服務區物業報告多篇

【第1篇】我區物業服務收費管理調研報告

物業服務管理，是指物業服務企業接受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維修、修繕和整治，並向物業所有人、使用人提供綜合性的有償服務，其直接收取的物業服務費主要用於小區維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。因此，物業管理企業在管理中集中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行爲，這種市場化的運作全部是通過有償服務收費來實現。由此可見，物業服務市場的主體結構要求是“誰受益、誰交費”。

目前，隨着房地產業的發展及物業服務行業法規的不斷完善，我市物業管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業廠房、學校、醫院、房改房，城區居民小區也逐步引入物業管理。物業服務行業在得到社會的認可和接受的同時，由於各個方面因素的影響，還是存在着各種各樣的困境和難題，對行業的發展造成了一定的影響，特別是物業服務收費問題尤爲突出，如何加強監管已屬刻不容緩。

2003年國家發展改革委、建設部下發《物業服務收費管理辦法》、規範物業管理服務收費行爲，保障業主和物業服務企業的合法權益。以該辦法爲依據，_____市政府於6月下發了《_____市物業管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉變逐步將物業服務收費的政府定價和政府指導價轉爲市場調節價及政府指導價。《辦法》規定包乾制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業德惠服務等級、標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，並定期公佈；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業服務收費以及非住宅物業（如居民小區、商場等）的服務收費實行市場調節價，即由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定；物業服務企業應爲業主提供優質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

《辦法》出臺後，在行業及企業當中、廣大業主當中產生了波瀾，企業認爲沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務嗎？”而業主們則認爲政府不批覆定價這不是給物業管理企業提供亂收費的依據嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關於住宅檔次、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協調定價等方面的存在着這樣那樣的質疑。我們曾經在一天內接到10多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業、早期的、中低檔的商品房等物業，由於物業的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養護不重視，再則業主素質參差不齊、需求的物業服務較表面等等問題，對物業服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業也因爲低價介入物業的管理，並用車場費用等多種經營彌補服務費等做法，導致物業的重新招標，形成了各方均對原來的物業管理服務費的含金量重新評定問題。

一、我市物業服務管理的現狀：

1、物業管理內容主要是小區的公共部位。小區公用設置的維修，不涉及業主室內部位。但有些業主卻認爲物業管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應無所不包，要求物業企業無償爲住戶室內提供一切服務，一旦服務得不到滿足，就以此爲“藉口”，拒交、少交、欠交物業管理費。

2、業主對物業服務收費缺乏知情權。從我市中心城區看，各物業服務公司都能做到明碼標價收費，能在小區醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據等等，但對物業服務收費的收支情況，物業服務公司沒有嚴格按照嚴格規定“每年不少於一次向業主大會或者全體業主公佈物業服務收費的收支情況，接受業主和業主委員會的監督”。侵犯了業主的知情權和監管權。

3、物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。目前我市中心城區的物業企業僅僅是面向居民住宅小區提供服務，而對居民住宅小區也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，缺乏服務創新意識。比如西苑小區物業公司，不能充分利用社區黨建、社區衛生、社區文化、社區價格進萬家等一系列社區建設活動的契機，拓展服務平臺，只好在收費率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負債運轉。全市沒有一家開設代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務等項目的物業服務企業。

4、物業企業員工素質不高，服務不規範，認爲物業服務是簡單勞動，於是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑑定，致使物業服務工作不到位，不按規範操作，從業人員流動性大、素質不一，高品位的物業公司無從查找。

6、業主委員會工作滯後。目前，我市中心城區絕大部分小區都沒成立業主委員會，雖然有極個別社區成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業公司之間橋樑與紐帶的作用：服務質量的監管工作沒有真正開展起來；對物業服務與公共財務的收支疏於監管。同時，由於業主委員會自身缺乏對物業相關政策、規定的瞭解、理解和運用，致使物業企業單方說了算，而業主委員會卻對物業的管理事項難以決策。

