房地產發言講話1000字

一分耕耘，一分收穫。公司自20_年成立以來，一路荊棘坎坷，我們兢兢業業、勤勤懇懇，終於贏得業界的一致肯定，從公司創立之初的艱難，到如今流動資金?億元，從轉包別人的工程，到自主開發商業街區，我們公司的事業逐步走向發展的快車道。接下來是小編爲大家整理的關於房地產發言講話，方便大家閱讀與鑑賞!

房地產發言講話1

尊敬的市委常委、市政協副主席，尊敬的董事長，各位領導，各位來賓，同志們：

在這草長鶯飛的早春二月，花園住宅小區正式開工了。這是道縣經濟社會發展中的一大盛事。在此，我代表縣委、縣人大、縣政府、縣政協，向項目的開工表示熱烈的祝賀!向出席開工典禮的各位領導、各位來賓表示熱烈的歡迎!向關

心支持小區建設的各級領導和同志們表示衷心的感謝!

花園是道縣縣委、縣政府確定的重點建設項目，是我縣今年城市建設的一個亮點工程。該項目由房地產開發有限公司投資興建，總建築面積25萬平方米。項目位於建設中的行政中心附近、縣城黃金地段，距道縣商業中心和五里牌汽車總站均不到十分鐘的車程，周邊設施配套完善，升值潛力較大，是居家興業的寶地。項目的開工建設，對進一步優化我縣人居環境，提升城市品位，帶動全縣房地產業發展，加速我縣城鎮化進程，必將起到積極的作用。

項目開工後，我們將一如既往地以最大的熱情、最誠摯的態度、最周到的服務，全力支持項目建設，切實幫助解決項目建設中出現的矛盾和問題，爲項目的順利實施創造良好的環境。同時，我們也希望永州湘鵬房地產開發公司和施工單位，以“建百姓房、建百年房”爲宗旨，嚴格按照合同辦事，以一流的施工質量、最快的施工速度、最文明的施工形象，將這一項目建設成我縣的優質工程。

最後，預祝花園項目建設圓滿成功!

祝永州湘鵬房地產開發有限公司大展鴻圖，興旺發達!

祝各位領導、各位來賓、同志們身體健康，萬事如意!

謝謝大家。

房地產發言講話2

尊敬的董事長、各位同仁：

大家好!

天時人事日相催，快馬加鞭又一年。值此新年之際，我們歡聚一堂，共同慶祝我們走過了又一個輝煌的年頭，迎接下一個嶄新局面的開始。藉此機會，首先，我謹代表事業部向尊敬的董事長和各位同仁致以誠摯地祝福，祝願我們____集團在新的一年裏更上一層樓，祝願大家工作順利，家庭幸福，萬事如意!

下面，根據會議的安排，我代表____城市投資股份有限公司，向大會彙報過去一年的工作情況以及新一年的工作打算。

一、20_年工作回顧

20_年，我部在董事長的正確領導下，事業部認真貫徹落實集團總部的工作部署和要求，公司上下同心同德，凝心聚力，緊緊咬住年度各項目標任務，搶抓機遇，奮力拼搏，取得了喜人的成績，至20_年年末，事業部共銷售商品房11.83萬方，實現銷售回款6.29億元，整體全面超額完成集團下達的年度目標任務，其中，__項目公司實現銷售總回款3.18億元，完成考覈回款金額爲2.29億元;__項目公司完成銷售總回款3.11億元，完成考覈回款金額爲2.82億元，兩項目公司總計實現銷售回款6.29億元，完成集團考覈回款5.11億元，全面出色的完成了集團下達全__事業部的年度考覈5億元的回款任務，完成率達

102%。回顧20_年的工作，歸納一下，我們主要做了如下幾方面工作：

(一)進一步健全公司治理結構，搭建科學的組織架構。20_年初，根據公司的特點和發展需要，我們事業部對內外設機構進行了全面的改革，增設了投審部和成本部，十月份又成立了____辦事業處，通過機構的增設和變更，使事業部機構設計更趨合理、相關工作更加順暢，責任更加明確。同時，對各部門、員工各崗位的工作職責進行了劃分和明確，基本達到事事有人做，人人有事做的效果。

