物業工作彙報

第一篇：物業工作彙報

尊敬的各位業主/住戶：

今年第二季度，是我管理部按照年初確定的“內抓管理，外抓服務，用行動提升形象” 工作思路抓落實的關鍵時期，管理部全體員工以對業主、對小區、對公司認真負責的工作態度，紮實做好每一項工作。91天中，物業前臺接待業主來電來訪4088人次，受理重大投訴18件，安排工程維修2693單，維修公共區域316處。上半年接到業主贈送錦旗5面，收到表揚信21封，很多業主都在不同場合對今年物業工作的新變化給予了肯定和積極評價。

一、下大力解決歷史遺留問題

由於種種主客觀原因，綠洲有很多歷史遺留問題。今年一季度，在公司領導的直接參與下，我們將所有歷史問題梳理歸類，確定了“先易後難、先急後緩”的工作思路，從四月份起，對照“賬單”逐一解決、清理。

（一）工程類

1、按照“逐棟恢復，步步爲營”的解決辦法，先後修復了6#、1#、7#、8#、9#樓門禁系統，使這些樓宇的安全係數有了一定程度的提高；

2、修復1#---17#樓電梯廳脫落的牆磚；

3、重新粉刷了小區四周圍欄和通道護欄；

4、完成了2#、5#樓無障礙通道改造；

5、重新制作並安裝了“珠江綠洲文化廣場”大幅牌匾；

6、修復了小區部分破損路面，完成了1#樓、超市後側、15#---17#樓前甬道改造；

7、重新安裝、修復了小區圍牆燈、柱頭燈，改善了小區夜間照明條件。

（二）安全類

1、車輛管理：

（1）取消了15#樓前5個固定車位；

（2）加強了對小區內停車管理，取消了所有長期佔道停放的車輛；

（3）對20#樓前停車場實行規範管理，劃線後按標識停放，正在調查車輛情況，實行發證管理，爲最終實現收費管理創造條件。在最大限度利用現有場地的原則下，保證車輛能進得來，開得出；

（4）爲方便購買小件物品業主運送東西，購置了一批小推車；

（5）選定了2處自行車停車場，建設用料正在車間加工，近期開工建設，15日內建設完成；

2、安全管理：

對引起新聞媒體熱議、政府部門關注的地下室出租問題、羣租問題，通過加強消防檢查、摸清租住人員底數、簽訂安全協議、進行法制宣傳等辦法進行管理，最大限度地消除隱患。

3、清理違規飼養的大型犬：

在政府部門特別是公安機關的幫助下，6月28日，對小區內不按規定養犬戶進行了清理，沒收違規犬2只。

（三）綠化類：

1、與項目公司協商，根據現場情況和合同要求移栽、補種了樹木和毀損的草坪，解決了四期綠化補種問題；

2、已向法院提起訴訟，尋求解決業主佔用綠地而引發的糾紛，法院已經受理，在等待開庭。

二、努力解決影響業主生活的現實問題

物業工作，不是轟轟烈烈的工作，沒有驚天的雷聲，但它卻緊連着業主的生活，影響着業主的心情。物業服務工作做得好，會象如絲般的細雨於無聲中滋潤着業主的心田。正是基於這種認識，今年以來，我們努力做好服務工作，於平凡之中體現精神。

1、注意做好保潔和綠化工作，爲業主營造良好的生活環境。

（1）在全球防控甲型h1n1流感的大背景下，本着對廣大業主負責的態度，先後兩次召開保潔專項會議，對做好小區公共區域消毒殺菌工作提出具體要求；小區出現1例確診病例後，(小編推薦你關注好範文 網：)負責任地向業主通報準確情況，做好宣傳解釋和安撫工作；

（2）高質量地做好路面清潔、大堂結晶和日常保潔工作；

（3）於5月份，安排專業人員先後3次對園區噴灑藥物，消滅蚊蠅滋生地；

（4）在1#樓前水池放水養魚，恢復小區景觀；

2、做好防火知識宣傳和消防工作，保證業主生命財產安全。

（1）不定期發佈通知、溫馨提示，向業主普及消防意識；

（2）定期對樓宇消防器材進行檢查，使消防設備處於良好狀態；

（3）今年6月2日，我小區5#樓發生一起因業主在牀上吸菸導致的火災後，我們及時向廣大業主通報情況，告知業主增強防火意識；

（4）加大對地下室、羣租戶消防檢查力度，簽訂“消防責任書”。

3、與居委會、派出所一起，通過出通知、發提示、個別談話等方式，做好按規定養犬、文明養犬的宣傳解釋工作。

4、在市疾控中心、市衛生局先後2次對小區水質突擊檢測時給予配合，檢測合格後及時將情況反饋給業主，消除部分業主對水質問題的擔憂。

5、想方設法，按規定檢測和維護設備設施，及時排除障礙，保證小區水、電、氣正常供應。

6、以積極、主動、負責的態度，認真解決業主戶內問題。人工費一律減免，材料費能免則免，全力保證業主生活不受影響，業主真切感受到了物業工作的新變化，多次寫信表揚和稱讚。

三、努力提升小區的品質和形象

物業工作，說到底是代表廣大業主完成一家一戶無法完成的工作，既有代表業主對小區的公共設施設備進行管理的職責，也有爲需要的業主提供服務和幫助的義務。物業工作做得好，完全可以讓業主的房產保值增值。在這方面，二季度我們做了以下幾項工作：

