物業調研報告多篇

物業調研報告篇1

跟着物業辦理標準的連續美滿，業主、利用人法制見解的連續加強，辦理部分監督辦理力度連續加強，棲身小區違法搭建環境獲得了有效把握。可是在部分棲身小區仍然存在着擅悠閒天井、庭園、陽臺等部位搭建違法構築物和構築物，擅自佔用大家部位、破壞房屋承重佈局等現象，特別是一些高檔小區居民入住後，呈現了比較緊張的違法搭建情況，如有的業主、利用人擅悠閒房屋平臺搭建陽光屋，乃至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但緊張毀壞了小區的集體籌劃與和諧的環境，還感化了相鄰業主、利用人的平常餬口生涯，激發了很多矛盾膠葛。

1、華陽地區棲身物業裝修存在的緊張題目近幾年，跟着房地產

2、三級市場的活潑，高檔商品房室第中二次裝修入手下手增多，由此各種違章行動和違章搭建時有產生，引發社會的珍視，從房地辦如今所把握的環境分析，緊張有以下幾個特點：

（一）業主將原房屋從裏到外完全進行裝修或改建，變化了原始計劃風致，如外牆立面安置玻璃幕牆，將承重牆排除後從頭擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。

（二）利用的裝潢材料比較高級、新鮮，凡裝修過的房屋均超出原房屋計劃標準，對小區環境感化相對較小，與周邊房屋的模樣能根本保存同等。

（三）相鄰干係矛盾不彪炳，業主委員會平常也不直接干涉干涉，只是對太過超過範疇的違章構築回聲較大。

（四）因爲業主身份比較特別包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕感化辦理費的平常交付。 基於以上近況從物業公司反應：覺得當局辦理部分懲罰力度不敷，對違章戶的懲罰達不到威懾效用，別的迫於辦理費拖欠，只能勸阻，沒法制止施工，不然產生辯論物業公司很被動。 但是作爲搭建的業主卻覺得：因爲房屋計劃在利用上不盡公道，且已陳腐，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，每每請專業裝潢計劃單位對房屋從頭按本性化進行室內佈局，加上在經濟上有付出本領，使上述違章行動時有產生，因爲樹範效應，對其他業主感化較大，有趨同偏向。

2、進一步加強物業裝修網格化辦理的發起

（一）各物業辦理公司該當加強對室第裝修的教導和監督

1、加強典範裝修行動的宣揚和教導 物業辦理公司該當根據《物業辦理條例》、《上海市室第物業辦理法則》的法則和《前期物業辦理辦事公約》或《物業辦理辦事公約》、《室第利用公約》或《業主公約》的商定，踐諾對業主裝修室第的辦理職責，並訂定《室第裝修須知》，配備相干的專業人員，加強對業主裝修室第的宣揚、教導和監督。

教導物業辦理公司將《室第裝修須知》在所辦理的物業小區內一併公告。同時，把《室第裝修須知》送達物業辦理地區內待裝修的業主或利用人並簽收。

2、加強室第裝修前的辦理 要求物業辦理公司在爲業主或利用人辦理入停止續時，必須告知《條例》中法則的不得破壞房屋承重佈局、毀壞房屋表面和違法搭建等室第裝修的制止行動。制止敲鑿的部位以及不得擅自隨便安排空調室外機和安置防盜辦法等注意事變。 業主或利用人在裝修室第前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括室第裝修計劃圖、施工方案）等書面告知物業辦理公司併爲裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。 要求物業辦理公司對業主或利用人供給的室第裝修計劃圖、施工方案中有違背室第裝修制止行動的發起整改定見。

爲加強對施工單位裝修行動的辦理，物業辦理公司可與室第裝修施工單位簽訂《室第裝修辦理和談》。

3、加強對室第裝修活動的平常巡查和監督 物業辦理公司該當明瞭由專人當真對室第裝修活動的教導、監督和辦理。當有業主或利用人已入住的，該當鞭策裝修的業主、利用人或施工單位服從施工功課時候，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生緊張噪聲的施工。