(二)完善各項管理制度，全面提升管理水平。20_年我們出臺了財務管理制度、資金授權審批制度、物資管理制度、合同會辦制度、印章管理制度、制定了招投標管理辦法、物資採購管理辦法、車輛管理實施辦法、合同會辦流程、資金付款會辦流程等等，通過一系列制度辦法的制定和實施，我部內控管理水平有了明顯提升。

(三)初步建立績效考覈機制，有效激發全員工作熱情。20_年，我部根據總部的部署和要求，出臺《20_年____集團__事業部績效考覈辦法》，考覈辦法中突出了績效考覈以銷售回款爲主線，其他所有工作都是圍繞銷售回款工作開展。同時，加強安全、質量和團隊建設等。考覈辦法體現了只憑數據說話的硬道理，做到考覈既便於操作，又有依有據。通過一年的實踐，全體員對考覈辦法普遍認同，有效激發工作熱情。

(四)建立銷售管理體系，全面完成回款任務。落實專人分管銷售，建立銷售管理體系，條線內人員進一步明確了銷售職責和責任，創新設立了房地產銷售工作五級預警體系;加大了與金融部門的對接力度，協調按揭手續，爭取按揭資源;主動積極配合和督促銷售公司開展各項營銷活動，及時召開銷售工作督導會議，保證了全年銷售回款任務順利完成。

(五)規範資金管理使用，保證項目正常運行。房地產行業是資金相對集中的行業，也是最容易受資金影響的行業，因此，我們的考覈指標定位爲房款的銷售實際回籠數。對於資金的運作，我部領導親自掛帥，充分利用自身的資源優勢，全力以赴爭取資金來源，同時嚴控資金的使用，在公司內部形成了一套嚴格的用款審查、審批流程，保證了資金的使用安全、節約、高效。

(六)嚴格成本合約規劃制度，有效控制成本。推動合約規劃、管理及成本控制向科學化、系統化邁進。20_年，在計劃和成本管理上，我們建立了成本合約規劃制度，明確專人負責審批和監管各項目合約規劃，着重建立了成本控制體系，對總承包、專業分包、招投標及材料採購的各個環節進行了嚴格的管理，加強對合同的管理和工程預、決算的管理和審覈，並取得了階段性成果。

(七)__ERP項目管理軟件正式啓動，信息化管理取得新的成效。__ERP項目管理軟件是____運營能力提升的重要工具，同時也是公司信息化建設的里程碑。公司自去年11月份攜手____拓展軟件有限公司上線銷售管理系統以來，今年10月又啓動了計劃、成本管理系統的實施工作。目前，ERP項目實施工作已經到了藍圖規劃階段。

(八)大力倡導安全文明施工，實現質量和進度雙豐收。20_年以來，我部各項目公司能夠高度重視工程質量、工程進度和施工安全，注重對此項工作的管理，事業部各級相關的管理人員也經常深入工地，實施現場監督與指導，對不規範的行爲和不格的產品責令相關施工隊伍立即整改，事業部每月定期不定期的開展工程質量、工程進度和文明、安全施工大檢查，有時還抽調相關專業人員集中開展互查，通過互查，既達到相互檢查、相互監督的目的，又達到了相互學習相互提高的目的。一年來，儘管我們繼續採用工程雙包模式，但我們對工程質量、進度和安全等工作從未放鬆，嚴格按照相關要求開展工作，從而實現了全年安全零事故的目標。

