。

7、防治災害

7.1請勿在物業小區範圍內燃放煙花、爆竹等，（政府指定節假日除外）；喜慶、婚、葬需燃放煙花爆竹的業主必須提前通知服務中心，以便做好安全預防工作。氣爐要常檢查，明火要小心，監管小孩勿玩火，勿在湖、池邊玩耍、打鬧或戲水，否則造成損失而引致的賠償責任由監護人自行承擔。

7.2愛護公物、消防設備，常保公共通道暢通。

7.3發生火警，即告知服務管理中心並致電報警。在安全情況下關掉總電掣、燃料掣或撲救或速行前往樓梯逃生。

8、轉讓業權

業主在轉讓單元時，請書面知會客戶服務中心有關新業主之詳情（如：姓名、地址、電話、交易日期等），以免產生糾紛。

9、其它

9.1業主必須監管其聘用之裝修承建商及對其行爲負責，若有損壞公共地方或公共設施或給公共地方遺下廢棄物或對公共環境造成污染，該單元之業主爲最終責任人，需承擔賠償責任。

9.2業主單元漏水影響下層時，如接獲客戶服務中心通知後應立即採取有效措施，並在24小時內必須修妥，以免導致下層業主財物損壞，否則客戶服務中心有權將漏水單元供水閥門關上，直至漏水修好爲止。

9.3滋擾他人行爲如製造噪音、兜售商品、派發傳單、廣告或贈品等一律禁止，業主如發現類似人員應立即反饋至客戶服務中心。

10、應急程序

緊急事故可能隨時發生，本客戶服務中心必須爲處理這些情況做好準備，以儘量減低人身及財產的損失，以下所提供的資料，是特別爲協助業主預防和處理緊急事故而設。

10.1緊急電話號碼

火警119匪警110電信障礙112

急救（救護車）120供電局服務電話 95598

自來水公司熱線0310-3113771煤氣公司電話 0310-3019403

服務管理中心熱線0310-7879322

10.2防火

請及時清理單元內存放之物品,以免阻塞逃生通道.任何可能引起或促成火警或危害安全之對象如舊布報紙或其它易燃物品等,均避免放置在室內，否則客戶服務中心有權當做廢棄物處理。

10.2.1防火知識

切勿超負荷用電或在同一插座接上多種電器，例如電扇、熨斗、電飯煲或吹風筒等，以免由於負荷過大而導致火災。

請正當使用室內電器。失修/損壞/劣質電器品易導致火災。任何電器工程需請合格技工進行。

定期檢查、維修房屋內電器設備、電線和滅火用具等。

請遵照《消防法》規定，切勿在單元內儲藏非法易燃易爆物品，最後離開單元前，檢查並保證菸頭已經熄滅，並把全部仍在使用的電器關閉。

易燃及危險物品應放置在孩童無法觸及的地方。

請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

如遇到可疑氣味時，切勿觸動任何電器（包括電話、門鈴、電動玩具等），小心打開所有窗戶、門，讓空氣流通，然後離開現場並儘快通知客戶服務中心。

10.2.2火警

發現（若發現火警）；

通知（致電消防隊及通知客戶服務中心及附近的人）；

逃生（使用最安全的途徑，離開火警現場）；

控制（緊閉所有門窗）。

業戶必須熟悉裕康小區內的滅火用具、警報系統以及本地消防隊的電話號碼：119

A若是輕微失火（如廢紙簍、菸灰碟等），儘可能將火撲滅，但切勿冒險；

B如人身安全已受到威助，而火勢亦不能受到控制，應及時逃生；如情況安全，可將通往失火現場的門窗關閉，以隔離及控制火勢；

C通知消防隊：

1） 說出有關單元的名稱；

2） 說出所在街道準確位置；

3） 火災蔓延的範圍及位置；

4） 您的電話號碼。

D通知服務管理中心；

E依照客戶服務中心工作人員的指示，離開單元；

F如被火焰或高熱所圍困：

1） 有可能的情況下，致電消防隊求助；

2） 打破玻璃警報系統之玻璃蓋，使警報訊號能發出，把門關好，將火熱的源頭隔離；

3） 謹記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧氣量較高，溫度亦較低，故應蹲着身子或爬行逃生；

