農村自建房屋未辦理不動產登記是否可以導致買賣關係無效案例

洮南市人民法院萬寶法庭

馬驍驍

【案例標題】買賣農村未辦理不動產登記的自建房屋的依法應受保護

【案例名稱】徐鳳山訴孫立平買賣合同糾紛

【主審法官】馬驍驍

【推薦理由】買賣農村未辦理不動產登記的自建房屋的行爲發生在自行達成協議的基礎上，在不違反其他法律禁止性規定的前提下，農村房屋滿足買賣合同構成要件，不因未辦理不動產登記而對抗買賣關係。

【關 鍵 詞】買賣合同 產權登記不動產登記

【案情摘要】2016年9月22日孫某與徐某簽訂房屋買賣合同，其內容爲：“甲方：孫某，乙方：徐某；甲方與乙方爲前後院鄰居，乙方委託甲方在兩家之間建房，這兩家之間蓋的房子面積大約60平米，蓋完了前院歸甲方所有，後院歸乙方所有。房子蓋完了乙方付甲方購房費壹拾二萬元人民幣，￥120000.00。現由於乙方經濟方面困難不能一次性付清房款。現特意簽訂協議：等房子蓋完了乙方先付甲方陸萬元整，￥60000.00。剩餘的陸萬元在公曆2017年12月31日之前一次性付清。不得違約，如果出現違約，甲方先前蓋的房子所有權歸甲方所有。且在乙方沒交清蓋房費之前，乙方不得將這房子轉賣他人，如果轉賣發生的法律責任由乙方單方面承擔。”合同簽訂後，孫某已按照合同的約定將房交給徐某，徐某也支付了60000.00元交給孫某。現徐某以房屋未辦理不動產登記爲名，要求和孫告解除合同並返還已支付房款，被孫某拒不同意，故原告訴至法院，單方要求與被告解除房屋買賣合同並賠償裝修投入。

【爭議要點】農村自建房屋未辦理不動產登記是否可以導致其買賣關係無效

【裁判要點】原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，應受法律保護。原告現以被告所出賣房屋未取得房屋所有權證爲由欲解除合同，根據《合同法》規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”只要標的物合法、有權處分，對於標的物是否有相關證照，合同法並無特別要求。不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關係的一種干預，它與物權法規範意義上的不動產登記存在本質上的區別。《城市私有房屋管理條例》規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟後辦理。”據此可見，行政機關的發證行爲，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的。自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證並不能表示對房屋不擁有所有權，僅表明該不動產存在權利瑕疵，且這種瑕疵是可以通過有權機關依程序依權補辦手續得到彌補的。沒有權屬證書的房屋屬於權利有瑕疵的物，與合同是否具有法定效力非同屬法律關係。房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬於有權處分。原、被告簽訂的房屋買賣協議是當事人真實意思的表示，原告將房屋交付被告佔有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產證只是違反了管理性規範且不能對抗第三人，並不當然導致買賣無效。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第八條、第一百三十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條

【生效文書】（2018）吉0881民初496號

（2018）吉08民終621號