(九)人力資源管理得到加強，員工崗位技能得以提升。20_年，我部逐步規範了用工制度，完善了用工手續，減少用工不規範的風險;完成了對全事業部80名多員工業務知識和法律法規培訓。20_年，我們初步建立了事業部的培訓機制，建立了週六下午固定學習日製度，事業部和各項目公司每週六組織全體員工看培訓視頻和課件，形成較好的學習氛圍。通過和___地產大講臺、__人才金港等機構合作，組織事業部員工進行了一系列外部培訓，通過內培訓和外部培訓相結合的方式，對事業部各塊專業人員進行專業水平的提升。20_年全年。我部共安排綜合管理和專業技術等方面外派培訓100餘人次，組織設計、銷售及辦公技能等3場合作培訓，組織事業部團隊戶外拓展1次。同時，開展法務培訓，邀請法律顧問開展《建設工程施工承包合同法律實務》、《印章管理制度》等法律講座，有效充實相關人員的法律實務、管理制度基礎知識。在公司管理制度的制定中，引進法律顧問的月度法務巡查機制，對關鍵合同及會辦合同加大外審力度，有效化解合同訂立過程中的法律風險。

(十)樓盤品質逐步提升，品牌形象基本確立。____是品牌，不僅酒店是品牌，我認爲更重要的是房地產開發品牌。因此，我們始終堅持把提升樓盤品質管理作爲重頭戲來抓，從選地開始，到規劃設計直到最後的房屋交付包括物業管理，我們堅持全程監督，層層把關，確保各環節的質量。目前，我們的兩個項目所在地，無論是__還是__，“歐堡利亞”成爲該地房地產市場第一品牌，並通過打造____品牌文化，增加了賣點，提升了效益。

(十一)物業管理服務周到，業主滿意度上升。今年完成二級資質申報工作，目前材料已報至__審批，預計20_年3月完成此項工作。20_年全年完成營業收入303萬元 ，營業成本271爲萬元，實現淨利潤：31.9 萬元。目前公司已進入了常態化運作狀態，一年沒有發生一起失竊及安全事件。

20_年的日曆已悄然翻過，一年來，我們用拼搏換來了喜悅，

用汗水換來了豐收。回顧一年的歷程，我們之所以能取得這樣的成績，主要歸功於董事長的英明決策，歸功於全體員工的拼搏和奮鬥，歸功於兄弟單位與政府有關部門的大力支持和幫助。藉此機會，我謹代表_____城市投資股份有限公司，向董事長、向公司全體員工，向一直以來關心、支持、幫助過______城市投資股份有限公司發展的兄弟單位、政府部門和各界人士表示衷心的感謝，謝謝大家!

我們在總結所取得成績的同時，也清醒地認識到，仍有很多問

題要我們去面對和解決，主要表現在：一是可持續發展的基礎相對薄弱;二是市場銷售方法和措施要進一步優化;三是資本的運作要進一步加強，四是成本的控制仍有較大的空間。

二、20_年工作安排

認清形勢，做好整體佈局。黨的_屆三中全會爲我們房地產業

定下了基調，有力的支撐房地產行業平穩健康發展。而相對於區域板塊而言，隨着城市化率轉化爲城鎮化率的政策轉變，我們所處的四線及以下城鎮，應該是有較大發展空間的，且市場形勢將呈現穩中有升趨勢的，在此前提之下，20_年我部將本着“穩健經營，盡力擴張，快速推進，樹立品牌”經營方針，紮實推進各個節點工作，確保2120_年全年實現銷售回款6億元，力爭達到8億元，繼續保持安全無事故的生產目標，並着重抓好以下幾個方面工作：

(一)整合改革機構設計，實現管理體系新突破。

對現有的事業部本級機構部門進行充實，逐步增設：運營部、營

銷部、客戶服務部，商業運營部、拓展部，把原的的經營部和成本部進行資源整合，成立設計部、成本部(成本部下設合約部、採購部、覈算部)，通過上述部門的設立，達到公司科學運作的機構配置，爲下一步公司快速發展打下基礎。

(二)加強團隊建設，實現人力資源新突破。

兵馬未動，糧草先行，團隊建設是公司運營的核心。20_年我們將團隊建設作爲一項重點工作，打造團隊精神，建立積極進取團結向上的工作氛圍，充分讓員工感受到是在爲自己幹事，而不是在爲別人打工，讓員工自己想做事、要做事，並能做好事。同時，建立公司內訓機制，注重培養和引進人才，切實打造高素質的職業化管理團隊。本年我們計劃培養和引進中高級管理人員、業務技術骨幹不於10人。

