商業地產培訓心得體會

目錄

第一篇：商業地產培訓之商業地產術語大全第二篇：商業地產培訓第三篇：地產商業基本培訓知識第四篇：商業地產培訓第五篇：爲何商業地產培訓如此重要？更多相關範文

正文

第一篇：商業地產培訓之商業地產術語大全

商業地產: 作爲商業用途的地產，用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。

商圈：是指商業中心以其所在地點爲圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。

所有權：是所有人依法對自己財產所享有的佔有,使用,收益和處分的權利。

產權：產權是經濟所有制關係的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。

經營權：經營者對其經營財產的一種佔有、使用和收益的權利。

零售業：是一種交易形式,可定義爲將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，直接關係到居民的生活質量和生活方式，商業行爲的最後一步。

開發商：開發項目，做爲項目的第一承擔人、所有人。

商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限爲40年。

國內一線城市：指對本國經濟、政治具有重要作用的大都市。在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領先於其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津

國內二線城市：指除一線城市以外，省會、旅遊城市，京廣、京滬等主要幹線旁邊的城市等，如：成都、重慶、武漢、南京、蘇州、無錫、濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、瀋陽、青島、大連、寧波、廈門等

國內三線城市：崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發達城市。

五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建築工程施工許可證及項目選址意見書。

【商業物業】

佔地面積：佔地面積是指建築物所佔有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建築面積。

建築面積：建築展開面積，它是指建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。

經營面積（實用面積、櫃檯面積）：它是“建築面積”扣除公共分攤面積後的餘額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建築面積總和。

地下面積：指自然地面以下的（如地下室的）建築面積總和。

建築紅線: 也稱“建築控制線”，指城市規劃管理中，任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。

道路紅線：城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線，在紅線內不允許建任何永久性建築。

建築密度：等於佔地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。

容積率：指總建築面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。

綠地率：各類綠地總面積除以總佔地面積×100%。

公攤率：公用建築面積（即分攤面積）/建築面積 ×100%。

框架結構：框架結構是指由樑和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建築結構。如：購物中心等

磚混結構：指建築物用磚或者砌塊砌築，樑、樓板、屋面板等採用鋼筋混凝土結構。以

小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建築，對於承重牆體不能改動。如：商業街等

鋼結構：以鋼材製作爲主的結構，是主要的建築結構類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜。如：建材城等配套設施：綜合硬件配套設施

1）方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；吸引 室外廣場、下沉式廣場、停車場

2）輸送消費者至各個商業結構稱的引導配套； 輸送 手扶梯、觀光梯等

3）留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設施等

室外廣場：居民休閒、健身、集會的場所。絕大多數shopping mall都擁有一個相應規模的室外廣場。室外廣場已成爲一個充分發揮商業功能的場所，一方面展現了豐富的商業促銷和展示活動，另一方面又形成室內商業外部化的活廣告效應。室外廣場已成爲購物中心吸引人流的一個重要手段。

下沉式廣場：下沉式是城市休閒廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成爲整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。

臨街面：與街道相臨的一面；

裙樓：一般指在一個多層建築的主體下半部分，修建的橫切面積大於建築主體本身橫切面積的低層附屬建築體。

層高：下層地面到上一層地面的距離。

淨高：層高減去樓板厚度，商業上通常指吊頂後天花到地面的距離。

柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。

大堂：建築內部寬敞開闊的空間，用於會客、活動、禮議、展覽等。

中庭：建築內部的庭院空間，形成具有位於建築內部的“室外空間”，現代購物中心商業結構的大櫥窗，將各個商業功能在一個空間內展示出來，一方面引導消費者在商場內消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業價值。

迴廊：在建築物內設置在二層或二層以上曲折環繞的回形走廊。

開間：空間的寬度，一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。

進深：空間的縱深長度。大門一面的牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。

動線：意指人在室內室外移動的點，連合起來成爲就成爲動線。超市與百貨的動線設計要更特別加強迂迴，以便消費者能多看到各個銷售點。

垂直動線：各樓層的垂直聯繫如樓梯、電梯和自動扶梯。

平面動線：是指同一水平面或樓層內的通道、大堂等。

外聯動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導示系統：在公共場所設置的指引標示牌，如洗手間、收銀臺、服務檯、樓層品牌分佈圖。

一次商裝：指商場爲其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。（通常開發商負責）

二次商裝：指以一次商裝爲基礎，爲展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃檯、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。（通常經營商負責）

挑檐：樓頂或門楣平面凸出牆體的部分，主要是爲了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。

櫃檯：櫃檯是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備。

貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品並少量儲存商品的設施。

【商業操作】

投資、融資：指貨幣轉化爲資本的過程。投資可分爲實物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業，通過生產經營活動取得一定利潤。後者是以貨幣購買企業發行的股票和公司債券，間接參與企業的利潤分配。

