小區物業管理制度【精品多篇】

小區物業管理制度 篇一

爲保持乾淨整潔，使住(用)戶享有優雅舒適的生活環境，結合管轄區實際情況，特制訂本制度。

（一）清掃保潔隊員應熱愛本職工作，培養良好的職業道德和敬業精神，不怕苦、不怕髒、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。

（二）嚴格執行清掃保潔工作程序，按時完成各項任務，並按規定質量標準檢查驗收。

（1）每天清掃行車道路兩次，上下午各一次。

（2）每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

（3）每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每週擦抹兩遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

（5）每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次，主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

（6）每季度疏通沙井一次。

小區物業管理工作計劃 篇二

一、實施規範管理健全工作制度

在原有工作制度的基礎上，優化工作制度，規範工作流程，加大制度的執行力度，讓管理工作有據可依。完善管理機制，提高工作效能，健全各式電子檔案，繼續以創建電子檔案、規範表格記錄爲工作重點，做到全面、詳實，有證可查。

二、強化學習機制提升業務水平

根據方針政策，制定培訓學習計劃，提高業務水平與服務意識。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業、服務意識等綜合素質的提高。對員工從禮儀禮貌、業務知識、溝通能力、自律性等方面進行培訓，並在實際工作中檢查落實，全面提高服務能力與水平，強化員工隊伍的綜合素質，爲發展儲備人力資源。

三、制定考覈制度提高服務質量

以績效考覈指標爲標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考覈等方式，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效順利的完成。

四、結合實際建立安防體系

完成監控、門禁、巡更及護欄等設施的安裝調試後，從制度規範入手，責任到人，並規範監督執行，結合績效考覈加強隊伍建設，加大對景區客戶安防知識的宣傳力度。

五、開展多原化活動創建和諧

積極組織開展各類活動，提高景區員工及客戶的知識面與道德修養，大力宣揚“護林防火，人人有責”的消防安全的重要性，20__年將以務實的工作態度爲動力，以整體工作方針爲指導，保質保量的完成各項工作任務及考覈指標，在服務質量提升年中創出佳績。根據年度工作計劃，近階段的工作重點是：

1、優化改進相關制度，嚴格按有關制度執行工作，建立並實行例會制度。

2、組織工作人員進行學習，明確崗位工作要求，提升物業管理的服務質量。

3、制定培訓計劃，並按計劃完成當月培訓工作，提高管理人員的業務能力。

4、做好20__-20__年度費用統計及清繳工作。

小區物業管理制度 篇三

爲了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關部門的責任義務，營造一個好的工作環境，特制定本制度。

一、安全與消防管理

（一）辦公室安全管理

1、辦公樓的安全工作由辦公室負責，辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。

2、嚴格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衛告知相關部門，並在來訪登記表上登記，註明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在辦公區域內部亂串亂闖現象發生。

3、各部門要認真做好部門自身的安全保衛工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關閉燈、電腦等用電設施，確保部門自身安全。

4、有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。

6、財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。

7、各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時彙報，及時排除。

8、保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須徵得辦公室相關負責人同意。

9、節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。

（二）辦公室消防安全管理

1、財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔菸蒂，禁止在辦公樓非吸菸區（電梯）內吸菸。

2、各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自佔用、堵塞、封閉消防通道。

3、各部門員工要積極參加組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。

4、妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。

5、嚴禁在樓道、辦公室、衛生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。

6、嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。

7、安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。

二、綠化管理

1、綠化建設和管理是企業文化（精神文明）建設的重要內容。

2、管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。

3、不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批准。

4、禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。

5、不得損壞花木的保護設施。

6、不準私自摘拿花果。

7、不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。

8、不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。

9、不準在綠化地上堆放任何物品。

10、未經許可，不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。

11、凡人爲造成綠化、花木及設施損壞的，按實際損失進行賠償。

12、辦公樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。

三、設施設備使用維修管理

（一）、物業、設備設施的使用、維護和報修

1、全體員工要愛護公共設施，正確使用，規範操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。

2、物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，並做好記錄，確保各項設備運行正常。

3、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。

4、物業及公用設施設備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統一派人負責維修。

四、公共環境衛生清潔保潔

1、環境衛生設專人管理和清掃；

2、單元門外公共區域每日清掃一次；

3、合理分區設置垃圾桶，垃圾做到日產日清；

4、根據實際情況進行不定期的消毒和滅蟲除害。

五、公共治安防範、門衛服務管理

1、由辦公室負責區域內的治安防範、消防安全工作，發現有安全、消防隱患及時向有關部門做書面彙報；

2、門衛24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；

3、負責區域內的車輛管理，保證小區內道路暢通；

4、發現安全、消防事故時，在採取應急措施的同時，及時向有關部門報告，並協助做好救助工作。

小區物業管理制度 篇四

1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。

2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。

3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。

4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。

5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考覈。

7、重視人才，合理使用幹部，按照德、勤、能、績定期進行考覈。

8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司彙報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的建議、意見和要求，並及時答覆，認真解決。