物業辦理公司對進入小區的施工人員和構築材料及裝修施工階段觸及水、電、氣和佈局等潛藏工程的，每天該當加強現場巡查和查抄（包括節假日）並做好記錄，發覺違規現象，該當及時採納有效辦法進行勸阻、禁止並鞭策改正。

對破壞房屋承重佈局、毀壞房屋表面、違章搭建等違法裝修行動且拒不整改的業主或利用人及室第裝修單位，物業辦理公司該當及時告知業主委員會並報告相干行政辦理部分依法處理。同時，物業辦理公司該當責成違規裝修的施工人員中斷施工。

4、加強知法、守法和踐約意識

物業辦理公司該當鞭策業主或利用人服從《條例》等相干法則、服從《室第利用公約》或《業主公約》的商定。

物業辦理公司與室第裝修單位簽訂和談》的，該當鞭策其踐諾《和談》。在室第裝修施工結束後，物業辦理公司該當及時收回小區臨時出 入證。對造成房屋和辦法配置破壞的，物業辦理公司該當責成責任人及時進行修賠。

物業辦理公司對室第裝修單位的違約行動，可根據《和談》的商定，直接向人民法院拿起民事訴訟。

在未建立業主委員會的室第小區，業主或利用人違法裝修經勸阻。禁止無效的，房產開闢商或相干業主或利用人可根據《上海市商品房銷售公約》、《室第利用公約》的商定，直接向人民法院拿起民事訴訟。

（二）業主委員會該當闡揚自治辦理效用

業主委員會該當凡是查抄物業辦理公司的辦理和辦事狀況，鞭策室第裝修的業主或利用人服從有關的標準和商定，及時調束裝修不當 引發的相鄰膠葛，對業主或利用人違法行動進行勸阻、禁止並鞭策其整改。

對業主或利用人違背《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會經過議定，業主委員會可向人民法院拿起民事訴訟。

（三）各區縣房地局該當加強對違法裝修的行政法律

區房地局連續美滿行政法律工作程序。對物業辦理公司不踐諾法定辦理辦事和任務等行動，該當根據《條例》和《法則》的相干法則責令其改正，並可處響應的罰款。對物業辦理公司違背《條例》和《法則》情節緊張的，區縣房地局可作出低落天資等級的懲罰，直至撤消天資證書。

區縣房地局接到對業主或利用人違法裝修的投訴，該當及時受理、備案併到現場查看、取證。覈實，經覈對屬實的，根據《條例》的相干法則，責令其期限改正，可並處響應的罰款。

物業調研報告篇2

高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，爲教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起着重要的作用。高校住宅物業管理是隨着高校後勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型後勤服務行業，學習、借鑑和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規範化、專業化的高校住宅物業管理模式，爲教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校後勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。

一、高校住宅物業管理的現狀

1、住宅區基礎設施差

目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成並投入使用的，隨着時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。

2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍

我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的後勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認爲自己是學校事業單位的正式職工，後勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是爲小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨着住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份複雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行爲，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作爲服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。

4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大

實行高校後勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨着後勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認爲小區是學校的住宅區，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費採取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。

5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務

高校物業管理不同於社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務爲目的，而不是以盈利爲目的。所以其收費標準普遍低於同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨着高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成爲獨立覈算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由於高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由於物業中心在高校後勤人事改革中富餘人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作爲住戶方面，隨着現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閒娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益爲繼。

二、高校住宅物業管理的發展

1、物業管理人員要更新觀念，增強服務意識

高校住宅物業管理人員大都是過去高校後勤舊體制下的後勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨着後勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校後勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我幹”爲“我要幹”，確立“服務求生存，效益求發展”的經營理念，努力鑽研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，瞭解行業動態，培養一切爲了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創新、拼搏、向上”的企業精神，把提供優質服務作爲我們工作的核心和行動的指南。

2、要創建專業化的物業管理服務隊伍

高素質的人才是創造優質服務的基本條件，對於高校住宅物業管理服務人員，學校或集團應採用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開發，創建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創新和探索符合高校特色的新型物業管理模式，逐步實現員工持證上崗，加強與國家級、省級示範小區的聯繫，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業管理水平，通過專業講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業的整體效能和市場競爭力。並利用高校優勢，向社會上招聘高素質的物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的高校物業管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考覈，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規範的物業管理體系，爲住戶提供高效優質的服務。

