項目進展情況報告及董事會討論定奪議題

項目進展情況報告及董事會討論定奪議題

一、流轉、立項工作

1、工作進度

目前共流轉荒地約7000畝：其中5600畝荒地已進場開發（約可新增耕地3000畝）；剩餘約1400畝荒地（約可新增耕地900畝）未開發，未開發荒地正在進行分組、確權、立項及預算編制工作。

2、 流轉後續工作開展建議及請董事會定奪事宜

建議再流轉2000畝荒地做旱地指標開發

建議再流轉2000畝旱地做旱改水指標開發

A、後備耕地優質緊缺

根據2016年全國二調數據，武岡旱地後備資源統計中有13000畝荒地可開發。我司已流轉約7000畝，其他社會資本相繼也開墾了約2000畝，目前可開發資源大約在4000畝左右，後備耕地資源面臨枯竭且不可再生。

根據2019年武岡市最新統計旱改水及水田後備資源約5000畝，經我司現場覈查，單塊面積超過50畝的地塊約佔2500畝，建議流轉2000畝旱地做水田或旱改水。豐富產品類型，更好的與市場對接。

B、土地流轉競爭羣體異軍突起，所剩資源短期內會被消化完

武岡社會投資（個體戶）旱地開發的回報已到了10000元/畝（以前7000元/畝）；旱改水開發的回報已到了30000元/畝（以前25000元/畝），收益可觀。此羣體也在瘋狂搶地，且都是本地人，預計2019年所剩後備資源將被消化完。

C、建議設立激勵機制，以保證快速拿地：鑑於社會投資羣體收入增高，目前流轉難度劇增，需到鄉鎮及村組做大量公關協調工作，建議設立100元/畝的激勵機制，以便快速拿到預期土地。

D、流轉預算（按現有行情）

荒地流轉預算：2000畝×70元/畝×5年=70萬

旱改水流轉預算：2000畝×500元/年×3年=300萬

E、水田開發存在的障礙：需股東層面出面，與武岡市政府商議可行性。如確定可以做，需簽訂補充協議，明確效益回報及成本預算。

二、施工、驗收工作

1、進度：一期、二期共完成指標確認約1350畝，三期已完成項目驗收1050畝，預計2019年4月底可報至公共資源交易中心，扣除自然資源廳的15%，可交易880畝。

四期屬在建工程，均已完成主體工程量40%左右，2018年10月份停工。四期共建設面積850畝，預計新增耕地約600畝。

2、後續工作開展建議及請董事會定奪事宜

A、建議停工的工程開工

政策因素及客觀情況

按省廳土地開發政策文件，立項有效工期爲兩年，如兩年內未完成驗收，屬不合格工程，後續再驗收將有政策障礙。

停工造成了後續很多矛盾，在申報項目進度、工程結算環節，指揮部、施工單位農民工給予我司造成很大壓力，且公司名聲上也有負面影響。

預算：300萬

B、建議1400畝儲備土地儘快進場

合同條款

已流轉但未進場的荒地有1400畝，鑑於當時流轉土地的大環境，鎮裏及村民擔心我司將土地流轉後不開發，爲了保證土地的儘快流轉，我司與村裏簽訂合同約定如一年未動工，村裏有權收回土地，現流轉已將近一年時間，村裏已有較激烈的負面情緒，我司一直在做安撫工作，建議進場開工。

預算：540萬

三、工程結算工作

按施工合同約定，一期、二期均已到結算期，結算流程及建議如下

1、建議董事會審議結算方案（第三方審計單位參與），儘快啓動結算工作。因結算涉及的工作較繁瑣，要做大量的現場工作，牽頭人需責任心強、懂業務且經驗豐富，建議將付依思調回武岡，牽頭結算工作。

2、結算建議

四、土壤改良、修復及種植管護工作

根據土地開發整治相關政策要求，新開發耕地不得荒廢，需種植糧油作物或綠肥。結合我司與武岡市政府簽訂的招商引資協議要求，目前項目公司所有開發地塊均已種植油菜、綠肥，且已完成第一階段培肥（1噸有機肥/畝），土壤修復工作暫時未啓動。