9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關係，創造良好的外部環境。

小區物業管理制度 篇五

一、物業接管驗收管理制度

1、驗收前的準備工作

本驗收管理制度是指由__網絡能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市__物業管理有限公司進行的物業驗收和移交工作。

__物業組織項目專業人員組成驗收小組參加驗收工作。

驗收小組根據提供的圖紙，按照項目設計要點、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。

2、驗收的實施

驗收小組在驗收過程中，可先按專業分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收，然後再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應覈查設備和主要部件的規格、型號、製造廠，並清點數量、安裝位置等。

3、驗收後的處理工作

驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據驗收報告，寫出物業的綜合性驗收評定意見書，呈交項目招標組。對存在問題的設備、設施寫出書面報告，上報項目招標組。管理處負責人代表物業管理接收單位同物業的交接單位進行正式移交，並辦理有關手續。驗收小組要會同項目招標組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

4、驗收後不合格的處理工作

對在驗收發現存在問題的設施、設備，管理處制訂整改落實措施，並報項目招標組和__物業審覈。

5、設備驗收

驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施安裝位置與安裝質量符合；設備或系統的技術性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

二、公共設施維護管理制度

1、管理處負責廠區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處於良好運行狀態。

2、公用設施、設備標識系統規範完整、準確無誤。

3、廠區內疏散指示器、安全出口不得損壞。

4、廠區內的設備、設施損壞，須及時修理和更換。

5、市政公用設施、設備如發生損壞，立即通知市屬有關部門維修或更換。

6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設施、設備。

三、臨時用電、用水管理規定

1、臨時用電計劃申請

1）施工前，由施工單位或根據施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時用電計劃申請表。

2）臨時用電計劃申請表中，應列明所使用電動設備的名稱、功率和數量。

3）管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查覈實。

4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證複印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批准申請。

2、臨時用電管理規定

1）凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求。

2）在管理處技術人員指定的地點接線，並安裝漏電保護開關、用電計量表、施工配電盤（箱）。

3）電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。

3、臨時用電施工限制

1）不影響廠區內機電設備的正常運作。

2）不超出供電負荷量允許範圍。

3）噪音很大的電動工具，嚴格按規定時間進行操作，不影響業主的正常作息和生活。

4、禁止以下行爲：

1）亂拉亂接電線。

2）超出設計負荷的臨時用電，未經申請用電計劃的用電。

3）直接將電線插入插座的用電行爲。

5、管理處管理權限

1）有權勸阻或制止違章操作。

2）有權對業主單位進行巡視檢查。

3）有權對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。

4）對不聽勸阻的違章施工行爲，可停止供電，以防止事故發生。

6、臨時用水管理

1）施工前，施工單位或業主單位根據施工項目和用水量，向管理處預先申請臨時用水。

2）使用人需安裝水錶，並接入管理處指定的用水接口。

3）禁止任何亂接水的行爲，不聽勸阻管理處可採取停水措施。

四、投訴處理和分析制度

1、凡業主對管理處管理、服務方面的投訴，不論採取何種方式（如信函、電話或面談），均需進行接待、記錄，同時應做好相應記錄。

2、管理處接到投訴後，在預約時間內向業主答覆採取何種補救處理措施，答覆時間最長不超過一天。

3、管理處按照業主投訴的內容，安排相應人員解決問題，並將結果反饋給客戶服務中心。

4、對重大問題的投訴，相應人員不能處理的或需統一協調的問題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