1、主動與三間房政府、社區黨委和居委會、公安、消防、城管、人防等部門取得聯繫，彙報我們的工作，擴大綠洲的知名度；

2、支持、配合中國傳媒大學學生在綠洲小區組織的向四川災區兒童捐贈玩具、圖書、衣物的活動。發動物業員工今年先後2次向災區捐款xx餘元；

3、在“五•一”、“六•一”期間，組織“與業主同樂”趣味賽，聯手有關單位共同舉辦“右腦開發，提高記憶”講座和“親子活動”；

第二篇：2014年度物業工作彙報

2014-2014物業年度中行大院物業管理

工作彙報

2014-2014物業年度在中行物管組領導下，在中行各部門的大力支持下，道博物業公司中行管理處認真對照合同項目條款，結合中行大院實際情況，堅持以“服務爲主，管理爲輔，紮實工作，周到服務”的企業理念服務中行機關，做了大量的工作，完成了年度計劃的各項工作和合同項目，具體情況如下：

一、中行物管項目質量提升的一年。在去年的基礎上，物業管理處強化了內部管理，先從基本制度、員工隊伍和服務質量入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身管理水平的同時也體現出對中行物業服務管理項目整體質量的提升。（一）規範行爲。管理處員工着裝、掛牌上崗、形象識別系統以符合業主合同要求；對業主服務按公司規程操作；員工崗位出勤率達100%。管理處每週召開一次例會，小結講評前一階段完成工作的情況，同時佈置新的工作，提出明確要求，要求員工按崗位職責、工作標準、工作規程操作。（二）規範秩序。管理處的崗位職責上牆，辦公區域內整潔，各項工作日誌、文件記錄清楚、有案可查，內容較爲完整。（三）規範服務。管理處員工牢固服務理念，以“業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點”爲工作目標，每個員工各司其責、各盡其能，按合同項目規定進行各項服務管理工作，管理處根據《管理服務質量（月、季度、年）工作計劃》爲突破點，很抓落實；今年工作計劃完成率97%以上，整改合格率100%，全年1

業主的服務需求有效處理率100%。

二、安全保衛工作。中國銀行機關大院及老行、城北支行、仙姬巷家屬區均地處市區中心繁華地帶，治安相對複雜，物業管理處把大院的安全保衛工作作爲“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，大院安全無大的事故，保安精神面貌良好。（一）管理處保安隊23名安保隊員，嚴格按照公司制定的大院護衛制度，履行防衛職責。根據實際情況，每個班由一個班長負責，對大院的主入口均實行24小時值守，對窗口地帶精心挑選業務熟練的隊員值勤，各值勤點之間有專用的通訊對講機互聯確保信息暢通，發現突發事件值勤隊員均能及時趕到現場，進行前期處置。大院日常車輛進出管理制度、業主大宗物品進出登記制度、郵件報刊登記、遞送管理，來訪登記管理，電子巡邏管理系統的有效使用和認真的貫徹執行。2014-2014物業年度是對金融系統較爲特殊的一年，中行it藍圖從今年5月開始到８月份結束，物業公司爲此做了大量的配合工作，加強了人力配置維護秩序工作，均取得較好的效果。（二）強化保安訓練。管理處按照用什麼、學什麼、練什麼的原則。制訂大院治安突發事件的緊急處理程序和消防應急處理方案。每季對隊員進行不少於一次消防和突發性事故演練，以規範動作和提高實際演練水平。（三）努力做到了方案中自我要求—安全工作“四確定”。①確定安保人員的數目；②確定安保工作的時間和要求；③確定安保工作無責任事故；④確定安保巡邏的範圍和線路，這也是保證安全工作無事故的重要前提。

三、設備設施維修管理。管理處安排專職維修管理員及保安人員每天對大院進行巡檢維護，無論是主動發現或業主報修的事項，均要求小修要求不超過3小時，大修不過夜，並及時向主管部門彙報工作進展情況，以確保房屋外觀整齊，設備設施運行正常。經統計，2014年來對大院內燈具檢修更換354次/只；水閥22次/只；電器開關34只/次；更換門鎖、鎖芯19把/次，門及地板壓條30次，另外還配合專業部門對供水、供電、中央空調、電梯等系統進行100多次維修維護處理；特別是用電用水高峯，給用電安全保障帶來了很大的壓力，維修維護方面花費了大量時間和精力來保障了主要設備正常運行。2014年11月配合電業部門對中行大院變壓器進行增容更換；it藍圖布電話線、搬辦公桌、改造空調線路；金庫建設過程中配合建築單位搬家、消防設施遷移、水電路線改造 ，行領導辦公室裝修時來回搬辦公傢俱，620會議室反覆擺放工作，對城北支行主電纜的搶修更換，主下水道、電子對講門的維修；環北家屬區主水管維修，仙姬巷門面水管改造。老行電路搶修和維護等等。這一系列的工作並不由一個部門安排，而是牽涉到多個部門和單位，不同的管理區域。

四、大院衛生、消殺、綠化、會務工作。（一）管理處每天有保潔管理員對大院的保潔質量進行督促，對發現的問題及時處理，堅持每週1次按照《保潔操作程序》檢查保潔人員工作的具體落實情況，發現問題及時整改。蜘蛛網每週清掃，生活垃圾由專人負責清運到存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運，確保大院乾淨、整潔。（二）針對大院的蚊蟲較多，夏季每半月對大院內各部

門及生活場所進行進行打藥除蟲，消毒除害，全年共計消殺10餘次。

（三）由於大院植物種植帶土質較差、土層薄，綠化人員將主要精力投入到拔草澆水上，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行花草樹木培土、施肥、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，提高了大院綠化水平。

（四）會務工作。大量因地點、時間、規格不同的會務，給會務人員工作帶來了較大沖突（因合同項目中未設置專業會務人員），但物業公司均給予全力配合，確保每次會議不出差錯；受到行領導的肯定。2014年以來，爲中行服務的會議223場/次，屬節假日加班或異地的會議有近46次，佈置會場桌椅重新擺放的有36次。

