住宅小區物業管理調研報告

規範物業管理，構建和諧社會

肅北縣住房和城鄉建設局黨組書記、局長 王向林

（2019年10月16日）

按照縣委統一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調查研究工作方案》要求，結合我縣實際，爲進一步瞭解和掌握全縣物業管理情況，本人深入全縣各物業小區，通過與有關部門、公共服務企業、街道、社區、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流，並現場察看了金地花園、紫亭小區、牧民小區、和碩佳園等4個住宅小區物業管理情況進行了調研。現將調研情況報告如下：

一、全縣物業管理工作的基本現狀

近年來，縣住建局和房管中心認真貫徹執行《甘肅省物業管理條例》，逐步建立起以縣級爲總攬、社區爲重點、小區爲基礎的物業管理新機制，物業管理工作逐步走向規範。縣城住宅小區物業管理從無到有，實行物業管理的區域不斷擴大，物業管理效應初步顯現，取得一定成效，爲維護肅北社會穩定發揮了積極作用。

（一）住宅小區基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關村、鹽管局、東山村棚戶區）。其中封閉式小區六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區7棟380套、巴音小區6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區10棟260套；新建雙創大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。

（二）物業管理基本情況。全縣在運行共有物業企業2家，即肅北縣祥和物業服務公司和酒泉鑫隆物業公司。肅北縣祥和物業服務公司成立於2017年4月，物業公司現有職工16人，包括經理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區公共秩序維護員、保潔員及門衛。目前該公司與金地花園業主委員會簽訂合同、進行物業服務；對牧民小區、紫亭小區已進行服務，但還未與業主委員會簽訂合同。酒泉鑫隆物業公司是肅北縣和碩佳園開發商管理前期物業服務公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業管理機構，由社區管理、環衛處進行垃圾拉運。

二、物業管理工作存在的主要問題及原因分析

在縣委縣政府、相關部門單位、基層組織和物業服務企業的共同努力下，全縣物業管理事業有了較快的發展，但由於我縣物業管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發展和人民羣衆對美好生活的嚮往相比，還有一定的差距。主要表現在以下幾方面：

一是政府對物業管理工作重視不夠。由於我縣物業起步較晚，之前各小區物業管理基本處於無序狀態。多年來，縣、鎮政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業管理工作的具體政策及對物業答理作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監管職責等方面不夠到位。目前我縣的物業管理工作主要依靠房管中心進行行業直管，部門之間沒形成監管合力，物業管理涉及到鄉鎮、社區、公安、國土、規劃、執法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協調各方，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防禦機制。同時鄉鎮、社區還沒有發揮應有的作用。在物業管理中應組織協調業主大會成立，調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等爲由不願承擔物業管理相關職能。

二是物業服務企業的服務水平和業主的交費意識不高，導致物業費交納率較低。全縣範圍內住宅小區物業費交費比例超過70%，而老舊小區物業費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個，一是物業服務的質量和水平不高。目前我縣的物業服務企業提供的都是保潔、綠化、安保等常規性服務，而且服務質量不高，服務水平得不到業主的認可。二是業主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區等老舊小區的部分業主，在實施物業管理之前不需要交納物業費，在進行綜合改造實施物業管理之後，仍然認爲應當免費享受物業服務等公共服務，因此不願意交納物業費。最終形成物業服務水平低、業主不滿意、業主不交費的惡性循環。

三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從羣衆反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區及散居樓,很少配建停車設施，規劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設小區，雖然調高了規劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨着我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經開始大量進入市民家庭的時代，已經不能滿足廣大業主的停車需求。

四是物業管理模式落後，缺乏市場競爭機制。我縣由於地處偏僻，人口稀少，物業市場低迷，物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，企業抱着向政府等、靠、要的態度，造成了物業企業缺乏競爭意識和責任意識。部分開發商把自建小區的物業服務變成了經營行爲，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低造，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。  加之有資質的物業管理企業少，服務質量不高，物業費收支不公開不透明，物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置，認爲自己是管理者而對業主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了衆多的矛盾。

五是居民對物業管理意識淡薄。物業管理是業委會與企業通過合同約定提供服務的市場行爲。多數居民對物業管理不瞭解、不理解，不知道物業企業只是按合同條款爲業主提供約定服務，不是交了費，所有的事務企業都要管。部分業主，視物業服務爲公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象嚴重。同時從調研情況看鄉鎮、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。