5、客戶服務中心應通過電話或採用其它形式跟蹤投訴處理結果，未解決的，責成有關部門/管理處迅速處理。

6、對業主的投訴，應即時作出分析總結，對反覆出現的問題，應組織有關部門進行深入探討並找出解決辦法，防止重複發生類似問題。

五、意見調查和回訪制度

1、公司品質管理部每半年進行一次業主意見調查。業主意見調查應列明業主對以下方面的滿意程度：

1）安全管理

2）綠化管理

3）清潔服務

4）四害消殺服務

5）投訴或意見處理

6）停車場管理

7）設備設施管理

8）電梯管理

9）維修服務

10）服務態度

2、品質管理部對回收的意見表進行統計分析，並將結果按調查表的回收份數、總的滿意率以及分項滿意率、業主對物業管理的意見、建議（共性、個性的意見）等書面交給管理處。

3、對存在的問題，管理處主任提出整改意見，責成有關人員限期解決。

4、對業主的誤解，應進行必要的耐心解釋。

5、業主意見調查結果及整改方案應向業主公佈，接受監督。

6、相關職能部門應定期對業主進行回訪。

7、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，採納合理化建議，做好回訪記錄。

8、回訪中，對業主單位的詢問、意見，不能當即答覆的，應告知預約時間答覆。

9、業主意見評價統計計算方法

1）統計計算應根據已發放和回收的調查表進行。

2）統計計算符號

n- 發放的調查表總數

h- 回收的調查表總數

x- 調查表的調查項目數

y- 每份調查表評價滿意的項數

o- 評價滿意的項目總數

a- 回收率： %；

k- 滿意率： %；

3）統計計算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

六、維修管理制度

1、管理處接到的業主維修的訴求後，必須在5分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。

2、維修工到現場後，要做到：

1）自覺維護管理處及業主的權益，不做損害管理處名譽的事情。

2）不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術人員彙報並請求支援解決。

3、維修工進入現場維修時，應主動徵求業主意見，儘量恢復維修前的。原貌原樣，如有改動，應徵求業主的同意後方可進行。

4、維修工進入現場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。

5、維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包紮好（用塑料布、廢報紙等）。儘量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧譁、嘲笑取鬧。

6、維修工作完成後，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用乾淨的抹布擦拭弄髒的各部位（如桌椅、牆壁、地面等）。恢復各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成後，維修工要試驗維修後的效果給業主看，試驗次數不少於3次，同時要給業主講解應注意的事項，如果業主有不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至業主滿意爲止。

8、確認一切正常後，維修工應禮貌地請業主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業主單位現場時，應禮貌地謝謝業主支持、配合與諒解。

9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。

10、在維修完成後，由管理員不定期進行抽查回訪。

七、垃圾收集與處理管理制度

1、垃圾的分類處理

1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大的垃圾應直接運送到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時間內收集垃圾桶內的垃圾並轉運至垃圾中轉站。

2、垃圾中轉站的垃圾應日產日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數。

3、清潔人員應負責垃圾中轉站周圍的衛生。保證垃圾中轉站裏的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。

