水產品市場招商工作可行性報告

水產品市場招商工作可行性報告
      都市漁港水產品市場的籌備和建設傾注了全體遼漁人的精力和希望，如何做好市場開業前的前期調研和招商工作至關重要。下面就結合水產品市場的租金、售價以及市場建設的投資與收益等4個問題做一簡單分析，僅供參考。
1.  用什麼方法保證水產品市場建設資金平衡？
  答：通過出租、出售攤位和櫃檯，廣告收入等可以保證市場建設資金平衡和快速收回。
2.  用什麼方法能達到市場運營費用平衡？ 租、售面積各多少比較合適？
答：市場開業後的市場運營費用大致應包括管理人員薪金、各種稅費、物業維護費用、裝修費用等。
如果用出租、出售攤位和櫃檯的收入來收回前期市場建設成本的話，那麼用市場廣告費用基本可以支付日常運營產生的各種費用。
這裏指的廣告主要包括市場主樓外牆大型戶外廣告以及各樓層室內廣告等。現以大型戶外牆體廣告爲例分析：我們水產品市場的主樓外部尺寸爲東西寬138米、南北長207米，周長大約690米。除掉透明玻璃、出入口與汽車通道等不可利用區域，大約有600米左右長度可以懸掛大型戶外廣告。按照現在的廣告市場行情，大連市內青泥窪橋、西安路等一類商業區每個基本單位尺寸（10米×10米）廣告的價格約爲50萬到100萬元/年，如果我們水產品市場廣告按照每個基本單位尺寸（10米×10米）20萬元/年收益的話，600米的長度至少可以懸掛40個尺寸爲10米×10米大型戶外廣告牌，年收益大約在800萬元左右。（按照廣告牌之間距離5米計算）
 
市場主樓內各層租、售面積預估介紹（以1號工程的北樓先行開業爲例）：
一樓：攤位面積合計7000平，全部出租，租金9元/平·天
二樓：攤位面積合計7000平，租售各一半，4萬元/平（或2.5萬元/平）
三樓：攤位面積合計7000平，全部出售
四樓：攤位面積合計7000平，全部出租
3.  站在攤位投資者的角度，按10年期算，用經濟學算法，考慮到利率、通貨膨脹等因素，幫助客戶算一筆投資回報的帳，發掘其中的商機，以便吸引顧客投資。
攤位投資者（即客戶）：以10平米攤位爲例，售價4萬，一個攤位投資40萬元。按現行五年利率4.75%（較高利率標準），通貨膨脹率按照6%（根據權威人士預估十二五期間通脹率）預計。
如果存在銀行：40萬元在銀行中10年後的本金總收入爲
40× 63.62（萬元）
    如果投資者購買攤位：每年租金收入9×365×10=3.285（萬元），計入通貨膨脹因素，10年租金收入=37.75萬元（等比數列計算公式： =），攤位價值40萬元×=40萬元×1.79=71.63萬元，本利合計：109.38萬元。
因此，投資購買攤位的收益比存款在銀行多45.76萬元。
4.  列出選擇租/售各自的理由，是選租還是售？參考價格：售價4萬元/平，租價：9元/天/平米，即10平米的攤位年租金3.28萬元。闡述價格合理性。
   水產品市場可以採取租售結合的方式。對於前期以出租形態存在的攤位，後期如果有需要還可以轉爲銷售，採用以租代售（用客戶前期租金作爲後期買攤位的價款）或者前期租賃商戶有優先購買權的方式。
出租的方式，投資回報較慢，但顧客資金壓力不大，會有較多客戶採納，且我公司作爲出租方可以根據市場行情逐年漲價，對商戶的經營也可以進行一定管理和干預。
出售的方式，投資回報較快，但顧客資金壓力較大，客戶不會輕易考慮。出售後的攤位及櫃檯，產權已經易手，我公司對其經營的管控力度將會減小，對我公司市場的宏觀管理有一定消極影響。
租價9元/平米·天（即3285元/平米·年）的價格是是可行的。理由是：長興市場的水產品攤位租金爲3200元/平米·年，搬遷後價格將會上漲。黑嘴子市場冰鮮區攤位租金4000元/平米·年。
售價4萬元/平米的價格，相比於大連灣現有公建來說偏高（據調查，以大連灣東門附近公建爲例，每平米價格在2萬元左右。但這一帶公建的商業地理價值與未來預期投資收益率相比都市漁港水產品市場來說明顯偏低）。綜合各種因素考慮，水產品市場攤位或專櫃的平均售價在2.5萬元至3.5萬元之間比較合理。
根據所附《市場租售收入預測對比表》分析可得：保守的預測，按照租價7元/平米·天和較低售價2.5萬元（或2.3萬元/平米）計算（計入空置率因素後），如果1號工程先行開業，第一年即可收回建設成本2億元且有盈餘；如果1、2號工程同時開業，第一年也能收回建設成本4億元且有盈餘。