7、有個別業主過度強調個人的實用性利益不顧社區整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私佔公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行爲在不同程度上，增加了物業公司的工作難度和不應有的工作量。

8、物業企業由小區全體業主共同選舉、公開招聘的規定沒有得到全面執行。目前，_____市中心城區各居民住宅小區提供物業服務的物業企業都是前期物業開發代管，後期物業則是由開發商將原來分管物業的人員分離出去，重新註冊企業名稱、企業法人，成立新的物業服務企業來接管社區。不論是前期還是後期物業，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業主自主選舉物業管理公司，致使物業企業提供的服務質量標準缺少明細、欠缺可監督性。

9、市場體制不活，社會公共服務資源不均，增加了物業公司管理成本，導致不少物業公司負債經營。如；_____市康居蒂景灣居民住宅小區，公共服務水電都是按商業用戶執行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業公司的管理成本，以致企業通過變術來減少債務，實行勉強運轉。

10、由於房地產開發商的問題，小區分期建設及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設施如水、電、氣工程不配套，造成物業公司開展工作困難，影響物業服務質量。

11、如何加強監管、規範行爲？如何引導物業公司和業主搭建互盈載體？相關職能部門監管缺位。

二、造成物業服務管理難的主要成因：

1、開發商對小區配套承諾不兌現，質量問題多。由於開發商不兌現售房時的承諾，入住後問題遲遲得不到解決，有的業主以拒繳物業服務費來與物業服務公司實行對峙。開發商遺留問題引發的物業管理矛盾，主要表現在；一是面積分攤不合理，配套服務設施建設承諾不能兌現。二是房屋使用中出現質量問題，開發商和物業公司就修繕責任互相推託。三是轉嫁本屬自身承擔的費用（如：房產測繪費）給業主導致業主意見突出。

2、物業公司服務不到位、收費不合理、財務不透明。物業服務收費難的另一個原因，是物業公司不按規定的收費標準收取物業費，擅自設立收費項目收費或者收費少服務。從調查的情況看，這是業主反映最強烈的問題，直接影響了物業公司和業主之間的關係。雖然我市1999年就出臺了《_____市普通住宅小區物業管理收費辦法》，明確規定了收費項目、檔次和收費標準，但仍有部分物業公司擅自提高收費標準、設立項目或者以強制提供服務的方式收取費用。此外，問題更多的是物業公司的收費標準與其所提供的服務質量不符，同一區域同一收費標準的不同小區，服務的質量各有千別，常常引起業主的不滿，以致業主拒絕交納物業服務費。依照國家發改委、建設部《關於印發物業服務收費管理辦法的通知》的規定，物業管理服務企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。而現在不少物業公司並沒有執行規定，特別是沒有成立業主委員會的小區，物業服務收費缺乏透明度。業主不知道自己交納的費用花在什麼地方，總認爲物業公司收了很多錢，卻沒有用在業主身上，所以拒絕交納物業費。

3、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從衆和僥倖心裏，看到小區內有業主不交物業費，認爲自己交了反而吃虧，所以也效仿着拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用於居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等於免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、着力從以下方面加強監管。

1、規範物業服務行爲，提高物業服務水平。倡導物業服務企業通過建立成本分析制度整合資源，聯合採購，擴大管理規模，降低管理成本。物業管理作爲服務行業，服務質量是關係到企業發展的核心問題，這就要求企業創新服務理念，優化服務質量，爲業主提供更細緻、更周到的人性化服務，定期公佈物業費的收支情況，使業主明白消費。物業服務企業雖然是勞動密集型產業，但競爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業費已經不能吸引消費者，只有通過規範化的管理和優質的服務塑造企業品牌，才能實現物業企業的發展、壯大。具體方法應該：一是改變以往的收費態度和方式。由於收費員沒有經過專業培訓，自身對物業相關政策、規定缺位理解和運用。同時，由於收費面廣、點多、量大，難免出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很順利，導致業主對物業服務公司有意見而不願交費。如：物業企業可在小區公告欄定期公佈已繳費業主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區物業收費工作的業主，物業公司應通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業主委員會，並以業主委員會的名義下發通知，宣傳交納物業費是業主應盡的職責。二是要加強物業服務公司的自身建設，提高服務質量和水平。物業企業要努力爲廣大業主提供優質服務，規範服務行爲，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業自身的不斷努力，爲小區營造一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業企業還要提高管理水平，加強內部管理，建立規章，規範行爲準則。收費時可根據居民的不同情況，在物價部門制定的物業收費標準幅度內，與業主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業管理費的，應給予減免政策並向其他業主公佈，一方面解決了交不起物業管理費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發揮了其他業主監督的作用。物業服務公司應該在加強企業自身建設、通過服務水平、質量上下功夫，盤活內部管理機制，不斷提升服務質量以贏得廣大業主的認可和滿意。

