展會調研報告多篇

【第1篇】2022年10月房展會需求調研報告

xx年以來，杭州樓市的走勢主要分爲2個階段展開：1-5月是一個單邊上揚的增長期，六城區一手成交量從1月的1344套飛昇到5月的10058套。6-9月則是一個回落震盪期，其中6-8月一手成交量逐月下降，9月開始則出現反彈。第1階段樓市的快速上漲建立在寬鬆的金融政策、稅費政策和土地政策等方面。從第2階段開始，政策微調和信貸收緊的力度逐步加大，從二套房貸收緊到公積金暫停差額貸款，以及銀行補充資本金的要求，都反映出通過適度調控來降低金融風險的思路。

然而市場的熱度並未就此減弱，從近期的新開樓盤的銷售情況來看，大多數樓盤單日銷售率都可達到八成，“日光盤”也頗爲常見。與之相應的是一直處於低位的可售存量，目前六城區商品房存量不足1.2萬套，而住宅更是在6000套以下。而令消費者感知更爲深刻的便是價格的持續增長，進入三季度後，各個板塊的價格持續上升的趨勢似乎未見緩和的跡象。

市場趨勢依舊，消費者的心態如何？帶着這個問題，中原地產在本次房展會上組織開展了需求調研，一探箇中究竟。

心態篇

市場的最終趨勢是供求雙方及與之相關的環境共同形成的合力作用的結果。這個合力會隨着各個分力的變化而不斷演變的，而需求的變化是這些分力中極爲重要的部分。心態決定行爲，因此我們首先從需求心態入手，看一看這個構成最終行爲決策的前提發生了怎樣的變化。

從觀展的目的來看，當前和未來會形成購買行爲的客戶比例佔到81.2%，也就說超過八成的客戶仍然會在當前走勢下購房。我們與今年5月的需求結論比較發現，在5月份的房展會中，這部分客戶的比例爲七成。可以說，在樓市價格日益高企的趨勢下，購房者對未來房價持續上升的預期已經被完全確認，看漲情緒較高。

我們結合消費者對當前樓市的心態來看，目前繼續持幣觀望的比例爲42.5%，提高總價預算的佔17.9%，降低購房面積的佔21.3%，另擇購房區域的佔18.3%。持幣觀望與調整購買計劃的比例大致是四六開。這部分持幣觀望的羣體又分成兩類，一類是被動觀望型，這部分羣體並非是真的不願入市，而是在錯過了上半年較佳入市時機，又被當前房價上漲所拋離的羣體，由於錯失了週期底部，又不甘在當下追高，因此繼續觀望。另一類是主動觀望型，這部分羣體對於房價高漲的可持續性抱有懷疑，認爲週期性的高點已經到來，當下並不是適合的買房時機。在觀望者之外的六成是行動者，這部分客戶的購房意願較爲急迫，他們同樣受到當下不斷上漲的房價的困擾，但作法是通過調整自身來適應，如提高預算，減小面積，改變選擇區域。

本次觀展的目的

當前對樓市的心態

自xx年杭州市政府出臺24條意見以來，樓市的反應基本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增長以及價格的上行都反映出這一系列政策的效果。然而隨着xx年末的臨近，交易環節稅費補貼的截止日期已經越來越近。從需求的反映來看，63.9%的客戶認爲對自身有一定的影響，16.2%的客戶認爲影響很大，19.9%的客戶認爲無所謂。目前大多數客戶的心態處於一個兩難的選擇當中，由於不能判斷稅費補貼政策是否有延期的可能，如果要趕在優惠期內購房，則必須在未來2個月內完成購房，如果明年再作購房打算，則很可能面對房價持續上漲，而稅費優惠不再的窘境。但畢竟，能買到好房纔是客戶的核心需求，稅費的優惠能激發需求，但停止後未必直接造成抑制作用。購房者主要的困境仍在於當下供不應求的市場態勢下，選到好房的不容易。

在對未來樓市走勢的判斷上，當下的客戶心態準確地詮釋了當下市場繼續火爆的原因。45.6%的購房者認爲房價將持續上漲，21.3%認爲將保持穩定，17.6%難以判斷，15.5%認爲將下跌。結合今年5月的情況來看，當時33.7%的人認爲房價已經調整到位，34.7%的認爲還有下調空間，31.6%難以判斷。與5月相比，看跌的比例大幅降低。看漲的大幅上升。當預期成爲一種主流傾向後，帶來的就是行爲的趨同，因此房價未來上升的預期十分強烈，而需求的分歧縮小也再度證明了這一趨勢的必然。

稅費優惠即將到期的影響

對未來樓市走勢的判斷

需求篇

房價在今年前三季度中單邊上揚的態勢，以及信貸政策的寬鬆和交易成本的降低，共同構建了一個投資者所喜好的環境。在購房羣體中，投資者一直較爲活躍，從本屆房展會的觀展客戶來看，頻頻出現外地投資者的身影。中原的需求調研結果來看，購房目的中有投資傾向的比例總和達到47.2%，其中純投資的比例在25.1%，投資兼自住的在22.1%。而在今年的5月份，純投資的比例爲12.7%，投資兼自住的比例爲16.2%，二者合計爲28.9%。投資需求的持續升溫是當下非常顯著的一個特點。在自住需求方面，改善居住條件和婚房的需求是主流。在樓市交易的活躍期，改善性的需求往往在以小換大，以舊換新的置換行爲中體現，二手房市場持續活躍的態勢也印證了這一特點。改善性的需求在今年二三季度中的釋放比較明顯，而婚房需求一直是市場上較爲穩定的剛性需求。

在購房類型的選擇上，普通住宅的比例佔76.3%，別墅排屋類佔10.5%，商鋪、酒店式公寓和寫字樓共佔13.3%。杭州樓市的主要增長點一直都在住宅領域。同地段的住宅的價格往往都會高於寫字樓的價格，且近年來高端住宅的發展非常快，大戶型的高端公寓大有與別墅排屋類物業一較高低之趨勢。

