商業地產項目可行性分析報告【精品多篇】

商業地產項目可行性分析報告 篇一

【摘要】

投資之前做好項目的可行性研究分析是必不可少的過程。文章針對房地產行業近年來勢如破竹的發展，論述了房地產項目可行性研究分析的主要內容，指出了目前關於房地產項目可行性研究分析存在的問題，並提出相關改進措施。

【關鍵詞】

可行性研究分析、主要內容、現狀問題、改進措施。

可行性研究最早於20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成爲工程項目規劃的重要階段。改革開放以後，我國爲了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關於建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。

房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，爲投資決策提供科學的依據。

一、房地產項目可行性研究分析的主要內容

自1993年取消分房制度以後，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作爲項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規範和穩定的內容和程序。

不同於一般建設項目先投資後生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，後有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，着重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。

(1)市場分析、項目選址及定位

房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，並且能夠爲之後的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。

(2)經營方式以及租售價格

經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目採用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關係到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作爲項目租售價格的參考項目，採取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。

(3)經濟財務的可行性

經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠爲房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。

(4)環境評價以及節能效益

在項目全壽命週期管理和可持續建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以採取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建築結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。

只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論纔是符合項目本身的，才能客觀公正的爲開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由於實際操作的複雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

二、房地產項目可行性研究分析的現狀問題及相關改進措施

(1)開發商可行性研究分析意識不強

大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對於可行性研究分析，通常是項目已經立項之後，由於相關部門報批備案需要，或是由於項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

爲了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今後競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。

(2)可行性研究依據不充分

開發商或是委託的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明並結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常採用的信息量不夠，數據更新不及時，並且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。

爲此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成爲 “無稽之談”。

(3)可行性研究分析深度不夠

就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的範圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，並且定性描述佔絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。

針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規範這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。

三、結語

總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較爲全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，着重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。

我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，爲了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度着手，政府部門加強其監督引導作用，規範可行性研究分析；開發商認真貫徹實行相關政策規範，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。

商業地產項目可行性分析報告 篇二

一、財務分析的組織管理體系

1、財務分析實行統一領導、分級實施、歸口分析的管理體系。

財務分析工作由集團財務管理部統一領導，由各二級子公司總經理主持按季召開財務分析會。日常辦事機構設在財務部門，由財務負責人負責分析。各指標歸口管理部門按月向財務部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發現問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。

2、有關部門的職責分工。

生產部門根據對材料進、出、存、退，輔助生產費用，工時，產品、副產品數量，安全庫存、實際庫存，集團內部調劑等的統計指標完成情況進行分析；對大修、技改等工程（按項目細分）實施情況進行分析；

銷售部門根據對銷售產品的種類、數量、單價，款項回收，內部銷售、折扣與折讓等的統計完成情況進行分析；

採購物流部門根據對材料需求，原材料市場價格，應付賬款的統計完成情況進行分析；

工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質量監督提供分析依據；

行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執行情況分析；

財務部門負責根據有關部門報送的報表進行彙總，負責本公司綜合指標分析，並對收入、成本（主要是可控費用）、利潤、資金、債權債務等具體分析。爲了及時反映各項經濟指標的完成情況，積累分析數據，各公司財務按月編制會計報表（包括：資產負債表、損益表、現金流量表、管理費用及生產成本明細表）。

二、財務分析的內容及主要指標

（一）、財務會計指標

1、獲利能力分析指標

⑴銷售利潤分析指標

①銷售毛利率＝銷售毛利÷銷售收入淨額

銷售毛利=銷售收入淨額－銷售成本=銷售收入－銷售折扣與折讓－銷售成本

此項指標反映企業產品每一元銷售收入扣除銷售成本後，有多少錢可以用於各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業淨利率的基礎，沒有足夠的毛利率便不能盈利。同時銷售毛利率也可成爲企業制定價格策略時的參照標準之一。