2、充分發揮行業協會作用，規範自身行爲。協會應實行橫向協調、縱向指導的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業服務管理培訓，規範其執收行爲，爲物業管理企業解答對《辦法》和新頒佈的《物業服務管理條例》存在的疑問。針對企業在執行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業意見、建議，對於中檔的物業，建議企業應進行全面的評價，遵循給什麼服務報什麼價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內容，不能進駐後再提價，引起業主的反感。要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。對於廣大業主方面，協會要重在宣傳及時引導的方法。針對業主缺乏成熟的物業管理消費意識的情況，協會以輿論爲嚮導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區的業主座談會，請有關人士來爲其講解案例，在物業管理收費方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎麼辦？三級資質的物管企業能否按一級收費？沒有業委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公佈？小區車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業的角度提出了意見和建議。此外，爲切實指導物業服務收費的定價、協調、平息業主與物管企業因定價問題引發的矛盾，針對物業檔次界定難的問題，協會可以啓用物業服務收費建議的評審程序，由企業或業委會提出需求，協會以組織行業專家到物業現場進行評審，從行業的專業角度提供合理的定價建議、意見，爲物價部門審定價費提供切實可行的資料。爲更好地平衡行業所面臨在收費方面的困難和矛盾，行業協會除了對物業服務收費項目進行明碼標價外，物價部門也應主動與其溝通，開展收費公示，統一製作公示牌，接受社會監督。

3、加大宣傳工作力度，幫助業主樹立正確的物業管理消費觀念。業主買房是一個持續消費的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費的開始，所以改變購房消費觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強對《物權法》、《物業管理條例》、《價格法》和有關法律法規的宣傳，使廣大業主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了廣大業主的利益。同時，也應該堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道交納物業服務費是每個業主的應盡義務。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導和幫助廣大業主樹立正確的物業管理消費觀念，努力爲物業企業和業主搭建互盈互利平臺。

4、建立和完善物業管理法規體系，規範物業服務管理行爲。規範和約束小區的業主與業主之間、物業公司與業主之間的關係，僅靠業主公約是遠遠不夠的必須要有一個具有強制性、權威性的物業管理法規體系。因此，政府相關職能部門要在充分調查、廣泛徵集意見的基礎上，建立和完善《_____市物業服務管理辦法》，通過規章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業主和物業公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《_____市物業服務管理招投標制度》。業主大會通過招標選聘物業企業時，房管和物價部門必須到場進行指導，努力做好監管、指導到位，當好服務者、指導者、監督者和管理者。作爲服務者，房管和物價部門要以人爲本更好地爲物業管理企業和業主服務；作爲指導者，房管和物價部門要在全面實施《_____市物業服務管理辦法》的同時，加快出臺《_____市物業服務管理辦法實施細則》，加強宣傳發動的工作力度；作爲監督和管理者，房管和物價部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業服務企業的管理，依法行政，嚴格規範物業服務企業的行爲。同時，又要加強對業主行爲的正確引導，提高業主素質。要通過整合社會公共服務資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業企業管理成本，爲物業企業發展和小區和諧創建營造良好的社會氛圍。