購房目的

購房類型

購房者在區域板塊選擇上的傾向與今年5月相比沒有發生大的變化。政府規劃明確，區域建設日新月異的板塊都陸續進入一個需求持續增長的時期，如濱江區、九堡、城東、三墩、申花等。而擁有稀缺資源的板塊，也因其獨特的板塊價值而被購房者所認同，如錢江新城、蔣村、西溪板塊等。與之相應的是今年以來各個板塊推出的土地成交地價相繼創出新高，地價的上升迅速推高了購房者對同板塊內房價的未來預期。曾經的主城邊緣板塊，在城市化進程不斷提速的情況下，逐步實現和提升其居住價值。在城市外擴的進程中，越來越多的板塊從價值窪地變成了價值高地，而不斷涌入的購房者也爲這些板塊未來的持續發展奠定了基礎。

在具體房源的選擇依據上，地段和交通的重要性依舊排在前列，佔20%，而小區環境同樣佔20%，總價、停車和配套分別佔14.4%、12.2%和11.2%。值得注意的是配套在本次調研中比例降到了第五位，而在5月份則高居第三位。位次的下降反映出了當前需求的一些特徵，簡單來看，對於投資性需求而言，當下配套的完善程度並不構成對其購買的直接影響，而對於自住需求而言，在選擇主城周邊的板塊時，已經清楚瞭解到配套升級尚須時日的現況，但由於房價的持續上漲，這一問題的重要程度顯然被置後了。而在5月前，房價處於回升期，投資比例不高，自住者的需求尚能從容地考慮，故而配套的重要程度尚能排在第三位。可以說，在價格持續上升的趨勢下，價格之外的因素影響決策的作用被不同程度的削弱了，購房者的妥協事實上正反映了其心態的無奈。

購房區域

選擇房源的依據

從本次調研的結果來看，購房者在戶型選擇方面與5月期間比較類似，比例較高的仍是2房的戶型，其中2室1廳1衛佔31.5%，2室2廳1衛佔23.4%。3房戶型中，3室2廳2衛的比例最高，佔14.7%。與5月相比，房價繼續上漲，購房者的計劃也須相應調整，2房戶型屬於家庭用房的基本配置，講究的是經濟性和實用性，對於首次置業者而言，2房的需求繼續佔據主導地位。對於改善性的需求而言，3房戶型中的3室2廳2衛是舒適性住房的標準化體現，在功能和尺度方面都能滿足舒適性的要求，因此這部分的戶型所佔比例是3房戶型中最高的。

面積方面，由於9070政策的適度放寬，從供應面來說，開發的戶型不再大量集中於90平方米以下，中小戶型的設計限制有所放寬，使得供應的中小戶型的格局有更多變化的餘地。從需求方面來說，81-90平方米，91-100平方米以及101-120平方米的比例位居前三，分別爲20.9%、18.6%、15.9%。戶型反映的是功能空間上的需求，而面積往往是與總價預算緊密相關。總體來看，中小戶型佔主流的趨勢並未發生變化，而各個面積段的比重差卻下降了，這是供應和需求結構共同發生變化的結果。

戶型選擇

面積選擇

價格因素一直以來都是反映購房者自身承受力和未來預期的有效指標。對比5月的情況，我們發現隨着房價的上漲，在單價承受方面也呈現出同步上揚的趨勢。本次房展會上需求方對單價的可承受空間主要分爲2段，一段在10001-15000元/平方米，佔32.4%，另一段在8001-10000元/平方米，佔29.7%。而在今年的5月，這2個區間的比例的位次正好相反的，前者佔25.8%，後者佔30.8%。可以說，在當下的市場形勢下，各個區域內的樓盤售價都出現了不同程度的上漲，二季度的單價預算在三季度末已經無法找到匹配的產品進行購買。同時，我們也注意到6000-8000元/平方米區間的比例從5月的26.3%下降到14.9%，低單價區間比例的縮小也是當下市場形勢發生變化的有效佐證。

總價方面，主流需求集中在80-100萬元，佔25.6%，其次是100-120萬元，佔17.4%，再次是150-200萬元，佔14%。總價預算的分佈形態基本符合單價和麪積對應的邏輯結果。而在當前市場條件下，如此的總價預算才能基本匹配當下各個板塊的樓盤供應價格。在這樣的市場走勢下，從需求面反映出來的是預算的同步上漲，事實上落實在羣體內，我們會發現具體的客戶對象一直在發生位移，而投資者的不斷加入在成爲新增需求的同時，也擠壓了部分購房者的需求，在數據的背後，是消費羣體種類的不斷演變。

可承受的單價 總價選擇

背景篇

與5月的調查結果相比，首次置業的青年羣體的比例有所減少，而有多次置業經歷的中青年有所增多。反映在數據上雖然只是幾個點的比例，但結合現場觀察結果來看，是符合實際狀況的。事實上，從近幾年的統計結果來看，年齡分佈和置業經歷的區間段變化都比較有限，大致呈現出一個相對穩定的態勢。目前的財富積累方式，已經在局部領域跨越了年齡的限制，多元化的從業途徑使得年輕羣體在一定時間積累大量財富成爲可能，而房地產本身所具有的類金融產品的投資屬性也使得越來越多的人不再單純將之作爲居所，而是從產生收益的角度來對待。因此，背景分析的範圍不能只侷限於用家的角度，必須充分且完全的考慮投資者的視角，金融和地產炒家在未來樓市中產生的影響將更大，而這些都不是能以年齡和置業經歷的劃分而予以區別的。

置業次數

年齡分佈

從需求者的職業分佈來看，城市羣體的中堅力量，公司一般職員無疑會延續主流地位，其比例爲22.1%。而專業技術人員、企業中高層管理者分別佔14.5%和13.7%，而自由職業者的比例達到11.5%。這裏的自由職業者事實上背景是非常多樣的，但其共性也非常鮮明，就是具有比較敏銳的投資意識，無論在金融領域還是地產領域，當投資環境不錯的時候，都會成爲投入資金的力量之一。在未來的社會發展階段中，常規收入+投資理財將成爲一個家庭非常普及的積累財富的方式，因此，一個家庭的收入高低將不完全地體現於其所從事的職業上，這也是分析購房者的背景時必須予以考慮的。

職業分佈

從家庭結構來看，單身的消費者比例佔到32.8%，其次是父母帶未成年小孩佔19.9%，再次是新婚夫婦佔15%。本次調研所形成的序列和5月相比基本一致，其中剛性需求比例較高的羣體往往在這三類，隨着自身境遇的不斷變化，買房的需求也在不斷演變，從無房到有房，從小房到大房，從舊房到新房，在這一過程釋放出的需求正是推動房地產發展的有生力量。

