銀行個人住房信貸業務發展情況彙報

目錄

第一篇：銀行個人住房信貸業務發展情況彙報第二篇：商業銀行個人消費信貸業務發展概述第三篇：銀行個人消費信貸業務自查自糾情況報告第四篇：個人住房信貸業務風險的調查思考第五篇：個人信貸業務的發展探悉更多相關範文

正文

第一篇：銀行個人住房信貸業務發展情況彙報

銀行個人住房信貸業務發展情況彙報

x銀監分局:

根據你局《關於召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況彙報如下：

一、至xx年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止xx年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）餘額爲x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）餘額爲x萬元，比年初減少x萬元，佔個人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）餘額爲x萬元，比年初減少x萬元，佔個人住房貸款總額的x；自建房貸款餘額爲x萬元，比年初減少x萬元，佔個人住房貸款總額的x。

年初至8月末個人貸款發放收回情況：年初至8月末全行只發(本站隆重推薦好範 文網)放x筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個人住房貸款共結清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結清銷戶x戶x萬元。

二、我行個人住房貸款的資產質量情況

xx年8月末我行個人住房不良貸款餘額爲x萬元，不良佔比爲x，不良餘額比年初下降x萬元,不良佔比比年初上升x個百分點，其中住房一手樓貸款不良餘額爲x萬元，不良佔比爲x，不良餘額比年初下降x萬元,不良佔比比年初上升x個百分點；住房二手樓貸款不良餘額爲x萬元，不良佔比爲x%，不良餘額比年初下降x萬元,不良佔比比年初上升x個百分點；自建房貸款不良餘額爲x萬元，不良佔比爲x%，不良餘額比年初下降x萬元,不良佔比比年初下降x個百分點。

我行前8月新發生個人住房不良貸款共有x戶x萬元，其中住房一手樓貸款x戶x萬元，住房二手樓貸款x戶x萬元，自建房貸款x戶x萬元。

由此可見，我行個人住房貸款中，住房一手樓貸款雖然貸款餘額佔比小，但住房一手樓貸款不良餘額較大，不良佔比較高，風險較大。相較而言，我行自建房貸款不良佔比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良佔比均比年初有所上升。

總體而言，我行xx年前8月在個人住房貸款不良餘額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良佔比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現有三類個人住房貸款品種的不良佔比均在x以上，住房一手樓貸款不良佔比甚至高達x，均高於省農行規定的單個貸款品種不良佔比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風險分析

1、收入證明存在虛假現象，且x地區社會經濟發展相對緩慢，第一還款來源風險明顯。爲取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應借款人的要求出具不實證明，導致銀行無法真正把握借款人的風險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風險。

2、信用環境、司法環境不盡人意，執行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風險現顯。對貸款抵押物起訴清收要經過受理、審理、判決、申請執行、執行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續時間長，難度大。同時，由於執法環境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由於部分房產評估中介機構爲謀取利益出具不實房產價值評估書，個人住房貸款在發放時抵押物評估價就過高，導致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業務、操作流程不熟悉，形成操作風險，甚至涉嫌假按揭現象。業務操作風險，直接導致我行住房貸款風險，教訓十分深刻。

四、今後的工作思路

1、加強學習和培訓，嚴格執行個人住房貸款規章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業務的規範性文件，更是個貸從業人員學習信貸規章制度的教科書。我行組織有關業務人員進行認真學習，熟悉個人住房貸款規章制度和房地產業務知識，瞭解相關行業信息，不斷提高業務能力和風險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風險管理，加快不良貸款處置。

充分利用人民銀行個人徵信系統、信貸管理系統和綜合應用系統，採取在線監測和現場檢查相結合的方式，及時發現個人住房貸款的風險預警信號，在異常風險發生前後及時採取相應防範措施，並共享本行其他機構和其他商業銀行的信貸業務上的失誤等信息，將風險控制的關口前移，保證我行信貸資金的安全。同時，還要加強同法院執行部門、拍賣機構的溝通協調，加大對存量個人住房不良貸款的處置力度。

3、要積極探索住房信貸業務風險防範方法與措施，在風險可控的前提下與其他商業銀行展開良性競爭，適度發展我行的個人住房貸款業務。在二手樓業務方面，我們要切實利用我行實行的抵押物內部評估、取消公證等減輕借款人費用支出的優勢，努力拓展優質個人住房貸款客戶，重點支持以自用爲目的的購房和與自身經濟能力相適應的購買行爲。在適當時機，選擇優質房地產發展商發放房地產開發貸款，並配套發放一手樓按揭貸款，增強我行的市場競爭能力。

x行

第二篇：商業銀行個人消費信貸業務發展概述

商業銀行個人消費信貸業務發展概述

課後測試 測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1. 下列說法錯誤的是： √

a

b

c

d 消費信貸強調的是貸款的經濟用途“個人信貸”是以主體特徵爲標準進行的貸款分類消費貸款的出現意味着銀行對消費品的信貸支持重點已經從製造領域轉向消費領域在經濟循環中，消費信貸支持“消費”環節