5、加強監管，完善配套。物業費的收取標準與物業的品質及服務質量密不可分，收費辦法應當更加細化服務的範圍、內容和標準，根據服務的質量可以有一定的浮動幅度，以體現服務的差別性帶來的收費差異。此外，對實行物業服務費酬金制的預收物業服務資金中除了物業服務支出外，還包括物業服務企業的酬金，而國家對酬金並沒有統一的標準，建議提供一個教較爲合理的利潤區間，供業主大會與物業企業進行協商確定標準。此外，價格執法部門要加強監督檢查，及時解決價格糾紛，切實保護業主的合法權益。在嚴格查處價格違法行爲的同時，要積極幫助物業企業改進工作，規範執收行爲，促進全市物業服務管理的制度化、規範化。

總之，物業管理服務收費與物業檔次、消費羣體有直接的關係，如何兼顧居民的承受能力與企業所得利潤合理定出收費標準廣而告之並明碼實價提供服務，是企業在政府指導價及市場調節價下，學會如何在改革開放的經濟市場中迎搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發展均非一帆風順，更何況風雨兼程的物業服務行業。隨着市場的逐步放開，由精度業主和物管企業實行雙向選擇服務和市場，這將是物業管理髮展的大方向，行業協會應顧及全局，起好橋樑作用，對企業、對業主均應抱以一視同仁的負責態度、行使指導、監督的職能。當物業服務公司做到公佈帳目明明白白時，當業主真正瞭解物業服務費的含金量時，物業服務行業將會達到一種平衡、業主與物管企業間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現質價相符的市場經濟規律時，纔是持久的、永恆的。物業管理的目的是構建和諧的環境，誰享受誰支付，將權利還給業主的同時應及時地引導以提升業主對物業管理的認知度，這樣，物業管理只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區實現和諧安定的生活。

【第2篇】關於城區物業服務市場調研報告

爲全面瞭解市場價格和經營企業收費情況，及時收集和彙總翔實的數據資料。根據省發改委《關於下發疫苗、民用爆破器材、物業管理、公路客運價格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區物價局課題調研組組織專門力量，就××市中心城區物業服務問題進行專門調研。

據調查。目前，××市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，其中二級資質企業2 家，三級資質企業28 家。管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區住宅小區獲得省級物業管理示範（優秀）小區稱號，六合盛世小區獲得省級園林小區稱號。物業服務收費率僅達40－60 %,呈現虧損的佔98 ％。目前，全區90％小區未成立業主委員會。物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區物業管理工作存在以下四個問題：一是物業管理市場處於發育初步階段，市場培育後勁不足。二是物業服務檔次不高，服務水平總體偏低。三是業主委員會作用發揮乏力，如何引導廣大業主參與物業管理，如何緩解業主與物管的執收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業管理行業本身自律意識不強，缺失的監管體制導致物企提供的服務呈現“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

一、××市中心城區物業企業存在的主要問題及原因

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

2、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業服務費現象普遍。有的業主僅比文祕雜燴網較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解，導致拒絕繳納物業服務費的現象比比皆是。

二、物業服務收費現狀

新入住業主要交下列費用：物業服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施後全部退還）、電梯運行費4項。大多數業主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是物管企業一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低爲由拒交物管費。三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成爲住戶不繳費的藉口。四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業主物業繳費意識淡薄。

2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

三、物業管理服務企業經營成本現狀

經營成本購成：人工工資福利佔70%，公共水電佔6%，設施維護佔3%，清潔費佔4%，綠化費佔3%，辦公費佔3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用佔3%，稅費佔8%。

1、吉州區作爲××市中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，造成物業管理企業難以爲繼。

2、由於已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損。據統計，大部分住宅小區物業服務收費率僅達40－60 %,極個別達到90%以上。

3、當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。

由於物業費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環。

四、明確服務類型，對物業服務收費實行類別管理。

多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業服務費實行政府定價。小區車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節價。

五、加強完善物業服務收費管理的意見建議1、完善收費標準，規範物業服務收費行爲。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。如《省物業管理條例》中雖明確了各等級物業服務的收費範圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準。