從居住現狀來看，租房的比例爲39.8%，自有公房和商品房的比例分別是24.8%和27.6%，在自有住房中，有相當一部分事實上是與父母同住，嚴格來說並不屬於真正的有房階層。租房羣體和無房羣體在未來隨着自身條件的改變，必將陸續成爲有房羣體，而在這個過程中需要自身資金積累和市場供應的匹配，這部分需求具有龐大的基數，是值得廣爲關注的。

從客羣的來源來看，主要還是在杭州居住、從業的購房者，其中以住在城西和城北的比例相對較高，分別佔23.6%和19.3%。這兩塊區域是新老小區比較集中的板塊，在租賃和買賣市場上都是相對活躍的板塊。因此，這裏集中了大量的租房羣體和待改善的置業羣體。此外，來自省內其他地區的客羣比例有7.4%，較5月有所降低，但仍高於杭州周邊的幾個板塊，來自省內的客羣事實上在本次房展會上較爲活躍，各大樓盤展位都有其身影。

家庭結構

居住現狀

現居住地

小結：

本次房展會，一部分購房者的心態是矛盾的，既擔心房價持續上漲所導致的繼續被動的局面，又不甘心今年以來錯過房價低谷的現實。另一部分購房者主動調整了自身心態和購房計劃，量力而爲。當然還有投資羣體繼續着博取市場收益的機會。樓市未來繼續上行的機率非常大，由於投資比例的上升，未來的成交量波動的幅度可能也會加大，對於購房者而言，仍然需要明確自身所求，量力而爲。

【第2篇】房展會需求調研報告

xx年以來，杭州樓市的走勢主要分爲2個階段展開：1-5月是一個單邊上揚的增長期，六城區一手成交量從1月的1344套飛昇到5月的10058套。6-9月則是一個回落震盪期，其中6-8月一手成交量逐月下降，9月開始則出現反彈。第1階段樓市的快速上漲建立在寬鬆的金融政策、稅費政策和土地政策等方面。從第2階段開始，政策微調和信貸收緊的力度逐步加大，從二套房貸收緊到公積金暫停差額貸款，以及銀行補充資本金的要求，都反映出通過適度調控來降低金融風險的思路。

然而市場的熱度並未就此減弱，從近期的新開樓盤的銷售情況來看，大多數樓盤單日銷售率都可達到八成，“日光盤”也頗爲常見。與之相應的是一直處於低位的可售存量，目前六城區商品房存量不足1.2萬套，而住宅更是在6000套以下。而令消費者感知更爲深刻的便是價格的持續增長，進入三季度後，各個板塊的價格持續上升的趨勢似乎未見緩和的跡象。

市場趨勢依舊，消費者的心態如何？帶着這個問題，中原地產在本次房展會上組織開展了需求調研，一探箇中究竟。

心態篇

市場的最終趨勢是供求雙方及與之相關的環境共同形成的合力作用的結果。這個合力會隨着各個分力的變化而不斷演變的，而需求的變化是這些分力中極爲重要的部分。心態決定行爲，因此我們首先從需求心態入手，看一看這個構成最終行爲決策的前提發生了怎樣的變化。

從觀展的目的來看，當前和未來會形成購買行爲的客戶比例佔到81.2%，也就說超過八成的客戶仍然會在當前走勢下購房。我們與今年5月的需求結論比較發現，在5月份的房展會中，這部分客戶的比例爲七成。可以說，在樓市價格日益高企的趨勢下，購房者對未來房價持續上升的預期已經被完全確認，看漲情緒較高。

我們結合消費者對當前樓市的心態來看，目前繼續持幣觀望的比例爲42.5%，提高總價預算的佔17.9%，降低購房面積的佔21.3%，另擇購房區域的佔18.3%。持幣觀望與調整購買計劃的比例大致是四六開。這部分持幣觀望的羣體又分成兩類，一類是被動觀望型，這部分羣體並非是真的不願入市，而是在錯過了上半年較佳入市時機，又被當前房價上漲所拋離的羣體，由於錯失了週期底部，又不甘在當下追高，因此繼續觀望。另一類是主動觀望型，這部分羣體對於房價高漲的可持續性抱有懷疑，認爲週期性的高點已經到來，當下並不是適合的買房時機。在觀望者之外的六成是行動者，這部分客戶的購房意願較爲急迫，他們同樣受到當下不斷上漲的房價的困擾，但作法是通過調整自身來適應，如提高預算，減小面積，改變選擇區域。

本次觀展的目的

當前對樓市的心態

自xx年杭州市政府出臺24條意見以來，樓市的反應基本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增長以及價格的上行都反映出這一系列政策的效果。然而隨着xx年末的臨近，交易環節稅費補貼的截止日期已經越來越近。從需求的反映來看，63.9%的客戶認爲對自身有一定的影響，16.2%的客戶認爲影響很大，19.9%的客戶認爲無所謂。目前大多數客戶的心態處於一個兩難的選擇當中，由於不能判斷稅費補貼政策是否有延期的可能，如果要趕在優惠期內購房，則必須在未來2個月內完成購房，如果明年再作購房打算，則很可能面對房價持續上漲，而稅費優惠不再的窘境。但畢竟，能買到好房纔是客戶的核心需求，稅費的優惠能激發需求，但停止後未必直接造成抑制作用。購房者主要的困境仍在於當下供不應求的市場態勢下，選到好房的不容易。

在對未來樓市走勢的判斷上，當下的客戶心態準確地詮釋了當下市場繼續火爆的原因。45.6%的購房者認爲房價將持續上漲，21.3%認爲將保持穩定，17.6%難以判斷，15.5%認爲將下跌。結合今年5月的情況來看，當時33.7%的人認爲房價已經調整到位，34.7%的認爲還有下調空間，31.6%難以判斷。與5月相比，看跌的比例大幅降低。看漲的大幅上升。當預期成爲一種主流傾向後，帶來的就是行爲的趨同，因此房價未來上升的預期十分強烈，而需求的分歧縮小也再度證明了這一趨勢的必然。