正確答案： c

2. 美國《1974年統一消費信貸法典》規定“消費信貸”的融資金額不超過多少美元: √a

b

c

d 20140250003000035000

正確答案： b

3. 美國的消費信貸法主要調整三種信用關係，不包括以下哪種: √

a

b

c

d 金融機構與消費者之間的貸款信用關係銷售商與消費者之間的消費信用關係金融機構與銷售商之間的合作信用關係消費者、金融機構和銷售者三者之間的信用關係

正確答案： c

4. 英國的房屋抵押貸款執行利率不可採用的是： √

a

b 浮動利率固定利率

c d 最高下限利率最高上限利率

正確答案： c

5. 法國消費信貸必須滿足三個條件，不包括以下哪個選項： √

a

b

c

d 當事人銷售商期限額度

正確答案： b

6. 關於日本的消費信貸，下列說法錯誤的是： √

a

b

c

d 消費信貸包括合作式和非合作式合作式消費信貸的擔保一般由擔保機構提供貸款金額從5萬日元到1億日元不等消費貸款客戶還需向提供擔保一方支付保證金

正確答案： b

7. 關於我國個人消費信貸的持續發展，下列說法錯誤的是： √

a

b

c

d 與消費信貸風險防範相關的法律制度亟待健全完善我國已建立完備的個人資信記錄制度收入分配的現狀直接影響消費信貸業務的開展銀行對消費信貸業務的管理有待改進

正確答案： b

8. 不屬於發展商業銀行個人消費信貸的重要意義的是： √

a

b 有利於實現供需平衡，促進經濟有效增長有利於我國經濟社會的協調發展

c 有利於商業銀行調整信貸結構，提高資產質量

d 有利於我國居民增加儲蓄額，減少投資規模

正確答案： d

9. 不屬於個人汽車消費貸款擔保方式的是： √

a 信用

b 質押

c 抵押

d 保證

正確答案： a

10. 下列個人消費信貸品種中期限最長的是： √

a 個人綜合授信

b 個人汽車消費貸款

c 旅遊貸款

d 個人住房貸款

正確答案： d

判斷題

11. 個人消費信貸中的貸款不能用於家庭購買消費品。 √

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

12. 我國已制定了專門的《消費者合同法》，消費者合同適用該法。 √

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13. 在英國，房屋抵押貸款是消費貸款的主要形式之一，期限最長爲30年。√

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

14. 目前我國消費信貸的資金流向主要集中在房地產類和汽車類兩大高風險行業領域。 √

正確

錯誤

正確答案： 正確

15. 個人綜合授信的借款人在總額度和有效期內可隨時申請貸款，無需反覆辦理抵押或質押。

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第三篇：銀行個人消費信貸業務自查自糾情況報告

x行個人消費信貸業務自查自糾情況報告

我行收到省行《轉發省銀監局關於進一步規範消費信貸管理堅決遏制案件風險的緊急通知》後，分行領導高度重視，立即指示分行個人業務部將文件轉發到各支行，佈置分行本部、各支行對個人消費貸款開展全面性的自查自糾工作。現將自查自糾情況彙報如下：

[本站文章 本站，一站在手，寫作無憂]

一、x年x月末我行個人消費貸款的基本情況

我行發放的個人消費貸款包括個人住房貸款、汽車消費貸款、房屋裝修貸款、助學貸款等4個貸款類別。截止x年x月末全行個人消費貸款餘額爲x萬元，其中個人住房貸款餘額爲x萬元，佔個人消費貸款總額的x；汽車消費貸款餘額爲x萬元，佔個人消費貸款總額的x；房屋裝修貸款餘額爲x萬元，佔個人消費貸款總額的x；助學消費貸款餘額爲x萬元，佔個人消費貸款總額的x。

個人消費貸款的風險狀況方面。x年x月末全行個人消費不良貸款餘額爲x萬元，不良佔比爲x，其中個人住房貸款不良餘額爲x元，不良佔比爲x；房屋裝修貸款不良餘額爲x萬元，不良佔比爲x；助學消費貸款不良餘額爲x萬元，不良佔比爲x。

x年前x個月全行只發放個人消費貸款x筆x萬元。

二、我行在個人消費貸款發放和管理中碰到的問題

(一)個人消費貸款業務逐漸萎縮

我行從2014年開始發放個人消費貸款，2014年達到了一個高峯，2014年以來逐年萎縮。近幾年我行個人消費貸款投放少有多方面的原因：

一是國家宏觀政策調整的影響。由於人民銀行逐年上調個人住房貸款基準利率，促使消費者購房行爲變得理性，在辦理按揭貸款時充分考慮了利率變動對自己支付能力的影響，貸款需求減弱。