②營業利潤率＝息稅前營業利潤÷銷售收入淨額

息稅前營業利潤=營業利潤+利息支出

此項指標反映企業通過銷售產品創造利潤的能力。息稅前盈利是企業生存、發展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業賴以持續發展的基礎薄弱。

③核心業務利潤率＝核心業務息稅前營業利潤/核心業務銷售收入淨額

此項指標反映企業通過核心產品的銷售創造利潤的能力。該項指標可以作爲對產品項目或業務項目進行價值評價的標準之一。

⑵成本利潤分析指標

成本費用利潤率＝營業利潤÷成本費用總額

成本費用總額=銷售成本＋銷售費用＋管理費用＋財務費用

此項指標反映企業通過成本和費用的消耗產生利潤的水平，該項指標越大說明企業的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標時，應注意財務費用性質對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用於投資情況，則可使用營業利潤爲分子，否則應使用利潤總額

⑶資產收益分析指標

總資產報酬率＝淨利潤÷平均總資產

平均總資產=（期初資產總額+期末資產總額）÷2

此項指標反映企業資產的運用能力，此項指標越高說明企業利用資產盈利的能力越高。

⑷資本收益分析指標

①淨資產收益率＝淨利潤/平均淨資產

平均淨資產=（期初所有者權益總額＋期末所有者權益總額）÷2

此項指標反映企業利用自有資本獲利的能力。

②資本保值增值率＝期末所有者權益總額/期初所有者權益總額

此項指標反映企業自有資本的增值速度。

⑸收益質量分析指標

①核心業務利潤佔利潤的比重＝核心業務利潤/利潤總額

此項指標反映企業利潤的結構，若某種核心業務利潤比例過重時，企業應注意利潤來源的依賴風險，此時可以適時調整業務結構，進行多角化投資，以降低經營風險。

②營運指數=經營現金淨流量÷經營所得現金

=經營現金淨流量÷（淨收益－非經營收益+非付現費用）

此項指標反映企業收益的質量，用於評價企業會計利益和現金流入的關係，此項指標應大於1，若小於1則說明企業的收益質量不夠好。

⑹保障性分析指標

①銷售營業現金流入比率＝銷售商品產生現金流入量÷銷售收入淨額

此項指標反映企業銷售商品所產生的現金流入，此數值越高說明企業產品回籠資金的情況越好，企業的運轉也越有保障。

②資金安全率＝資產變現率－資產負債率

資產變現率＝（現金及其等價物＋良性債權＋適銷存貨＋可變無形資產）÷資產總額

此項指標反映企業資金的安全程度，同時說明企業資產能在償還負債之後，可繼續擴充發展的能力。

2、營運能力分析指標

①流動資產週轉率＝銷售收入淨額÷平均流動資產

此項指標反映企業流動資產的管理水平，週轉率越高說明企業流動資產的管理越好，也說明企業短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續分解爲原材料、產成品等。

②營業週期=存貨週轉天數+應收賬款週轉天數

存貨週轉天數=360÷存貨週轉率

=360÷（銷售成本÷平均存貨）

應收賬款週轉天數=360÷應收賬款週轉率

=360÷（銷售收入÷平均應收賬款）

此項指標反映企業存貨轉化爲資金的週轉速度，營業週期越短，說明企業的週轉速度越快。

3、償付能力分析指標

①現金流動負債比率＝經營現金淨流入÷流動負債

此項指標反映企業償還即期債務的能力。

②資產負債率＝負債總額÷資產總額

此項指標反映企業的資產結構。通常情況下，若企業處於資產週轉速度快、規模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產負債率，否則，則應保持較低的資產負債率，以降低財務風險。