稅費優惠即將到期的影響

對未來樓市走勢的判斷

需求篇

房價在今年前三季度中單邊上揚的態勢，以及信貸政策的寬鬆和交易成本的降低，共同構建了一個投資者所喜好的環境。在購房羣體中，投資者一直較爲活躍，從本屆房展會的觀展客戶來看，頻頻出現外地投資者的身影。中原的需求調研結果來看，購房目的中有投資傾向的比例總和達到47.2%，其中純投資的比例在25.1%，投資兼自住的在22.1%。而在今年的5月份，純投資的比例爲12.7%，投資兼自住的比例爲16.2%，二者合計爲28.9%。投資需求的持續升溫是當下非常顯著的一個特點。在自住需求方面，改善居住條件和婚房的需求是主流。在樓市交易的活躍期，改善性的需求往往在以小換大，以舊換新的置換行爲中體現，二手房市場持續活躍的態勢也印證了這一特點。改善性的需求在今年二三季度中的釋放比較明顯，而婚房需求一直是市場上較爲穩定的剛性需求。

在購房類型的選擇上，普通住宅的比例佔76.3%，別墅排屋類佔10.5%，商鋪、酒店式公寓和寫字樓共佔13.3%。杭州樓市的主要增長點一直都在住宅領域。同地段的住宅的價格往往都會高於寫字樓的價格，且近年來高端住宅的發展非常快，大戶型的高端公寓大有與別墅排屋類物業一較高低之趨勢。

購房目的

購房類型

購房者在區域板塊選擇上的傾向與今年5月相比沒有發生大的變化。政府規劃明確，區域建設日新月異的板塊都陸續進入一個需求持續增長的時期，如濱江區、九堡、城東、三墩、申花等。而擁有稀缺資源的板塊，也因其獨特的板塊價值而被購房者所認同，如錢江新城、蔣村、西溪板塊等。與之相應的是今年以來各個板塊推出的土地成交地價相繼創出新高，地價的上升迅速推高了購房者對同板塊內房價的未來預期。曾經的主城邊緣板塊，在城市化進程不斷提速的情況下，逐步實現和提升其居住價值。在城市外擴的進程中，越來越多的板塊從價值窪地變成了價值高地，而不斷涌入的購房者也爲這些板塊未來的持續發展奠定了基礎。

在具體房源的選擇依據上，地段和交通的重要性依舊排在前列，佔xx年的5月，這2個區間的比例的位次正好相反的，前者佔25.8%，後者佔30.8%。可以說，在當下的市場形勢下，各個區域內的樓盤售價都出現了不同程度的上漲，二季度的單價預算在三季度末已經無法找到匹配的產品進行購買。同時，我們也注意到6000-8000元/平方米區間的比例從5月的26.3%下降到14.9%，低單價區間比例的縮小也是當下市場形勢發生變化的有效佐證。

總價方面，主流需求集中在80-100萬元，佔25.6%，其次是100-1xx年羣體的比例有所減少，而有多次置業經歷的中青年有所增多。反映在數據上雖然只是幾個點的比例，但結合現場觀察結果來看，是符合實際狀況的。事實上，從近幾年的統計結果來看，年齡分佈和置業經歷的區間段變化都比較有限，大致呈現出一個相對穩定的態勢。目前的財富積累方式，已經在局部領域跨越了年齡的限制，多元化的從業途徑使得年輕羣體在一定時間積累大量財富成爲可能，而房地產本身所具有的類金融產品的投資屬性也使得越來越多的人不再單純將之作爲居所，而是從產生收益的角度來對待。因此，背景分析的範圍不能只侷限於用家的角度，必須充分且完全的考慮投資者的視角，金融和地產炒家在未來樓市中產生的影響將更大，而這些都不是能以年齡和置業經歷的劃分而予以區別的。

置業次數

年齡分佈

從需求者的職業分佈來看，城市羣體的中堅力量，公司一般職員無疑會延續主流地位，其比例爲22.1%。而專業技術人員、企業中高層管理者分別佔14.5%和13.7%，而自由職業者的比例達到11.5%。這裏的自由職業者事實上背景是非常多樣的，但其共性也非常鮮明，就是具有比較敏銳的投資意識，無論在金融領域還是地產領域，當投資環境不錯的時候，都會成爲投入資金的力量之一。在未來的社會發展階段中，常規收入+投資理財將成爲一個家庭非常普及的積累財富的方式，因此，一個家庭的收入高低將不完全地體現於其所從事的職業上，這也是分析購房者的背景時必須予以考慮的。

職業分佈

從家庭結構來看，單身的消費者比例佔到32.8%，其次是父母帶未成年小孩佔19.9%，再次是新婚夫婦佔15%。本次調研所形成的序列和5月相比基本一致，其中剛性需求比例較高的羣體往往在這三類，隨着自身境遇的不斷變化，買房的需求也在不斷演變，從無房到有房，從小房到大房，從舊房到新房，在這一過程釋放出的需求正是推動房地產發展的有生力量。

從居住現狀來看，租房的比例爲39.8%，自有公房和商品房的比例分別是24.8%和27.6%，在自有住房中，有相當一部分事實上是與父母同住，嚴格來說並不屬於真正的有房階層。租房羣體和無房羣體在未來隨着自身條件的改變，必將陸續成爲有房羣體，而在這個過程中需要自身資金積累和市場供應的匹配，這部分需求具有龐大的基數，是值得廣爲關注的。

從客羣的來源來看，主要還是在杭州居住、從業的購房者，其中以住在城西和城北的比例相對較高，分別佔23.6%和19.3%。這兩塊區域是新老小區比較集中的板塊，在租賃和買賣市場上都是相對活躍的板塊。因此，這裏集中了大量的租房羣體和待改善的置業羣體。此外，來自省內其他地區的客羣比例有7.4%，較5月有所降低，但仍高於杭州周邊的幾個板塊，來自省內的客羣事實上在本次房展會上較爲活躍，各大樓盤展位都有其身影。

家庭結構

居住現狀

現居住地

小結：

本次房展會，一部分購房者的心態是矛盾的，既擔心房價持續上漲所導致的繼續被動的局面，又不甘心今年以來錯過房價低谷的現實。另一部分購房者主動調整了自身心態和購房計劃，量力而爲。當然還有投資羣體繼續着博取市場收益的機會。樓市未來繼續上行的機率非常大，由於投資比例的上升，未來的成交量波動的幅度可能也會加大，對於購房者而言，仍然需要明確自身所求，量力而爲。