二是優質個人客戶和優質樓盤少。我行地處經濟欠發達地區，市民收入水平和消費水平不高，優質個人客戶和優質樓盤均不足。

三是x地區信用環境較差，貸款經辦人員對此產生了一定的畏懼心理。

四是提高了個人消費貸款准入門檻。我行信貸資產質量差，虧損嚴重，省行將我行歸爲“審慎發展行”和四類行。爲防範貸款風險，我行提高了貸款准入門檻，將個人消費貸款客戶定爲我市公務員、移動通信、電信、電力等高收入羣體，限制了中低端客戶的准入。

五是加強了內控管理和個人消費貸款風險管理，加大了處罰力度。在這種情況下，客戶經理普遍有一定的心理壓力，擔心“做多錯多罰款多”，缺少了對市場的熱情，對市場拓展的積極性不高，導致個人消費貸款業務停滯低迷。

六是未建立個人消費貸款激勵機制，未能充分調到經辦行和經辦人員的積極性。

(二)我行個人消費貸款的風險較大，資產質量較差

至x年x月末我行除汽車消費貸款不良佔比爲0外，其他3個消費貸款品種的不良佔比都在x以上。我行個人消費貸款資產質量差的主要原因有：

1、存量個人消費貸款資產質量不高，風險進一步顯現

個人消費貸款業務存在數量多、客戶分散、還款期限長、單筆風

險狀況難以確定且具有潛伏性等特點。2014年以前我行沒有針對個人消費貸款這些特點進行認真研究，與其他商業銀行在個人消費貸款的數量和市場份額上展開競爭，形成了一部分個人消費不良貸款。

2、貸款形態正常的客戶提前還款的現象逐步增加

近幾年由於人民銀行逐年上調個人住房貸款基準利率，部分個人住房貸款客戶出於貸款成本考慮，紛紛提前還款，而且大部分都是還款一直正常的客戶來提前結清銷戶。

3、個人消費不良貸款起訴清收難，抵押物處置損失大

對不良貸款起訴清收要經過受理、審理、判決、申請執行、執行、

拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續時間長，清收難度大。另外，抵押物處置時因當初貸款發放時抵押物評估價過高，導致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，也形成了一部分貸款損失。

4、政策性因素的影響

2014至2014年，我行爲響應國家號召，支持貧困大學生上學，發放了一部分助學貸款。助學貸款着重於社會效益，由於單筆貸款金額小、戶均催收成本高、未提供有效擔保、就業壓力大、部分借款人已無法聯繫等原因，大部分已形成了不良貸款。

通過這次全面性的消費信貸風險管理排查，我行沒有發現新的虛

假消費貸款案件。

三、今後的工作方向

1、繼續加強對個人消費貸款的權限管理

爲防範經營風險，繼續上收下屬各支行個人消費貸款審批權限。由於我行個人消費貸款不良比率超過控制要求，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第37條有關審慎監管措施的規定，我行決定繼續上收下屬各支行個人消費貸款審批權限，全市個人消費貸款業務一律由分行行長或經授權的主管副行長審批發放，對金額較大的貸款必須經貸審會審議

。

2、切實加強對分行本部、各支行個人消費貸款業務的自律監管

檢查及相關規章制度執行情況的檢查，加強對全行個人消費貸款的風險監測和貸後管理，力促全行個人消費貸款不良餘額和不良佔比的雙降。個人消費貸款的貸後定期檢查和跟蹤檢查必須真實、及時、到位，及時發現風險預警信號，對檢查發現的問題必須立即提出解決方案，對症下藥，確保信貸資產的安全。

3、在風險可控的前提下適度發展我行的個人消費貸款業務。今後我行個人消費貸款的目標市場以個人住房貸款和汽車消費貸款爲主，目標客戶以我市公務員和移動通信、電信、電力等單位的高端客戶爲主。

4、加強對全行個人消費貸款客戶經理和風險經理的業務培訓，

提高業務素質和風險防範能力。

x行

二○○x年x月x日

第四篇：個人住房信貸業務風險的調查思考

近年來，隨着房地產市場的快速發展，各商業銀行的個人住房信貸款業務迅猛增加，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升。僅以天津市爲例，截至2014年6月末，全市個人住房貸款餘額已達341.66億元，比年初增加35.62億元，佔全部貸款餘額的比重已達8.27。造成此項業務如此快速發展的原因之一是，由於商業銀行對資產風險