3、建立完善的規章制度

高校住宅區的地產及房產屬於國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校後勤社會化改革的要求，有利於學校減輕財政負擔，使住宅物業規範健康的發展，而物業管理部門作爲服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協調各職能部門之間的關係，配合物業中心按照國家有關物業管理的方針、政策、統一制定高校物業管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，並在各住宅區按照物業管理條例，積極成立小區管委會，形成學校、小區管委會、物業管理中心三方共同管理的局面。

4、建立質量監督保證體系

住宅物業管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、後勤、紀檢、審計、財務部門的監督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業中心要根據國家有關法規和行業條例，建立和完善物業管理法規，實行企業化管理，使住宅區內的各項管理規範標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業中心在日常服務中不符合規定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規和制度規範約束物業部門的行爲，確保教職工能有一個乾淨、整潔、優美的居住環境。

5、積極開展社區文化建設

高校物業住宅區不同於社會上的商業住宅小區，具有濃厚的文化環境及學術氛圍，教職工羣體素質比較高，住戶對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作爲高校住宅物業管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業管理的宣傳力度、廣度和深度，並結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區文化建設及羣衆性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區物業管理中來，大力開展“小區是我家，美好環境靠大家”的宣傳活動，培養住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過提高文化內涵，創建祥和的社區環境，通過籌建小區特刊和物業網站，多形式開展社區文化、體育、公益事業及社區旅遊等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。

6、多渠道開展便民有償服務，增創服務經費

經費是物業管理的基礎，也是物業公司開展服務工作的保障，物業公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業管理費及職工室內維修費外，還應充分發揮區域優勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門面房的開發，住宅區內蔬菜、水果市場的開發，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業網點，廣開資金來源渠道，補充物業服務費的不足，從而確保住宅物業管理的良性持續發展。

7、以人爲本，構建和諧居住小區

高校物業管理除立足於物業的管理外，更重要的是爲住戶提供全方位的服務，要按照“以人爲本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業是一家，有困難找物業”的溫暖，把住戶對物業的滿意作爲物業人最大的欣慰，樹立良好的物業管理形象。如小區內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業管理人員要經常同他們進行深入溝通，瞭解住戶在小區內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細緻、態度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對於職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發揮，增強企業的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環境。

總之，高校住宅物業管理是一個新型的服務行業，它不同與社會上的物業管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性服務，最終實現社會、學校、住戶、物業管理企業的共同滿意和長足發展。

參考文獻：

1、《重慶物業管理的現狀及發展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀雲華，《現代物業》刊載；

2、《物業管理導論》王青蘭主編，中國建築出版社；

3、《試論高校物業管理》作者：蔡炳華，《重慶工學院學報》05年1期刊載；

4、《中國物業管理的發展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產業司司長)；

5、《中國物業管理條例》

物業調研報告篇3

一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

（一）多數物業管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責瞭解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

（二）一些物業管理人員消防業務素質不高

在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流於形式，有些單位僅滿足於有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚瞭解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標誌損壞突出，消防設施器材長期處於缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。

（三）大部分物業單位消防安全管理職責不明

物業管理公司作爲市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務於與業主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什麼程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處於工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；

（四）物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理

部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建築、小區整體安全的考慮，藉着裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建築物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建築結構、樓梯形式，封堵排煙口、強佔圈圍疏散走道等，而物業單位爲追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認爲我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建築的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；

（五）物業管理單位準入缺少消防必要條件

物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在覈發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建築特別是非住宅小區高層建築的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制於房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重製約了物業管理單位的工作開展；

（六）消防設施日常維修資金得不到有效保障

由於業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主僕”觀念影響，物業管理處於被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建築大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受託的物業管理企業作爲實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審覈，房地產行政管理部門審批後方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序複雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。

（七）消防安全管

理未納入委託管理的正常範疇

在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由於與業主之間存在尖銳的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由於原物業單位未將建築主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委託物業單位管理範圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策