五、物業管理工作的不足和存在的問題。

1、門衛的來訪登記不全面，出現個別推銷人員入大樓推銷的情況。

2、物管中部分工作出現差錯，儘管有許多客觀原因，但我們應承擔監管不到位的責任。

3、車輛管理：中行大院有統計的車輛有近110多臺，並在不斷的增加中。同時由於商業網點、辦公、租賃單位、大門控制和大量不確定停車等原因是門崗工作中的難點。

4、中行東側圍牆缺口安保工作造成很大影響。

5、中央空調維保，給中央空調管理工作造成疑惑。

六、物業管理工作的自我評價

我們認爲，我們的服務達到了合同中所規定的各項條款要求。當然，所有的成績，離不開銀行物業主管領導的支持和信

任。這是我們能夠做好中行辦公大院物管服務的重要因素。在此，我們全體物業人員，滿懷熱情，一定會把大院的物管服務工作做得更好。

綜上，我們已將2014年銀行大院的物業管理工作如實彙報，請各位領導進行檢查、指正，並一如既往地給予關愛和支持。

致禮！

衡陽市道博物業管理公司 2014年8月2日

第三篇：修改後物業工作彙報

物業工作現行情況及困難彙報

一、物業管理中心現在的工作情況

物業管理服務中心現在是我場唯一的面向場區的專業化服務隊伍，負責範圍是我場的內圍（和泰家園小區）37棟樓、外圍22棟樓以及監管有物業服務的樓房區，共計66棟樓。具體日常工作包括：

1、房屋建築樓道部分的衛生清潔工作。

物業管理服務中心依據良好的地域優勢和資源優勢，對和泰家園小區37棟樓、外圍22棟樓以及監管有物業服務樓房區物業保潔服務。特成立了專業保潔服務隊伍，招聘了20名保潔員對居民樓進行了環境保潔清掃,取得了業主的認可和好評。

2、各類小廣告的清理工作。

針對小區到處亂貼小廣告現象，物業管理服務中心轄區各類廣告進行了徹底清除，嚴格禁止粘貼各種裝潢類、家政服務類、上門維修服務類、醫療廣告類、小家電推銷類等，清除近萬張上述小廣告。

3、協助業主處理樓房如防盜門維修、車庫門維修、朔窗玻璃維修、陽臺漏水維修、緩臺防水疏通等工作。 在和泰家園小區二期工程的開發商維修期內的樓房，物業管理中心在協助業主處理樓房在保修期內與開發商以和城建局之間產生的關於防盜門維修40餘件、車庫門維修30

餘件、朔窗玻璃維修500餘件、陽臺漏水維修90餘件、下水疏通20餘件、緩臺防水疏通70餘件。

4、在每棟樓的單元樓樓道內安裝便民聯繫欄工作。 針對突出便民管理及時聯繫的特色服務我們物業管理中心在每棟樓的單元樓內安裝了便民聯繫欄，所負責轄區66棟樓，共安裝便民聯繫欄300餘塊，取得業主的充分認可。

5、設立專人接待業主的來電諮詢和上門來訪工作。 爲了更加方便的服務業主特成立了物業辦公室，並且安裝了電話設立專人接待業主業主來電諮詢和上門來訪，專門負責業主與開發商之間關於房屋問題的溝通和協調工作，五月份開始至今接待並處理來電來訪問題760件。

6、物業檔案資料收集和管理工作。

物業管理服務中心在2014年正式成立以來，工作地點暫時定在和泰家園小區37號樓二單元，剛剛成立的部門各項內業管理都在不斷的借鑑和自我創新，分別建立了組織機構及職能、來電來訪登記、回訪記錄、保潔檢查記錄、公共設施檢查記錄、和泰家園驗收記錄、檢查記錄、物業法規與文件等15項物業內業檔案。

二、物業管理中心目前存在的工作困難

在我們物業管理服務中心開展實際工作中，卻經常因爲各部門之間的責任不明確，以及我們物業資質的未取得時常出現下面這樣的問題：

第一，我們物業管理服務中心設有辦公室和專線電話，來接待處理業主的來電來訪，並及時登記和回訪。在來訪和回訪過程中我們卻發現業主對物業所負責的管理範圍、職責權限並不清楚，甚至當出現問題時便有“有問題，第一時間找物業！”觀念。發生這樣的情況，一方面是由於自身組織機構的不健全，工作人員少，沒有專業技術服務隊伍，另一方面時由於城建局（或開發商）的責任歸咎問題，在爲業主與城建局（或開發商）進行溝通時，很多時候這些部門會以各種原因推遲或拖延爲業主解決問題的時間，並且有些樓房問題並非物業中心管理範圍之內，但是當城建局（或開發商）不想處理問題時就推卸責任，將問題拋到物業來，事實上這樣類似的問題屢見不鮮。

第二，有關用電使用問題的處理方面的工作困難，有的個別業主因爲電錶卡拿錯而購買了電字不能正常輸入使用的情況發生時或者由於樓房建造時室內安裝牆壁電線存在不通的問題時，業主反映問題後，當發生需要我們幫助業主聯繫城建局、供電局或者相關部門時往往發生推卸責任的情況，導致業主對物業管理中心服務不滿意的情緒增加。

