關於全縣房地產業發展情況的調研報告

關於全縣房地產業發展情況的調研報告

爲推動我縣房地產業持續健康發展，根據縣政協常委會2012年工作安排，6月中旬開始，縣政協抽調部分政協委員和有關單位人員組成專題調研組，走訪了縣住建局、縣國土資源局等部門和多家房地產開發企業，實地踏看了部分住宅小區，並外出宜豐、上高、武寧、龍遊等兄弟縣區學習考察，現將本次調研情況報告如下。

一、發展現狀與特點

我縣人口近30萬，縣城城鎮人口約4萬，居民戶數約1.3萬。2003年以來，全縣共有房地產開發企業16家，分別在**、宣風、銀河、萬龍山等處建成商品住宅小區29個（不含經適房和廉租房），總供地面積2071.17畝,總建築面積爲198.1萬㎡，總開發戶數13185戶。縣城內共有13家房地產開發企業建設商品住宅小區20個，總用地面積1183.2畝，總開發戶數9563戶。概括來講，主要呈現以下特點：

（一）全縣房地產業投資強勁增長，產業地位日益凸現。統計數據表明，2009年-2011年縣城房地產業累計完成投資8.27億元，房地產業實現增加值3.72億元，完成規費收入1002萬元，土地出讓金2.08億元，稅收收入1.02億元，對全縣經濟增長的貢獻率約爲4.7%。房地產業投資的大幅增長，改善了城市面貌和居民住房條件，推動了城市基礎設施建設的完善，也帶動了建築、建材、裝修、傢俱、家電等相關行業的快速發展，增加了大量就業崗位。如表一所示：

2009年－2011年縣城內房地產開發情況統計表(表一)

（二）房地產開發主要以住宅開發爲主，房地產消費基本本地化。房地產開發主要以住宅爲主，近幾年住宅建設的比例達到90%以上，而商業性物業不到10%。同時**外來投資和外來人口較少，歷年推出的商品房93.3%是由本縣區居民消費，僅有327戶爲外縣來蘆購房戶，佔銷售總戶數的6.7%。

（三）房地產業外觀形象、樓盤設計、環境配套不斷提升。如現代城別墅區、半山豪園和正在建設的新天地，較之早先開發的小區，無論在外觀形象、樓盤設計和環境配套上都有明顯提高。

（四）房地產價格連年攀升,小區空置率較高。據統計（見表二），目前縣城區商品房銷售價多層房均價爲2480元/㎡，比2009年上漲近1倍；小高層電梯房均價2850元/㎡，最高3380元/㎡。縣城20個小區已建成商品房5884套，已銷售4833套，平均空置率約爲18%，超過國際通用的10%的空置警戒線。

縣城內各小區相關數據表（截止2012年6月）(表二)

二、存在的主要問題

（一）房地產業呈現非良性發展態勢。消費者、開發商和政府三方所得利益均不理想。第一，消費者普遍感覺購房負擔較重。一套130㎡的住房價格達32.5萬，以雙職工家庭計算,2011年在崗職工平均工資爲24000元，房價收入比達到6.8倍，超過國際慣例通用的4-6倍的標準。同時，商品房性價比偏低。我縣縣城商品房均價（2500元/㎡）與上高縣（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在環境、配套、物業等方面檔次遠高於我縣。第二，開發商反映開發週期長，投資收益不高。因資金問題、拆遷困難、建設過程中阻工鬧事多等原因，我縣的樓盤開發週期大都在六年以上。一位開發商反映，雖然在**以20萬/畝的價格購地，但開發週期過長，財務成本很高，平攤後年投資回報率並不高。而在上高等地以130萬/畝的價格購到淨地可以直接開工建設，三年之內完成一個樓盤的建設和銷售，相比之下，年投資回報率還更高。第三，政府以低地價、低規費、優稅收等條件進行房地產招商，減少了大筆財政收入。

（二）普通中低檔商品房供大於求。我縣縣城商品房大多數都是120-150㎡的中等戶型，中低檔商品房市場目前趨於飽和狀態。如表二所示,縣城已動工的20個樓盤商品房總設計戶數爲9563套,已建成5884套,已銷售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二項合計已批待售4730套,以三口之家計算,還需增加14190人來縣城定居。