（一）進一步明確和完善相關法律規定

政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規範業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建築（或小區）聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建築或多產權建築開發公司委託下屬物業管理單位管理。把建築消防設施的委託管理作爲業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間並完善建築消防設施移交的手續；

（二）提高物業公司的准入門檻

建設房管部門在覈發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，並把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作爲核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的範疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；

（三）加強對物業公司消防工作的指導

區級政府應將街道、社區範圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考覈管理範圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作爲今後消防管理的一項經常性工作，並把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規範物業管理單位履行消防安全職責作爲加強各類建築、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行爲，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；

（四）加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計彙總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。

（五）規範對公共維修基金的管理

?物業管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必須完善規範維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人爲消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對於需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應幫助物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便儘快地啓動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽繫於千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力爲居民的安居樂業和城市的經濟發展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同爲構建和諧社會作出應有的貢獻。

物業調研報告篇4

實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什麼，或者我們應該如何在實習中應用它。因爲任何知識都來自實踐，屬於實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西。現在我們就要畢業了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

努力工作是因爲我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間裏無法在校園裏學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這爲將來找一份好工作奠定了基礎。現在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

首先，總結經驗，其次，有系統地瞭解自己的工作情況。隨着國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。

隨着國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發展，現已成爲現代居民不可或缺的服務業。

物業管理能走可持續發展之路嗎?作爲一名物業管理專業人員，我在畢業前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，爲了進一步鞏固知識，理論聯繫實際，我在xx物業管理有限公司進行了爲期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業管理辦公室實習，我對各地的物業管理情況有了初步的瞭解。在這個過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了學到的專業知識，爲今後的正常工作打下了堅實的基礎。

一、研究對象的基本情況

Xx市xx物業管理有限公司成立於5月。位於西城北門陽木橋社區二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立覈算、自負盈虧、獨立經營的企業。資質等級爲三級，註冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人爲本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，並取得國家物業管理從業人員崗位證書。創建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優良的物業管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區，取得了良好的社會、環境和經濟效益。面對物業管理市場的激烈競爭和困難，公司規劃了良性發展循環。

目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，並已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業管理優秀住宅小區”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，爲業主創造文明、整潔、安全、有序的生活環境，創造舒適的生活空間。我們將繼續創新，努力爲西城更多業主和居民提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”企業品牌，讓新橋物業成爲物業管理行業的一顆璀璨之星。

二.研究的目的和意義

“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業管理之後，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業管理行業的社會發展情況，爲今後正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業管理有着良好的發展前景，但從目前的物業管理現狀來看，行業內部和社會環境之間還有一系列問題需要解決。

只有隨着社會經濟的進一步發展，爲物業管理創造良好的外部條件，行業內不斷自我完善，物業管理的美好前景才能成爲現實我想通過這次實習，我將對物業管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業管理理論，探索物業管理工作的本質和規律從很小的時候起，我就會爲自己爭取一個光明的未來。總的來說，它也爲物業管理行業走向成熟和健康發展做出了自己微薄的努力。

三、研究方法和範圍

在本次調查中，我主要對新橋物業管理辦公室開展物業管理工作的特點、方法和操作規程進行了調查和分析。我還初步瞭解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現場採訪物業管理人員和現場調查來完成調查工作。新橋物業管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區。

四、調查分析結果

實習期間，我深刻體會到新橋房產的優勢及其對黃翔街的影響。新橋物業管理有限公司雖然經過短短几年的發展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創新和挑戰的精神。但是，在看到成績的同時，也發現了一些影響新橋物業發展的問題，總結如下:

首先，內部管理不規範首先，幾個物業管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。

其次，由於物業管理存在諸多問題，各地制度不完善，關係複雜，需要協調處理的關係衆多，物業管理部門投入了大量精力處理各種關係。處理這些關係當然有利於公司的發展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業管理的健康發展。

第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發展的主要障礙。

例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。此外，各物業管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。

第三，缺乏專業管理人員由於員工相對缺乏專業知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統的理論知識。此外，由於觀念和資金問題，企業很少引進專業管理人員，導致服務意識差，觀念創新不足，物業管理難以進入良性發展的軌道。

