二手房合同糾紛

目錄

第一篇：二手房合同糾紛的產生原因第二篇：二手房買賣合同糾紛第三篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)第四篇：催告函(二手房買賣合同糾紛)第五篇：審理二手房買賣合同糾紛案件之我見更多相關範文

正文

第一篇：二手房合同糾紛的產生原因

二手房合同糾紛的產生原因，如何避免二手房合

同糾紛？

導讀：有買賣就有糾紛，二手房市場的火爆也導致了二手房合同糾紛的大量發生。那麼，二手房合同糾紛的產生原因都有哪些？購房者應當如何避免發生二手房合同糾紛？下面將爲您作出解答。

一、二手房合同糾紛的產生原因有哪些？

1、委託合同簽訂不規範

一般來說，房地產經紀機構應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委託合同，但是，在實踐中，房地產經紀機構往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱爲“房屋買賣委託合同”或“‘房地產買賣契約’補充協議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委託合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2、二手房買賣合同的內容不完整

房屋買賣合同中應明確房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。再次，合

同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

3、二手房買賣合同補充協議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經常發生合同簽訂後一方反悔不願買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

二、如何避免二手房合同糾紛？

在簽定二手房合同之前，買房人應該仔細檢查房屋的狀況，這樣纔可以最大程度地避免二手房合同糾紛發生。

1、檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全（有些房本是兩證合一的）。

2、要看清楚產權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。

3、檢查房屋本身的質量。除了以上幾點之外，還要注意房屋是否被賣房人出租。

4、檢查房產證上的產權人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致，

5、看產權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具

書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛。

6、對於買方來說，除了要嚴格按照建設委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節問題納入合同內容。主要包括房屋的物業管理交接，戶籍的遷移等問題。

7、買方可以留一定的房款作爲“保證金”，等買房將物業管理交接，戶籍遷出之後再將房款全部交齊。

8、對於貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設立一個期限，如果由於客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

以上就是對“二手房合同糾紛的產生原因有哪些”“如何避免二手房合同糾紛”所作的解答。總之，在買賣二手房時，當事人應當充分重視二手房買賣合同的重要性，把能想到的內容儘量都寫到二手房合同裏，這樣纔可以儘量避免二手房合同糾紛的發生。如果您對自己寫的二手房買賣合同不夠放心，那麼不妨讓律師幫您把把關，確保您二手房買賣能順利進行。

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產經紀機構的不規範操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發生的主要原因。

2.委託合同簽訂不規範

房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委託合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱爲二手房買賣委託合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委託合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務

1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》（現變更爲《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。

2)這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產經紀機構的不規範操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免權利被非法侵害。

4.合同的內容不完整

1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；二手房的物業管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、(我們一定會做的更好：)如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.二手房買賣合同補充協議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂後一方反悔不願買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否願意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

深圳律師：黃華(12年律師經驗)

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第三篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

xx律師事務所接受被告（反訴原告）王某的委託，指派我作爲其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調查瞭解並結合剛纔的法庭調查，現針對本案爭議的問題，結合相關規定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告於2014年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實有效。 從合同簽訂的主體、內容、標的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標的房屋的買賣意思表示真實，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規的強制性規定的情形，而且在合同簽訂的當日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效後已經開始履行。

二、關於對《二手房買賣合同》變更的認定。

合同當事人可以通過協商一致的方式對合同的內容進行變更，包括但不限於標的數量的增減、價款的變化、履行時間、地點、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2014年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管協議》應當認定爲對原合同中購房資金監管條款的變更。

原合同中約定2014年11月30日前監管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據《二手樓交易資金監管協議》簽訂的時間爲2014年12月6日，金額爲100萬，該協議簽署的主體爲原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協議的行爲即是對首期監管行爲的認可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協議是原被告雙發共同簽署的，可以認定爲對原合同的協議變更。（案例中原告提供的《關於限期履行合同義務的通知函》具體的時間不詳，如果在2014年12月6日前則對前述行爲認定不造成影響，若在2014年12月6日後由於是單反變更也不具變更效力）

（二）2014年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管補充協議》應當認定爲對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2014年3月1日原、被告雙方達成一致簽訂《二手樓交易資金監管補充協議》，變更購房款支付方式爲一次性現金支付，並且將監管的首期款100萬的截止日期由2014年3月6日修改爲2014年4月6日。這一系列行爲足以認定爲對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應的合同義務。