融資即是一個企業的資金籌集的行爲與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行爲。

商業定位：1、規模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費羣定位5、業態分佈與商戶組合6、後續經營管理設想

商業格局：指在一定的範圍內商業的局勢、態勢、分佈比例等。

商業規劃：商業項目的定位規劃、商業經營規劃、業態的組合規劃、商業建築格局規劃等。

業態組合：多種業態在商業中心的分佈、佈局、比例等。

混業：一種現代商業管理狀態下的新型業態形式，對經營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設定限制。

商鋪劃分：商業物業進行商鋪的功能分割及鋪位分割。

商業招商：開發商在開發階段以及管理商在管理運營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務商家到商業物業開設店鋪，進行商業的持續經營過程。

主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業店、大型娛樂等。具有以下三條特徵

1、擁有高價值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強抗風險能力經營穩定。

主力店招商：主力店與半主力店在商業物業裏處於核心地位，又因爲佔用面積大，對建築有特殊要求，在進行招商時，應對其採取優先招商的策略並給予較多優惠條件。

主力店率先入駐優點：1、穩定整個商業地產 2、保證人流量3、帶動並高價招商4、帶動並高價銷售商鋪。

公開招商：以公開的形式如廣告招商等進行商戶招商。

定向招商：招商人員主動上門與目標商戶聯繫，向目標商戶推介商業物業，並說服其進場經營的招商方式。

國際一線品牌：lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 dior迪奧, versace範思哲 ,gucci古琦, prada普拉達

國際二線品牌：calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線）

miumiu(普拉達副線)，levi"s, lee(均爲牛仔爲主)

國際三線品牌：only、vero moda、elane、艾格

國內一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g2014國內二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播

品牌號召力：商業上通常指品牌在行業內的影響力、帶動作用。

免租期：爲了幫助經營旺場減輕商家負擔。商場經營管理方承諾在一定時間段內不收取商鋪租金，以使商業儘快進入良性階段的一個做法。

轉手費（頂手費）：支付給先前的經營者，因爲前者積累了很多無形的開店資本，如：客戶、聲譽等。轉手費的高低，基本可代理商鋪的經營狀況。

收益率：收益率是指投資的回報率，一般以年度百分比表達，根據當時市場價格、面值、息票利率以及距離到期日時間計算。對公司而言，收益率指淨利潤佔使用的平均資本的百分

比。

返租：是指投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同後（主要針對現鋪）同時又簽定租賃合同，發展商給與投資者一定的租金回報（約爲8%—12%），而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有，這種形式的實質是發展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然後統一招商和經營管理。

回購：開發商將產權已賣給經營者或投資者的商鋪重新通過高價收購回來，以達到可以統一招商、經營管理的結果。

商業運營：商業地產的運營管理，保證商業地產的正常運轉及持繼贏利。

試營業：所謂“試營業”是企業的一種經營方式,主要是經營者向消費者告知該營業場所剛開張，管理可能不周密、服務可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關證照的情況下先嚐試營業

投資回報率=(期末財產-期初財產)/期初財產×100%;

投資回收期：是指用投資方式所產生的淨收益補償初始投資所需要的時間，其單位通常用“年”表示。（投資回收期一般從建設開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應具體註明）

平效：銷售業績÷店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現的銷售業績也就越高。

毛利：商業企業商品銷售收入減去商品原進價後的餘額。

純利：毛利減去各項費用及稅費後的純利潤

年營業額：年營業額是年銷售額

進場費：進場費（也叫進店費）是商場和超市利用其在市場交易中的相對優勢地位，向供貨商收取的一種費用

出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數量除以規劃鋪位總數的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規劃內整個項目鋪位面積總合的百分率

直營：總公司直接經營的連鎖店，即由公司總部直接經營、投資、管理各個零售點的經營形態。

加盟：總公司提供一項獨特的商業特權，並加上人員培訓、組織結構、經營管理及商品供銷的協助；而加盟店也需支付加盟費等相對的報償，一種零售經營形態。

聯營：商場經營者與商戶合作經營，經營方式統一經營、統一收銀、收益雙方按約定比例提成（扣點）或（提成加扣點）。

旺場：店裏顧客很多的時候。

冷場：淡場，店裏顧客少的時候。

街區商業：以步行街爲主要的建築亮點，構築開放式的商業建築。特點：1、建築等級低，投資少2：產權權屬明確，適合獨立經營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價商鋪，都在步行街上。3：後續管理運行成本低。

4：抗風險能力強（作爲開發商而言）5：在日常運營管理中，邊際收益的拓展點多。如：水電費、廣告位、停車位、路賣、代開發票、電子保安、電子商務、物流、頂手費分成、中介服務

封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處於相對封閉的狀態。大多數購物中心都是封閉式商鋪。特點：1、較高建築成本2、較高運營成本3、公攤較大4、一般採用統一經營管理。超外：超市經營區以外，一般由超市經營者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動消費，租金價格很高。