的重視程度逐年提高，因此，將個人住房信貸業務視爲低風險的信貸品種，作爲信貸業務擴張的重點大力進行拓展。

然而，個人住房信貸業務真的是風險極低嗎？不可否認，從短期來看，個人住房貸款可以說是商業銀行資產類別中質量最高的貸款種類，仍以天津市爲例，截至2014年一季度，全市個人住房貸款的不良率僅爲0.7，低於全部貸款不良率6.8個百分點。但是必須清醒地認識到，在當前特定的金融市場環境下，個人住房信貸業務並不見得就是商業銀行的低風險金融產品，在特定意義上說，這項業務所面臨的潛在風險還要高於其他貸款種類，如果商業銀行不能對當前個人住房信貸業務所面臨的風險進行有效識別和控制，盲目樂觀地快速擴張，不久的將來個人住房信貸業務將可能成爲商業銀行一個不容忽視的風險源。下面，就其發生風險的可能性進行簡單的分析。

一、個人住房信貸業務的風險分析

從目前的情況分析，商業銀行的個人住房信貸業務主要存在以下四個方面的風險：

1．商業銀行的流動性風險

商業銀行的流動性風險具體表現就是資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需求，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。我們知道，商業銀行的個人住房信貸業務尤其是個人住房按揭貸款一般期限較長，最長可達30年，如果商業銀行的這類中長期貸款快速增長，同時佔比迅速提高，而作爲其資金主要來源的存款又多以短期爲主，逐步形成商業銀行資金來源的短期化和資金運用的長期化，出現資金期限上的錯配，造成商業銀行的流動性風險。

當然，商業銀行在一定範圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但這個缺口應當控制在一定的比率範圍之內，並對其進行管理，這就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18—20時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成爲非常突出的問題。

2．房地產商轉移的融資風險

房地產行業是一個典型的資金密集型行業，對於融資的依賴程度明顯高於一般的工商行業。因此，作爲經營房地產業務的商業銀行必須對房地產開發貸款風險程度相對較高有清醒的認識。正是由於這種風險收益特性，中國人民銀行與2014年6月下發了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件），對房地產信貸業務提出了更高的監管要求。但是，由於商業銀行將個人住房信貸業務作爲積極拓展的業務領域，甚至爲配合競爭給與其種種優惠，使其在消費信貸中的比重逐步增大，一些房地產開發商就利用了這些條件，以合規或者不合規的方式將個人住房貸款變爲房地產開發企業的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移，代表性的現象就是“假按揭”，開發商串通一些“假購房者”以這種方式騙取商業銀行的“按揭”貸款，達到爲企業融資的目的。

3．個人信用風險

當前個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，個人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還商業銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險；二是借款人可能故意欺詐，通過僞造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。

個人住房信貸業務屬於中長期信貸，其還款期限通常要持續20-30年左右，在這段時間中個人資信的狀況面臨着巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往可能轉化爲商業銀行的信貸風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。

4．貸款操作的風險

從個人住房信貸業務操作風險的角度看，由於缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，房地產信貸部門有時爲了擴大業務範圍，競相降低貸款人的首付比例，甚至出現“零首付”，同時放鬆貸款人的審批條件，或者沒有嚴格執行抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺和後臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。

從當前的情況，各商業銀行在同一城市經辦個人住房信貸業務的網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請住房貸款，一旦貸款人無力償還，商業銀行的資產風險陡然發生。

由此可見，個人住房信貸業務的風險並不是極低，但是，風險也不是不可防範的。在我國，個人住房信貸業務開展的時

間較短，很多管理上的經驗還在摸索中逐步形成。而在西方發達國家，房地產業一直是國民經濟的重要支柱，各國都先後建立了相對成熟完善的房地產金融系統，在對個人住房信貸的風險觀了上積累了一定的經驗，有些經驗也是值得我們去學習和借鑑的。

二、個人住房信貸業務風險管理可借鑑的經驗

以美國爲例，美國的房地產金融風險管理模式很有代表性。

美國人大多數是通過私營金融機構的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購房產作抵押，這樣可使貸款風險降低到最低程度。同時，美國聯邦政府金融機構建立起了一套完整的有效控制房地產金融市場的特殊機制。金融機構依據資信調查和住房估值審批貸款金額，資信調查依賴的是一個完備的信用體系，它包括個人信用調查機制和個人信用評估機制，通過綜合考察影響個人及其家庭的內外客觀、微觀環境，包括經濟、金融、司法、社會、工商、財產在內，使用科學嚴謹的分析方法，對個人及其家庭的資產狀況、履約各種經濟承諾的能力和信譽程度進行全面評判和評估，數據的採集儘可能中介化和標準化。

當抵押貸款違約時，美國的房屋抵押市場配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設還款表、自願轉讓契約、公告拍賣等，可以根據抵押資產以及貸款人的具體情況，採取適合自己的處置方法，從而降低了個人住房貸款違約後給金融機構帶來的風險。

