商住樓的火災危險性評估與防火對策研究

內容題要：商住樓在一般狀態下具有功能性複雜，失火的隱患大，消防管理監督難度係數大的特點。爲防範火災發生，減少災害損失，根據商住樓的特點，現對商住樓的火災風險性進行評估，爲日常消防管理及監督提供有效的措施。

關鍵詞：商住樓多產權 火災危險 對策

商住樓是指底部商業運營廳與上層住宅建築組合而成的多層或者高層的建築,屬於綜合性建築，一般情況下層數比較多。商業層有商業服務網點、購物商場及寫字樓等辦公場所。商業服務網點在消防總體設計中不需要有太多考慮，但商場、大型的辦公則需要根據其特點進行專門的設計，另外在商業部分開設公共娛樂場所也需要按照公共娛樂場所進行消防設計。商住樓在滿足了商業發展和居住需要，但是商住樓一般存在形態的多樣、功能性複雜、人員集中密集、可燃物質多等特點，發生火情時火勢蔓延速度快，人員集中疏散困難，撲救及救援難度增大，極其容易造成人員傷亡及財產損失。商住樓火災已經變成我國城市型火災，特別是重特大災害發生的集中場所。商住樓火災不斷警醒着人們必須加強對商住樓建築構造、結構及其火災類型特點的瞭解，爭取減少該類火災帶來的人民生命財產損失。

一、商住樓的火災危險性評估

（一）建築體量大，結構複雜，可燃物多

商住樓在中國的每個地方都有存在，好多都在路邊。一般商業經營部分作爲倉儲、小店、綜合商場、飲食娛樂等行業，它一般在建築的最下層或接近地面好多層使用鋼筋砼樑、柱做成大小不一的空間，商住樓雖然滿足了人們進行商業活動的需求，但巨型建築體積與形形色色的特點，想簡單一個角度來解決火災問題是很困難的。本身在店鋪中存放很多可以燃燒的物質，比如存儲存貨櫃、陳列平臺、商品貨物，倉庫中的儲存物品和居民家中的傢俱等帶來的可燃性，發生火災可能性很大。

（二）產權多，物業難管理

體積、建築面積大，就可能會爲建築產生許多產權，每個區域板塊中的企業、每家住宅都擁有該樓的產權，一般來說一座商住樓都擁有幾十個產權人或企事業，這在對消防安全的管理、監督具有較大的難度。

物業公司作爲日常性維護管理的單位，不僅要管理負責消防安全，還要考慮維護建築需要的費用。日常維護消防設施的經費需要從物業管理費中收取，用物業管理的錢來整改商住樓整體的火災隱患是遠遠不夠的；但要用房屋維修基金來做火災防護，必須取得業主委員會的一半以上的人同意，業主委員會向物業授權後再申請向房產局維修基金處使用經費，還有一些建築建的時間較早，維修基金本來就不多，對建築消防設施維護、保養經費就不到位，使整改時間變長，什麼時候整改到位就很難說了，隱患的存在就容易造成災害。

另一方面，物業公司的不確定性也是商住樓管理、監督的困難點，存在物業公司對業主不滿意，去替他單位找新的業主，有的時候因爲業主對物業公司不滿意而換物業，帶來的問題是消防工作沒人管沒人問。

（三）人流量大，情況複雜

商住樓是人員密集場所，人流量根據時間的變化而變化大，情況複雜。大型綜合商場、超級市場在營業時人非常多，各種人員在消防素質上參差不齊，發生火災時，容易變得不知所措和產生慌亂情緒。

有些商場貨物擺放凌亂，當身其中時好像走在迷宮，讓人找不準方向，還有的銷售市場的消防通道被阻礙，安全出口關閉，緊急照明燈以及緊急疏散標誌破壞，在危險來臨時，人們就缺乏應急工具以及逃生方向，會給疏散和消防搜救帶來巨大困難。　　

（四）商業部分裝修、翻修經常化

商業產權人爲了營銷效果需要或者經營調整，使商戶更換頻次高，來回翻修、違規裝修的現象無獨有偶。裝修時就會違反安全規定非法拆掉防火挑樑、防火門等一些設施、妨礙人員疏散和安全逃離現場、私自拆除噴淋系統出水噴頭等室內消防設施，因此安全隱患加重。加上商戶的霓虹燈廣告，只安裝，不維護，經常出現電路故障，私自改造裝修使得商業區隱患不斷。

相對較高空間的樓層，使用人就會選擇加強空間利用，違規改建由單層變雙層甚至多層，而裝修材料往往又不符合防火規定，爲圖個人方便違規設置安全出口且出現數量嚴重不足，還存在上面住宿下面經營的“三合一”場所，這種形式是火災隱患的重點。裝修不到位還會導致可燃、易燃材料被用到商業區域，火災風險隱患再度上升。2005年12月25日廣州中山市坦洲鎮檀島“老虎吧”西餐廳火災，就是由於老闆擅自在底層加層改造，將底層擴大面積爲241平方米，擁有近200個座位的酒吧，大量使用海綿等易燃材料，火災最終導致26人死亡、11人受傷。

（五）消防設施設備維護困難

商住樓一般都設置各類消防設施，這些消防設施在日常管理過程中經常會出現故障或人爲損壞，需要及時修理，特別是經過長時間的使用需要對設備進行維護保養，這就很難保證消防設施的完整好用。