第三，物業管理體制尚未完全理順，物業管理是一項系統工程，有較強的區域特點，有時各種矛盾會交織在一起。因此，光靠行物業管部門難以協調各方。農場、業主在這方

面的綜合協調作用尚未充分發揮。物業管理中心的的協調工作能力和水平也有待在實踐中進一步提高。

三、針對上述爲題的處理意見和解決辦法

（一）、成立專業服務隊伍，方便業主（沒有在開發商保修期內的廣大業主）

物業管理中心是新興部門，通過借鑑經驗和結合我們農場的實際情況，成立專業的服務隊伍爲沒有在開發商保修期內的廣大業主服務已經成爲發展的必然趨勢，在我們物業管理中心服務的我場的內圍（和泰家園小區）37棟樓、外圍22棟樓以及監管新興家園小區7棟樓房區當中，除了二期工程和泰家園9號樓——37號樓是在開發商的保修期內，其餘樓區都沒有開發商保修。爲此，當業主反應樓房的相關問題時，由於我們物業中心沒有專業的維修服務隊伍，所以服務工作開展起來服務範圍十分有限，並且還會給廣大業主造成管理服務上的誤解。

（二）、物業管理中心與居民委共同協作處理好驗收 在開發商樓房建設完竣工後，業主入戶進住要進行裝修，爲此物業管理中心將協同居民委對業主的裝修進行驗收，物業管理中心必須嚴格把關。物業管理中心在居民委配合驗收時要仔細檢查裝修情況，包括小區業主裝修時的房屋主體、裝修驗收單規定範圍內的一切細節等都拍攝照片，作爲實物保留存檔，爲日後業主在關於裝修保證金的處理情況

做到有據可尋。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工

1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理的服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗；

3、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。

在提高員工道德素質方面，要着力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因爲在物業管理中心服務的轄區裏，住戶人數多，人員素質參差不齊，作爲物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位臵，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

深入細緻宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但瞭解物業管理對環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作爲物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理中心進一步明確自己的工作性質，

更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，物業管理中心提供服務與業主的信息反饋成爲的互補狀態，促進我們前進農場住宅小區環境更加優化，推動整個物業管理中心行業健康、有序發展，同時推進了我們前進農場的管理工作走向新階段。

第四篇：物業管理中心工作彙報

xx物業管理中心從年初正式接管四方景園五區項目部以來，在村委會和開發商的大力支持和幫助下，根據～年工作計劃，在全體員工努力下，使各項工作都有了長足的進步。回顧前期的物業管理工作，成功與失敗、歡樂和苦惱、喜悅與憂患、酸甜苦辣交織在一起，令人感慨萬分。概括成一句話就是、成績不小、問題也不少。現將前期物業管理工作總結如下。

一、 前期物業管理工作指導思想

～年對於“金九成”這個“年輕”的物業管理企業來說是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。回首過去的管理工作，我們在逐步地適應村委會體制改革和開發單位對我們的信任。結合項目情況和借鑑均豪管理模式，努力探索項目內部的管理機制。強化項目的綜合服務能力和管理標誌。堅持對客服務多種經營的思路，全面提高各級人員的思想素質和業務素質。在村委會的正確領導及開發商的親切關懷和鼎力支持下，充分調動職工積極性，以安全文明服務爲基礎，以“業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”爲工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，我們在安全文明生產、提高服務質量、職工隊伍建設等方面取得了一定成績。

二、 前期物業管理完成的主要經濟指標

1. 辦理入住：住宅509戶，底商8戶，物業管理費收入 629958.37 元。

2. 辦理裝修494戶，裝修管理費收入 201400.00 元。

3. 停車場因價格及其他原因，出租情況不佳，故沒有收入。爭取後期加強租售力度，爭取有所突破。

4. 提倡勤儉持家、降低成本、節約能源、提高經營效益，項目部將採取嚴格有效措施。控制各項開支，積極想辦法擴大收入、力爭贏利，保障項目部的正常運營。

三、前期物業管理主要工作的簡要回顧

（一） 物業管理情況

①共辦理入住509戶，入住率99.99℅

②完成了園區內保潔開荒，通過開荒、對人員進行了重新組合。

③培訓了18名電梯司機，全部合格並持證上崗。

④與保潔公司簽訂了園區內保潔服務合同，完成項目日常保潔服務。

⑤針對裝修期間的施工垃圾、進行了專項治理，採取了一系列措施、取得了較好的成效，保持了良好的衛生環境。

⑥接待業主投訴 80 起左右，針對投訴內容、分類由相應部門處理。爭取最短時間內解決問題，杜絕“雞肋服務”。

⑦配合其他部門、對突發事故的處理，積極協調、認真登記、調查分清責任主動解決賠償，讓業主感到滿意。

⑧準備好一切相關手續、迎接底商的入住。

⑨主動和開發商聯繫，溝通、相關的銷售資料，移交給物業。

⑩建立了物業業主的數據庫，相關信息輸入、查詢便捷、快速、詳實、並不斷更新，保持數據的完整性。

○11隨着裝修高峯即將過去，如何開展深層次服務。我們正在制定服務內容和服務項目 以滿足業主的需求。

○12準備組織人員、瞭解、徵詢，對物業服務工作有哪些意見或建議、並認真分析、改善服務工作中的不足，使業戶滿意率達到80%以上。

（二） 安全管理措施

1、消防管理：火災是物業安全管理的最大“敵人”，一旦發生火災，人身和財產都會受到嚴重威脅，爲此，我們採取了一系列的防範措施。

①嚴格根據《中華人民共和國消防條例》的規定，建立健全了防火組織，並確定相應的防火責任人，將防火責任分解到各戶，由各業主、住戶、裝修單位等個人或團體負責所屬物業範圍內的防火責任。建立起了“一條龍”的消防管理體制。

