康養房產項目開發定位規劃及戶型配比調研報告

康養計劃：海棠小鎮定位規劃及戶型配比調研報告

目錄：

一、廣德市場及周邊競品情況

二、市場小結

三、SWOT分析

四、目標客戶羣體分析

五、新項目戶型配比建議  

一、廣德市場及周邊競品情況

2016-2018，廣德市總體處於老城區擴張階段，祥生、碧桂園等大型房企進駐廣德，樓盤定位方面：剛需+改善佔80%+投資20%；代表樓盤：祥生觀棠府，祥生花澗樾，廣德碧桂園 碧桂園公園裏，碧桂園天譽 春熙湖畔，綏安商業街。價格水平在：7000-8500左右。

2018年起，土拍價格逐次突破歷史，屢創新高，市區改善性需求持續提升，改善型樓盤不斷入市，代表樓盤：祥生君臨府，K2玉蘭灣，碧桂園天譽 廣信和園（規劃中），價格水平在：8500-9000左右

廣德在售樓盤以大面積爲主，市場庫存約2100套

春熙湖畔-本地開發房企

車距22公里，物業類型爲高層、洋房，目前整體去化90%。前期高層毛坯：6800元/㎡，洋房銷售均價7500元/㎡

客戶羣體：

Ø  客戶需求以剛需爲主；

Ø  客羣來源以市區企事業單位、個體爲主，佔比高達70%，同時，洋房等物業類型吸引周邊地緣性客戶，佔比爲30%；

Ø  客戶關注重點在小區價格、性價比。

碧桂園天譽-品牌房企廣德改善之作

與新項目車距21公里，物業類型爲高層、洋房、別墅，目前項目整體去化率70%。在售產品爲大戶型洋房、高層，近期均價約8400元/㎡。主力面積：140-260㎡。

Ø  客戶需求以剛改、改善型爲主；

Ø  項目成交客戶主要以個體老闆、公務員爲主，佔比達60%，有一定經濟能力，看重改善居住環境；

Ø  客戶關注重點在於產品、環境。

戶型配比：

二、市場小結

產品方面：目前廣德地價不斷刷新，品牌房企入住，進一步刺激了廣德市場，客戶羣體由早期剛需爲主，隨着區域條件、經濟實力、客戶認知度的不斷提升，改善型客戶不斷增加，對產品追去從過去滿足居住條件轉變爲對環境、品牌、服務及面子的追求。

產品面積段主要集中於120~140㎡之間，客戶較爲青睞，且目前廣德主力在售樓盤顯性庫存約2200套，其中新項目廣信和園、金創新地塊及6號新地塊均未動工，據政府消息，此三宗地塊開盤時間預計將推到10月後。目前市場庫存有限，且以高層、小高層爲主，純洋房及高端別墅產品缺失，市場存在一定需求缺口；

價格方面：目前市內配套趨於完善、交通更加便利，價格穩中有升，改善類產品價格在8500-9000左右。

三、SWOT分析

項目優勢

（1）交通優勢：項目毗鄰主幹道，距離高速出口僅500米，交通便利、優勢明顯。

（2）環境優勢：項目周邊無工業佈局，環境氛圍極好，宣木瓜旅遊小鎮已經初具雛形，利於充分發揮優美環境的優越性，打造低密度社區，提高項目調性。

（3）品牌優勢，項目屬於安徽省首批特色小鎮，具備一定知名度和品牌宣貫基礎。

項目劣勢

配套不足：項目周邊10km醫院、學校等大型公共設施較缺乏；

項目市場機會

項目周邊競品較少，且本身具備旅遊、醫療、養老特色配套規劃，可結合項目自身特點，完善生活配套，打造高端低密洋房、墅區，吸引廣德市區及周邊城市改善、投資客羣。

項目威脅

（1）項目位處城郊，離市中心較遠，區域板塊熱度相對較低。

（2）項目整體住宅規模較小，不宜大開大闔，對渠道拓展、營銷資源整合要求較高。

四、目標客戶羣分析

以海棠小鎮在該地區的長期經營、且作爲首批安徽省特色旅遊小鎮，已經在當地形成了一定品牌影響力，會對周邊改善、養老、投資客戶羣體構成產生一定牽引。項目客戶羣主要包括高端羣體、投資客、周邊鄉鎮的改善、養老客羣。區域上，主要以廣德市、周邊投資、改善、養老客戶爲主，其他鄉鎮客戶和浙江、上海投資客戶爲補充。

五、戶型配比建議：

通過廣德市場競品推貨主力戶型去化速度分析，目前廣德市主力戶型以120—140㎡三房、四房爲市場主流戶型，花園洋房及別墅產品較爲稀缺，綜合廣德整體發展及銷量，區域內競品及市場比較受關注的項目，同時結合新項目自身區位及指標，根據周邊客羣特徵經濟技術指標、限高等要求，建議項目產品以低密度花園洋房和別墅相結合，實現快速去化，並追求項目利潤最大化：

洋房（4層）戶型以110—120㎡三房爲主力，緊抓市場改善、養老客戶羣體，填補市場空缺，總價保持相對較低，確保新品快速開盤去化。

採取部分雙拼、獨棟別墅，獨棟別墅220-280平左右面積，滿足高端客戶需求。雙拼別墅150-220左右，以在控制總價和體現充分舒適度的前提下同獨棟產品相區分，促進開盤去化。

戶型配比建議方案：

根據目前項目規劃，爲實現項目產品合理搭配，實現項目利潤最大化，具體戶型面積段配比：

    在戶型選取思路上，充分利用項目低密度、點狀供地特點，拉寬項目面寬，保證多室朝南、南北通透，附贈入戶花園、主臥大露臺，首層及二層設置前後花園，最大化增加產品附加值。

戶型排布:

洋房S38-6

洋房S38-7

獨棟別墅A1-2:250平米

獨棟別墅A2-6:280平米

雙拼別墅C1-2-4:152平

雙拼別墅B4-6:212平