4、成長性分析指標

①銷售增長率＝（本期銷售收入－上期銷售收入）÷上期銷售收入×100%

此項指標反映銷售收入的增長速度。

②淨利潤增長率＝（本期淨利潤額－上期淨利潤額）÷上期淨利潤額×100%

此項指標反映淨利潤的增長速度。

③資本積累率=本年所有者權益增長額÷年初所有者權益×100%

商業地產項目可行性分析報告 篇三

一、專業人才的社會需求預測分析

1、宏觀需求分析

就全國範圍而言，對會計、會計電算化專業人才的需求量在逐年加大。財務、金融、審計（含會計）專業就業前景排在第三位，我們通過對會計、會計電算化畢業生就業情況調查發現，大多數中小型企業由於自身起點低，加之國家稅制和財務的要求，急需會計、會計電算化專業人才，這是會計、會計電算化專業畢業生的一次非常好的機遇。所以，高職會計、會計電算化專業的畢業生的就業形勢還是比較樂觀的。

2、區域需求分析

本專業學生的職業範圍涉及各類企事業單位的財務會計類崗位。隨着城市羣的發展，企事業單位對會計人才的需求不斷增加，作爲本地區的高職院校，本專業主要面向中小企業輸送會計覈算型人才。

爲保證專業教學符合人才市場需求，我院會計、會計電算化專業在20xx年5月至6月開展了一項“企業會計人才需求”的調研活動，我們從區域企業需求出發，通過人才市場調查、企業走訪、畢業學生調查、專家教師座談等多種形式，廣泛徵求各方面的意見，調研的基本情況如下：

（1）人才需求量情況

根據調查結果顯示，隨着我國經濟的持續發展，對會計類專業人才的需求一直處於較爲旺盛的狀態，在各地的招聘職位需求排行榜上，財會類專業一直處於領先。根據公佈的數據，近五年，每年新註冊的企業在500家左右，按每個企業配置1—2名會計人員計算，這些新增企業每年需要增加1000名左右會計從業人員。社會對會計電算化專業畢業生需求意願較強，九成單位有長期需求。

（2）學歷需求情況

本次針對企業的學歷需求調查結果顯示，用人單位在人才的使用上逐步趨於理智。企業在招聘財會人員時學歷不再是唯一的。準繩，公司更爲看重應聘者的工作經驗。從回收的有效調查表來看，中小企業對高職高專人才的需求成爲了這類企業人才需求的主體。

（3）崗位需求情況

按照企事業單位的類型，會計崗位羣的分佈構成一般如下：

第一類：大中型企業（包括國有大中型企業、企業集團、上市公司等）：

①財務總監（總會計師）崗位；

②財務經理、主管崗位；

③會計覈算崗位；

④出納崗位；

⑤審計主管及審計人員。

第二類：小型企業：

①財務經理（會計主管）崗位；

②會計覈算崗位；

③出納崗位。

第三類：機關、事業單位：

①會計主管崗位；

②會計覈算崗位；

③計劃、審計等管理崗位；

④出納崗位。

第四類：銀行等金融機構：

①會計主管崗位；

②會計覈算崗位；

③證券投資部門管理崗位。

在以上各類企事業及金融機構中，大型企業事業單位及大型金融機構，要求人才學歷層次較高，一般要求是本科以上畢業生，而中小企業及基層金融機構（如分理處等），一般對專科畢業生較歡迎，應是高職院校人才培養的主要方向，這部分企業組織數量佔絕大多數，市場前景廣闊。

（4）企業對財務會計專業人才素質、能力要求情況

目前的畢業生大多存在知識結構不完善問題，整體素質不高，競爭少不強等，需要經過一段時間的實踐、磨合。會計行業有重經驗輕專業現象，由於會計專業在實際操作方面要求較高，加上傳統觀念的影響，很多用人單位對經驗的要求超出了對專業的要求，這成爲應屆畢業生就業難的直接原因。