(三)加大客戶資源開拓力度，實現資源供應和成本控制新突破。20_年，我們將着力與各一、二級承包單位、各供應商、各合作公司進行磋商，對於致力於與我們歐堡利亞合作的，產品的質量、服務、價格都相對較好的、有長期合作空間的單位進行深入考察，建立一批可以長期合作的夥伴，最終來降低我們的資源成本，擴大我們企業的利潤空間。

(四)改進銷售管理模式，實現銷售扁平化管理新突破。

20_年，__銷售公司幫助我們進行房產銷售，實現了可喜的業

績，這是肯定的，我們也不否認，但通過上一個年度的運作，我們也發現，我們與銷售公司的管理關係存在不足，銷售公司管理的鏈條人爲的加長，加之總部設在__，不利於工作上的更好溝通和協調，爲此，我們將根據市場發展需要，適時與總部請示，進行必要的改進，以便更好地做好20_年銷售工作。

(五)做好項目開拓工作，實現區域經營新突破。

在20_年頭腦風暴會上，我們__事業部制定五年期的工作目標，會後，事業部進行了討論，有同事提出怎麼從6個億達到50個億，並從運行管理，合理運用資源，成本控制，項目擴張，物價上漲指數等方面進行了闡述，論證，結果是達到年銷售50個億是可行的。我們仔細研究了這遍文章，覺得理論是可行的，但其中項目的擴張工作已列入我們重點工作，目前我們已通過各種方式，在____、___、___、包括大市區的__、__等縣、市、區進行考察論證，相關工作已緊鑼密鼓的正在開展之中，在這裏也要求我們事業部的相關人員，積極主動的進行項目跟蹤，加大與政府及相關人員協商協調力度，儘快拿下新項目，儘早施工，並且要縮短開發週期，做到資金的快進快出。20_年我部計劃新拓展二至三塊土地，確保動工開發一個，力爭兩塊進入開發環節，20_年年底前有一個新項目進行銷售環節，年前新項目回籠不低於5000萬元。

(六)轉移經營戰略，實現混合經濟合作經營模式新突破。

中國共產黨_屆三中全會勝利召開，標誌着中國經濟組織進入

一個全新的階段，會議強調並鼓勵國、民企合作，成立混全經濟組織，這是一個絕好的機會，對我們這樣的企業來說，是完全的利好。(?)我們要抓住機遇，乘勢而上，在本年度內，確保與一至二家國企合作成功，並迅速形成一種樣板模式進行復制，做大合作公司的同時做強我們自己。

(七)強化資本運作，創新融資模式，實現融資方式的突破。就我們______公司來說，融資模式是單一的，開發的企業只有開發借貸款，個別小企業的也都是用抵押方式取得的流動資金貸款，我們的所有融資議價能力差，融資對象侷限，僅限於銀行，好多的融通模式和可融資方法我們未能去探索和研究，從而使我們的事業推進不快、發展不大。爲此，今年，我們計劃在_____科技小額貸款公司成立之後，加強與金融市都市場對接，努力在__、__等一線城市開拓市場，力爭在20_年內拓寬新的融資渠道，爲自身乃至集團的發展提供充沛的資金來源，同時要加快樓盤資金回籠速度，縮短資金在項目投資環節佔用的時間，保障公司資金週轉和開拓項目所需資金。

(八)建立系統化管理體系，實現傳統管理向標準化邁進的突破。20_年，我部已與__公司合作，計劃全面建立實施房地產ERP軟件管理系統，公司也將藉助__ERP運營管理體系建設的契機，全面推進運營體系的建立、固化及全面應用成本管理體系，銷售管理體系，同時我們還將建立三級計劃管理體系、運營會議管理體系、階段性成果管理體系以及知識管理體系，並以這些體系的建立全面快速提升我們的各項目運營管理能力。