②每日進行防火檢查，根據檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。

③以保安部爲中心組建義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理。

④定期對消防設備設施進行巡檢和維護，對發現的問題及時進行處理和解決。

⑤建立和健全防火安全制度，向住戶、員工落實應急疏散程序等消防常識。並即將對保安、車場管理員，消防中控人員及相關部門人員。進行消防演習，培養處理突發事故的能力。

⑥組織消防中控人員外出參加培訓，並考覈一次通過確保持證上崗。

⑦請專業人員對消防中控人員進行培訓，並實地考察講解，進行一對一的交流，取得了一定成效。

2、治安管理：治安管理包括防盜、防破壞、防罪案等一系列管理活動，爲此我部做出如下工作：

①聘請了一支訓練有素的專業保安隊伍，進行24小時巡邏警戒。

②加強對來訪客人和外來施工人員的管理，健全出入證、出入登記制度。對進、出小區人員進行嚴格管理，保證業主安全。

③加強對員工進行安全管理教育，如突發事件的處理，報警、現場保護、急救、事故報告等。

④對保安員、車場管理員、中控人員進行治安管理培訓，明確了各自的崗位職責。並逐一簽字確認，遵守並執行。

3、內部管理

①對警衛人員進行了有針對性地培訓工作。

②對警隊工作失職，進行了處罰、並引以爲戒、教育隊員。

③給保安公司致函，解決警隊問題、並對不稱職班長及隊員進行更換，保證園區內安全。

④關心、愛護、保安、進行“人情化”管理，配置電視、vcd豐富了業餘文化生活，暑天、準備防暑降溫藥品、購置遮陽傘，以保證他們的基本工作環境。

（三） 工程管理工作

1、崗前培訓：

根據金九成物業管理中心員工的特殊性，進行了詳細的分析，制定了一整套培訓計劃，收羅了大量的培訓資料，從零開始對金九成物業管理中心員工進行全方位的物業管理知識的培訓，從物業管理初探到物業管理的基本概念,從物業管理的內容到物業管理的目標，生動深刻的列舉了大量的事例，將知識、能力、態度三位一體，以經驗開發爲主，結合組織發展與個人發展進行開導，使員工受到了很大的啓發，很大程度上調動了員工的積極性，使其在觀念、思路、禮儀、心理、安全、服務意識等方面經歷了一個由悟到變的過程。

俗話說：一個好的開始定會有一個不平凡的結果。在各方面的支持下，完善規範了授課內容，針對員工的特點首先從物業管理的服務意識入手，使員工明白沒有強烈的服務意識是無法從事物業管理行業的。

從3月11日起，爲了結合物業交接驗收，在工程專業方面做了及時、全面、細緻的培訓，交接驗收工作流程、房屋建築基本知識、物業接管與驗收、以及驗收標準和方法、設備的管理等，爲了對所學知加深印象，分階段進行考覈，出題圍繞此次驗收的標準，例如：牆面，樑、柱、板、主體，頂棚，地面，門窗，樓梯、扶手，插座，接線盒，開關，照明，供水系統，排污管道，室內配電箱，水錶、電錶、天然氣表，這些項目的驗收標準作了考試，並隨即投入了驗收房屋的準備預驗工作中，使之學爲所用。

居安思危，安全是我們今後工作中的重中之重，無論任何工作都要以安全爲保障，安全兩個字滲透着血、滲透着淚、它牽扯着每個人、每個家庭，所以安全知識的培訓是必不可少的，在培訓中以大量有針對性事實教育大家並出相應考題，使大家在安全問題上有了高度認識。

2、物業的接管與驗收：

（1）房屋的預檢：

住宅及設備的驗收交接是搞好物業管理工作的前提，交接過程的驗收直接關係到今後工作正常開展，也是在竣工驗收合格基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能爲主要內容的再檢驗。

根據開發商要求，工程部於～年3月10日與～年3月15日會同建設方工程部、監理公司、施工方對四方景園五區的室內結構及設施進行了一次預檢工作。

房屋的預檢驗收對我們前一段的培訓工作是一個很好檢驗，對我們每一個員工也是一個很好的實踐機會，在這次預驗過程中，每一個員工都以極其高度的責任心，在寒冷的樓內把所有房間的每一個角落和公共區域的每一個消防栓、每一個報警器、每一個聲控開關都檢查的仔仔細細，而且向開發單位提出了很多好的建議。並提出了下一次驗收中注意的事項。並將出現的問題彙總給開發單位及建設單位，要求其進行返修工作。

(2)交接驗收：

在交接驗收工作中，我們從物業的角度出發，站在產權人立場上代表產權人的利益，替產權人嚴把質量關。自～年4月4日至～年4月13日會同開發單位、建設單位、監理單位對四方景園五區的房屋主體結構、外牆、屋面、樓地面、初裝修及電氣、水、衛生、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目和部位進行了質量與使用功能的檢查，對接管驗收中發現的質量問題，尤其是影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，由工程部進行監督，責令建設單位及其他分包商於～年4月14日起至～年5月31日進行了徹底的返修。保證了鑰匙的順利發放。

3、住戶入住：

(1)入住資料、裝修管理資料的準備工作：

在均豪總部的大力支持與幫助下，順利完成了相關入住資料、裝修管理資料的修訂、印刷，展板的製作等工作。

(2)入住辦理：

～年5月19日開始佈置四方景園五區業主入住現場，全體員工放棄休息，夜以繼日地開展工作，齊心協力對入住會場進行佈置，～年5月22日開始辦理業主入住手續。在此期間全體員工表現非常出色，全力保障了業主的順利入住。