房展會需求

【第3篇】房展會需求調研報告範文

房展會需求調研報告1

xx年以來，杭州樓市的走勢主要分爲2個階段展開：1-5月是一個單邊上揚的增長期，六城區一手成交量從1月的1344套飛昇到5月的10058套。6-9月則是一個回落震盪期，其中6-8月一手成交量逐月下降，9月開始則出現反彈。第1階段樓市的快速上漲建立在寬鬆的金融政策、稅費政策和土地政策等方面。從第2階段開始，政策微調和信貸收緊的力度逐步加大，從二套房貸收緊到公積金暫停差額貸款，以及銀行補充資本金的要求，都反映出通過適度調控來降低金融風險的思路。

然而市場的熱度並未就此減弱，從近期的新開樓盤的銷售情況來看，大多數樓盤單日銷售率都可達到八成，“日光盤”也頗爲常見。與之相應的是一直處於低位的可售存量，目前六城區商品房存量不足1.2萬套，而住宅更是在6000套以下。而令消費者感知更爲深刻的便是價格的持續增長，進入三季度後，各個板塊的價格持續上升的趨勢似乎未見緩和的跡象。

市場趨勢依舊，消費者的心態如何？帶着這個問題，中原地產在本次房展會上組織開展了需求調研，一探箇中究竟。

心態篇

市場的最終趨勢是供求雙方及與之相關的環境共同形成的合力作用的結果。這個合力會隨着各個分力的變化而不斷演變的，而需求的變化是這些分力中極爲重要的部分。心態決定行爲，因此我們首先從需求心態入手，看一看這個構成最終行爲決策的前提發生了怎樣的變化。

從觀展的目的來看，當前和未來會形成購買行爲的客戶比例佔到81.2%，也就說超過八成的客戶仍然會在當前走勢下購房。我們與今年5月的需求結論比較發現，在5月份的房展會中，這部分客戶的比例爲七成。可以說，在樓市價格日益高企的趨勢下，購房者對未來房價持續上升的預期已經被完全確認，看漲情緒較高。

我們結合消費者對當前樓市的心態來看，目前繼續持幣觀望的比例爲42.5%，提高總價預算的佔17.9%，降低購房面積的佔21.3%，另擇購房區域的佔18.3%。持幣觀望與調整購買計劃的比例大致是四六開。這部分持幣觀望的羣體又分成兩類，一類是被動觀望型，這部分羣體並非是真的不願入市，而是在錯過了上半年較佳入市時機，又被當前房價上漲所拋離的羣體，由於錯失了週期底部，又不甘在當下追高，因此繼續觀望。另一類是主動觀望型，這部分羣體對於房價高漲的可持續性抱有懷疑，認爲週期性的高點已經到來，當下並不是適合的買房時機。在觀望者之外的六成是行動者，這部分客戶的購房意願較爲急迫，他們同樣受到當下不斷上漲的房價的困擾，但作法是通過調整自身來適應，如提高預算，減小面積，改變選擇區域。

本次觀展的目的

當前對樓市的心態

自xx年杭州市政府出臺24條意見以來，樓市的反應基本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增長以及價格的上行都反映出這一系列政策的效果。然而隨着xx年末的臨近，交易環節稅費補貼的截止日期已經越來越近。從需求的反映來看，63.9%的客戶認爲對自身有一定的影響，16.2%的客戶認爲影響很大，19.9%的客戶認爲無所謂。目前大多數客戶的心態處於一個兩難的選擇當中，由於不能判斷稅費補貼政策是否有延期的可能，如果要趕在優惠期內購房，則必須在未來2個月內完成購房，如果明年再作購房打算，則很可能面對房價持續上漲，而稅費優惠不再的窘境。但畢竟，能買到好房纔是客戶的核心需求，稅費的優惠能激發需求，但停止後未必直接造成抑制作用。購房者主要的困境仍在於當下供不應求的市場態勢下，選到好房的不容易。

在對未來樓市走勢的判斷上，當下的客戶心態準確地詮釋了當下市場繼續火爆的原因。45.6%的購房者認爲房價將持續上漲，21.3%認爲將保持穩定，17.6%難以判斷，15.5%認爲將下跌。結合今年5月的情況來看，當時33.7%的人認爲房價已經調整到位，34.7%的認爲還有下調空間，31.6%難以判斷。與5月相比，看跌的比例大幅降低。看漲的大幅上升。當預期成爲一種主流傾向後，帶來的就是行爲的趨同，因此房價未來上升的預期十分強烈，而需求的分歧縮小也再度證明了這一趨勢的必然。

稅費優惠即將到期的影響

對未來樓市走勢的判斷

需求篇

房價在今年前三季度中單邊上揚的態勢，以及信貸政策的寬鬆和交易成本的降低，共同構建了一個投資者所喜好的環境。在購房羣體中，投資者一直較爲活躍，從本屆房展會的觀展客戶來看，頻頻出現外地投資者的身影。中原的需求調研結果來看，購房目的中有投資傾向的比例總和達到47.2%，其中純投資的比例在25.1%，投資兼自住的在22.1%。而在今年的5月份，純投資的比例爲12.7%，投資兼自住的比例爲16.2%，二者合計爲28.9%。投資需求的持續升溫是當下非常顯著的一個特點。在自住需求方面，改善居住條件和婚房的需求是主流。在樓市交易的活躍期，改善性的需求往往在以小換大，以舊換新的置換行爲中體現，二手房市場持續活躍的態勢也印證了這一特點。改善性的需求在今年二三季度中的釋放比較明顯，而婚房需求一直是市場上較爲穩定的剛性需求。

在購房類型的選擇上，普通住宅的比例佔76.3%，別墅排屋類佔10.5%，商鋪、酒店式公寓和寫字樓共佔13.3%。杭州樓市的主要增長點一直都在住宅領域。同地段的住宅的價格往往都會高於寫字樓的價格，且近年來高端住宅的發展非常快，大戶型的高端公寓大有與別墅排屋類物業一較高低之趨勢。