同時，在風險管理機構的設置上，聯邦國民抵押貸款協會、政府國民抵押協會和聯邦住宅貸款抵押公司三家中介機構從事二級抵押市場的操作，有利地解決了房地產一級抵押市場無法解決的三大問題：流動性問題、資金佔壓的長期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金倆源有限的矛盾。

當前，解決我國商業銀行的個人住房信貸業務的風險也應當從以下幾個方面入手，在一級市場上注重解決信用風險，在二級市場注重解決流動性風險。

三、個人住房信貸業務風險管理的途徑

從未來的發展趨勢看，中國的個人住房信貸業務還會有很大的發展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行快速擴張，未來必然會給商業銀行帶來巨大的風險。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作爲商業銀行管理的重點。

1．改善個人信用風險的識別和評估環境

這就要求建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋和查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動。具體操作就是要規範發展的一系列具有法律效力的規章制度與行爲規範，包括：個人信用等級制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。要建立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息會同來自司法、稅務等機構的公衆記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，並據此做出決策。爲此，中國人民銀行已正式成立了徵信管理局，該機構一方面鞏固和加強對企業法人的徵信管理系統，另一方面也將於今年內開始推行“個人徵信系統”，但從目前情況看，個人徵信系統所採集的信息對於進行個人住房貸款的風險判斷並不足夠，尚需在逐步完善中實現既定目標。

與此同時，商業銀行爲了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中，將個人信用作爲考察的重點，設立相關的個人信息檔案，建立專業化、規範化、初具規模的數據庫，爲信用管理打好基礎，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，並建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即採取補救措施。同時，各金融機構之間還應當充分共享個人信用信息資源，因爲貸款人可能同時在不同的金融機構或同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準確地做出決策。

2．加快資產證券化進程

爲了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業銀行採取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場，即房地產抵押債權轉讓市場的建立。房地產貸款由商業銀行創造出來以後，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款爲擔保、發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接，提高資金的流動性，一方面商業銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性。其次，從成熟市場的經驗看，住房按揭貸款證券化是商業銀行轉移貸款風險的有效方法之一。住房按揭貸款證券化實際上是一種新型的住宅融資方式，商業銀行將缺乏流動性但未來現金流可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個“資產池”，經過信用評級以後，向投資者轉讓住房按揭貸款債權，收回資金補充流動性

3．推進房地產融資的多元化

目前我國房地產金融以債權融資爲主，股權融資比例較小，融資格局較單一。根據統計估算，80左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債券融資和股權融資兩種基本形式，同時，在債權和股權融資一級市場以外，還存在着發達的二級市場。因此，推動房地產融資的多元化，有助於降低房地產融資對銀行信貸的過分依賴。

4．引入個人住房置業擔保公司

目前，在我國的一些城市已建立了“置業擔保公司”，這些公司的成功運作將有效促進個人住房貸款風險的分散化。

此外，商業銀行還應根據客戶的不同需求以及客戶的資信水平，設計不同的產品，提供多元化貸款服務，推行多種還款手段，提高金融服務水平，推進個人住房信貸業務的健康發展。

第五篇：個人信貸業務的發展探悉

我國個人消費信貸業務發展初探

據中國人民銀行貨幣政策執行小組於2014年10月發佈的2014年第三季度《中國貨幣政策執行報告》顯示，我國金融機構貸款增長仍然偏快。結合今年前兩個季度的《中國貨幣政策執行報告》考察，在人民幣新增貸款中，一季度爲8082億元，同比多增4758億元；二季度爲9728億元，同比多增4752億元。“非典”之後，人民銀行加強了對貨幣信貸總量的調控，從三季度開始，金融機構貸款多增長態勢開始減緩，當季金融機構人民幣貸款增加6905億元，比二季度少增2823億元，但仍比去年同期多增1664億元。

而在這樣一個金融機構貸款量快速增長的時期，不良貸款餘額仍然下降緩慢，不良貸款損失額仍在增加。如何加強貸款管理，尤其是對我國現階段越來越多的個人消費信貸的管理，是金融機構必須加以重視的問題。

一、我國個人消費信貸業務的現狀

個人消費信貸業務屬於個人銀行業務的一種，主要是指商業銀行將資金借貸給個人或家庭使用和消費，在約定時間內收回並按一定的利率計取利息的信貸業務。近年來我國金融業發展較快，各級銀行機構遍佈全國，人民銀行、國有商業銀行、股份制銀行和地方性商業銀行構成了我國龐大的銀行體系，成爲我國金融業務發展的堅實基礎。隨着社會醫療養老、保險等制度的日益成熟，以原始積累的方式進行消費的傳統觀念正逐步被信貸消費理念所取代，越來越多的居民開始接受消費信貸服務，進行信貸消費。