4、多種經營：

自～年4月底工程部即開始籌備物業多種經營，充分利用有限資源，面向社會，以市場需求爲出發點，招募10多家裝飾裝修企業在5號樓地下一層開闢了物業家裝市場，爲業主提供家庭裝飾裝修施工及裝飾裝修諮詢服務。

5、完善配套設施：

自業主入住之後，四方景園五區即暴露出施工質量問題和規劃得不盡人意之處，工程人員盡力協調各方進行處理，填補規劃設計和施工過程的不足，使轄區內保持着良好的環境和設施，贏取業主和住戶的信賴。如增設自行車管理處、安裝電梯機房及中控室空調、生活水箱間的改造、檢修供電線路及各類開關、增設各戶水路控制閥門、一層、二層增設防盜護欄、完善地下停車場配套設施、增設電力寬帶網絡等。

6、突發事件處理：

（1）跑水事件：自業戶入住以來，自來水主管道發生先後發生3次滲漏，業戶室內發生7次跑水事件，其中一次特別嚴重，致使電梯被泡、業主裝修材料被泡，工程部在事件發生後及時採取有效措施進行處理，將損失降到最低。事後積極協調各方彌補各類損失。

（2）電氣故障：自業戶進入裝修期以來，用電負荷過大，臨時電源超負荷，從而導致多次全樓突發斷電事故，工程人員都能在第一時間趕到現場進行處理，解救電梯困人，恢復供電。

7、裝修管理與服務：

自～年6月1日起四方景園五區即進入裝修期，從6月1日至今已辦理裝修手續494戶，裝修手續辦理率高達97℅，在此期間先後出現30多戶未辦理裝修手續進行裝修的業戶，經工程人員多次協調溝通或採取必要的措施進行解決，現已全部解決。

8、環境秩序的管理：

主要是對房屋外立面、內部結構、室內裝修進行嚴格的管理和控制，維護環境的美觀，制止亂搭亂建、亂碼亂放、違章佔用公共區域面積，保持優雅寧靜的良好環境秩序。

9、節能管理：

針對樓內公共區域及地下停車場以及其他的能源浪費現象，工程部採取多項改良措施，不斷挖掘節能措施。

10、風險管理：

入住至今出現過多起跑水事件，給業戶的家庭財產帶來不少損失，購買之保險即相應生效，我部積極主動與保險公司進行聯繫，辦理裏賠手續，使業主損失降低爲零。

（四）行政管理：

1、籌備工作：

在前期籌備工作中行政部在人手少工作急的情況下做了大量的細緻工作，如各種資料的請示審覈與印刷，各種標誌、標牌、標識的製作，辦公用品的申報與購置及登記與發放，工作服的定製與發放等。

2、規章制度的建立：

物業管理企業成立開始就應該建立起一套健全嚴格行之有效的規章制度，使人人有章可循，事事有據可依，但這是一支由近80名社員組成的年輕隊伍，沒有經過全面系統的培訓就匆匆上崗。考慮到現有人員的實際情況。從大家都能做到的地方入手逐步提高。

（1）建立考勤簽到制定。

（2）各部門負責人對本部門職工進行基礎性培訓。在全體職工對責任制度有初步認識的基礎上，制定了《考勤管理制度》、《工資管理制度》、《獎懲管理制度》、禮貌用語等規章制度，這些制度的出臺標誌着企業將步入正規系統的管理體系。隨着企業的發展，制度還會有所刪除和增加。各項管理制度也將隨企業的發展而逐步完善，最終成爲金九成物業管理中心的標牌。

3、檔案管理：

檔案是在物業管理活動中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內容上，記錄着物業、業戶和管理過程的真實面貌。行政檔案管理已按期、細緻的整理完成。

4、各部門的協調工作：

行政部的主要工作之一就是協助其他部門開展工作，對於其他部門需要打印的稿件和表格積極認真的完成。

5、後勤保障工作：

行政部順利的完成了入住期間及裝修管理期間的後勤保障工作。

四、接觸溝通用心與業主交流

新入住的業主們，在從四面八方聚集到一個新的生活環境下，開始肯定有很多的不適，特別是預期值很高的消費心理和幻想的房間雛形被很少接觸的毛坯房給打破後，產生極大的心理不平衡，這種不平衡會持續一段時間，裝修以後或者更久，如果在其這段時間或裝修中出現不理想或一些堵心事，其的心態會有更突出的異常現象，對物業不甚瞭解、誤解和怕被欺生而做出一些“不講理事情”、“我可不是好欺負的，對我…..，你得小心點”的姿態，我看這是一種本能，除個別素質極低人外，有部分是在“店大欺客”傳統思想下的一種自我保護意識，怕吃虧，怕受騙，怕被宰，說明他們對我們的企業不瞭解，缺乏認知度；這要靠我們在實際工作中去感動靠我們日常的宣傳；

在物業管理這個事物或管理服務形式被全面認可接受前，要有一個較長的逐漸被認識、被接納的過程和過度期，在這個時期，方方面面都在做物質和經濟基礎方面的準備，在做思想、法規、理論、標準方面的準備、意識觀念方面的準備；

我們積極、主動的去做一些基本的宣傳工作，去與業戶、客戶作溝通工作，介紹我們的基本日常工作和基礎工作，使我們企業的管理服務理念深入人心，主動創造條件、機會，營造適合的氛圍；主動引導～，去控制～導向；

改變我們傳統的上班時間，將週六、日及每日的第二工作時間作爲我們的工作重點，使我們的部分服務工作，能夠在業戶下班回家後的時間段完成；在“第二工作時間”內安排主要負責人值班，並定期走訪或接待和處理業戶的投訴，讓他們隨時可以感覺到物業公司服務的存在；