按金（押金）：商戶在入駐時交給開發商一筆保證金。

租金方式

1、合資關係：雙方各投入一部份資源。一般發展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經驗及設備等，雙方有股權上開成一個比例，然後在收益方面共同分成，風險共擔。

2、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關係是一種相對分離的合作關係，即無論商家經營狀況如何，發展商都將擁有一個固定租金收入，經營風險完全由商家承擔。

3、扣點（提成）：發展商按一個固定比率，從銷售額當中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應降低。

4、扣點（提成）+保底：基本按扣點方式操作，商家與開發商商定一個基數，當扣點數額達不到基數時按基數收取租金，當超過基數時按扣點數收取租金。

租金遞增：也是租金上漲，商場在開業之初租金價格相對較低，隨着人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價格，通常在簽定租賃合同時雙方約定好租金遞增比率。標誌vi：項目標誌logo及標誌色彩圖案應用，視覺傳達。購物中心的標誌特點：熱烈的有商業氛圍的、動感的積極的、發散的。

1小時經濟圈：距離購物中心一個小時車程內的消費人羣。

人流量：指單位時間內進入商業空間的人數。

輻射人羣：是指商業中心以其所在地點爲圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引人羣。gdp、（增長率）：國內生產總值，相對於上一年的gdp數值的比率。

人均gdp：國內生產總值除以人口總量。

財政收入：政府部門在一定時期內（一般爲一個財政年度）所取得的貨幣收入，財政收入是衡量一國政府財力的重要指標。

社會消費品零售總額：指各種經濟類型的批發零售貿易業、餐飲業、製造業和其他行業對城鄉居民和社會集團的消費品零售額和農民對非農業居民零售額的總和。

居民儲蓄存款餘額：指某一時點城鄉居民存入銀行及農村信用社的儲蓄金額，包括城鎮居民儲蓄存款和農民個人儲蓄存款，不包括居民的手存現金和工礦企業、部隊、機關、團體等單位存款

人均可支配收入：個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產稅和贈與稅、不動產稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業性費用等以後的餘額

市場購買力：人們支付貨幣購買商品或勞務的能力，在一定時期內用於購買商品的貨幣總額，它反映該時期全社會市場容量的大小。

產業結構：第一產業（農業）第二產業（工業）和第三產業（服務業）相對比例，標誌着一國經濟發展水平的高低和發展階段、方向。

恩格爾係數：食品支出總額佔個人消費支出總額的比重。

“金角銀邊”：商業上通常稱轉角商鋪作“金角”，稱沿客動線幹道的路兩邊作“銀邊”說明商業價格極高。

“放水養魚”：商場在開業之初爲了減少商家資金壓力，租金價格相對較低。經過一至三年培育期，最終達到旺場。

第二篇：商業地產培訓

商業地產培訓

一、商業地產投資的十大要點

1， 商業地產靠“地”

好地養旺鋪，潛力充分的城市價值、便利的交通條件、齊全的商業配套，是成就一塊好地的必備條件。好地可以快速爲商業地產聚攏人氣，並一直保持暢旺的城市級商圈氛圍，這是打造商業地產的先決條件，一般來說，即將成型的商圈更具升值潛力。

中偉。神農步行街佔據嘉禾核心地段，交通四通八達，人流涌動，車水馬龍，聚集了嘉禾縣城近80%的核心商業，商業需求非常旺盛，可以快速聚集人氣，具有極大的升值潛力。

2， 商業地產靠“選”

社區商業、沿街商業、專業市場，是城市商業的重要組成部分，但是由於客戶羣較單一、周邊商業引力有限，投資的回報率始終不溫不火，同時，由於缺少統一的運營管理，人流、物流的混亂也是這些商業地產的一大通病。 複合型商業綜合體可以很好地解決這些問題，

如中偉。神農步行街引入多種商業業態，採用科學化運營，形成大型主力店拉動、小型配套店補充的大型商業綜合格局。各業態形成行業優勢互補，吸引不同層次人流到訪。科學的人車分流設計，使大流量客羣不會出現嘈雜混亂的情況，保證商圈整體的高品質和穩定性。

3， 商業地產靠“謀”

商業地產，規劃先行，銷售在後，招商先行，這是保證旺場的關鍵。 硬規劃：

一、築的硬比例，如層高、開間、進深等要與荷載客流相匹配，滿足客羣購物基本需要的同時，還要具備休閒娛樂的功能；水電、煤氣、排煙的線路及管道設計要兼顧安全和視覺效果。