(九)改變銷售理念和策略，在銷售機制轉型的突破。

銷售工作是我們一切工作的總結，也是印證我們各項工作成效和成果的主要指標，銷售的好與壞直接關係到整個項目的成與敗，因此，銷售工作在20_年裏我部將列爲重點工作，20_年的主要考覈指標也仍然定爲銷售回款，不能爲其他工作所取代。爲了有效的促進銷售，我們除將在體制上進行改革外，還要對銷售的活動開展工作進行規範管理，統籌安排，不能僅跟感覺走。要杜絕瞎花錢，花瞎錢現象，要將營銷活動與銷售業績進行掛鉤，項目銷售要引入競爭機制，對銷售人員要進行系統培訓，統一組織考試，考覈合格者上崗，並通過銷售業績選拔銷售經理、銷售主管，並實行銷售業績與待遇掛鉤，設置業績底線，引入淘汰機制。銷售是公司工作的重中之重，以碧桂園等行業標杆爲榜樣，全面轉變營銷思路，顛覆傳統的營銷模式，打造全新的營銷團隊，堅決完成公司的銷售任務指標。

(十)堅持文明施工，確保質量和安全，實現責任制追究的突破。質量是締造品牌的前提，質量是企業的生命線。爲了創立品牌，爲了樹立我們歐堡利亞的形象，也爲了企業長期的生存和發展，我們始終如一的把安全和質量作爲公司的生命線。各項目公司要繼續保持過去好的做法，做到所有工程合同均有安全責任條款，違規處罰條款，各施工人員要嚴格按規定和流程進行施工，不得違規違章操作。各級管理人員要認真履職，項目公司和事業管理人員要定期進行檢查，對發現問題要按合同規定進行嚴肅處理，該罰款的堅決罰款到位，同時要對責任人員進行責任追究制度，做到三個不放過原則，發現問題不整改不放過，不處罰不放過，不追究不放過，對執行好的也要進行適度的鼓勵和獎勵。

三、未來展望

到20_年末，__事業部將建立以三大塊十六個職能部門功能管理體系，爲集團公司在__城區所有房地產項目公司服務，而項目公司的數量也會增加一到兩個，項目總數達到三到四個，以後年度會逐步增加項目數量，到20_年，我公司應有十到十二個項目，其中混合經濟體也應達到三個以上，在售項目達到六個以上;年銷售額要達到50個億。在未來的幾年裏，____的品牌將會人所衆知，公司在全國的房企中也會有一席之地;公司的財務通過一級資金市場進行直接融資，財務成本將大幅度的降低，資金將會更加富裕，未來我們的員工收入也將向一線房企靠攏，達到一個可觀的水平。

因此，我們有理由相信，通過我們大家不懈的努力，明天一定會更加美好，_____的事業一定會蒸蒸日上!

回首過去，我們豪情滿懷，因爲我們在集團公司的正確領導下，取得了可喜可賀的成績;展望未來，我們信心百倍，因爲公司未來精彩的藍圖，讓我們看到了騰飛的希望。在新的一年及未來的幾年裏，我們鹽城事業部全體決不辜負董事長的殷切希望，團結一致，埋頭苦幹，奮力開拓創新，爲5年實現50億房地產銷售目標而努力奮鬥。最後， 預祝大家新年快樂!萬事如意!

謝謝大家。

房地產發言講話3

尊敬的業主：

你們好!歡迎你們蒞臨花好月圓業主聯誼會，在此我謹代表曹峯置業全體員工向大家表示最誠摯的謝意!