（六）居民的消防安全意識有待於加強

居民違反經常不按說明書使用電器，家中使用的保險絲、片未經專業人員更換，私自拆裝不符合規定的保險絲、片；燃氣使用也不遵守安全規定，私自拆、改、裝燃氣設施；在家中或者樓內隨意存放易燃物品或使用煙花爆竹；把帶有火星沒有燒完的垃圾倒進廢物道；在建築內違規存放汽油、等易燃易爆物品；躺牀上抽菸、喝酒；在逃生通道堆放雜物、停放自行車等等不安全行爲經常發生，一旦發生火災，將難以處置和逃生。

（七）存在“住改商”現象

法律上沒有明文的禁止說不能在住宅樓裏辦公司，但是從行業管理的角度去看，應該是禁止的。作爲消防監督機構和物業管理機構，應該明確不得進行“住改商”行爲，特別是審批過程中，要從嚴把關，防止出現許可差錯：一是商住樓擾民的問題需要解決，住宅區內進行經營活動，致住宅區沒了應有的安寧，影響居民的生活，導致居民對小區安全產生憂慮；二是來回裝修，違規拆改承重牆，擴大了防火分區面積，私改電線和燃氣管路，增大了用電總負荷的情況，致住宅區的整體框架結構被破壞，影響建築安全；三是火災成災因素和日常維護成本的分攤問題，一個公司十幾個人，一家子最多隻有三四個人，無形中增加了致災因素，增加了物業管理費和設施的維護，造成其他居民和物業的投訴；四是有些店鋪亂扔廢物、胡亂設置廣告牌等，嚴重影響市容風貌還造成安全隱患。

二、商住樓的防火對策

（一）加強建築工程的組織管理

消防對建造項目的審覈、驗收以及日常檢查督導是《中華人民共和國消防法》所賦予的責任與擔當；消防應充分利用建造項目覈查的條件，詳細分析建造項目的功能，分析居民和購買對象，給出合理的解決方案，把被動變成主動；作爲消防工作人員，要從整體出發，落實消防監督各項責任，切實把好商住樓建造關，確保成功驗收後，該建築能符合國家相關法律法規，消防必須在建造中全程參與落實各項工作制度，切實從根上消滅火災隱患。依照《建築內部裝修設計防火規範》，嚴格審查材料，用抽樣送檢方式，降低火災隱患。

嚴格把好關，防止可能出現“三合一”場所。在建設開始，嚴格控制商業用房的建設高度，保證不能出現內部的夾層。

（二）加強物業公司消防安全培訓和責任意識培養

多頻次開展物業公司的消防安全培訓活動，使物業公司切實承擔起自己的責任，使其熟悉掌握相關法律、法規，更好地爲商住樓產權人服務，定期給業主委員會彙報建築設施維護保養的情況，把消防宣傳做到位，提高業主消防安全意識，瞭解消防法律、法規的基本要求，明確自身職責，推動消防工作不斷進步。強化住戶的安全防火意識，定期開展防火宣傳教育工作。消防救援單位、派出所及物業管理單位需加強商住樓消防安全宣傳教育。以發送宣傳材料，開展培訓等方式方法，加強商戶的消防責任意識，落實各項規章制度，提升應急處置能力。

（三）強化多單位聯動，共同促進管理多產權建築的消防安全

商住樓中突出的風險隱患，不能放任發展，應當及時有效得到整改。多產權建築主要由房管局、建設局等相關部門，多頻次對物業管理公司進行檢查監督，特別是房管局，每年需要對物業進行覈查，在開展這項工作時要把安全、消防、管理等各聯繫起來，加強對物業管理公司的監督。對工作落實不嚴格的，用降低資格，或撤銷運營許可證、營業執照等方法，推進物業公司的運營。對私自更改房屋使用性質的，命其依法限期落實整改相關錯誤。通過行政主管部門監管力度的持續加大和長期有效管理，徹底剷除法不責衆、執法鬆懈、管理不到位的弊病。

在商住樓安全管理方面，聯合消防、公安等職能部門共同整治，對於不符合條件的單位，停止其營業許可，直到整改完成，符合相關法律法規，才予以開門營業。

（四）規範多產權單位的管理和監督

依照《消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防管理規定》和國務院15號文件，各級人民政府按照加強推動鄉鎮街道、居委員會、派出所等職能部門落實消防安全工作，推進落實各項安全責任。

（五）落實維護費用，確保消防設施完好

商住樓管理和維修工作是一項複雜的系統工程，必須有相匹配的法規和修繕技術標準予以約束和規範。建議有關部門針對商住樓修繕、使用等方面存在的有關安全問題和維修資金匱乏等難點問題，進一步加強法制建設，擬訂並出臺相應的法規，確保有章可循，依法管理。針對高層商住樓一般處於繁華地段，除具有一般住宅大樓的維修要求外，根據“住改商”頻繁以及重複裝修等突出問題，擬訂並出臺相對應的修繕技術標準。

商住樓日常維修的主體是產權人，作爲產權人應該切實地負起這份責任，支付相應的維修資金。由於產業劃轉等原因，資金矛盾突出等問題，建議政府主管部門協調，按建築面積分攤爲原則，強制性籌措一定量的大樓共有部分維修基金，由業主委員會負責存儲，專款使用，努力解決資金匱乏維修難的矛盾。

三、結束語

商住樓火災多發給帶給全國人民警示，無論商住樓還是其他性質建築設計單位必須對建築物的各種情況反覆考量，確保消防設計過關。各地政府制定相應法律法規。物業、消防等單位加大防火巡視巡察力度，有效剷除火災風險。加強用火用電提示提醒，確保人民生命財產安全。　

四、參考文獻

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