我國消費信貸業務發展至今，業務範圍得到了較快的擴大。這些貸款業務主要建立在穩定合法的個人經濟收入與良好的個人社會信用基礎之上，主要包括個人住房消費貸款（含二手樓宇貸款），個人住房裝修貸款、汽車消費貸款、個人存單質押貸款、個人耐用消費品貸款、個人助學貸款、個人留學貸款、個人旅遊貸款等業務。有的金融機構還開展了個人小額信用貸款、個人綜合授信額度貸款等業務。有數據顯示，今年上半年我國消費貸款增加2459億元，同比多增1070億元。現階段我國個人信貸消費結構上，個人住房貸款和汽車消費貸款佔了相當比重，其中個人住房貸款增加1521億元，同比多增478億元；汽車貸款增加483億元，同比多增203億元，房地產、汽車等消費熱點在一定程度上帶動了消費信貸快速增長，分別佔到了消費貸款增量的61.85%和19.64%。

二、我國個人消費信貸業務存在的問題

在我國個人消費貸款蓬勃發展的同時，信用問題在我國個人消費信貸中表現得比較突出。有統計資料表明，我國每年因失信行爲造成的經濟損失達5855億元。另外，相比於歐美的一些金融業發達的國家而言，我國的個人消費信貸業務起步較晚，尤其針對大額的房貸、車貸，銀行在貸前信貸管理、貸中信貸執行、貸後風險監控等方面還存在諸多不足。

1.缺乏科學權威的個人資信評估標準和評價體系，不利於信貸授信額度的確定，不利於貸前風險控制。具體體現在：（1）貸款申請者向銀行出具的收入證明文件普遍缺乏真實性且不易查評。尤其是在私營企業中，貸款申請者往往開立偏高的收入證明以獲取貸款。信貸業務人員多是依賴申請者所在行業以及其行政級別，憑經驗和常識初步判斷其證明的可信程度，但是行業個體差異性的存在，以及實際收入中還包含着相當部分的非貨幣收入和“灰色收入”，收入證明並不能百分之百的說明申請者的還款能力。居民收入的不透明也使得查評難度較大。日後若因借款者還款能力有限甚至喪失還款能力而使得銀行出現壞賬、死賬，將加劇銀行不良貸款問題，影響銀行資金回籠，影響銀行資金流的穩定。（2）個人資產無專業評估，個人資信無專業調查。目前我國大部分地區只有抵質押品專業評估機構，沒有專業的個人資信狀況評估和調查機構。個人或家庭的資產負債表、個人稅前資產收益、個人有無其他行負債等個人資產資信評估的精確數據和材料處於缺乏狀態。在銀行對借款人的資信評分表的個人資產相關數據中，資信總分有時有１０分的浮動空間，授信額度也就可能因其上浮而提高。

2.個人消費信貸手續煩瑣，收費標準不一，不利於個人消費信貸順利開展。具體體現在：（1）40

抵質押品評估費等收取標準不一。有的銀行按筆數收取，有的銀行按標價百分比收取。即使是採用一種方法收費，銀行間收費差異也較大，有的存在100元的差距。在某些地區，貸款所需交納的保險費也不同程度存在不合理現象，不利於公平競爭和信貸市場穩定。（2）銀行和保險公司“一對一”的“聯姻”形式使消費者無法自由選擇保險公司，消費者持有某一家保險公司的保單也無法自由選擇質押貸款行。這種現象不僅給消費者在辦理個人消費貸款時帶來不便，也使銀行很容易喪失潛在客戶。

3.個人資信檔案缺乏科學有效管理，不利於銀行貸後信用風險監控。市場經濟從某種意義上說就是信用經濟。而在我國，金融系統尚缺乏科學完備的個人資信檔案管理方案，銀行承擔的信用風險比較大。具體體現在：（1）金融機構內部的個人資信檔案缺乏有效數據，消費信貸個人資料缺乏及時更新。目前個人資信檔案中包括身份證和戶籍證明等大多信息，但這些信息並不具備經濟擔保能力。在中長期貸款較多的房貸中，戶籍、聯繫方式等個人信息可能更換，加大了銀行信用風險控制難度。今年前三季度個人住房貸款增加2914億元，約佔全部金融機構各項貸款的11%。從中可以看到銀行承擔着相當大的個人信貸風險，一旦信用風險轉化成事故，銀行將承擔相當大的經濟損失。

（2）缺乏個人信用檔案信息共享機制。2014年7月，上海市率先建立了“個人信用聯合徵信系統”，而至今也只有大連、廣州等地區也初步建立了個人信用制度，個人徵信制度發展緩慢。大量可以開放的數據由於缺乏國家統一的有關征信體系的政策和法律法規而封閉在行業主管部門手中，徵信數據缺乏並且得不到同業間的及時溝通和有效整合，也沒有一部專門的法律和社會信用機制能較好地約束個人信用活動，貸款申請者多頭開戶和惡意騙貸便有空可鑽。