1）負責每天一次衝冼垃圾中轉站地面。

2）每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。

4、垃圾中轉站的衛生標準：

1）地面無散落垃圾，無污水，污漬；

2）牆面無粘附物，無明顯污跡；

3）垃圾做到日產日清；

4）所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛生、四周無散積垃圾；

5）可作廢品回收的垃圾應另行堆放；

6）垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，防止發生蟲害；

7）按要求做好垃圾袋裝化。

5、垃圾車撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃淨。

6、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況，並記錄。

八、衛生消殺管理制度

1、綜合管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。

2、消殺工作計劃應包括以下內容；

1）消殺對象；

2）消殺區域；

3）消殺方式藥物計劃；

4）消殺費用預算。

3、消殺區域包括：樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。

4、消殺方式以噴藥消殺爲主，滅鼠方法主要採取投放拌有鼠藥的餌料。

5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。

6、消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清冼保管。

7、消殺工作標準

1）檢查倉庫或廠區生產車間，目視無明顯蚊蟲在飛。

2）檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。

3）檢查樓內和污水井、無害蟲出現。

4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。

8、消殺工作的管理與檢查

1）消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業人員應注意的安全事項。

2）綜合管理員每週檢查一次消殺工作的進行情況並將工作情況記錄於工作記錄中。

3）綜合管理員現場跟蹤檢查，確保操作正確。

九、受傷/急症等緊急救援措施

1、若有發生受傷或急症等人員，旁人應根據原因緊急採取相應措施或打電話給管理處救援。

2、管理處人員應使傷者或急症者處於溫暖及合適的環境中，並細心呵護。

3、管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求援助，說明具體方位。

4、管理處應派護管員到廠區門口等待醫務人員的到來。

十、火警應急措施

1、發生火警，切勿急燥，保持鎮定。通知監控中心或撥打火警電話119。

2、緊急關閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區內的人員。

3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

4、遇到濃煙，應用浸溼的毛巾等物捂住面部及身體。

5、用滅火設備撲滅火源，但切勿把自己置身於危險中。

6、迅速脫離火災現場，請牢記不要搭乘電梯。

十一、停水/停電的應急措施

1、當接到相關部門停水/停電通知時，應以書面形式提前通知業主，做好相應的準備。並在大堂入口處顯着位置貼溫馨提示等通知。

2、當遇到突然停水時，管理處應打電話給政府相關部門諮詢，同時並以電話/廣播等方式快速通知業主，後再以書面形式補辦。

3、當遇到突然停電時，應起用另一回路電源，若無雙迴路，發電機30秒之內自動啓動，保證廠區的弱電系統正常運行。

4、突然停電時，被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困後，將電梯降至首層。

5、突然停電時，應以電話/廣播等形式通知業主，然後再以書面形式通知業主。

6、突然停電時，應急時派專人檢查廠房內的所有設備。

小區物業管理工作計劃 篇六

一、環境綠化

植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；

對區域內的樹木進行整形修剪。

二、環境保潔

做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區上門收垃圾時間爲中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便於我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公佈房號且上報有關部門。

三、安全

住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助；

嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品；

大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，爲行人、行車安全創造條件；

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；

小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對於無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬隻，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。

四、公共秩序

代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已爲住戶分類存放，請業主到門崗查詢；

對於小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同羣體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人羣便於行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放鬆、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢羣體。

避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車儘量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。

夏季爲小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園佔用。

五、維修

我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20__年將更好、更快的爲住戶服務。

小區物業管理制度 篇七

一、中央智能調度中心管理制度

智能中心是掌握住宅區安全動態，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：

1、智能控制中心是住宅區最核心部位，閒人不得內進。

2、智能控制中心實行24小時值班，值班管理人實行2人3班制，且有足夠的機動人員待職。值班人員不得擅離職守。

3、保持室內衛生清潔，設備無塵，保養完好無損。

4、控制中心值班管理人員應詳細填寫值班時的原始記錄、存檔備查。

5、隨時檢查各類信號是否正常，並作記錄。如有報警派員以最快速度覈查報警真僞情況，並隨時與智能控制中心聯繫，以便隨時調度，合理處理。

6、控制中心各操作手柄放在自動位置，每週作一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備是否處於完好狀態。

7、遇真實報警時控制室人員應立即通知主任、各負責人員、機構到場處理，並時刻監視住宅區內的各部位呼叫，組織協調方面的配合。

8、如警情較大，應立即與“120、119”等聯網機構通報情況，求援，事後總結事件經驗教訓。

9、定期對每種信號、報警做累計、分析，總結工作不足，改善系統工作態勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。

二、智能停車場管理制度

1、楓白露停車場停車位均在多層、架空層、高層地下車庫，業主、住戶車輛依就近原則停放。

2、丹楓白露停車場使用智能系統控制車輛出入口，入口使用住戶IC卡和臨時卡，出口由安全管理員依卡中記錄，覈對後合理收費。

3、車輛安全管理員必須熟悉車場智能系統的性能、使用方法。

4、車輛安全管理員必須認真執行停車場管理規定，禮貌待人，熱情服務，保證車輛安全，維護車場良好的停車秩序。

5、車輛進場後，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認真核查車型、車牌號，避免出現差錯。

6、瞭解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業、工作單位、居住樓層、房號等等，以便於識別。

7、嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場存放，以免發生意外。如有車輛違反此規定進場時，應立即令其開出車場，並立即報告管理處或公安機關進行處理。

8、車輛安全管理員值班期間發現可疑情況，立即報告智能控制中心，並注意其事態發展，交接班時叮囑接班人注意，並記錄在交接登記薄上，同時將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。

9、車輛安全管理員必須認真執行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得，如：不開票停車，亂收費或不收費等等。

三、配電房及特種作業人員安全制度

1、配電房重地要特別注意安全，未經同意一律不得進入。配電房要保持清潔衛生，嚴禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無阻。

2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規範，滅火器材要配備到位。

3、特種作業人員要嚴格執行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內並與操作內容相符方可上崗。同時，持證人必須自覺參加年審工作。