合同簽訂後，被告（反訴原告）於2014年11月14日交付定金50萬，於2014年12月3日取得截止日期爲2014年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2014年12月6日監管首期款100萬。截止2014年12月6日前述三項金額正好等於標的房產的轉讓價格2014萬元，至此合同義務履行完畢。

在2014年3月1日原、被告雙方對原合同進行變更後，被告（反訴原告）於2014年3月3日又向銀行監管購房資金550萬，此時監管資金共計650萬，當日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業務合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據x）中也明確表明願意爲被告（反訴原告）墊資1300萬，並按照行業慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進行放款。由於買賣合同具有雙務和同時履行的特徵，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習慣，並且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務，遵循誠實信用的原則積極促成合同目的的達成。

四、原告（反訴被告）的行爲構成違約。

合同簽訂後，標的房產解除抵押的時間一直處於不確定狀態，原告（反訴被告）也沒有用實際行動積極消除標的房產的權利瑕疵。被告（反訴原告）在2014年12月6日履行完合同關於價款支付的義務，而原告（反訴被告）一直到2014年2月28日才解除標的房產的抵押，懈怠履行標的權利瑕疵的擔保義務。

被告（反訴原告）在原合同變更後按約履行了合同義務，並於2014年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》並辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回覆和配合而且還在2014年3月25日將標的房產抵押給某銀行，並辦妥抵押借款手續。由此可見，原告（反訴被告）的行爲

表明其沒有誠意履行合同義務，導致原合同的目的無法實現，構成根本性違約。依據《合同法》第九十四條規定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應當承擔違約責任。

依據《合同法》一百一十四條的規定，原告（反訴被告）應當承擔違約責任，支付違約金400萬，並且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對於被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標的房產抵押，導致原合同目的無法實現構成根本性違約，依法應當承擔違約責任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當請求，使其權益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

xx律師事務所

律師：

xx年xx月xx日

第四篇：催告函(二手房買賣合同糾紛)

催告函

林某某先生、福州某某房產代理有限公司：

我與你們雙方於2014年10月29日簽訂了《房產買賣經紀合同》（以下簡稱《合同》），合同當事人三方爲，甲方：林某某，乙方：龔某某，丙方：福州某某房產代理有限公司。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規定，該《合同》各方當事人主體適格，意思表示真實，內容不違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗，於各方當事人簽字之時已依法成立並生效。依法成立的合同，對各方當事人具有法律約束力。經諮詢專業律師，現就《合同》履行過程中的有關事宜鄭重函告你們：

爲了積極履行《合同》，我方已交付定金人民幣兩萬元，並已通過民間借貸方式籌得購房款萬元，每日承擔利息高達元。根據《合同》第十三條：補充條款⑵“因上述房產尚處於抵押狀態，甲方同意於2014年11月5日前自行出資辦理銀行還貸手續，待解押手續辦理完畢後十五個工作日內開始辦理產權交易受理手續及乙方購買上述房產的按揭貸款手續。”甲方遲至今日仍未完成交易標的房產的解押手續，丙方未能盡到催告督促義務，甲方、丙方未與乙方辦理產權交易手續及乙方購買上述交易標的房產的按揭貸款手續，系遲延履行《合同》規定的主要義務，已構成違約。根據《合同法》第一百零七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”《合同法》第一百一十二條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。”《合同法》第九十四條規定，“有 1

下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；”《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定，“當事人可以約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”以及三方簽訂《合同》

第十條：“違約責任……2、甲乙雙方任何一方未能及時備齊材料並進行交易受理、甲方未能按時進行房產交接、乙方未能按時解款至丙方，丙方因自身原因未能及時放款給甲方，屬不按時履行行爲。不按時履行方應自不按時履行之日起每日按本合同第二條約定的房產交易總價的0.05%向利益受損方支付滯納金。”我方鄭重催告你們（甲方、丙方）：1、限你們於收到本函日之內辦理完畢交易標的房產的解押手續，並辦理產權交易手續及乙方購買上述房產的按揭貸款手續。2、乙方保留追究甲方、丙方違約責任的權利。

