貸款可行性分析報告

爲有效盤活資產，提升運營服務品質，公司於2021年10月對名下房產啓動了裝修改造，項目總投約9,000萬元。爲確保公司現金流平穩，財務部啓動了項目融資工作並獲得銀行7,000萬元項目貸款額度。現結合公司未來現金流情況、公司資金需求及貸款產品匹配等情況，對是否繼續申請貸款進行必要性分析，具體內容如下：

一、公司未來5年現金流情況

按照公司目前整體工作安排，部門對公司本部未來5年現金流進行了梳理，其中2023年數據參考了2023年年度預算，後4年數據主要基於目前業務經驗性估算。基於現有業務持續推進，公司2024年進入穩定運營期，收入及支出基本穩定，現金流維度收入無法覆蓋支出，每年現金缺口約800萬元。

二、資金需求及貸款產品匹配分析

目前公司正處於快速發展擴張時期，對可用於股權投資及摘地的長期限資金需求量較大，但按照國家現行監管政策要求，低成本的銀行貸款在股權和摘地用途上較難合規實現，行業內基本通過資金成本相對較高且期限較短的園區基金等股權融資方式解決。

基於上述情況，公司自有資金的最大化利用尤爲重要，日常經營及項目建設等資金需求可通過銀行貸款合規解決，節約下的自有資金可充分利用於股權或摘地支出，同時部分項目還可放大1;4的槓桿作用。

以項目爲例，公司若不申請改造貸款，以自有資金0.9億直接用於項目建設，項目建成後資本金隨即消耗，若屆時有0.9億摘地資金需求，無法申請銀行表內低成本貸款；若申請改造貸款0.7億（至少自投0.2億），則改造事項僅消耗自有資金0.2億元，節約出的0.7億元可用於新項目股權投資或摘地，該出資還可發揮1：4槓桿作用，由項目公司再撬動約2.8億開發貸款；按目前該資產估值，投入運營後，還可申請經營性物業貸約2億，用途爲置換前期0.7億元改造貸款及後續與項目相關的日常經營支出（包括工資及房產維護等費用）。

三、貸款成本測算

本次銀行7,000萬元貸款利率爲同期LPR-65BP，在貸款滿額提款的情況下將產生256萬元/年的貸款利息；若貸款提款，將節約出此部分自有資金，閒置自有資金歸集至集團結算中心可存放3個月定期，定期利率3%，存貸利差約46萬元/年。