二、商業佈局中，品牌落位要從消費羣定位出發，業態配比以富而不雜爲標準；步行街、出入口、中庭等的設計要人性化，充滿時尚感。

三、景觀不僅能美化購物環境，更於無形中傳播市場美譽度，各類植物、藝術造型、外燈光、標準導向風格要統一，規範商場整體感官度。

四、人流動線、車流動線、貨流動線有序組織，在商業高效運營的同時，保證購物環境的安全、舒適度。

軟規劃；

商業地產所在地的輻射能力、目標消費羣體的數量、品牌商家的經營狀況、購物中心的消費體驗。

中偉。神農步行街作爲中偉控股集團的第一個純商業項目，在動工前必定經過了縝密研判及前瞻性規劃。

爲保障項目前期規劃的科學性、專業性，中偉集團特邀國內知名建築設計院——湖南宏藝建築設計有限公司進行產品設計，專業的規劃團隊，全盤高度的考量，爲中偉。神農步行街的成功運營保駕護航。

4 ，商業地產靠“客”

客流是商業地產的血液，充足的客流供養下，商業地產才能充滿生機、財源滾滾，因而在選擇商業地產投資時，客流量、客流階層一定要考慮在先。中偉。神農步行街，由人民路、珠泉路、中華路嘉禾縣三大交通主幹道

環繞，各長短途汽車、公交車均經過本項目，交通非常便利，具有極強的人流聚集能力。

5 ，商業地產靠“穩”

長期穩定運營的商業地產纔有投資價值，商業地產自身的運作需要一個過程，積累客戶、建立知名度、美譽度更需要時間。

一、實力中偉，長線投資有保證，

湖南中偉控股集團實力非常雄厚，下屬集團分公司有3個，全資子公司有6個，公司主要業務涉及範圍爲礦山開採、冶金製造、玻璃製造、房地產開發等，業務遍佈廣東、貴州、湖南、四川等十幾個省市。中偉地產集團目前在長沙、益陽、婁底、郴州以及貴州思南等多個房地產項目同時開發。建立了很好的信譽，也得到了湖南父老鄉親的一致好評。

二、中偉合作伙伴多，招商力度強

中偉集團與衆多世界500強及國內知名企業建立了緊密合作關係，結成了戰略合作伙伴，一流的招商實力和成熟的商業運作經驗早已爲業界熟知。

三、體驗式商業中心概念的引入

有別於單店、組合店等商業模式，中偉。神農步行街集購物、休閒、娛樂於一體，形成聚合大型商業購物中心、五星級豪華影院、室內步行街、早教中心等多種業態爲一體的複合功能體，不同業態客羣資源共享，整體商業繁榮。

四、周邊區域消費能力支持

中偉。神農步行街佔據嘉禾縣核心地段，潛在客流兩萬，消費力強勁，可以爲商業長足發展提供充沛的客源保障。

五、商業地產價值上漲走勢穩定，潛力巨大

國家經濟發展前景明朗，爲投資者營造了安全有力的大環境，隨着城市建設的發展，商業地產投資的潛力價值呼之欲出。

6、商業地產靠“名”

實力雄厚的開發商不僅具有良好的口碑，更擁有完善的商業運營管理機制以及衆多的優質合作伙伴，商場美譽度能夠提升商業地產美譽度，商業整體的運營機制能夠帶動商業地產的良性發展。

中偉控股集團成立於2014年，目前在長沙、益陽、婁底、郴州以及貴州思南等有多個房地產項目同時開發。

7、商業地產靠“管”

專業人才及豐富的經驗積累可以爲商業運作提供專業的商業管理支持，在先進的運營管理機制下，商業地產不再是一個個分散的個體。大到整體形象，小到活動運作，有專業模式的領導，將會實現1+1>2的效應。

中偉集團力求將企業的規劃設計管理和科學運營有機的結合起來，打造一種全新的管理與設計模式，形成中偉集團的核心競爭力。

8、商業地產靠“勢”

政策從根本上決定投資成敗早已經成爲不爭事實，有力的投資政策爲投資營造安全穩定的環境，才能保障資本快速“滾雪球”。

在樓市新政頻出的今天，住宅投資遭遇寒冬，商業地產投資的利好性日漸凸顯，選擇中偉。神農步行街一定是您明智的選擇。

9，商業地產靠“旺”

好鄰居是無價寶。位於著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，可以省去考察市場的時間和精力，藉助這些店面的品牌效應招攬顧客，無形中帶來巨大客流，提升商業地產業績的同時，更提升商業地產的美譽度。

中偉。神農步行街引入國際最具競爭力的綜合商業街區概念，深圳人人樂大型生活超市以及百貨大賣場、經典影院、肯德基、通程電器等商家的進駐，集購物、休閒、娛樂、餐飲、旅遊、觀光、文化等於一身，使商業地產之間強強聯動升級，資本共榮，開業即旺場，締造中偉。神農步行街365天無晝夜璀璨生活。

10，商業地產靠“漲”

1、經濟態勢助力，

2、優勢區位助力，

3、中偉品牌助力

4、大型主力店助力

5、巨大客羣流量助力

6、多功能業態助力

在以上六點的強力助推下，選擇中偉。神農步行街必將回給您一個豐厚的回報。

第三篇：地產商業基本培訓知識

地產商業基本培訓知識

一、 商業地產

指按照用途劃分的用作商業用途的房地產,包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項目的商業配套,購物中心,特色商業街區,商業廣場,專業批發市場,shoppingmall等用途的房地產.

