離婚協議中贈與的房產如何確權？案例分析

離婚協議中贈與的房產如何確權？

【基本案情】

劉女與張男於2016年11月在民政部門協議離婚，離婚協議約定：婚生女張某（10歲）由劉女撫養，並約定將夫妻雙方共同所有的一套住房給女兒張某所有。嗣後，因該房屋存有抵押貸款，雙方未辦理房屋過戶手續。2017年12月，劉女作爲原告起訴被告張男，要求：1.確認原告與被告於2016年11月簽訂的《離婚協議書》合法有效；2.確認房屋歸張某所有；3.原、被告將房屋產權過戶至張女名下。張男表示因其拖欠諸多債務無法償還，導致該案房屋被查封，客觀上房屋無法歸女兒所有。

【分析】

筆者認爲，劉女與張男在辦理離婚登記手續時簽訂的《離婚協議書》系雙方的真實意思表示，且內容不違反法律、法規的強制性規定，應確認爲合法有效。不動產物權因法律行爲發生變動時，當事人之間除有合意外，尚需要登記的法定方式。現案涉房屋產權沒有變更登記，故屬於劉女與張男共同所有，而非張某所有。因案涉房屋存有抵押權，抵押權人未有同意轉讓抵押財產的意思表示，即變更物權的條件尚未成就，故劉女與張男無法將房屋產權過戶至張某名下。

一、房屋贈與協議效力問題

離婚協議中的贈與條款並非一個單獨的贈與協議，往往與夫妻身份關係解除、夫妻共同財產分割、共同債務承擔、子女撫養等問題構成一個密不可分的有機整體。最高法院婚姻法解釋（二）第八條第一款明確規定：“離婚協議中關於財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。”房屋贈與協議屬於夫妻雙方對共同財產的共同處分行爲，夫妻雙方均應受離婚協議的約束，不能單方反悔。劉女與張男離婚協議中的贈與協議合法有效。現因張男未履行贈與協議，劉女有權要求張男繼續履行協議。

二、房屋贈與能否撤銷

筆者認爲，男女雙方在簽訂離婚協議中約定將夫妻共有財產贈與子女的行爲，不得撤銷。

首先，《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。根據該法律規定可知，因爲離婚協議中的贈與是有關身份關係的協議，所以其不應當適用合同法中有關於贈與合同的規定，而是應當適用婚姻法有關規定。其次，根據最高法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》規定的離婚協議內容變更或撤銷條件可知，簽訂的離婚協議，非因存在欺詐、脅迫等情形，不得變更或者撤銷。正如前文所言，因爲離婚協議內容包含解除婚姻關係、子女撫養等變更身份關係後的一系列約定，所以非因訂立時存在欺詐、脅迫等情形，不得變更或者撤銷協議的約定事項。最後，夫妻將共同財產贈與子女是雙方基於特定身份關係共同設立的，任何一方不得單方行使撤銷權，才能更好的保護未成年子女的合法利益。若可以隨意撤銷，亦違反了道德義務。涉案房產實際上是張男和劉女對婚生女張某的共同贈與，張男表示不贈與房產的行爲實際上也侵犯了其前妻劉女對該房產的處分權。若要撤銷，也應在協議離婚後一年內雙方共同向人民法院提出。

三、受贈人張某對涉案房屋享有何權利

張男和劉女簽訂的離婚協議合法有效，雙方均應遵守。有效合同屬於物權變動的原因行爲，產生的法律關係是債權債務關係，僅產生債權法上的約束力。但合同有效並不意味物權轉移，因爲物權法第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。即登記是不動產物權變動的生效條件，未經登記，不動產物權不變動。同時《合同法》第一百八十七條規定：贈與的財產依法需要辦理登記手續的，應當辦理有關手續。在本案中張某要獲得贈與房屋，則需要辦理產權過戶手續。張某依據離婚協議，僅僅是取得了“要求張男、劉女將房屋產權登記到自己名下”的債權。張某並不是涉案房產的物權人，不享有物權。張某要想擁有案涉房屋的產權，必須待房屋解除抵押或抵押權人同意轉讓案涉房產等情況下，劉女訴請張男辦理房屋過戶登記手續。待法院作出的判決生效後進入執行程序，法院可通知房產部門辦理房屋過戶登記手續。待上述手續辦理完畢後，張某即取得房屋所有權。