（三）土地投放量過大，沒有實行淨地出讓，土地出讓價格低。一方面，商品房用地投放總量過大、速度過快。2003年以來，全縣房地產供地共2071.17畝(見表三)。其中縣城城區供地共1766.8畝，至今還有7宗未動工土地計351.88畝（見表四），如按照我縣目前的建設模式,平均容積率1.8計算，這7宗土地還可以建設商品房420000㎡，約3100套。加上現有樓盤的已批待售商品房4730套，縣城內已供地待售商品房合計7830套。另一方面，土地出讓效益低。由於我縣在土地出讓時沒有做好周邊環境，大多沒有做到淨地出讓，導致土地出讓價格非常低。我縣的土地平均價格爲20萬/畝，最高賣了87萬/畝，而上高縣採用先做環境再淨地出讓的做法，土地賣到130—400萬/畝，經濟效益可觀。

全縣房地產業供地情況表(表三)

（四）房地產開發水平不高。一是開發企業多、小、資質低。目前在縣城區從事開發的13家房地產開發企業中，沒有具備一級資質的開發企業，具有二級資質的2家，三級資質的5家，四級資質的4家,還有2家資質待定。全縣所開發29個樓盤中，總建築面積在10萬㎡以上的樓盤只有7個，其餘都是小型樓盤。由於房地產開發企業缺乏高資質和沒有雄厚資金實力，無法完成具有較大規模、較高品質的樓盤建設。二是商品房開發水平不高，樓盤檔次較低。開發產品以多層建築爲主，小高層電梯房建設剛剛起步，真正的別墅區還沒有，開發商開發理念落後，品牌意識不強，市場營銷觀念不強，以賣環境、賣配套、賣功能、賣管理的“以人爲本”的開發理念尚未形成趨勢。

（五）配套設施不完善，物業管理滯後。部分開發商只顧片面追求增加建築面積以提高自身效益，忽視項目配套設施建設，給消費者生活造成不便，也給社會管理帶來隱患。如綠地、幼兒園、超市、停車位、社區服務等配套設施多數小區不完善或達不到要求。物業管理停留在初級的保安保潔水平，絕大部分住宅小區沒有成立業主委員會。政府應做的市政基礎設施不完善，如：垃圾中轉站、學校、停車場、市場、公廁、供電網絡等。

（六）房地產業發展環境不優。首先，因未能實行淨地出讓，造成房地產開發過程中徵地拆遷難。如美廬水郡，僅40畝的土地，開發已經五年了，至今仍有一個養豬圈在小區中間，嚴重影響小區建設和居住環境。半山豪園也因爲拆遷難而調整規劃，留下一處敗筆。二是建築工程建設過程中“強攬工程、強買強賣、強行阻工”的現象時有發生。一些地頭蛇採取強行強霸的手段，以高於市場的價格供應建材、參工參運。既擾亂了房地產開發施工市場，加大了房地產開發成本，更損害了投資環境，不利於引進真正有實力的房地產開發企業進駐**。

三、意見與建議

**發展房地產業有着獨特的優勢。一是生態優勢。**有好山好水好空氣，常年氣溫比**低3-5℃，全縣森林覆蓋率達67.4%。武功山是國家級重點風景名勝區，山口巖水庫依城而建，山環水繞的**是名副其實的山水之城、宜居之城。二是區位交通優勢。縣城距**只有17公里，車程只有15分鐘，自有**後花園之稱。三是價格優勢。**房地產均價在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**買一套房的資金在**可以買一套房（含普通裝修）加一輛車。只要我們加強房地產業的引導，找準產業定位，理順運作方式，**房地產業是大有可爲的。基於此，提出如下建議。

（一）提高認識，高度重視房地產業的發展。**的房地產業不是不要發展、而是要如何發展、如何更好地發展的問題。房地產業關聯度高、帶動力強，涉及到40多個產業部門，是國民經濟的支柱產業。據測算，每億元房地產開發投資可以帶動國民經濟各部門的產出2.86億元，可以增加就業崗位2000多個。就財政收入來講，以年投放土地200畝，每畝均價100萬計算，土地出讓金收入爲2億（含成本）；按平均容積率1.6計算，建築面積爲21.34萬㎡，按75元/㎡的規費標準計算，規費收入是1600萬元；按均價3500元/㎡，平均稅率12%計算，稅收收入約0.9億元；按以上幾項測算，則200畝土地的房地產開發帶來的財政收入合計3.06億元。因此我們要把房地產業提升到事關**發展後勁的戰略高度來抓，要下決心、下大力氣像抓工業一樣抓實抓好，讓房地產行業成爲支撐**經濟社會新一輪發展的重要產業。