三、對於我國個人消費信貸業務的幾點建議

1.建立科學的個人信用評價體系，建立專業的個人信用評估和調查機構。美國消費信貸報告機構的存在使得貸款人能以合理的投入獲得真實的申請人信用資料。貸款人可以通過專門蒐集和保管申請人信用資料的商業性信貸報告部門獲得申請人信用資料。在我國可以在條件較好的城市爲試點，逐步建立信貸報告機構，既減輕銀行系統的調查負擔，又保證調查的專業性和準確性。

另外可以引入國外金融機構普遍採用的“5c個人信用評分模型”即：品德（character），能力（capacity），資本（capital），擔保品（collateral）和行業背景（condition of business），結合我國個人消費信貸業務中的實際情況，建立適合我國應用的個人資信評估模型，以更好的反映個人資信水平。今年9月1日起實行的個人結算賬戶和儲蓄賬戶分開制度，將個人的信用情況更加準確地反映出來，無疑爲信用體系的建設起到了一定的輔助作用。

2.制定相關貸款優惠政策與申請者資信掛鉤的辦法，並規範收費標準。對於資信較好的客戶，銀行可以賦予申請者更多的貸款優惠條件。例如賦予其更多的還款方式選擇權，無形中降低了申請者的貸款成本，並以優惠的政策鼓勵了申請者保持良好的信用記錄。今年中國人民銀行發表公報中一條重要措施即“銀行向中低收入的家庭發放的貸款，對第一次貸款者提供優惠”，要明確地體現在利率優惠或其他貸款期限優惠、資費優惠上來，使政策得到落實。

對於一般的收費標準，要在同行間嚴格規定統一的標準並嚴格執行。同時明確保險費收費原則，加大保險費收費透明度，合理收費，不一味追求高保費收入，注重保費與保險責任金的比例，分清銀行和保險公司各自承擔的責任界限。以抵質押保險爲主，避免如今年江蘇地區一度出現的保險公司與銀行間不合理的讓利現象，減輕提前還貸出現時保險公司的退保壓力，保障消費者的合法權益。

3.從卡業務入手，蒐集整理個人客戶的信用資料。在中國信用體制還不是很健全的情況下，隨着卡業務的快速成長，可以考慮從各種銀行卡業務，特別是信用卡業務入手，來跟蹤消費者取款或消費記錄，以電子化生成日常交易的各類數據信息增補客戶資料，作爲客戶信息資源逐步建立起客戶資料數據庫。再結合客戶開戶時錄入的基本資料，建立全面反映客戶資信情況以及客戶還款能力的數據庫。同時考慮對於現存賬戶採取無限期保留，對於已關閉或已付清賬戶繼續保留若干年的措施，以備查詢。

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4.重視個人信貸資料檔案管理的硬件設施建設，完善法律環境。科技上要完善基礎數據庫的接口技術，加快數據平臺建設，以擴大徵信試點，互聯互通，儘快實現數據共享系統的建設和全國主要城市徵信體系的建設。同時儘快制定全國統一的個人徵信體系法律法規，在明確信息披露規則的同時保護商業祕密和消費者個人隱私，促進個人徵信體系發展；保護債權人金融資產權益，明確信貸消費者應承擔的法律責任，將消費者信貸中的違約行爲與其他項日常交易行爲掛鉤，在社會範圍內強化信貸消費者的責任意識。

消費信貸

消費信貸是個人和家庭用於滿足個人需求(房產抵押貸款例外)的信貸,與企業信貸相反。消費信貸是商業企業、銀行或其他金融機構對消費者個人提供的信貸。主要用於消費者購買耐用消費品（如傢俱、家電、汽車等）、房屋和各種勞務。

消費信貸有兩種基本類型：封閉式信貸和開放式信貸。封閉式信貸指在一段時間內以相同金額分數次償還債務的方式。開放式信貸是循環發放的貸款，部分付款根據定期郵寄的帳單繳付。

封閉式信貸：

●抵押貸款

●汽車貸款

●分期付款貸款（分期付款銷售合同、分期現金支付信貸和一次性信貸）

開放式信貸：

●旅遊與娛樂卡

●透支保護

●百貨商店發行的卡和銀行卡（有銀聯、維薩visa、萬事達mastercard）

消費信貸的形式主要有：①賒銷。零售商向消費者提供的短期信貸，即用延期付款的方式銷售商品。西方國家對此多采用信用卡的方式，定期結算清償。②分期付款。消費者在購買高檔消費品時，只支付一部分貨款，然後按合同分期加息支付其餘貨款。如果消費者不能按時償還所欠款項，其所購商品將被收回，並不再退回已付款項。③消費貸款。銀行通過信用放款或抵押放款以及信用卡、支票保證卡等方式向消費者提供的貸款。消費信貸又可分爲買方信貸和賣方信貸，前者是對消費品的購買者直接發放貸款；後者則是以分期付款單作抵押，對銷售消費品的商業企業發放貸款，或由銀行同以信用方式銷售商品的商業企業簽訂合同，用現金的形式把貨款付給商業企業。