我們不做掩耳盜鈴的事情，不怕業主串聯，在一些具有廣泛意義的事情上，主動告之、廣而告之，並組織業主去深入探討、各抒己見；將一些大家困惑或者不理解的事情公佈；將一些目前無法規可依，大家的見解不一樣的事情公佈；同時將我們的解決辦法和理由公佈，徵求大家的意見；公佈的目的是要統一思想認識，在正確的引導下，根據國家相關政策法規和市場經濟規律、規則，結合大多數人和服務企業的利益，絕大多數人會有一個共同的認識；有些需要時間去證明和方能解決的問題，向大家去解釋，讓大家耐心等待。

在中國這片古老的土地上，生存着善良的百姓，他們有着不與人爭、安穩過日子的意願，在小區裏，他們是平民百姓、是弱者，他們需要物業的基本服務，需要物業對他們家園的管理，需要物業公司對他們的家園進行維護，他們生存需要的良好生活秩序。

我們敢於管理，敢於碰硬，敢於公正、公平的處理小區內的大小事情，勿以善小而不爲，勿以惡小而爲之；對於一些不遵守規矩的、帶頭～的我們實施分化瓦解，抓住一點狠治理，並及時公佈於衆；鋼柔互濟、恩威並施，樹立小區物業管理的權威。

勇於經常對我們自己的工作進行全面總結、檢討和發現不足，發揮優良作風和專業管理的長處。

聞過則喜。我們敢於正視現實，在工作、服務中，可能會有這樣的、那樣的缺點、毛病、漏洞，甚至是失誤、是錯誤，我們只要認識就積極地去改正、去彌補，去把工作做的更好，讓業主更信任、更支持我們！

五、前期物業管理工作的基本體會

前期物業管理是金九成物業管理中心成立啓動，與管理探索的階段，在接管驗收辦理入住四方景園五區的實踐中得到了鍛鍊，雖然各方面工作完成的不盡人意。但在管理模式上有一定的突破。鍛鍊了隊伍、增長了知識，提高了紮根物業，迎接挑戰的認識，回顧前期管理有以下幾條基本體會。

一是村委會的關心支持是金九成物業管理中心，發展進步的基本前提。企業要發展進步，離不開適宜的環境和土壤，金九成要發展需要村委會的政策保障，也需要“開發單位”方方面面的協調和配合。更需要領導的關心和支持，雖然我們在實踐中，某些方面還不盡如人意。但凡事都有第一次、摔倒了，爬起來繼續前進，無論客觀上還是主觀上我們都取得了經驗和教訓，樹立了明天會比今天好，把工作做精做細，做大的發展發展思路。爲今後的工作奠定堅實的基礎，把握好發展方向。

二是團隊工作作風建設是提高企業戰鬥力的基本保證，人是企業的靈魂。幹任何工作，做任何事都離不開人的因素。怎樣把幹部員工的思想統一到金九成的工作上來。統一到 “一心一意搞物業、專心致志謀發展”上來。遺忘過去，融入團隊，樹立良好的服務思想及意識，關鍵在於抓好團隊的工作作風建設。團隊工作作風關鍵在領導作風。因此，我們帶頭講正氣、講貢獻，凝聚人心，增進團結，加強內部成員和員工的交流溝通。就員工的思想動向、村委會體制的改革，自己的位置、學好技能把握未來。把主動權留給自己，工作安排等交換意見、取得共識。堅持“走動式管理”深入基層崗位，掌握第一手情況，加強調查研究。在決定一件事前，都要反覆徵求意見、反覆論證，穩步推進、減少失誤、強調集體貢獻。逐漸樹立起“凡是對企業發展做出積極貢獻的就表揚，有損於企業發展和企業形象的就批評處理，凡是要求員工做到的，領導一定先做到，要求員工遵守的，領導必須模範遵守”的良好作風。

三是抓住重點客戶（開發商）和項目是金九成保持持久生命力的有效措施。開發商和項目是整個金九成業務開展鏈中最爲重要的一環，是關係到金九成發展壯大的命脈，也是實現經營目標的終端。是我們最寶貴的市場“資源”，掌握好“資源”通過優質服務，才能在市場中生存，提高“資源”對我們最大信任度。構築合理的管理模式是金九成建設必須完成的任務。所以我們要重點放在管好四方景園五區這個項目，讓業主滿意、並得到開發商的認可，樹立我能行的堅定信心，改變開發商對我們的誤解。用實際行動在個性化服務和差異性管理上進行深層次思考。抓住開發與物業一家人的優勢。實現與“開發”的雙贏，從而形成長期穩固的合作伙伴關係。才能保證金九成的持久的生命力。

六、管理正常期的六項準備工作：

1、端正思想、改變認識，與開發商保持統一的思想，樹立“本一家”的理念，勇於承擔責任，爲了共同的利益，不計得失，做好全方位的服務贏得業主對我們的信任，通過我們的言行讓開發商和業主瞭解、理解、肯定、選擇金九成。

2、做好專業化物業管理流程的準備。使金九成管理的項目，都能夠通過規範的作業流程，確保實現在事先設定的品質目標、成本目標和時間目標。

3、做好新項目接管的準備工作。

4、做好業績考覈與激勵機制的準備。依據職責和計劃客觀評估工作業績，並以此爲基礎公正確定職務晉升和利益分配，讓利益差別與業績差別成比例，保證團隊持續的工作熱情。

5、要做好多區域、多級分權管理架構的準備，要使整個體系的運轉高效且風險受控。

6、要做好核心管理和團隊建設的準備。

七、管理正常期的六大希望

1、個人要在持續反思中去強化責任心、熱情和對人的尊重。

2、有意識去感受工作樂趣，追求大家合作成就一番事業的幸福感。

3、對自身能力要揚長補短，將自己不足之處列成清單，逐項改進。

4、重視工作的模式。注意總結改進工作方法，把成功做法形成模式，運用到同類問題的處理。

5、樹立經營意識，珍惜資源，要患得患失，重視投入產出關係。

6、強化項目管理能力。

明年是金九成物業管理中心，提高整體服務水平和服務質量最關鍵的半年，如何適應市場，得到業主認可,關鍵在“轉變觀念、樹立服務意識”做好各項基礎工作，充分利用現有資源及開發與村委會提供的平臺。認認真真、紮紮實實地做好每一件工作。增加“金九成”的知名度，讓開發和村委會感到“我們行、我們一定行”！

