關於農村集體經營性建設用地入市的調研報告

關於農村集體經營性建設用地入市的調研報告

受區政府委託，2020年6月3日至4日，區自然資源局組織各鄉、涉農街道到焦作市，學習農村集體經營性建設用地入市相關經驗和做法。調研組先後到焦作市自然資源和規劃局、馬村分局學習交流座談，學習收穫對我區做好農村集體經營性建設用地入市工作具有一定的借鑑意義。現將調研情況報告如下：

一、焦作市農村集體經營性建設用地入市基本情況

焦作市農村集體經營性建設用地入市準備工作始於2019年初，截至目前，焦作市共出讓農村集體經營性建設用地2塊，其中：地塊一，位於武陟縣北郭鄉益莊村村北1.07公頃（16.05畝）土地，以140.38萬元的成交價，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地塊二，由焦作市馬村區安陽城鄉廟前村、谷堆後村共同申請，經焦作市人民政府批准入市，決定以網上掛牌方式出讓一宗集體經營性建設用地使用權，並委託焦作市公共資源交易中心具體承辦。具體地塊位於馬村區安陽城辦事處廟前村、谷堆後村，面積約11.3186公頃（合169.78畝），起掛價格爲2751萬元，土地爲工業用地50年使用年限。5月29日，該地塊以2751萬元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城區農村集體經營性建設用地。

二、焦作市農村集體經營性建設用地入市的主要做法

（一）制定完善入市制度，推動依法入市

爲了更好的規範農村集體經營性建設用地入市行爲，焦作市印發了《焦作市農村集體經營性建設用地入市交易工作實施方案》《焦作市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》《焦作市農村集體經營性建設用地使用權網上拍賣掛牌出讓交易規則（試行）》等文件，規範了全市入市交易程序，強化了過程和環節控制，對入市主體、入市地塊、入市程序、交易細則、監督管控以及收益管理等作了明確規定，既簡化程序、提高了服務便捷性，也保障了入市合法合規。

（二）嚴格規範入市程序，保障農民權益

焦作市明確入市範圍爲國土空間規劃（指土地利用總體規劃、城鄉規劃）確定爲工業、商業等經營性用途的集體建設用地。入市主體爲依法取得法人資格的集體經濟組織或村民委員會；未取得法人資格的集體經濟組織或村民委員會可授權/委託其組建的資產公司，或者委託授權其他具有法人資格的組織代理實施入市。入市前嚴格按照“四議兩公開”，由村民自己決定農村集體經營性建設用地是否入市、怎樣入市，形成決議後，逐級向上申請，從根本上保障了農民權益。交易結果需在本集體經濟組織事務公示欄公式，接受社會和羣衆監督。保障農民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作價入股，每年持股分紅；四是租金保底加分紅，每年收租金，定期分紅。

三、焦作市相關經驗、實例對的借鑑意義

（一）新《土地管理法》爲農村集體經營性建設用地入市提供了法律依據

新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》關於集體經營性建設用地入市的條款修改主要體現在四點：一是規定國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）確定爲工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，明確了集體經營性建設用地入市的合法化；二是集體經營性建設用地出讓、出租等應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，規定了集體經營性建設用地入市的民主化決策程序；三是通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押；四是集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

（二）簡化程序，促進鄉鎮招商引資項目加速落地

農村集體經營性建設用地入市，省去了轉爲國有建設用地的徵收環節，市、縣兩級自然資源部門審批，市（縣）人民政府覈准，節約了審批時限，更有利用各類項目加速落地，避免項目未批先建，造成違法用地行爲。

（三）降低徵地用地成本，減輕財政壓力

農村集體經營性建設用地入市，不涉及繳納社保費等稅費，徵地用地成本顯著降低。同時，出讓起始價、出讓底價等不得低於宗地實際取得的各項客觀成本費用之和，每宗土地出讓均可實現正收益，可有效避免以往工業用地供地過程中成本大於收益等情況的出現。

（四）拓展財政收入渠道，增加財政收入

按照焦作市試點的經驗，農村集體經營性建設用地入市，區財政可依法取得工業用地出讓收益5%的土地增值收益調節金。下一步，焦作市正在謀劃農村集體商業用地的出讓，預計縣（區）政府可獲取出讓收益的20%作爲土地增值收益調節金。

（五）有效盤活農村建設用地，促進鄉村經濟發展

農村集體經營性建設用地入市，農民獲利，企業降低用地成本，爲盤活農村集體建設用地、促進農村集體經濟發展、增農民收入、緩解農村就業壓力、建設美麗鄉村提供了有力支持。

四、存在問題及下一步工作打算

農村集體經營性建設用地入市仍在探索階段，目前焦作市的試點仍侷限於工業、商業用地，全國首批試點區域河南長垣縣、重慶大足區在住宅用地入市探索中走在全國前列，但可複製性待進一步瞭解學習。在推動農村集體經營性建設用地入市過程中，仍需注重以下工作推進：

（一）編制國土空間規劃、鄉鎮規劃

符合國土空間規劃是農村集體經營性建設用地入市的首要條件。受上級國土空間規劃政策的影響，我區各鄉國土空間規劃尚未完成。國土空間規劃啓用前，該項工作可依照各鄉現有的總體規劃和土地利用總體規劃所覆蓋的範圍來實施。下一步，將加大國土空間規劃編制力度，同時在規劃過程中充分考慮、預留農村集體經營性建設用地入市的相關條件，在規劃中推動農村集體經營性建設用地入市。

（二）上級政策支持

向三門峽市政府、市自然資源和規劃局等上級政府、部門申請政策支持，出臺符合三門峽市、實際的農村集體經營性建設用地入市管理辦法等政策，爲入市提供政策支持。

（三）完善鄉街道基準地價

基準地價是影響農村集體經營性建設用地入市地價的重要因素。目前，的基準地價尚未覆蓋全區廣大農村，可能掣肘農村集體經營性建設用地入市。下一步，將完善各鄉基準地價。

（四）摸底調查

摸清底數，掌握農村集體建設用地基礎數據，爲區政府決策提供依據。區自然資源局將協同各鄉鎮、街道，結合農村集體土地不動產登記發證、全國第三次調查數據、正在編制的國土空間規劃等，對轄區內符合條件的農村集體建設用地進行全面摸底排查，摸清所有規劃爲工業、商業等集體經營性建設用地的數量和分佈情況，建立統計臺賬，形成目錄清單，爲下一步全面開展農村集體經營性建設用地入市做好準備。