如果於上述時限內甲方、丙方仍未履行，我方有權選擇：

一、通知解除《合同》，並依法主張以下權利，包括但不限於：

1、 要求雙倍返還定金；

2、 要求支付違約金（每日按約定房產交易總價的0.05%計算）；

3、 不支付中介費用；

4、 要求賠償損失，包括但不限於：⑴購房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標的房產增值部分價值；⑶乙方的房租損失。

二、要求繼續履行《合同》，並依法主張以下權利，包括但不限於：

1、要求支付違約金（每日按約定房產交易總價的0.05%計算）；

2、要求賠償損失，包括但不限於：⑴購房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標的房產增值部分價值；⑶乙方的房租損失。

我方認爲，甲方、丙方遲延履行《合同》主要義務，事實清楚，證據確鑿，已經構成違約，嚴重損害了我方的合法權益。爲依法維護我方的合法權益，同時也爲了避免甲方、丙方的責任進一步擴大，我方誠望甲方、丙方能夠高度重視此事，採取積極合作的態度，抓緊履行《合同》義務。如果甲方、丙方不採取主動的態度或繼續借故拖延，我方只有通過法律途徑維護我方的合法權益。屆時，甲方、丙方不但仍要繼續履行、支付違約金、賠償損失或者雙倍返還定金、支付違約金、賠償損失，而且還要支出訴訟費、律師費，同時還要承擔我方依法維權所支出的訴訟費、律師費、交通費、誤工費等各項損失，並承受不必要的訟累。

希望林某某先生、福州某某房產代理有限公司收到本函後及時與我方聯繫並作出明確答覆。

函告人：龔某某2014年1月1日 注：本函一式叄份，寄送林某某、福州某某房產代理有限公司各一份。

第五篇：審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

作者：鄭萍發佈時間：2014-07-02 10:33:01

去年，武漢市商品房交易異常，房價一路攀升，也帶動了二手房交易市場，面對扶搖直上的房價，在利益驅使下，一些賣房者反悔毀約的行爲，導致二手房糾紛案件大幅增加。據統計，在我院民二庭，2014年全年受理房屋買賣合同糾紛案件8件，但在2014年3月中旬，民二庭受理該類案件19件，呈直線上升趨勢。上述案件全部是因賣房人反悔，不履行合同導致糾紛的產生。在審理這類案件中，辦案法官普遍感到棘手的問題有兩點，第一，爭議雙方簽訂的房屋買賣合同效力問題；第二，在合同不得不解除時，買房者要求售房者賠償房屋的升值部分應否支持，以及房屋升值部分的損失怎樣認定的問題。下面就上述問題作一些探討。

一、房屋買賣合同的效力認定。

在民二庭目前受理的19件房屋買賣合同糾紛案件中，賣房者毀約的理由如出一轍，一是以簽訂合同時，出賣人並未辦理權屬證書，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規定，房屋買賣合同無效，合同當然不能履行。如原告葉某訴被告張某及第三人某中介公司房屋買賣合同糾紛案，原告訴稱，2014年7月5日，其與被告及第三人簽訂一份《房屋出售協議書》，約定被告將其某花園小區房屋一套賣給原告，價款578，000元，被告及第三人協助原告辦理兩證。合同簽訂後，原告依約將購房款558，000元交付被告，並辦理了兩證，但在原告攜尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋時，被告以房屋漲價爲由，要求加價200，000元才交付房屋，爲此，原告訴請法院判令被告立即交付房屋，並承擔違約金。被告辯稱，出賣房屋時，其並不知法律有規定，即沒有辦理兩證的房屋不能進行轉讓，因房屋買賣合同違反了法律強制性規定，應爲無效。二是以簽訂合同時，未經夫妻一方書而同意，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項及最高人民法院《關於貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見》