購房目的

購房類型

購房者在區域板塊選擇上的傾向與今年5月相比沒有發生大的變化。政府規劃明確，區域建設日新月異的板塊都陸續進入一個需求持續增長的時期，如濱江區、九堡、城東、三墩、申花等。而擁有稀缺資源的板塊，也因其獨特的板塊價值而被購房者所認同，如錢江新城、蔣村、西溪板塊等。與之相應的是今年以來各個板塊推出的土地成交地價相繼創出新高，地價的上升迅速推高了購房者對同板塊內房價的未來預期。曾經的主城邊緣板塊，在城市化進程不斷提速的情況下，逐步實現和提升其居住價值。在城市外擴的進程中，越來越多的板塊從價值窪地變成了價值高地，而不斷涌入的購房者也爲這些板塊未來的持續發展奠定了基礎。

在具體房源的選擇依據上，地段和交通的重要性依舊排在前列，佔xx年的5月，這2個區間的比例的位次正好相反的，前者佔25.8%，後者佔30.8%。可以說，在當下的市場形勢下，各個區域內的樓盤售價都出現了不同程度的上漲，二季度的單價預算在三季度末已經無法找到匹配的產品進行購買。同時，我們也注意到6000-8000元/平方米區間的比例從5月的26.3%下降到14.9%，低單價區間比例的縮小也是當下市場形勢發生變化的有效佐證。

總價方面，主流需求集中在80-100萬元，佔25.6%，其次是100-1xx年羣體的比例有所減少，而有多次置業經歷的中青年有所增多。反映在數據上雖然只是幾個點的比例，但結合現場觀察結果來看，是符合實際狀況的。事實上，從近幾年的統計結果來看，年齡分佈和置業經歷的區間段變化都比較有限，大致呈現出一個相對穩定的態勢。目前的財富積累方式，已經在局部領域跨越了年齡的限制，多元化的從業途徑使得年輕羣體在一定時間積累大量財富成爲可能，而房地產本身所具有的類金融產品的投資屬性也使得越來越多的人不再單純將之作爲居所，而是從產生收益的角度來對待。因此，背景分析的範圍不能只侷限於用家的角度，必須充分且完全的考慮投資者的視角，金融和地產炒家在未來樓市中產生的影響將更大，而這些都不是能以年齡和置業經歷的劃分而予以區別的。

置業次數

年齡分佈

從需求者的職業分佈來看，城市羣體的中堅力量，公司一般職員無疑會延續主流地位，其比例爲22.1%。而專業技術人員、企業中高層管理者分別佔14.5%和13.7%，而自由職業者的比例達到11.5%。這裏的自由職業者事實上背景是非常多樣的，但其共性也非常鮮明，就是具有比較敏銳的投資意識，無論在金融領域還是地產領域，當投資環境不錯的時候，都會成爲投入資金的力量之一。在未來的社會發展階段中，常規收入+投資理財將成爲一個家庭非常普及的積累財富的方式，因此，一個家庭的收入高低將不完全地體現於其所從事的職業上，這也是分析購房者的背景時必須予以考慮的。

職業分佈

從家庭結構來看，單身的消費者比例佔到32.8%，其次是父母帶未成年小孩佔19.9%，再次是新婚夫婦佔15%。本次調研所形成的序列和5月相比基本一致，其中剛性需求比例較高的羣體往往在這三類，隨着自身境遇的不斷變化，買房的需求也在不斷演變，從無房到有房，從小房到大房，從舊房到新房，在這一過程釋放出的需求正是推動房地產發展的有生力量。

從居住現狀來看，租房的比例爲39.8%，自有公房和商品房的比例分別是24.8%和27.6%，在自有住房中，有相當一部分事實上是與父母同住，嚴格來說並不屬於真正的有房階層。租房羣體和無房羣體在未來隨着自身條件的改變，必將陸續成爲有房羣體，而在這個過程中需要自身資金積累和市場供應的匹配，這部分需求具有龐大的基數，是值得廣爲關注的。

從客羣的來源來看，主要還是在杭州居住、從業的購房者，其中以住在城西和城北的比例相對較高，分別佔23.6%和19.3%。這兩塊區域是新老小區比較集中的板塊，在租賃和買賣市場上都是相對活躍的板塊。因此，這裏集中了大量的租房羣體和待改善的置業羣體。此外，來自省內其他地區的客羣比例有7.4%，較5月有所降低，但仍高於杭州周邊的幾個板塊，來自省內的客羣事實上在本次房展會上較爲活躍，各大樓盤展位都有其身影。

家庭結構

居住現狀

現居住地

小結：

本次房展會，一部分購房者的心態是矛盾的，既擔心房價持續上漲所導致的繼續被動的局面，又不甘心今年以來錯過房價低谷的現實。另一部分購房者主動調整了自身心態和購房計劃，量力而爲。當然還有投資羣體繼續着博取市場收益的機會。樓市未來繼續上行的機率非常大，由於投資比例的上升，未來的成交量波動的幅度可能也會加大，對於購房者而言，仍然需要明確自身所求，量力而爲。

房展會需求調研報告2

0xx以來，杭州樓市的走勢主要分爲2個階段展開：1—5月是一個單邊上揚的增長期，六城區一手成交量從1月的1344套飛昇到5月的10058套。6—9月則是一個回落震盪期，其中6—8月一手成交量逐月下降，9月開始則出現反彈。第1階段樓市的快速上漲建立在寬鬆的金融政策、稅費政策和土地政策等方面。從第2階段開始，政策微調和信貸收緊的力度逐步加大，從二套房貸收緊到公積金暫停差額貸款，以及銀行補充資本金的要求，都反映出通過適度調控來降低金融風險的思路。

然而市場的熱度並未就此減弱，從近期的新開樓盤的銷售情況來看，大多數樓盤單日銷售率都可達到八成，“日光盤”也頗爲常見。與之相應的是一直處於低位的可售存量，目前六城區商品房存量不足1。2萬套，而住宅更是在6000套以下。而令消費者感知更爲深刻的便是價格的持續增長，進入三季度後，各個板塊的價格持續上升的趨勢似乎未見緩和的跡象。

市場趨勢依舊，消費者的心態如何？帶着這個問題，中原地產在本次房展會上組織開展了需求調研，一探箇中究竟。

心態篇

市場的最終趨勢是供求雙方及與之相關的環境共同形成的合力作用的結果。這個合力會隨着各個分力的變化而不斷演變的，而需求的變化是這些分力中極爲重要的部分。心態決定行爲，因此我們首先從需求心態入手，看一看這個構成最終行爲決策的前提發生了怎樣的變化。