上海曹峯置業有限公司是一家擁有實力雄厚的開發企業，公司擁有衆多精英人才。

公司成立以來，一貫倡導“爲居者着想，創優良工程”的經營理念，並以“充分營造最具和諧人性化的人居環境”爲不懈的追求目標。因此，公司無論哪裏開發項目，都不以追求最大經濟利益度爲主，而是以追求社會效益、品牌效益爲主，高摯人本文化的旗幟，不僅在質量、配套上下功夫，而且吸取先進企業的做法，在環境建設、戶型設計、物業管理和智能化建設等方面狠下功夫，賦予普通住宅以豐富的含義。讓普通大衆花更少的錢住上更符合康居標準的新型住宅。

公司和實華置業發展有限責任公司文化合作開發的長壽新村—號樓盤，建築面積爲_.平方米，銷售以來火爆不斷，目前已基本售完。一九九九和上海申莘房地產公司同合作開發了虹橋航華新村五幢多層內銷商品房。現一幢建築面積.平方米的辦公樓也已動工興建。除錦峯苑萬平方米住宅外，內還將開發萬平方米貴都新村，松江新城別墅等兩個項目。

作爲本公司今開發的大項目花好月圓，我們是不遺力地去做好它。花好月圓—錦峯苑座落於莘閔輕軌(在建中)右側，距莘莊地鐵站約公里，在m三段式歐式立面的純多層住宅中，將中國傳統山水園林意境用現代手法予以表現，錦庭花園、親水廣場、景觀河道、蔥蘢植被佈滿小區。同時，花好月圓不惜訴巨資治理改造數百半的邱涇港，配以小區內的噴泉、水溪、瀑布等豐富水景，將小區營造成名副其實的水景住宅。高達%以上的得房率，充分考慮戶型的經濟而又科學合理。精心設計有-m十餘種房型，在功能性、舒適性、經濟性、科學性上達到完美統一。大型會所、智能化系統、完善的物業設施等，充分展示着現代生活的高標準，令你生活更精彩更愜意。

曹峯置業有限公司本着高度的社會責任感，在建設過程中始終注重建築規劃的環境品位，提煉建築規劃的文化內涵與環境品位。使周圍環境、人文景觀相協調。先後開發的幾個樓盤，均體現了城市文化與園林景觀相融合的特徵。每一個樓盤的推出，由於其非凡的品質和豐富的文化內涵，在消費者中獲得了較好的聲譽。(後續部分如工程方面的可根據情況調整)

物業管理模式、

未來任重道遠，曹峯置業有限公司還將繼續努力，不斷拼搏進取，力求爲更多上海人創造出更加理想的生活居所。

最後衷心感謝你們對花好月圓的大力理解與支持，祝願你們在花好月圓的日子裏生活愉快、幸福，花好月圓也一如既往地爲你們提供最佳的服務!謝謝!

房地產發言講話4

位來賓，各位朋友，先生們，女生們，大家上午好!

非常高興來參加_的開盤典禮!首先，我代表……和我個人對_及_的準業主們表示祝賀，祝福大家生活錦繡，萬事如意!

_自誕生之日起，就受到了_縣各界人事和縣委相關領導的廣泛關注。她身處_的黃金地段，背靠母親河x河，與_古往今來的要塞之地_x相望;依託主城區的完善生活配套，又緊隨城市發展的進程，可以說是一處經典之作。看過他們的規劃，更是在時尚之中，透露出濃濃的人文關懷。再加上x米的建築高度，的確令人備感期待。

對業主來說，一處物業關係到生活是否幸福。然而，一座建築的意義絕不限於此，對於整個城市來說，每一個建築都將成爲一個城市的窗口。_的工作人員在提到這個問題的時候會說："一個有責任感的開發商，會站在城市規劃的角度去規劃自己的項目。"那麼從這點來看，我想，_的開發商無疑是負責任的。

2012年，是_的目標實現年，目前，全縣正向着"__x"的目標努力奮進，各行各業都要跨上一個新臺階。房地產市場也不例外，我希望有更多有品質的樓盤出現在市場上，在提升居民生活品質的同時，也提升整個_房地產市場的水平和競爭力!

在這裏，我祝福致力於打造品質的_能在市場上取得不俗的戰績，也希望錦輝置業能打造更多的精品樓盤，爲新津房地產市場做出更大的貢獻!