五、研究經驗和建議

通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:

1.建立一支規範、高效、專業的團隊，做好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是搞好物業管理的基本點，而員工素質是優質服務的決定性因素，是物業企業可持續發展的關鍵。

(1)規範服務人員形象，加大企業宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行爲。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊並佩戴明顯標誌。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業，我能爲你做什麼”，語言應該儘可能溫暖委婉，包括當與業主發生衝突時，“新橋物業”應該成爲每個員工的口頭禪，這也有利於企業形象的提升。行爲形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽菸或打架，以免對業主造成不良影響。房地產是一個服務行業，它的行爲實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程。快樂的員工可以平息服務缺陷給業主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。

(2)、完善與物業相關的規章制度和各類檔案維護制度完善的規章制度可以規範員工的行爲，有利於整個服務流程的再造，提升企業的外部形象，也是未來創造卓越和9000認證的重要環節。因此，有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內容要求，並確保其得以實施。內部系統的建立必須始終展現絕對服務提供商的形象——以所有者爲中心，輻射每個員工的行爲。在外部，我們需要建立一個完整的公共系統，包括裝修系統、房屋檢查系統、設備檔案管理系統等。值得注意的是，每個公共系統的建立都應以國家法律和法規爲基礎，措辭應儘可能人道。這有利於建立一個清晰合理的服務流程，讓“人人負責一切”，讓每個責任事故都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎懲激勵措施

(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，成爲物業和業主之間的橋樑所有業主都是整個住宅物業的業主，而業主大會和業主委員會是他們的代表組織和代表，也是住宅區重大決策的業主。因此，物業管理人員應充分重視自己的角色，處理好自己的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，也是物業企業的監督者和助手。一些重大物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業共用部位的管理等)。)必須得到行業委員會的批准，否則有時對財產的好想法可能成爲非法行爲。此外，在日常管理服務中，應定期或不定期與業主委員會或業主代表舉行會議，就日常管理中的不足和缺陷徵求意見，以提高自身水平。同時，應向業主委員會表達對業主的合理要求，以及個別業主的不合作，要求他們協助解決問題，以便雙方能夠充分了解，並在必要時達成書面協議

2.服務管理應以專業化爲方向，融入法制化，走程序化的道路。

(1)、在專業化的方向上，首先要做的是奠定其專業基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專業知識和技能，所以企業應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定製圖書、期刊、報紙等各種專業學習媒體，並配置現代信息網絡(互聯網、局域網等)。)使各種項目的高級視圖成爲公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業的思想和心態做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程並外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。

實習期間，我在社區管理辦公室接觸到的專業書籍和期刊很少，所以這一點尤爲重要。專業技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環。第三，專業化還要求明確的部門結構和改進專業結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因爲它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認爲部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規範，並有相應的配套設施。最後，專業重組是根據各部門所用專業的特點整合專業知識，使每個員工擁有一個專業和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現“人人都應該學習和理解一切”，並可以在責任人員不在時處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行爲都直接或間接地與法律政策相聯繫，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協調的糾紛方面。物業公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中採取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區的路面坑坑窪窪。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作爲。萬一發生事故，我們將承擔責任。

如果我們給出一個引人注目的警告，那麼我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業管理是集勞動服務、智能和管理於一體的特殊服務業。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這裏提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現有序有效的管理過程。因此，其經營管理的複雜性不同於一般製造企業。它的運作和管理是系統的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行爲科學的廣闊領域。

未來，中國的物業管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心爲之不懈努力。我們相信物業管理行業會越來越好!

物業調研報告篇5

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做爲物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況爲：

1、社區：社區選擇三星花園小區做爲試點。三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二、社區：

社區去年最先推行物業管理，併成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作爲物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建築、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作爲物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣佈小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。

三、觀山社區：

試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建築公寓）移交社區，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衛生創建等任務，請求取消建築公寓做爲其創建包乾責任區。建築公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成爲無人管小區，後來小區衛生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。

四、老西門社區：

老西門社區做爲老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先後在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區：

試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。

試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由於新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。