從觀展的目的來看，當前和未來會形成購買行爲的客戶比例佔到81。2%，也就說超過八成的客戶仍然會在當前走勢下購房。我們與今年5月的需求結論比較發現，在5月份的房展會中，這部分客戶的比例爲七成。可以說，在樓市價格日益高企的趨勢下，購房者對未來房價持續上升的預期已經被完全確認，看漲情緒較高。

我們結合消費者對當前樓市的心態來看，目前繼續持幣觀望的比例爲42。5%，提高總價預算的佔17。9%，降低購房面積的佔21。3%，另擇購房區域的佔18。3%。持幣觀望與調整購買計劃的比例大致是四六開。這部分持幣觀望的羣體又分成兩類，一類是被動觀望型，這部分羣體並非是真的不願入市，而是在錯過了上半年較佳入市時機，又被當前房價上漲所拋離的羣體，由於錯失了週期底部，又不甘在當下追高，因此繼續觀望。另一類是主動觀望型，這部分羣體對於房價高漲的可持續性抱有懷疑，認爲週期性的高點已經到來，當下並不是適合的買房時機。在觀望者之外的六成是行動者，這部分客戶的購房意願較爲急迫，他們同樣受到當下不斷上漲的房價的困擾，但作法是通過調整自身來適應，如提高預算，減小面積，改變選擇區域。

本次觀展的目的

當前對樓市的心態

自08年杭州市政府出臺24條意見以來，樓市的反應基本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增長以及價格的上行都反映出這一系列政策的效果。然而隨着09年年末的臨近，交易環節稅費補貼的截止日期已經越來越近。從需求的反映來看，63。9%的客戶認爲對自身有一定的影響，16。2%的客戶認爲影響很大，19。9%的客戶認爲無所謂。目前大多數客戶的心態處於一個兩難的選擇當中，由於不能判斷稅費補貼政策是否有延期的可能，如果要趕在優惠期內購房，則必須在未來2個月內完成購房，如果明年再作購房打算，則很可能面對房價持續上漲，而稅費優惠不再的窘境。但畢竟，能買到好房纔是客戶的核心需求，稅費的優惠能激發需求，但停止後未必直接造成抑制作用。購房者主要的困境仍在於當下供不應求的市場態勢下，選到好房的不容易。

在對未來樓市走勢的判斷上，當下的`客戶心態準確地詮釋了當下市場繼續火爆的原因。45。6%的購房者認爲房價將持續上漲，21。3%認爲將保持穩定，17。6%難以判斷，15。5%認爲將下跌。結合今年5月的情況來看，當時33。7%的人認爲房價已經調整到位，34。7%的認爲還有下調空間，31。6%難以判斷。與5月相比，看跌的比例大幅降低。看漲的大幅上升。當預期成爲一種主流傾向後，帶來的就是行爲的趨同，因此房價未來上升的預期十分強烈，而需求的分歧縮小也再度證明了這一趨勢的必然。

稅費優惠即將到期的影響

對未來樓市走勢的判斷

需求篇

房價在今年前三季度中單邊上揚的態勢，以及信貸政策的寬鬆和交易成本的降低，共同構建了一個投資者所喜好的環境。在購房羣體中，投資者一直較爲活躍，從本屆房展會的觀展客戶來看，頻頻出現外地投資者的身影。中原的需求調研結果來看，購房目的中有投資傾向的比例總和達到47。2%，其中純投資的比例在25。1%，投資兼自住的在22。1%。而在今年的5月份，純投資的比例爲12。7%，投資兼自住的比例爲16。2%，二者合計爲28。9%。投資需求的持續升溫是當下非常顯著的一個特點。在自住需求方面，改善居住條件和婚房的需求是主流。在樓市交易的活躍期，改善性的需求往往在以小換大，以舊換新的置換行爲中體現，二手房市場持續活躍的態勢也印證了這一特點。改善性的需求在今年二三季度中的釋放比較明顯，而婚房需求一直是市場上較爲穩定的剛性需求。

在購房類型的選擇上，普通住宅的比例佔76。3%，別墅排屋類佔10。5%，商鋪、酒店式公寓和寫字樓共佔13。3%。杭州樓市的主要增長點一直都在住宅領域。同地段的住宅的價格往往都會高於寫字樓的價格，且近年來高端住宅的發展非常快，大戶型的高端公寓大有與別墅排屋類物業一較高低之趨勢。

購房目的

購房類型

購房者在區域板塊選擇上的傾向與今年5月相比沒有發生大的變化。政府規劃明確，區域建設日新月異的板塊都陸續進入一個需求持續增長的時期，如濱江區、九堡、城東、三墩、申花等。而擁有稀缺資源的板塊，也因其獨特的板塊價值而被購房者所認同，如錢江新城、蔣村、西溪板塊等。與之相應的是今年以來各個板塊推出的土地成交地價相繼創出新高，地價的上升迅速推高了購房者對同板塊內房價的未來預期。曾經的主城邊緣板塊，在城市化進程不斷提速的情況下，逐步實現和提升其居住價值。在城市外擴的進程中，越來越多的板塊從價值窪地變成了價值高地，而不斷涌入的購房者也爲這些板塊未來的持續發展奠定了基礎。

在具體房源的選擇依據上，地段和交通的重要性依舊排在前列，佔20%，而小區環境同樣佔20%，總價、停車和配套分別佔14。4%、12。2%和11。2%。值得注意的是配套在本次調研中比例降到了第五位，而在5月份則高居第三位。位次的下降反映出了當前需求的一些特徵，簡單來看，對於投資性需求而言，當下配套的完善程度並不構成對其購買的直接影響，而對於自住需求而言，在選擇主城周邊的板塊時，已經清楚瞭解到配套升級尚須時日的現況，但由於房價的持續上漲，這一問題的重要程度顯然被置後了。而在5月前，房價處於回升期，投資比例不高，自住者的需求尚能從容地考慮，故而配套的重要程度尚能排在第三位。可以說，在價格持續上升的趨勢下，價格之外的因素影響決策的作用被不同程度的削弱了，購房者的妥協事實上正反映了其心態的無奈。