1、種植管護工作建議，請董事會定奪採取何種方式

A、三年、五年流轉期的返還給原承包人或村組適當收押金；

B、十年、二十年流轉期（約1200畝）的以下三種方式供參考：

1、自營：可考慮種植經濟附加值較高、國家政策支持且有補貼的經濟作物。經調研，油茶屬邵陽市農業支柱產業，一次性投入後即可（800元/畝），後期管護費用較少（150元/畝/年），且可領600元種植補貼（分三年），預算約100萬元

2、招標形式轉租，每年收100元/畝租金，後續村裏租金由轉租方支付；

3、招標形式轉租，每年收200元/畝租金，後續村裏租金由我司支付

2、第二階段培肥及土壤修復工作

按合同約定，三年內完成土壤培肥及修復工作，2019年已是第二年，是否需冬季培肥。

培肥：每畝1噸；約300萬

修復：每畝1550元，約500萬元

五、產品銷售工作

1、已出產品估值

A、一期535畝（省廳扣除15%後）

數量指標：535*10=5350萬元

產能指標：1009萬元

B、二期692畝（省廳扣除15%後）

數量指標：692*10=6920萬元

產能指標：1500萬元

C、三期880畝（省廳扣除15%後）

數量指標：880*10=8800萬

產能指標（預計）：1000萬元

D、自然資源廳扣除部分（15%）的成本補助

371畝*3萬元/畝=1113萬元

三期合計產值：25692萬元

2、產品銷售工作

由於大環境原因，目前產品一直未交易，建議：

A、通過國家交易平臺尋找交易的可能

B、尋求更有公信力的平臺的支持，由武岡市政府出面與需要的園區進行點對點銜接。

C、設立適當激勵機制，以居間人的形式多渠道尋求交易。

六、規範管理工作

武岡項目公司屬合資公司，按照公司章程及股東合作協議的基本框架，雙方股東代表（董事長、總經理）共同管理項目公司，分工明確、各司其職。

現行議事規程，，已嚴重阻礙了業務工作的推進，項目公司制度的修訂，人員的調動均未商討也未報備總公司董事會批准，造成了核心業務工作停滯，人心不穩

舉例如下：

因武岡職能部門整合，主管我司業務驗收的三個單位的一把手全部換人了，因費用審批原因，關係一直未銜接上，甚至由於沒有拜碼頭，對我司產生了意見，導致驗收報卷簽字工作停滯，遲遲不能推動；

由於項目公司關鍵骨幹人員的突然調動，事先未做好部署，導致結算工作停滯、工地上矛盾處理無延續性，每天來辦公室催付款、矛盾討說法的人員不斷）爲了保證合作順利性、管理規範性，建議如下：

A、項目公司制度的修改、人事的安排及調動、以及重要業務工作的決策先由項目公司董事長、總經理商議，商議一致後再報總公司董事會批准。

B、爲保證公平性及公章使用的合法性及嚴肅性，建議公司印章雙方共管。

七、資金工作

A、由於武岡項目公司一直在未達成交易，爲了緩解資金壓力，保證項目建設有充足資金，保證類似於拿地這種較緊急的工作可以快速推進，降低運營成本，使股東利益最大化。基於項目基本情況，按現有相關銀行政策，我司武岡項目符合貸款准入條件，無政策障礙。已驗收的土地可申請全額流動貸款，已立項的項目可申請專項開發貸款，貸款期限均屬中期貸款。

據初步估算（具體數據以銀行評估的爲準）：按項目審計報告，已完成驗收的可申請5400萬流動貸款，已立項的含後續立項的約可申請4500萬專項開發貸款。融資成本約3個點左右。

B、按照與政府簽訂的招商合同約定，我司已向政府繳納1500萬指標占用費（1500元/畝，共1000畝），鑑於武岡後備資源存儲現狀，建議返還一部分指標占用費到到我司，後續我司耕地開發的指標占用費將補交或指標拍賣後在與政府結算時扣除。

2022年2月22日