消費信貸的產生和存在是社會生產發展和人們消費結構變化的客觀要求，在一定程度上可以緩和消費者有限的購買力與不斷提高的生活需求之間的矛盾，對開拓銷售市場，促進生產和流通有積極作用。但是，消費者對未來購買力的超前預支，往往會造成一時的虛假需求，掩蓋生產與消費之間的矛盾。

投資品種與投資工具的選擇

目前理財需求越來越強烈，個性化的理財投資規劃需求突出，金融投資工具的發展，其他投資品種也層出不窮，運用怎樣的投資工具來達到理財目標？這是個問題。本人根據常規觀察，大致羅列了數種個人投資工具及方式，可以作爲設計個人投資理財規劃時的參考：

1. 股市：目前國內有上海證券交易所與深圳證券交易所掛牌上市的股票1400多隻股票可供投資者選擇。目前上證指數正處於5000點左右上下震盪。

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2. 期貨：國內期貨市場包括金屬、農產品、能源類期貨投資工具，具有套值保值的功能，對於參與者來說，具有套利性、投機性；金融期貨合約有股票指數合約、利率期貨合約、外匯期貨合約等，目前國內推出股指期貨指日可待，其他的金融期貨產品還在研發階段。

3.基金：基金近年來在國內成爲金融投資商品的明星，現在國內基金公司大小几十家，擁有數百隻不同類型的基金，其中股票型基金最爲紅火，這跟大牛市有關；基金分股票型基金、貨幣型基金、債券型基金、混合型基金，投資基金：一是要確定贏利目標、二是要控制好實在的風險、三是要適度投資或者投機、四是要選擇適合自己的基金入市。

4.外匯寶交易：各個銀行都開設外匯寶交易，通過世界各國貨幣匯率之間的波動，投資者可以獲取貨幣數量的增加，最終達到外幣投資增值的效果。目前，人民幣兌美元繼續升值的趨勢難以改變，但大幅度快速升值的可能性也較小；同時考慮到人民幣升值對國際貿易與國內經濟的巨大影響，有關人民幣匯率的衍生工具也在國家管理層考慮之中。

5.貴金屬交易：包括黃金與白銀等，國際上有現貨黃金投資，國內銀行有紙黃金或者實物黃金投資交易。黃金主要由地域政治衝突、供銷變化、貨幣匯率、能源等等因素決定。

6.藝術品收藏：內容廣泛，門類齊全，古今中外，五花八門。幾乎涉及到人類生活與歷史的一切，主要分瓷器、玉石、金屬物品、錢幣、郵品書畫等等。

7.彩票：國內有福利彩票與體育彩票，隨着博彩業的發展，彩票作爲一種投機性強的品種，其投資的功能也將逐步顯示出來。比如足球彩票在意大利很受歡迎，幾乎人人購買。但彩票畢竟投資性、博弈性太強，不宜大資金介入。

8.股權投資：股權投資，是通過購買企業的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產投資於企業，購買的非流通股票一但在國內外證券市場上市，就可以在短期獲得暴利；股權投資當然也可以通過分得企業收益或股利取得投資效益；還可以通過控制被投資單位的產品供給等環節取得間接經濟效益。但是，如果被投資單位不能上市或者經營不善那有可能給投資者帶來巨大損失。

9.債券投資：在現在的金融市場上，債券的分類越來越細緻，但一般有國庫券、企業債券、金融債券。可轉換債券可以在一定條件下轉爲其他金融工具，如股票。

10.投資保險：購買投資性保險，不失爲個人投資一種有益選擇，比如萬能壽險具有包括投資在內的“全能性”的功能。

11現貨交易：現貨交易在金融商品中屬新鮮事物，參與經營的商品包括農產品、金屬、建材，遵循：“三公”原則進行交易。

12.結構性存款：無論如何，投資者應該保持一定數量的存款。

13.個人委託理財：如銀行存款委託貸款，許多銀行都有辦理。

14.信託投資：個人投資者一般介入的是資金信託。

15.期權投資：作爲未來某特定時間用特定價格買入或者賣出一定熟練每個的商品的權利，具有投資的選擇權。

16.房地產投資：包括商鋪、住宅、寫字樓、建築附屬設施，還有土地使用權等的投資。

17.盆景、高檔蘭花消費投資：也稱爲綠色股票。

18.其他另類投資：如炒配額、炒煤、炒網吧證、炒棉花、連鎖品牌經營等。

理財投資的繪畫藍圖，要從這些投資品種或者工具的選擇開始。

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