第89條的規定，所簽訂的房屋買賣合同無效。如：原告賀某、徐某訴被告胡某、金某房屋買賣合同糾紛案，兩原告與被告胡某系同事關係，2014年12月2日，兩原告與被告胡某簽訂一份《轉讓房屋協議》，約定胡某將單位所佔房屋各種權利及義務轉讓給原告，所有與此房有關的錢款均由原告承擔，開發商交房後房屋所有權爲原告所有，與被告胡某無關。嗣後，兩原告以被告胡某的名義購買了訴爭房屋，交付了所有購房款共計257，443.82元，房屋一直由原告用於出租至今。訴爭房屋兩證登記在胡某名下，原告要求被告胡某協助辦理房屋過戶手續時，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，現在其妻不同意賣房。現兩原告起訴，要求胡某履行合同，辦理訴爭房屋的過戶手續。胡某反訴，請求確認房屋買賣合同無效。我庭法官在審理上述兩類案件時，對合同效力的認定，出現了兩種截然相反的觀點。第一種觀點認爲：對於缺乏房屋權屬證書的案件，由於其房屋沒有依法辦理房屋所有權證和土地使用權證，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項規定的，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的法律禁止性規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項的規定，房屋買賣合同無效。同理，對於未經共有人書面同意的，雙方簽訂的房屋買賣合同亦爲無效。第二種觀點認爲：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項的規定，屬於行政管理性規範，而非合同效力性規範，是法律對房屋出賣人的強制性要求，其效力範圍僅及於房屋出賣人，而不能及於合同的買受人，該項規定不應作爲認定合同效力的依據。出賣人出賣的房屋系其合法的私有財產，其未申請登記領取權屬證書，只是尚未產生物權公示的法律效果，不發生物權變動的效力。雙方簽訂的房屋買賣合同應爲有效。對於共有房屋，未經夫妻一方書面同意，其買賣行爲的效力問題，應根據我國《民法通則》和《婚姻法》關於夫妻對共同財產的處理權等法律法規的規定，對合同效力進行認定。筆者同意第二種觀點，下面分別進行闡述。

第一、關於出賣人出賣的房屋缺乏兩證的情形，其合同效力認定。《中華人民共和國城市房地產管理法》是一部行政管理性的法律，它主要規範的是房地產開發經營企業的經營行爲，其立法目的，是國家爲了加強對房地產市場的管理和監督，以減少房地產交易糾紛，保護購房人的合法權益。該法第三十七條第六項的規定，是法律對房屋出賣人的強制性要求，是對房屋買賣合同標的物設定的於物權變動時得限制條件，未取得權屬證書的房屋買賣，屬合同標的物的瑕疵，並不影響房屋買賣合同的效力，該項規定，不是認定合同效力的法律強制性規定。應當由出賣人承擔瑕疵擔保責任，這是一

種違約責任，不符合條件的，房地產登記部門可以不予過戶，可以不讓物權發生變動。值得強調的是，對於售房人以自己的買賣行爲違反了法律強制性規定，主張買賣合同無效，從而達到其毀約目的，如果我們支持了這種請求，無疑會損害買受人的利益，喪失了誠實信用原則，影響了交易安全。故筆者對於未經權屬登記的房屋買賣合同，不主張無效的認定。

第二、未經夫妻一方同意簽訂的房屋買賣合同的效力認定。

司法實踐中，毀約方另一個理由，就是以夫妻一方出售房屋時，另一方不知情，主張房屋買賣合同無效。對此，出現了兩種截然不同的觀點。一種觀點認爲：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項的規定，未經共有人書面同意的房地產不得轉讓，以及最高人民法院《關於貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見》第89條的理解和善意取得的理論分析。未經夫妻一方同意的房屋買賣合同無效；一種觀點認爲：根據我國《婚姻法》第十七條和最高人民法院《關於適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（一）》第17條的規定和最高人民法院《關於貫徹執行﹤中華人民共和國民事通則﹥若干問題的意見》第89條的規定，該房屋買賣合同有效。筆者同意第二種觀點。

最高人民法院《關於貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見》第89條的規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”夫妻雙方作爲共同共有人，一方在爲徵得另一方同意的情況下擅自出售共有房屋給第三人，這種買賣關係應是無效的。但是，因第三人在購買房屋時並不知道夫妻一方無權獨自售屋，且支付了購房款，交易價格也公平，爲善意取得，因此，應維護第三人的合法權益。在此，根據最高人民法院《關於適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（一）》第十七條的規定：“婚姻法第17條關於夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”得規定，即夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等得，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。夫或妻要對共同財產作重要處理決定，應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其行爲爲夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道爲理由對抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信買賣行爲系夫妻共同意思表示，則買賣合同應認定爲有效。退一步說，第三人在進行房屋買賣時，對夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能構成表見代理的，也不能一概認定爲無效。將合同的效力完全交由另一方決定，