二、 商業地產的類別劃分 1、按照開發形式進行分類 2、按座落位置分 3、按規模分 4、按照投資價值分類 5、按照商鋪的位置形式分類 1、 按照開發形式進行(更多內容請訪問首頁：)分類（ 1）商業街商鋪; （2）市場類商鋪（3）社區商鋪（4）住宅底層商鋪;

（5）百貨商場、購物中心商鋪; （6）商務樓、寫字樓商鋪;（7）交通設施商鋪2、按座落位置分（1）市中心區商業;

（2）居住區附近及其他市區商業;（3）交通樞紐附近商業;（4）市郊商業

3、按規模分

（1）大型—建築面積過萬平米；

（2）中型---分佈廣泛大型商業區的補充；

（3）小型---填補大中型商業區的空白,爲人們生活提供方便。4、按照投資價值分類

（1）“都市型”商鋪--績優股；（2）“社區型”商鋪--潛力股；（3）“便利型”商鋪--冷門小盤股；（4）專業街市商鋪--高科技股；（5）其他商鋪--“一般股票”。5、按照商鋪的位置形式分類鋪面房和鋪位

三、什麼叫購物中心shopping center(s．c)

是多種零售店鋪、服務設施集中在由企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。四、mall

目前世界大型商業地產的頂級形態---可以定位爲規模在10萬㎡以上,由管理商者統一經營管理,主要採取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閒等一體的複合商業業態.

五、超市及分類

開架售貨，集中收款，採取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品爲主要目的的零售業態. 根據商品結構的不同，可以分爲食品超市和綜合超市。大型超市—實際營業面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購齊的零售業態.根據商品結構,可以分爲以經營食品爲主的大型超市和以經營日用品爲主的大型超市.倉儲會員店---以會員制爲基礎,實行儲銷一體,批零兼營,以提供有限服務和低價商品爲主要特徵的零售業態.六、步行街的起源

最初出現步行街，是因爲城市膨脹，尤其是汽車的飛速發展使人們在郊區居住成爲可能，由於城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化，人們搬到郊區去居住。政府爲了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。

七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店( exclusive shop):

門經營或授權經營製造商品牌和中間商品牌的零售業態。

便利店(方便店) convenience store(cv．s):滿足顧客便利性需求爲主要目的的零售業態

貨店 department store(dept．)：

在一個大建築物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態.

連鎖經營：

一種商業連鎖,即經營內容相同、使用統一店名的若干個門店組成一個聯合體,在同一個總部的管理和規劃下進行專業化分工,使複雜的商業活動簡單化, 是一種實現規模效益的經營組織形式。八、街鋪

沿街兩側的鋪面及商業樓裏面的鋪位都屬於商業街商鋪。 九、 業態、業種業態 ？－－以什麼方式賣業種 ？－－賣什麼

十、歷史上的八次零售業態創新

十一、十一、解讀“城”與“市”（一） 城市與商業地產――“城”與“市”

十二、 商業地產一般都分佈在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表着城市的形象，注重商業地產項目與整個城市的協調統一，將能夠爲城市增光添彩。

十三、“城市” 要有個觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒有“市”的“城”，怎麼還叫“城市”？

十四、十一、解讀“城”與“市”（二） 從“城”與“市”的關係看商業發展

十五、一是要特別重視城市發展的趨向，去抓住商業發展的機遇；

十六、一是應以商業發展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市建設的規模轉型。對於大型商業地產項目這種有大影響力和拉動力的商業巨市，更當如此。 十二、商業地產對人才的要求 未來的商業地產人才，

十七、－－是既懂城市運營又懂商業規律和房地產運作的複合人才

十八、－－要站在城市、地產與商業之間，爲商業地產項目開展包括商業前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務流程，明白應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，實現商業與城市、與房地產最有價值的對接，充分實現城市與商業、商業與房地產的市場聯動。城市化背景下商業與地產的對接研究商業業態的規律業態的變化

十九、研究城市、商業與房地產的結合，是目前擺在商業地產開發商面前最棘手的問題。

二十、 十三、商業地產的發展態勢（一）天河城廣場樣板效應

二十一、天河城廣場總投資12億元，建築面積16萬平方米，營業面積10萬平方米的天河城廣場成爲廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達到30萬人次，2014年整個購物中心的營業額達到36億元，租金收入3億多，

二十二、商業房地產的三重利誘惑：

二十三、一重利，商業贏利和物業升值；

二十四、二重利，提升開發企業知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業增值和現金流吸引銀行，增加授信額度。