六是業主委員會組建比例低，居民自治基礎薄弱，沒有充分發揮應有的作用。目前我市共成立業主委員會1個，僅佔住宅小區物業服務項目的20%。業主委員會運行不夠規範，個別規模小區業主大會召集難，沒人蔘會、業務委員會選舉難，沒人願意幹，業主委員會作用發揮難等問題。不能夠嚴格按照《甘肅省物業管理條例》規定履行職責，業委會組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬於散居樓羣，散居樓羣適宜居民自治。由於長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。

七是公共維修設施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設的集資房以及各機關和企事業單位家屬樓因建成時間較早，大多數沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。

八是小區和散居樓羣內違法建設屢禁不止，佔用公共綠地現象時有發生。住宅小區內私搭亂建和佔用公共空間種菜現象是個老大難問題，並且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在2000年到2013年建成的小區比較普遍，尤其是教育路的散居樓羣更爲嚴重。近幾年相關部門開展了多輪佔綠種菜問題整治行動，效果較爲明顯；但私搭亂建頂風而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程序複雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復難度極大。

三、意見和建議

物業管理與千家萬戶的利益息息相關，是一項涉及到各級各有關部門的系統工程，物業管理行業的健康發展需要全社會的共同關心和支持。爲此，提出以下幾點建議：

（一）健全完善物業管理體制機制。完善和規範物業管理行政管理體系，屬地鄉鎮、社區應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、社區的物業管理隊伍組織建設。根據“條塊結合、屬地管理”的原則進一步明確部門、鄉鎮、社區的職責分工將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、社區對轄區日常物業管理活動的監管作用。將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

（二）加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。業主委員會是做好物業管理的基礎之一，要學習借鑑外地成功經驗和做法，結合我縣實際，嚴格按照相關的法律法規規定，適時召開業主大會，加強業主委員會建設。倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、機關事業單位人員積極參與業主委員會。積極開展業主委員會組建和運行方面的業務培訓，提高業主委員會成員的思想素質和專業水平。進一步理順居委會、業主委員會、物業服務企業之間的關係，推進溝通合作，提升社區物業管理水平。

（三）增加車位有效供給，規範小區停車管理。超前規劃，科學合理確定新建住宅小區車位配建標準，嚴格落實住宅小區建設規劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車潛力，結合小區環境綜合整治，通過調整綠化空間、優化小區佈局、拆除違法建設等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行爲。對小區內佔用消防通道停車、佔用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行爲，由物業服務企業進行勸阻引導，規範業主有序停車。

（四）要積極推進舊住宅小區的物業管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區，並相應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較爲分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差物業管理難以起步的情況，採取多種途徑、多種形式，完善物業管理條件改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對有條件的小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。

（五）要強化物業管理指導監督。鄉鎮、社區要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題。加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開和業主委員會的建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。

（六）加大政府對物業企業的政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半徵收；給企業給予適當資金、人員、設施設備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對老舊分散樓羣進行物業服務管理，在政策上給予扶持和優惠；建立物業服務酬金制度，推進業主自治進程。

（七）提高物業服務質量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權威人士、法律顧問進行宣講解說，發放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業管理的相關政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業主交納物業費的自覺性。相關部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平。構建和諧的物業服務企業和業主關係，提高業主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業費的行爲，依法快速處理。

（八）加大小區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行爲。明確各級執法機構工作職責，着重解決住宅小區違法建設、侵佔公共部位、破壞公共綠地、佔用消防通道等突出問題。城管執法部門要加大執法力度，及時開展執法活動，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業服務企業要加強配合，對違法違規行爲及時進行勸阻和報告，積極協助執法活動開展。

四、調研工作成果

本次調研結合縣委《“不忘初心、牢記使命”主題教育實施方案》中確定的四個方面的重點和本單位主題教育《實施方案》要求，本人與縣住房保障和房地產服務中心領導幹部組成調研小組，圍繞我縣近年來物業管理實際和存在的問題展開調研，列出問題清單，分析問題原因，提出解決問題的措施和對策，認真梳理調研成果，切實將本次調研轉化爲實實在在的發展成效，以發展難題的有效破解、民生實事的落地見效，作爲檢驗“不忘初心、牢記使命”主題教育成效的重要標尺，推動主題教育向實處發力，向深處紮根，見到實效。