對保護善意相對人的利益極爲不利，因爲合同宣告無效後，相對人只能請求處分財產得一方返還財產，並承擔締約過失責任，卻無法要求處分人承擔違約責任以更好地維護自己的利益。因此，從利益平衡和鼓勵交易的原則出發，即使在夫妻另一方拒絕追認的情況下，也不能簡單認定合同無效，而應將存在權利瑕疵的合同確認爲有效合同，無處分權的夫妻一方不能轉移標的物的物權只是對合同的違反，善意受讓人有權依據合同要求其承擔支付違約金或賠償損失的責任。綜上，筆者認爲，在處理未經夫妻一方同意簽訂得房屋買賣合同的效力時，應認定合同有效，讓誠實信用原則貫穿於人們的日常生活，維護公平交易。

二、房屋買賣合同解除後，毀約方的責任承擔

前面我們談到，由於房價上漲，買房者一般都要求依法履行合同，但由於各種原因，在合同不得不解除的情況下，許多買房者要求出賣人賠償房屋升值部分的損失。這也是目前很難解決的問題，房屋升值部分是否應該賠償，若賠償，其法律依據是什麼。支持賠償，房屋差價如何確定，有無可行標準等等。下面也從兩個方面，探討關於合同解除後，違約方的責任承擔問題。

1、合同解除後，違約方應賠償房屋升值部分損失。

買房者能否要求差價賠償，在司法實踐中存在許多不同觀點。有觀點認爲，買賣合同解除後應恢復原狀，房屋升值部分不應得到賠償；有觀點則認爲，房屋升值部分應得到賠償。

筆者認爲，合同解除後，買房者可以要求差價補償。但目前有力的法律支持不夠。2014年3月24日出臺了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，但由於當時我國房地產市場較爲平穩，該解釋的加倍賠償足以彌補守約方的損失。但近年來，房價大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時，該司法解釋也僅限於商品房買賣糾紛，對於其他的房屋買賣糾紛無法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導致合同的履行在法律上或事實上已成爲不可能，合同履行後預期可得利益損失（如房屋升值部分）不進行保護，對買房者明顯有失公平。假如將損失範圍限於合同的簽訂、履行而支出的實際費用以及佔用購房款的利息損失，違約方雖然作出了賠償，但這種賠償顯然對違約方有利，達到了違約方的目的，即違約就是爲了獲得比履行所能獲得更大利益的目的。結果顯然易見，起不到遏制違約行爲的作用，反而起到對違約行爲推波助瀾的作用，這是我們不願看到的結果。

綜上，支持對房屋升值部分進行損害賠償，達到了法律效果與社會效果的和諧統一。爲了平衡雙方當事人利益，遏制違約行爲，維護公平交易，在

司法實踐中應正確理解和適用《合同法》的有關規定，平衡買賣雙方的利益。我國《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。賠償損失的範圍可由法律直接規定，或由雙方約定。在法律沒有特別規定和當事人沒有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財產上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預期取的利益。由於房價上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據的。

2、房屋升值部分如何確定，有無可操作性。

對於房屋升值部分的認定，北京、上海等地法院相應出現了一些判例，出臺了相關規定。北京朝陽區法院在2014年底判決的一起崔先生賠償陳女士房屋差價款案件中，其損失的構成是：訴爭房屋的現市場價值與雙方合同約定價格的差額，從而使買房者得以購買同等水平的其他住房。這是一個比較認同的計算方式，但也存在一些問題。因爲市場價格是波動的，隨着時間的不同，房價也不一樣，到底選擇哪個時間點，確實很重要。上海市高級人民法院出臺的《關於審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定，房屋漲跌損失的確認，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可以通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求爲基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行爲確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。筆者認爲，上海高院的上述規定，有一定的可操作性，可以借鑑到我院對該類案件的審理中。最後，有一點要明確的是，支持房屋升值部分的損失得前提，必須是守約方完全履行了合同義務，比如全額交付了購房款等。

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文章出處：民事審判第二庭

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