第四篇：商業地產培訓

商業地產，從字面意思上理解就是商業用途的地產

它是區別於居住功能的住宅房地產，以工業生產爲功能的工業地產。

劃分又多種多樣，從規模（大型購物中心，社區購物中心，便利店）。用地類型（商住一體。商務辦公 旅遊觀光 城市綜合體 步行街）。業態（零售批發 綜合市場）…………都能劃分很多種。不必要過多的去重視，例如：酒店就屬於旅遊地產也屬於商業地產

商業地產實際上是房地產業的升級版。原因有3點

1從房地產業的行業的發展趨勢上來看：因爲土地資源的稀缺，用地會越來越少，自然而然開發商會越來越少。強行做下去逐漸會成爲二流企業。

2從房地產行業的拿地需求上來看：政府希望你做一些形象工程，就業工程，以及一些地標式的建築。如果只做住宅的話，拿地會越來越難。

3資產配置的需求：做房地產賺錢以後，如果繼續做房地產最後還是錢滾成錢。如果做商業地產，則是把錢變成某周持有的資產，讓這個不動產自然的升值，從而變成一個造幣機器。 4隨着人們居住用地的需求逐漸滿足，對商業用地的需求會爆發出來

從它的模式上來看：

商業+地產的模式。其中商業是指商業的運營管理，地產是指房地產的投資開發。 這種複合模式通常伴隨着：

1運營週期長（拿只租不售這種模式的小商鋪來說，一般的投資回報期在8-15年） 2資金投入高（它屬於資金密集型行業）

3行業專業要求複雜（因爲它跨地產和商業兩個行業，要求複合型的知識結構，工作經驗，技能，運營管理等。比如說建築學，金融學，市場營銷，法學，公共管理…………）

4投資風險高（影響收益的因素太多。從前期的選址 招商策略，成本的控制，政策的影響等等……但是我認爲最核心的問題是他的融資問題和人才問題。首先它屬於一個資金密集型的企業。但是目前來說中國的融資渠道又非常的少，而且困難重重。具體來說，中國融資的渠道大的來說有3塊 1銀行貸款 2上市 3信託基金 4其他。首先來說銀行貸款雖然利息低，額度大。但是容易受政策影響，比如說去年央行連續調整存款準備金率。其次時間短，一般來說開發貸款也就3年，大部分商業地產的運營模式是要長期持有，這樣回款就相當的慢，而且必須要保持非常高的銷售額，來償還貸款。況且銀行貸款的話，所有的資產會抵押給銀行，負債率會非常的高。可能會有人說可以找一些還款時間長的貸款類型 比如說經營性物業抵押貸款。先簡單介紹一下這個貸款 額度是6-8倍的年租金總額 抵押物：物業。 還款週期： 平均在8年。 表面上來看是爲商業地產量身定做的一個貸款產品，但是實際上這種產品對於商業地產公司要求比較高。更關鍵的是他的彈性比較大，也就是說他可貸可不貸，可以給8年，也可以給3年，額度上可以高也可以低。對於商業地產公司的銀行資源和自身實力要求比較高）

其次它又是一個複合型的模式，意味着需要大量的複合型人才。要懂商業運營，還要懂建築學和金融財務等等綜合性知識。比如說招商，招商不是單純找一個銷售方面人厲害的總監，招商還跟前期的規劃，策劃，項目定位，建築結構（人流線）等等一系列因素掛鉤。目前人才的來源無非就是學院培養（國內較少，國外還行）企業內訓（萬達爲例）獵頭。分3點詳細說明優缺點。1無經驗 國內部靠譜，國外不瞭解實地情況 2 萬達演變成學校，被挖角太多，3人才需求量大，身價高不說而且容易泡沫。由此得出還得靠企業內訓，避免萬達模式。而這種方式應該做到人才的培訓，歸屬感，以及協作能力。分3點來說。培訓，技跟德 歸屬感 領導的個人魅力，以及公司的內部的企業文化。協作能力。一方面人的精力有限不可

能各個方面都是專家，2是持才傲物很難服人，有了前面2點的德跟家的信念，才能解決。

接下來說說上市。上市的話門檻高，耗時長（各方面實力都沒有問題的情況下需要3-5年）要求企業各方面實力。而且就算上市了，能不能達到需要融資的額度還是一個問題。最後說說信託基金。雖然說信託基金這裏額度還可以 但是時間上來說大部分房產信託也就是1-3年。其次融資成本較高。因爲他錢的成本就很高（年息大概在10%左右）。最後審覈相當的嚴格，而且從擔保方式上相當的繁瑣，又要派人入住關鍵崗位，還要什麼股權的質押，第三方的擔保，抵押物的抵押和公正等等。至於其他的融資方式，比如說什麼私募基金，擔保公司，公司間的拆借等，都有先天的致命缺陷。不適用於商業地產。綜上所述，這個行業的風險很高。

5高回報（高風險肯定伴隨着高回報沒什麼多說的。因爲這種複合模式商業經營+地產開發 它既有商業運營的利潤，比如說租金、管理費、廣告租賃費、停車等等。還有地產的自然升值利潤，國外來說超過5%的純利潤的項目幾乎都沒有。而陝西來說除了壟斷企業，一般的企業純利潤能超15%已經非常非常難得 房地產的純利潤大概就有13%-18%保守估計，更別提商業地產了）。