（二）找準發展定位，實現**房地產業的科學發展。

建議**房地產業今後一段時期的發展定位爲科學規劃，完善城市基礎設施，引進高資質有實力的開發商，面向中高端客戶，開發中高檔樓盤，做到政府、開發商和消費者三贏，實現**房地產業的科學可持續發展。一是充分利用**生態優勢，打造最佳人居環境，發展中高檔旅遊休閒房地產，將**建設成宜居宜遊的休閒後花園。二是開發中高檔樓盤，打造**品牌。中低檔商品房已經供大於求，**的房地產業要發展好，必須定位在中高檔樓盤。要瞄準**以外的高端改善房客戶羣，引導開發商更新理念，建設一批環境美、綠化好、文化濃、質量優、物業管理好的樓盤，以高品質的住房小區打造**房地產品牌，實現居者“有”其屋到居者“優”其屋的轉變。武寧縣建設旅遊、休閒、養生城市，選擇生態環境好的地段，打造“臨街不建店面、地面不停車、物業智能卡管理、高層與多層並重”的高端純住宅小區，成功吸引了大批創業成功人士前來消費，大大提升了武寧房地產升值空間。三是引進高資質開發企業。要提高房地產企業資質准入門檻，最好要引進三級以上資質的開發商。另外，要引導開發商加快樓盤開發週期，在簽訂合同時，可要求開發商的樓盤開發週期控制在四年以內。

（三）限量供應土地，實行淨地出讓。一是加強城市土地利用總體規劃及實施，限制土地投放規模。武寧縣爲了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年兩年未對外供地。龍遊縣嚴格控制土地投放量，等到前一個樓盤開發到一定時期纔開始供應下一個樓盤的土地。從**目前的實際情況出發，建議每年供應商品房用地200畝左右，土地拍賣價格定在100萬以上。對閒置土地要按照國土資源部《閒置土地處置辦法》的規定，採取適當措施予以處置（能收回的儘量收回），將現有的351.88畝完全未動工的土地用於中高檔小區建設，不再進行低水平重複性建設。二是要堅持淨地出讓，完善市政基礎設施，先做環境後賣地，以提升土地的價值。

（四）優化操作模式，實現房地產業的良性發展。建議縣政府以城投公司爲載體，通過城投公司這個平臺，完成籌資、徵地拆遷、基礎設施建設，然後實現淨地出讓，獲取差額利潤，然後再投入資金徵地拆遷、建基礎設施，再淨地出讓，以形成一種良性循環。否則，**的城市建設、房地產業開發不可持續。武寧縣和宜豐縣的土地運作模式較爲成熟，武寧縣由城投公司負責籌資、基礎設施建設和土地出讓，國土局負責徵收土地，房管局負責徵收房屋，至今已儲備土地1萬多畝。宜豐縣先由政府完成徵地拆遷，再由城投公司以土地貸款修路，完善基礎設施，之後才掛牌拍賣，土地賣到130-400萬/畝。

（五）完善配套設施，強化房地產行業監管。一是城市基礎設施該政府做的政府一定要配套完善好，該開發商做的政府部門一定要督促開發商做好。要科學規劃城市醫療、教育、環衛設施、社區服務、市場、停車場等設施的佈局，小區樓盤中的綠化、停車位、幼兒園、超市、休閒健身、排污系統等設施必須達到使用要求。二是要統一房地產業的稅收和規費的收取標準，並做到統一徵收。要加強對房地產業的管理，住建局要聯合公安、城管等有關部門對房地產開發建設過程中的強攬工程、強買強賣、強行阻工等行爲進行專項治理。

（六）探索多形式的房地產開發模式，試點單戶供地。

房地產開發未必只有房地產企業開發建設這一種模式，**經濟開發區以單戶供地的模式，實現個性化別墅建設的成功做法，土地賣到100-200萬/畝，別墅區品位高檔，居民感覺實惠滿意。這種模式值得借鑑，建議縣政府可探討，以縣城投公司這個平臺，在做好規劃的基礎上，將土地整平劃界，完善好所有配套設施和物業管理，然後分戶出讓淨地，讓購土地者按規劃要求自建房屋，這樣可將房地產商環節的利潤轉讓給消費者，使消費者願意付出更多的錢購地，同時也可以得到更高品質的房產。