二、市場對專業人才需求的基本要求

根據市場調研的結論及畢業生將從事的主要職業崗位羣的工作要求，教學計劃中明確人才的培養規格，其基本要求爲：

①堅持德、智、體全面發展，具有財務管理意識，按照《公民道德基本建設綱要》的基本精神，樹立良好的職業道德。

②具備職業崗位羣要求的基本素質和基本職業技術素質。

③要求掌握職業崗位羣所需的基本理論、技術基礎理論及實用範圍較寬的專業技術知識。主要是會計基本理論和實務，會計電算化基本理論和知識，財務管理的基本理論和知識及審計、證券分析的能力。

④要求具備職業崗位羣所需的專業技術能力和基本技能。主要是珠算、點鈔、日常帳務處理的能力。畢業生除能夠獲得本專業畢業證書外，還要求取得會計從業人員職業資格證書。在身體素質方面：通過在校引導，使學生具有良好的身體素質能夠爲以後的學習和工作奠定堅實的基礎。

與此同時在知識結構方面的要求如下：

A、熟悉黨和國家的各項經濟政策與法規；

B、熟練掌握會計、財務管理的專業知識的技能；

C、掌握企業經營管理、企業理財、統計及企業經濟活動分析的實用理論和方法；

D、掌握本專業所需計算機應用的基本知識；

E、掌握市場營銷的基本理論；

F、掌握一定的外語聽說讀寫知識；

G、掌握一定的語言文字知識。

在能力結構方面的要求如下：

A、具有較強的會計覈算的能力。

B、具有熟練應用計算機進行信息處理的能力。

C、具有從事中小企業日常業務管理（企業策劃、行政管理、經濟活動分析）的能力

D、具有統計分析的能力。

E、具有從事市場營銷的能力。

F、具有較好的語言和文字表達能力。

G、有閱讀專業外文書刊的能力，至少取得高職高專英語應用能力B級證書。

H、至少取得1個本專業職業崗位資格證書。

I、具有較強的社交公關能力。

商業地產項目可行性分析報告 篇四

摘要：

房地產開發過程中的首要工作便是房地產開發項目的可行性研究，它在整個開發環節起着至關重要的作用。可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目投資的環境和條件有一個深入的瞭解後，進一步對提出的建設和技術方案，以及生產經營方案實施的可能性、經濟合理性進行理智細緻的分析和評估，最終達到雙贏的目的。爲了實現這個目標就必須掌握房地產開發項目可行性研究的內容，對市場有一定準確的分析，利用數據進行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經濟評價。

關鍵詞：

可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價

在房屋建築領域中必不可少可行性研究，因爲它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有着不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的佈局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查爲前提，規劃設計方案作爲基礎，經濟評價爲可行性研究的核心。

一房地產開發項目可行性研究內容

1.1總論

項目的名稱、性質、地理位置、佔地面積，總建築面積、建築密度、容積率、各類建築物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，並說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。

1.2市場調查和需求分析

通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的範圍和租售對象。

1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析

原建築物的現狀，周圍環境的佈局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備會考慮進去。

1.4規劃設計方案

開發項目實施之前，設計人員要設計出建築的總平面佈置圖。其中包括建築物的外觀設計，城市的景觀設計，並且保證場內外交通佈置的暢通，基礎設施管網的可行性。

1.5投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。

1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價

通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等衆多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。

二房地產開發投資的影響因素分析

2.1內部影響因素

開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那麼機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然後進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬於自己。

2.2外部因素

除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是爲了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。

三房地產開發項目費用測算的作用

首先費用測算爲籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作爲研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作爲選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最後，費用測算作爲項目建設實施過程中投資控制的依據，以便爲工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。

四主要風險因素

4.1市場風險

房地產和其他行業一樣存在着市場風險，當市場的供求關係的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因爲購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

4.2經營風險

在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。

4.3利率風險

由於市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現爲開發企業的投資收益減少。

4.4政策風險

房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真瞭解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利於安全的投資。

4.5其他風險

失去控制的人爲因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。

結束語：

房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨着市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤爲重要，這時需要投資者和購買者都周詳的瞭解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。