一：大型購物中心：比如說百盛 萬達的萬千百貨 開元民生等等

特色：1首先來說面積大。因爲一般來說面積越大規模越大的購物中心，他的輻射範圍就越廣，面向的客戶就越多。2其次客戶的大衆性，意味着它的市場很大。同樣的，正式因爲它面向的是大衆，就容易陷入無特色，無個性的一個誤區。

發展現狀：爆發期(就拿萬達來說08年4個 09年8個 10年17個購物中心) 1,2線城市，乃至3線城市出現大量購物中心.甚至出現攀比購物中心規模的傾向。這種狀況必然導致同質化競爭和過渡重複投資。

發展趨勢：由盲目投資建設而產生的無序競爭，轉變爲理性消化和主題特色競爭

也就是說購物中心未來發展不是在面積和硬件設備層面。而是在商業運營上面看能否提供高附加值的衍生品。

理解

我認爲購物中心在西安已經趨於穩定和壟斷，而且競爭激烈，很難再有新的開發商介入。大型的開發商纔有能力辦的起來高端購物中心。

先給大家介紹一下我理解的西安的消費結構

有錢人來說，他們的消費習慣大多以炫耀性消費爲主，奢侈品等。

中產階級，也就是機關幹部，事業單位的人來說。他們的消費大多以子女的教育。住房等硬性的需求爲主。

低端人羣來說，消費習慣以廉價商品，能解決溫飽的生活必須品爲主。

一般的開發商只有走一些主題性的購物中心纔有發展空間，我並不看好主題性的購物中心。因爲淘寶等網購會對他們有很大的衝擊。我認爲購物中心還得走高端化，名牌化。可是一些一線品牌和國際名牌他們的租金不僅低，而且還得倒貼。lv armani紀梵希等等。你不貼它個幾千萬的裝修費還真請不進來。況且這些大品牌已經有固定的合作伙伴。他們如果覺得哪裏適合自己開連鎖店，會直接跟自己合作的開發商談，給他們量身定做一個。而開發商因爲有這些大品牌的入住也很願意開發一個新項目。

舉個例子來說。

騾馬市的興正元就是個典型。

西有開元，東有百盛，北有金花。青春時尚超不了百盛，檔次比不過金花，貨品齊全拼不過開元民生。還有小寨東南角的國貿大廈等等

總的來說購物中心是大衆的商業平臺，涵蓋各種人羣

二：專業市場：賽格 大明宮 康復路

特色：

行業性 專業性 目標客戶小衆性

跟其經營的商品類型關係不大，跟商圈的支持力，開發商實力、經營方式、管理模式等因素關係關係比較大，尤其是規模上的。

發展現狀：

義烏國際小商品市場模式

以商城爲依託，以電子商務爲新陣地，以產供銷運外貿一條龍的成熟產業鏈爲保障。並且網絡交易量呈現出較快速度的增長和發展，真正依託電子商務平臺實現專業市場的規模效應和品牌效應擴大化

發展趨勢：

更加規模化 行業分類更加細緻 更加專業化

因爲隨着競爭的日趨激勵，使得商品交易市場向生產領域延伸。這將導致各類市場之間在經營範圍和產品品類上的分化和區隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區域的。這樣就更加促進了專業市場的發展。

理解

1目前中小企業和經營者提供的產品規模是十分巨大，而且迅速的增長。前景廣闊。

2不需要引進一些一線品牌和國際名牌。對於開發商來說租金方面是非常有吸引力的。

3如果以出售的模式來做的話，我認爲會更好。因爲大部分中小商戶，他們可能接受不了長期的租賃。而短期的租賃對於項目本身來說沒辦法度過培養期。比方說，租給商戶20年，大概他們接受不了花了幾十萬，還拿不到個房子。如果租1-3年，小租戶沒有培育市場的心態，生意不好就跑了。這樣對於後期的運營有很差的影響。所以我認爲在西安的專業市場還是以出售的方式爲主。

三：商業街：東西南北大街 回民街

特色：

1規模大：集購物、休閒、娛樂、餐飲、觀光於一體

2文化底蘊：從個人層面上來說有兩點因素，1中國私家車發展較晚，導致人們喜歡就近到商業集中且行走安全的商業街購物。2人們的懷舊情節。比如說過去的趕集，在加上人們愛熱鬧的心態，以及許多商業街都有着許多名勝古蹟。更能促進商業街的發展

3城市運營息息相關 因爲商業街從某種程度上反應着這個城市商業繁榮程度，進而體現城

市的整體形象，從而提高城市的競爭力，是城市的名片，也是會客廳

發展現狀：

目前來說縣級以上城市商業街存量超過3000條。步行商業街超過200條。每條平均600米來算的話全國商業街總長超過1800公里。以每條商業街的建築規模在5萬平方米來算。全國商業街的總規模超過1.5億平米。以後更是逐年增加。