第五篇：物業中心三看工作彙報

幾年來，物業中心在縣委、縣政府的正確領導下，堅持以科學發展觀爲指導，全面貫徹黨的十七大會議精神及省、市、縣經濟工作會議精神。以推進縣城集貿中心市場改造項目爲重點，認真做好我縣城鄉集貿市場的各項管理工作，努力提供全民創業平臺。通過大家的共同努力，較圓滿地完成了上級交給的各項任務，確保了全縣集貿市場的正常運作，並取得了可喜的變化：

一、市場經營環境得到了實實在在的變化。市場建設工作一直是我們工作的重點難點，大家知道，文化路市場因土地租賃問題擱置幾年，長征路市場從年2月被大雪壓塌後，有一年多的時間一直很難改建。面對複雜的市場建設環境，我們是一如既往地堅持做好這方面的工作，積極爭取政府的支持，努力協調開發投資商做好市場改造建設工作。一是爲積極穩妥地推進縣城集貿中心市場改造項目，採取招商的辦法組織兩千餘萬元，在城建大樓對面（打靶場位置）籌建了文化路市場，用於縣城集貿中心市場搬遷過渡，市場於年日順利搬遷，有效地推進了縣城集貿中心市場的改造重建工作。二是對縣城長征路市場的改造。我們在沒有改造資金的情況下，積極招商，引進了南昌滿鑫物業公司對長征路市場進行維修改造。市場於年月重新營業，較好地改善長征路一帶居民的經營購物環境。三是我們正在積極推進縣城集貿中心市場改造重建工作，力爭在三年內改造好集貿中心市場。四是在縣政府的大力支持下，在去年下半年共投近萬元分別對象山市場、石崗市場的大棚進行整體維修，對生米市場大棚進行了改建，較好地改變了鄉鎮集貿市場的經營環境，取得了很好的社會效益。

二、物業管理服務水平明顯提高。企業要發展，管理服務是保障，我中心始終堅持做好物業管理服務工作。

一是攤位租賃公平、公正、特別是在文化路市場搬遷後的攤位租賃過程中，工作千頭萬緒。爲做好市場搬遷工作，中心在年十月初就已着手準備工作，專門成立了攤位搬遷及租賃工作領導小組，制定了攤位搬遷及租賃工作實施方案，具體方法爲：1）深入市場調研，做到多聽多看（即：多傾聽業主及市民意見和建議，多考察各地市場取之所長），認真摸清各類業主具體情況及合理要求，結合文化路市場實際，認真規劃，合理佈局，確保原集貿中心市場攤位業主的安置。2）主動與業主零距離的接觸，召開座談會餘次，認真聽取民意，合理制定攤位分配辦法及搬遷的時間。3）參照集貿市場價格及時公佈文化路市場攤位定價，攤位租賃採取抽籤的辦法決定攤位位置；整個過程組織嚴密。攤位分配公平、公正、公開。

二是全方位做好服務工作。中心在做好攤位租賃工作的同時，極力改善市場經營環境，努力做好服務工作，在市場顯著位置公佈投訴、維修服務電話，對市場上出現的矛盾、糾紛等問題及時給予化解，取得了良好的社會效益。爲服務我縣“全民創業”工程奠定堅實的基礎。

三、中心班子的管理意識有了根本性的變化。抓管理、促效益，認真建立長效管理教育機制。一是堅持以人爲本，認真做好乾部職工的穩定工作，教育和引導幹部職工增強大局意識和責任意識，動員職工堅定信心，不怕困難，積極適應新的形勢和任務，全力應對新的挑戰和考驗，努力把中心幹部、職工隊伍建設成爲一支能打硬仗，能吃苦耐勞，能樂於奉獻的隊伍。

二是提高協調能力，做到一級抓一級，切實履行市場管理職能，認真按照《新建縣集貿中心市場專項整治方案》要求及市場管理有關規定，切實開展好市場管理工作，確保各項工作任務的完成。

三是加強資金管理，做到“兩個確保”，“一個辦理”，要做到始終堅持“增收節支”的原則，在管理好市場的同時，狠抓收入，力爭把開支節約到最小限度，努力做到確保職工工資按時發放到位、市場維修獎金按需到位，並從xxxx年起爲職工辦理了醫保。四、踏踏實實做工作，創新思路求發展。年是我縣實現“十二五計劃”的開局之年。我們將繼續堅持以堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想爲指導，以科學發展觀爲統領，認真落實縣委十一屆八次全會和縣政府工作報告精神。突出做好以下工作：

一是在縣城集貿中心改造重建領導小組的部署下，努力推進縣集貿中心市場改造重建的各項具體工作，打響我縣商業品牌戰略；

二是以做好文化路市場管理工作爲重點，全面加強城鄉集貿市場管理工作，保障好我縣菜籃子工程。三是以做好市場安全生產工作爲重點，確保一方平安。努力推進我縣市場建設物業管理服務工作又好又快發展