關於物業服務企業收入無法穩定增速的情況說明

今年以來，區域性爆發的新冠疫情給經濟、社會和人們的日常生活帶來了諸多影響。物業管理行業作爲重要的民生服務行業，扛起大旗，在各行各業備受衝擊和影響的情況下，全力抗疫守護社區平安。在疫情管控下，物業管理行業的重要性更加凸顯，疫情防控加速物業管理行業融入社會基層治理，成爲防控體系中的重要一環，同時物業服務企業承受着難以消化的人力成本和物價上漲的因素所帶來的壓力。

一、物業管理費收繳難、收繳率低

不交、少交、遲交物業管理費在物業管理行業中司空見慣，長期以來，收費難已經成爲困擾物業管理企業發展的老大難問題。收費難、收繳率低成爲物業管理企業經營難的主要原因，已經成爲制約物業管理行業生存和發展的瓶頸。收費難的原因很多，也很複雜，物業管理企業、業主、開發企業等相關各方都有一定的責任。一是物業企業方面，部分物業管理企業業務水平差、服務質量低、服務意識弱，難以滿足業主和市場需求。由於行業進入門檻低，物業管理企業服務質量長期在低水平徘徊，難以滿足業主和市場需求，業主對物業服務的不滿，很容易就在物業費問題上反映出來。同時部分物業管理企業對欠費行爲一味縱容，進一步助長了欠費行爲，在勸告、協商無效的情況下，最終通過法律途徑是解決欠費問題的有效措施，但是部分物業管理企業擔心惡化雙方關係，對今後更加不利，不到被逼無奈一般不會訴諸法律途徑，這種一味縱容的行爲在一定程度上也助長了欠費行爲。二是業主方面，部分業主對物業管理的作用認識不足，被動消費行爲比較普遍。長期以來，部分業主對物業管理作用的認識僅限於安全、清潔、有序、設備設施正常運轉等能夠“看得見、摸得着”的方面，物業管理在降低物業的折舊率、房產保值升值等方面的作用被忽視了，甚至部分業主認爲除了安全、設備設施正常運轉以外，其他的也沒必要。對物業管理作用認識的不足和低估，造成被動性的消費行爲，繳費的積極性也就很難體現出來，加深了對物業管理企業的誤解。三是開發商方面，遺留問題處理不當。例如，開發企業遺留下來的臨水、臨電、房屋質量差、配套設施不完善等問題，本該由開發企業承擔的問題，開發企業沒有盡到相應的責任，而是推脫給物業企業。房屋交付之後，業主也很容易把這些矛盾、責任轉移歸責於物業管理企業。

二、可供物業服務企業選擇降低運營成本的辦法少

收到的物業費和企業日常開銷不成正比是直接導致物業服務企業收入不能大幅增長的原因。物業管理是勞動密集型行業，人力成本、服務成本在逐年增加，企業壓力不斷增大，而減低人力成本可能會造成人員流失，服務質量下降。

三、業主對人居環境和公共區域衛生安全的需求，快速拉高物業服務企業的管理服務成本

業主對住宅小區的人居環境、公共衛生安全和外來人員管控等方面，對物業服務企業提出超出現有合同約定和服務費水平的要求，業主期望值得上漲現象，往往通過業主對現企業的服務不滿意的投訴來體現，企業爲了化解投訴，在不能提高物業費的情況下，只能加大管理服務的成本投入，才能保持和提高業主的滿意度。傳統的物業管理模式，無法精準定位客戶的需求，滿足業主多元化需求，智慧物業的發展，直接導致物業服務企業運營成本上漲。