2、未使用或不入住的房屋，“業主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費。

6、應明確當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，耗費了物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更爲簡單措施或程序。

7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門直接向業主收取。

8、××市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費爲3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由於市環衛處並未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬於其工作責任範疇，所以物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、《取消江西省發改委贛計商價字（XX）975號《關於物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發動，引導業主樹立正確的物業消費理念。

【第3篇】關於城區居民小區物業服務管理工作的調研報告

小區不小

——關於城區居民小區物業服務管理工作的調研報告

隨着新型城鎮化的加速推進，城區居民小區如雨後春筍涌現，居民小區物業服務管理工作作爲一項新興行業取得了較快發展。爲加強對住宅小區物業服務管理工作的研究，全面掌握物業服務行業發展狀況，推動小區物業服務管理科學、健康、快速發展，縣委辦5月中下旬通過現場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取彙報等方式，重點對黃梅鎮城區小區物業服務管理情況進行了實地調研。現將情況報告如下：

一、小區物業作用不小

物業管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理的重要一環，事關千家萬戶，直接影響着社會、經濟、環境等各方面的效益。

一是能促進經濟增長。'買房一陣子，物業服務一輩子。' 作爲商品房的售後服務，物業管理推動了房地產業運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利於刺激居民購房積極性，推動房地產業的持續發展，帶動縣域經濟的持續增長。對開發商來說，良好的物業管理能塑造開發商在公衆中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業管理可以使其個人資產處於完好的狀態，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。

二是能提高生活質量。居民小區的物業管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閒設施，都與羣衆生活息息相關。它直接關係着所有住戶的和諧安居、清潔衛生、維護服務和治安管理等。加強物業建設管理，對改善居住環境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數有着重大的基礎性作用。好的物業管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關係融洽、生活品質提升。

三是能增加羣衆就業。物業管理就業容量大，對擴大就業具有重要作用。目前，我縣物業管理從業人員1500餘人，從業人員大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩餘勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多餘勞動力，緩解了社會就業壓力，爲居民收入增加起到積極的推動作用。

四是能維護社會穩定。物業管理貼近羣衆，直接服務居民，是加強和創新社會管理，推動和諧社會建設的重要環節之一。目前，我縣商品房新開發小區80個，縣城區原有的老住宅小區或生活大院約170個，總計開發面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業等構成複雜，社會穩控壓力大。物業管理通過及時採集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區秩序，協助公安等有關部門防範查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。

五是能完善城市管理。一個個物業區域是構成城區的基本單元， 衛生城市、園林城市的建設，離不開物業形象和物業環境的改善。物業管理是建設現代城市的重要基礎工作，已成爲一項關係民生的社會管理手段。每一個物業管理區域環境整潔、優美，秩序井然，城區整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現有物業服務公司已經發展到48家，有18個小區先後獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號，爲創新社會管理和創建文明城市、園林城市奠定了基礎。

二、小區物業問題不小

隨着我縣房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區物業服務管理行政主管部門。房管局物業管理工作職責設在縣房管辦，現有工作人員3人，負責對全縣80個小區及單位小區、48家註冊物管企業進行業務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區物業服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規劃、發改、國土、工商、質監、稅務、城管、公安、安監、園林、環保、供水、供電等。由於缺少把各部門聯合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區成了執法空白區域。如有的小區內出現亂搭亂建、佔用公共通道、破壞牆體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行爲以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業服務小區出現的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環衛部門收取物業公司的環衛費和裝修渣土轉運費等，增加了物業公司負擔。三是鄉鎮的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業服務和管理條例》規定：'街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關係，調解物業服務糾紛',但實際上鄉鎮都認爲物業服務管理是房管局的事，是物業公司的事，責、權、費不對等，不願意管。四是社區的作用沒有真正發揮。一個小區，少則數千人，多則數萬人，小區裏有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需社區出面協調解決。然而，事實上，社區對小區是有心無力，放任自流，形成小區、社區'兩張皮'.