4、特種作業人員要嚴格執行操作規程。停、送電要執行工作制度，櫃背操作、帶電操作、登高必須有保護人在常嚴禁違章操作，確保安全。

5、需要機組運行時，機房負責人一定要到達現場，與保護人一起檢查線路無誤後方能投入運行。機組必須處在良好的預備狀態，一旦需要即能投入工作。

6、各配電房負責人及特種作業人員均要執行以上制度，違反者將視爲違反勞動紀律，並負責由此引起的直接責任。執行中如有異常，必須及時向主管部門提出，以便修正。

四、配電設備保養規定

一、操作人員必須具備高度的責任感，以保持設備、設施的正常運轉。

二、未經許可，任何閒雜人員不得擅自進入機房。

三、設備操作人員，必須持有《特種作業操作證》方可上崗。

四、操作人員必須對設備的運行狀態以及故障的處理進行詳細的記錄。

五、設備檢修人員必須按時檢查配電室的溫度、溼度是否達到安全標準。

六、每日對配電設備進行巡查，確保其完好運行。

七、每月按期檢查變壓器的運行情況，並按計劃檢修配電設備一次。

八、每個季度檢查各開關和固定螺栓，如有鬆動，應進行緊固，保證接觸良好。

九、每年對接地網檢查、測試一次。

十、各類開關觸頭出現不平或毛刺時，將不平處打平、打光。

十一、功率因素補償低於0.9時，應及時修復。

十二、設備室必須保持清潔整齊，嚴禁在室內吸菸、堆放雜物。

五、水泵房管理制度

水泵房是提供住戶生活、消防用水的關健部位，是直接關係到住戶生活和生命財產安全的重要部位。爲管理好水泵房，明確職責，制定如下制度。

一、水泵房及地下水池，消防系統全部機電設備由機電人員負責監控，定期檢查保養、維修及清潔清掃，並作記錄。解決不了的問題及時書面報告領導。

二、水泵房內機電設備由機電人員負責，其他人不得操作，無關人員不得進入泵房。

三、水泵房內所有設備在正常運轉下，開關應放在自動位置，所有操作標誌簡單明確，主接觸器開關每半月檢查清洗一次。

四、消防泵按定期保養規定進行檢查，每旬進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。

五、水泵球閥定期檢查保養，泵房每週打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。

六、水泵控制迴路應每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現故障的情況下，自動運行。

七、注意電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態。

八、污水池衛生常清掃，水泵、管道常保養。

九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每週檢查一次，是否處於良好狀態。

六、風機房管理制度

風機爲地下一層、地下二層的通風設備和消防設備。爲加強風機房的管理，特制定以下規定：

一、風機房內照明應保持完好，路線整齊，無臨時接線。

二、機房內應保持環境清潔，通風良好。

三、風機房內應有滅火器，放置於易取處。

四、每半月同消防檢查一起，試運行一次。

五、嚴禁在機房內吸菸。

六、機房鑰匙由專人管理，無關人員不得進入機房。

七、開關平時應置於高速狀態。

七、柴油發電機操作規程

（一）、啓動前的準備工作：

1、全面檢查柴油機各部分是否正常。

2、檢查水箱水位（2/3以上）。

3、檢查機油油位。

4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開關及有無滲漏。

5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內液體是否足夠。

（二）、啓動及運行：

1、啓動電機連續工作時間不宜超過10秒，如一次啓動不成功，應於二分鐘後再作第二次啓動，三次無法啓動應檢查原因。

2、試運行時，可用手動啓動，平時應置於自動位置。

3、手動啓動時，啓動後應調整手柄。使電壓達到380V至420V，頻率達到50HZ-51HZ。

4、試運行期間做好各項記錄。

5、水溫合成至60度時，方可帶動負載。

6、每15日應運行一次，每次運行時間應不低於30分鐘。

小區物業管理方案 篇八

一、保安方面

1、本週重點是三期車位理順，目標爲：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位並按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被佔用，並保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱裏的雜物。

2、着裝、工號、防滑牌擺放等要求規範。

3、週三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考覈、獎優罰劣。

4、大廈本週重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防範火災事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天台門和地下室門的鎖閉。

4、重點設備間完成責任人並掛牌。

四、客服方面

1、本週重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防範糾紛。

2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，並做好業主登記和驗收簽字工作。

3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關係維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書籤字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商戶的電價和物《本站·》業費的協商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

小區物業管理工作計劃 篇九

一、指導思想與工作目標

__年是後勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作爲後勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負着改革和發展的重任。根據後勤公司三年發展規劃和__年工作要點，物業服務中心__年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人爲本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成後勤公司下達的各項工作指標。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。因此，年度工作計劃的重點是物業服務中心，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規範、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件，儘快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規範化的工作質量標準，逐步向__質量標準體系接軌。

2、完善監控考覈體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考覈細則和考覈辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考覈與站級考覈相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規範明確各站的工作範圍、工作職責，逐步使二級單位成爲自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立覈算單位。

4、進一步加強經濟覈算，節支、增效。經詳細測算後，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用覈算到站，實行包乾使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續採取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據後勤公司的要求，採取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精幹的物業管理骨幹隊伍。

6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。__等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。