關於鄉村振興戰略發展中集體經營性建設用地入市的調研報告

關於鄉村振興戰略發展中集體經營性建設用地入市的調研報告

縣委農辦：

接貴辦《關於報送市人大調研鄉村振興戰略材料的通知》後，我局即按照市人大常委會《關於上下聯動開展鄉村振興戰略實施情況調研的通知》（徐人常辦[2021]43號）文件精神，對鄉村振興戰略發展中集體經營性建設用地入市方面工作進行總結，現具體彙報如下:

一、基本情況和主要做法

我縣爲深入貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、深化農村土地使用制度改革，推動城鄉融合發展，實現土地資源優化配合和節約集約用地，根據省、市有關文件精神，特制定了《睢寧縣集體經營性建設用地入市試點工作實施意見》（睢政發[2020]34號）和《睢寧縣集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金徵收使用管理暫行辦法》（睢政發[2020]36號），並謹慎實施，目前已經掛牌出讓了兩宗集體經營性建設用地，用途爲工業，出讓年限50年，土地面積共計163.12畝，收取土地出讓金2646.31萬元。

在具體工作中，對項目地塊，在權屬清楚，沒有爭議的情況下，村集體經濟組織通過召開村委會或發放徵求意見書的形式，公開徵求村民意見，經本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意後形成決議，委託鎮政府向縣政府提出供地申請，並由縣自然資源和規劃局根據部門職能，擬定包含具體規劃指標要求及出讓用途、年限、競買保證金、競買原則等內容的掛牌出讓公告，並參照國有建設用地上市模式，在睢寧縣自然資源和規劃局門戶網站上發佈，進行公開掛牌出讓，由價高者得。

二、存在問題

1、雖然新修訂的《中華人民共和國土地管理法》相關條款已經規定可以對集體經營性建設用地進行出讓、出租等原則性規定，但是沒有出臺具體的操作模式、流程，只能由我們自己根據江蘇省自然資源廳關於印發《農村集體經營性建設用地入市試點方案（試行）的通知》、《徐州市集體經營性建設用地入市試點工作實施意見》等有關規定，進行探索、實驗。

2、按集體經營性建設用地入市流程規定，集體經營性建設用地入市需納入公共資源交易中心建設用地平臺公開交易，並在江蘇土地市場網和當地土地市場以及相關媒介發佈交易公告。但因爲我們不是省確定試點單位，因此沒有被開放端口，無法在公告資源交易中心用地平臺上進行相應操作。只能在局門戶網站上進行公示，一定程度上限制了競買的公正和公平性。

3、出讓調節金制度的建立與徵收存在一定的難度，按照調節金徵收規定，調節金爲集體經營性建設用地入市環節入市收入扣除取得成本和土地開發支出後的淨收益，以及再轉讓環節的再轉讓收入扣除取得成本和土地開發支出後的淨收益。其中土地取得成本及開發支出包含“地上房屋及附着物補償、騰挪建設用地指標產生費用、農用地社會保障”等多項內容，內容繁雜，計核困難，計算主體牽涉面廣，容易產生混亂和扯皮。

4、集體經營性建設用地入市前需要提供地塊具體規劃條件，雖然國土空間規劃編制規範中，對村規要求應編盡編，但因爲涉及到編制資金問題，許多村目前還沒有編制具體的村莊規劃。導致目前具體項目規劃條件只能依據《江蘇省城市規劃管理技術規定》提出，還不準確、適當。

5、2016年，中國銀保監會發布了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》中第五條規定“在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款”之規定，但該辦法僅延長至2019年12月31日，導致已經出讓的集體經營性建設用地無法發揮出抵押、融資的效能，限制了集體經營性建設用地入市的積極性。

6、集體土地確權登記還需要進一步釐清，因歷史原因、資料不完整，部分所檔案缺失等因素，導致目前實際的集體土地登記還不全面、準確、完整。村與村之間，村集體和村民小組之間還存在着爭端、分歧、矛盾。容易導致出讓調節金分配不均、不平衡，形成新的社會穩定問題。

三、意見與建議

1、自然資源部或省政府、自然資源廳儘快制定具體的方案或實施辦法等制度性文件，制定統一的操作流程、模式，對集體經營性建設用地入市的主體、權利、責任、開發建設利用情況、轉讓、出租及抵押等權能、違約責任等內容明確，形成格式化文本，以利明確責任和方便管理。

2、對出讓調節金制度簡化操作模式與流程，參照制定徵地區片綜合地價的標準方法，制定統一區片地價徵收標準，對出讓調節金進行相應徵收；其次，並就收益的分配主體，集體、政府及縣自然資源和規劃部門，要明晰各自的收取比例。

3、要加大資金保障，儘快完成農村的集體土地確權登記工作。提前解決土地歸誰所有的爭端、矛盾，同時由鎮政府儘快撥付相關資金，編制具體的村規。

睢寧縣自然資源和規劃局

2021年5月12日