發展趨勢：

轉型並且升級換代,具體來說就是與國際接軌，由綜合型自發形成的商業街轉變成爲以主題特色爲吸引力，有着鮮明地區文化個性的商業街。當然這種模式需要依賴政府層面的主導和配合，不是簡單的幾個地產公司，或者簡單的幾個團隊策劃就可以實現的。所以說商業街模式已經不能完全算是商業地產，更與城市的規劃於發展息息相關。總的來說，如果有着充分的政府關係資源，成熟的開發運營團隊，那麼就可以藉着舊城改造，重新整合城市核心地產元素的這個機會佔據核心地段。

4主題商業平臺

特色：

以消費對象爲核心 以消費習慣爲軸心。簡單來說它是一種不以地理位置，規模，硬件設施等因素來吸引客戶。而是以充分研究消費者層次和消費行爲的基礎上，把類似消費習慣和消費對象的商品融合在一個平臺上的一種創新型的模式。它的商品種類沒有關聯，經營手法沒有關聯，交易方式也沒關聯。所有的關聯都在消費者的行爲上。

發展現狀：

廣州的“流行前線” 來說，它是一家小飾品賣場。消費對象是一些時尚的潮男潮女，大多在15-25歲左右。年輕化。所以他的產品定位大部分在中低端。目標客戶的消費習慣是爲了潮流，並不追求品質，況且高品質的品牌也不是人人的消費的起的。所以他們的商品不注重質量，只強調款式和流行。正是因爲這種新型的主題商業平臺模式，流行前線的每平方租金爲3萬到8萬！.

發展趨勢：

前面講到的購物中心、專業市場、商業街等都在嘗試着主題化。

商業地產模式：

1、只租不售：

優勢:1享受雙重收益。（首先商業運營管理的收益。之前提過，所謂的商業運營管理收益是指租金+管理+停車+廣告+場地活動這些方面的收益。地產上的收益是指地產的自然升值的一個收益，比如說這塊地蓋好的時候每平4000，哪怕什麼都不做的前提下，過幾年可能就是8000/10000的價錢，翻2,3倍。2規避增值稅，將售轉爲租，可以合理的規避增值稅，或多或少都會減少納稅3整體品牌效益。因爲它不牽扯出售，他的物權肯定是統一的。意味着可以獨自經營，統一管理。對於後期的商業運營有很大的支持作用。

劣勢：1風險大，而且對於開發商的資金要求比較高，因爲你只租不售，那就意味着要長期

持有，長期持有的話資金就會沉澱。比如說深圳的萬象城資金沉澱30億以上。項目培育期就得3年。招商團隊在稍微有點問題。那對於企業來說就是致命傷。要知道30億如果放上5-8年的只收租的話，那企業肯定會跨。2影響全局因爲這種模式，所以他的回收期比較長，在回收期內無法投入其他的項目開發，從而影響到全局。

總的來說這種模式是一種追求，是否能夠執行害的看公司以及政策各個因素的具體情況

2、出售：

優勢：1一到一年半就能回收資金。資金壓力小，項目開展的速度比較快。比如說這邊我開發完畢，資金回籠了，我馬上就可以開展下一個項目。如果只租不售的話，項目速度肯定趕不上出售這種方式的項目速度。2風險小，出售的話，意味着將運營的風險轉嫁給了投資者。 劣勢：1整體出售比較難（有能力全額購買的少之又少，即便有能力購買的投資者，也不會把大量的資金放在回收期如此漫長的項目上）2難是，如果找不到買家，回收期過長，會影響其他項目的開發。

3、租售結合

優勢：資金壓力比較小。

劣勢：產權不統一，會對市場的培育，商圈的統一管理以及招商計劃的實施帶來一定的影響 說明了他包含前兩者的優勢和劣勢。怎樣把優勢最大化，關鍵在於租售的比例多少合適。而租售的比例我認爲只要和項目的現金流基本打平，保證現金流的平衡爲最佳。

總結

天行健,地勢坤。對大家的希望和祝福等

第五篇：爲何商業地產培訓如此重要？

爲何商業地產培訓如此重要？

也許很多人不知道，商業地產培訓對商業地產項目定位的重要性！首先來了解一下商業地產項目定位的重要性！

商業地產項目定位的重要性

（1）現代商業地產開發實際表明，商業地產的定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。

（2）就一個成功的商業地產項目來說，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿爲國際商品特區，定位於高檔購物消費中心；廣州崗頂天河廣場定位爲大型一站式購物中心，集購物、休閒、娛樂、旅遊等於一體，吸引的則是大衆消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓、項目的中旨，定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。

……

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資料參考：

智地網；

餘源鵬房地產大講堂；

智地網之商業地產培訓課程；

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