4） 如情況許可，打破窗子以求空氣流通。

G所有逃離火場的人，必須在指定之空曠地方聚集；

H身處火場者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生；

I發生火警時，服務管理中心職員會協助消防員和公安人員阻止公衆人士進入火場，在服務管理中心職員或消防隊未宣佈有關房屋已安全之前，任何人不得進入。

10.2.3撲滅火警

小區公共指定地方均設有滅火用具，業主應熟悉滅火用具的位置和用法。各滅火用具除救火外不可作其它用途。

任何已撲滅的火警，必須向消防隊報告，以便進行調查。

10.2.4撤離程序

A當發生火警或任何其它緊急演習時，所有人都應該完全撤離火場，不能有所例外；

B在撤離單元或進行火警演習時，業主的貴重物品須自行負責，另外，最後離開的人須負責鎖上室內所有進出的門；

C開啓屋外的大門前，先弄清楚是否燙手，如發現該門是熱的，須慢慢開啓；

D若因濃煙的關係未能通往屋外，則應關上門，放一條毛巾在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單元內，保持鎮定等待消防員的救助。

10.3意外（緊急醫療問題）

當發生意外或緊急醫療問題：

A嘗試儘可能獲取有關是否損傷的資料；

B使傷者處於溫暖及舒服的狀況，並加以安慰；

C撥電話要求急救醫療服務；

D通知客戶服務中心詳述意外情況，包括所屬單元、地點、姓名、地址、電話號碼、目擊者等；

E任何情況下，應儘量保持鎮定。

10.4地震

A保持鎮定，切勿離開所在地方；

B躲在桌子或堅固的結構下尋求掩護；

C遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的對象；

D地震時不要躲在樓梯底下；

E準備應付接連更多次的餘震；

F如單元受到破壞，立即通知客戶服務中心；

G切勿散播謠言或誇大其辭的報告。

10.5水浸

遇有可能發生水浸時:

A把有可能受損的貴重物品移往較高處；

B在水浸出現前,切斷電器用具的電源；

C提防通電的電線以免發生危險。

水浸之後：

A檢查財物以鑑定損失；

B委派及監督負責清潔的員工；

C逐漸抽去積水，以減少對樓宇結構造成的更大損害；

D清除單元內，傢俱及其它地方的積水，避免破壞環境衛生；

E做好提防搶掠的措施，必須加強安全，防止盜賊進入單元。

10.6暴風

在暴風吹襲前，請採取下列防風措施：

A所有花盆及可被風吹倒之物品應放回室內；

B天台業主必須負責保持天台下水道之通暢及將放置在天台之物品移往安全地方；

C關緊所有門窗；

D暴風過後，應立即更換破裂之玻璃。

10.7暴雨及惡劣天氣

A關閉所有門窗；

B收取晾曬衣物及其它外置物品；

C保持陽臺下水口之通暢；

D監管小孩留在家中安全地方，避免意外。

10.8聯絡

用電話報案時，請提供以下所有資料：

A報案人的姓名；

B緊急事故的位置：1）小區的名稱及地址；2）單元編號及樓層；

C有人受傷與否；

D緊急事故的種類、火警、罪案等；

E待對方確定了資料後，方可掛斷電話。

10.9結語

沒有任何物業可以完全避免天災人禍之發生，制定緊急程序可避免人員和財物損失，以及萬一發生意外時，將損失減至最低，以上提供一套系統和周全的步驟，以應付意外或災難之突然來臨。

通過熟悉緊急情況應變措施及程序指引，再加上業主的合作，當萬一發生緊急事故時，本服務管理中心便更有信心應付，即使遇上從未預計的緊急情況，仍有一套基本的應變程序可以協助業主做出合理反應。

制定和貫徹執行緊急事故應變措施及程序計劃，可以保護人身安全，保障業主的投資。然而，請必須緊記，無論以上指引或應變措施如何周詳，仍需業主熟悉及靈活運用並時刻保持高度警覺，纔可儘量避免意外發生及達到本應急程序之目的。

本公司建議：爲業主利益着想，請向保險公司查詢有關各類保險安排，以保障人身財產的安全。