房地產發言講話5

具體到規劃開發、運營、規劃階段之後，進入到項目層面的考量。我們對於定位有一個框架，主要是三個方面：一是從發展背景來看，包括項目所處的區域性，放大了說是一個項目所在的城市能級，往小了說是區域產業特徵、區域人口規劃、區域特徵等等，總之要抓住項目在區域中的核心屬性和核心價值亮點，從而爲項目的發展元素確定基礎。二是各類現狀機遇，只有充分了解市場的發展歷程、發展規律後，才能對市場機遇做出合理的預判，唯有充分地瞭解市場的競爭狀況，才能制定相應的競爭策略。三是需求特徵。對產品的終端用戶特徵進行前期的預判，如果是複雜性的零售商功能，這部分通常要對消費者和商家都去做工作。在三個研究的基礎上，我們可以初步明確項目的一個核心屬性、形象定位、市場定位，以及業態組合等等，同時通過同類成功案例的研究，確定項目的發展邏輯，包括功能元素、發展階段、招商策略、融資策略等等。

企業融資層面的戰略定位結合項目層面的定位思考，我們相信可以獲得一些精準定位。在這個過程當中，有不少是容易忽視的雷區，我們也根據不同的項目提出了一些意見。

在一個定位中是貫穿始終的問題，在一個項目的基礎研究中，項目發展規律、市場研究中都需要考慮機遇時間點的問題，包括城市經濟、區域交通等環境因素的變化，都會給項目帶來很多的影響。在市場狀況下，產品定位是否符合市場變化的趨勢，以及發展規律，還需要多少時間?這都是需要我們研究的問題。

比如，現在很多一線開發商由於開發成本的問題進入到二、三線城市開發城市綜合體，甚至進入到一些縣域城市，也產生了縣域經濟的名詞。城市發展都有一定規律，任何新建城市、商業中心的形成，不可能是一朝一夕能夠實現的，不僅與人口消費能級、人口消費結構因素相關，還和政策導向、交通配套等都相關，市場發展到什麼程度纔能有效積累到高端消費需求?這些都決定了入市的時機。如果可能的話，在拿地之前就先進行定位研究，瞭解發展背景和市場情況之後，再開發項目，我們認爲這樣做會更好。

如果已經拿了地，定位、研究之後，如果機遇時點還有若干年。比如，地鐵開通、商業氛圍形成等等，面對這些成功關鍵點，我們就要採取曲線策略了。

比如，正大(諧音)廣場，當時要通過班車來拉動周邊的居民，通過大超市來吸引人流。可是，經過十年的時間，陸家嘴商務氛圍形成以後，高質量消費人羣基礎形成以後，零售比重加大，租金結構得到了優化。

所以，對項目入市時機的判斷是非常重要的。

還有核心人羣定位的問題，城市綜合體好象目前趨向於大而全的姿態，在很多購物中心的開發上有大躍進的現象。在這些大的購物中心中，消費者在哪兒可能都是問題。首先，我們認爲要明確根本定位，這樣才能進入到後期。

舉幾個例子，華潤，根據不同的區位和差異化的城市綜合體品牌，建立了萬象城品牌、五彩城品牌等等，這是開發商的例子。

從主題的例子可以看羅馬(諧音)百貨，主要是高水平收入，追求有獨特自我表現的年輕羣體，這些年輕人年輕、個性、時尚，這些都是關鍵詞。

還有K11購物藝術館等案例，通過這些案例可以看到未來業態是通過融合、文化體驗作爲亮點，能夠帶動一些商鋪的銷售。剛剛，簡單談了幾點定位中的關鍵問題，當然精確的前提定位從企業層面的戰略思考，到項目開發運營的執行思考，這當中還有很多容易踏錯的陷井，而且定位並不是單純出現在前期，而是貫穿於整個後續過程中，做一個好的商業項目需要不斷地調整和優化商業定位，商業地產今後幾年的風起雲涌是可以預期的，面對隱隱出現的泡沫現象，開發商唯有練好內功，才能永遠屹立不倒。開發項目看似紙上談兵，但必須做好精準定位，才能面對未來的挑戰，定位是成功的第一步，也是必須要走好的一步。

謝謝大家!