購房區域

選擇房源的依據

從本次調研的結果來看，購房者在戶型選擇方面與5月期間比較類似，比例較高的仍是2房的戶型，其中2室1廳1衛佔31。5%，2室2廳1衛佔23。4%。3房戶型中，3室2廳2衛的比例最高，佔14。7%。與5月相比，房價繼續上漲，購房者的計劃也須相應調整，2房戶型屬於家庭用房的基本配置，講究的是經濟性和實用性，對於首次置業者而言，2房的需求繼續佔據主導地位。對於改善性的需求而言，3房戶型中的3室2廳2衛是舒適性住房的標準化體現，在功能和尺度方面都能滿足舒適性的要求，因此這部分的戶型所佔比例是3房戶型中最高的。

面積方面，由於9070政策的適度放寬，從供應面來說，開發的戶型不再大量集中於90平方米以下，中小戶型的設計限制有所放寬，使得供應的中小戶型的格局有更多變化的餘地。從需求方面來說，81—90平方米，91—100平方米以及101—120平方米的比例位居前三，分別爲20。9%、18。6%、15。9%。戶型反映的是功能空間上的需求，而面積往往是與總價預算緊密相關。總體來看，中小戶型佔主流的趨勢並未發生變化，而各個面積段的比重差卻下降了，這是供應和需求結構共同發生變化的結果。

戶型選擇

面積選擇

價格因素一直以來都是反映購房者自身承受力和未來預期的有效指標。對比5月的情況，我們發現隨着房價的上漲，在單價承受方面也呈現出同步上揚的趨勢。本次房展會上需求方對單價的可承受空間主要分爲2段，一段在10001—15000元/平方米，佔32。4%，另一段在8001—10000元/平方米，佔29。7%。而在今年的5月，這2個區間的比例的位次正好相反的，前者佔25。8%，後者佔30。8%。可以說，在當下的市場形勢下，各個區域內的樓盤售價都出現了不同程度的上漲，二季度的單價預算在三季度末已經無法找到匹配的產品進行購買。同時，我們也注意到6000—8000元/平方米區間的比例從5月的26。3%下降到14。9%，低單價區間比例的縮小也是當下市場形勢發生變化的有效佐證。

總價方面，主流需求集中在80—100萬元，佔25。6%，其次是100—120萬元，佔17。4%，再次是150—200萬元，佔14%。總價預算的分佈形態基本符合單價和麪積對應的邏輯結果。而在當前市場條件下，如此的總價預算才能基本匹配當下各個板塊的樓盤供應價格。在這樣的市場走勢下，從需求面反映出來的是預算的同步上漲，事實上落實在羣體內，我們會發現具體的客戶對象一直在發生位移，而投資者的不斷加入在成爲新增需求的同時，也擠壓了部分購房者的需求，在數據的背後，是消費羣體種類的不斷演變。

可承受的單價總價選擇

背景篇

與5月的調查結果相比，首次置業的青年羣體的比例有所減少，而有多次置業經歷的中青年有所增多。反映在數據上雖然只是幾個點的比例，但結合現場觀察結果來看，是符合實際狀況的。事實上，從近幾年的統計結果來看，年齡分佈和置業經歷的區間段變化都比較有限，大致呈現出一個相對穩定的態勢。目前的財富積累方式，已經在局部領域跨越了年齡的限制，多元化的從業途徑使得年輕羣體在一定時間積累大量財富成爲可能，而房地產本身所具有的類金融產品的投資屬性也使得越來越多的人不再單純將之作爲居所，而是從產生收益的角度來對待。因此，背景分析的範圍不能只侷限於用家的角度，必須充分且完全的考慮投資者的視角，金融和地產炒家在未來樓市中產生的影響將更大，而這些都不是能以年齡和置業經歷的劃分而予以區別的。

置業次數

年齡分佈

從需求者的職業分佈來看，城市羣體的中堅力量，公司一般職員無疑會延續主流地位，其比例爲22。1%。而專業技術人員、企業中高層管理者分別佔14。5%和13。7%，而自由職業者的比例達到11。5%。這裏的自由職業者事實上背景是非常多樣的，但其共性也非常鮮明，就是具有比較敏銳的投資意識，無論在金融領域還是地產領域，當投資環境不錯的時候，都會成爲投入資金的力量之一。在未來的社會發展階段中，常規收入+投資理財將成爲一個家庭非常普及的積累財富的方式，因此，一個家庭的收入高低將不完全地體現於其所從事的職業上，這也是分析購房者的背景時必須予以考慮的。

職業分佈

從家庭結構來看，單身的消費者比例佔到32。8%，其次是父母帶未成年小孩佔19。9%，再次是新婚夫婦佔15%。本次調研所形成的序列和5月相比基本一致，其中剛性需求比例較高的羣體往往在這三類，隨着自身境遇的不斷變化，買房的需求也在不斷演變，從無房到有房，從小房到大房，從舊房到新房，在這一過程釋放出的需求正是推動房地產發展的有生力量。

從居住現狀來看，租房的比例爲39。8%，自有公房和商品房的比例分別是24。8%和27。6%，在自有住房中，有相當一部分事實上是與父母同住，嚴格來說並不屬於真正的有房階層。租房羣體和無房羣體在未來隨着自身條件的改變，必將陸續成爲有房羣體，而在這個過程中需要自身資金積累和市場供應的匹配，這部分需求具有龐大的基數，是值得廣爲關注的。

從客羣的來源來看，主要還是在杭州居住、從業的購房者，其中以住在城西和城北的比例相對較高，分別佔23。6%和19。3%。這兩塊區域是新老小區比較集中的板塊，在租賃和買賣市場上都是相對活躍的板塊。因此，這裏集中了大量的租房羣體和待改善的置業羣體。此外，來自省內其他地區的客羣比例有7。4%，較5月有所降低，但仍高於杭州周邊的幾個板塊，來自省內的客羣事實上在本次房展會上較爲活躍，各大樓盤展位都有其身影。

家庭結構

居住現狀

現居住地

小結：

本次房展會，一部分購房者的心態是矛盾的，既擔心房價持續上漲所導致的繼續被動的局面，又不甘心今年以來錯過房價低谷的現實。另一部分購房者主動調整了自身心態和購房計劃，量力而爲。當然還有投資羣體繼續着博取市場收益的機會。樓市未來繼續上行的機率非常大，由於投資比例的上升，未來的成交量波動的幅度可能也會加大，對於購房者而言，仍然需要明確自身所求，量力而爲。