商業寫字樓物業管理方案(通用多篇)
寫字樓物業的管理方案 篇一
爲充分利用空置樓房,擴展辦公經費來源,唐洞街道辦事處擬將辦公樓的6、7、8樓出租,特制定以下出租方案。
一、出租樓層基本情況
出租樓層爲文峯路唐洞街道辦事處辦公大樓的6、7、8層,六樓和七樓各有小辦公室5間、會議大廳一間,八樓沒有隔小辦公室,只有一間大廳和一間會議大廳,每層樓面積都是,總面積1600平方米。
二、對承租方的基本要求
承租方對承租的樓層只能用於辦公室、會議室等合法文明不喧鬧的辦公用途,不得經營歌舞廳,洗腳城等娛樂性的場所。承租時間三年以上,在裝修時不得隨意打牆改變房屋結構。
三、出租方式
出租方式分爲三類:
第一類,由黨政聯席會討論,在所有報名有意向承租房屋的企業個人裏定人選。
第二類,先篩選一些比優質的企業,然後以招標的形式,在有資質的企業裏誰出的租金最高誰承租。
第三類,先篩選一些比優質的企業,然後以暗標的形式,選出出租金最高的前三位,再由黨政聯席會討論,考慮各方面的因素選出最佳的承租企業。
四、租金及給付方式
租金爲0.25元/㎡/天,同時收取1元/㎡/月物業管理費。一年的租金與物業管理費總額爲:壹拾陸萬伍仟貳佰元(0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元)。
前3年的租金一次性付清,付款交房,以後繼續承租應在在到前三個月預付下一年的租金,同時考慮物價浮動,根據實際情況再做調整。
水電費用、電梯使用與費用訂立合同時再做磋商。
寫字樓物業的管理方案 篇二
一、活動時間:3月8日
二、活動對象:公司所有女員工
活動一:溫馨慰問
活動方式及目:通過感謝信跟心意卡方式將公司對員工感謝及節日
最美好祝願傳遞給每位女員工。
活動負責人:
活動二:美容與健康講座
1、活動目:讓員工擁有更專業美容、健康知識,更好展現人形象。
2、活動方式:邀請美容專業人士進行美容講座
3、活動時間:3月8日上午:9:00—11:00
4、活動對象:各部、室女員工
5、活動負責人:
活動三:登山比賽
(一)活動目:響應各級部門“全民健身”號召,組織女員工到戶外呼吸新鮮空氣,陶冶情操,有益員工身心健康。
(二)活動地點:
(三)活動時間:3月8日下午:14:00—17:30
(四)活動對象:公司所有女員工
(五)活動負責人:
(六)行程安排:
1、下午14點,全體女員工在公司新樓集中,一起出發。
2、14點50分,到達巖山下。
3、15點00分,開始登山比賽。
4、大概16點00分,到達山頂。
5、17點30分,返回山底。
(七)注意事項:
1、活動當天,請參加活動員工穿着公司統一發放運動服,以便於識別,實習員工可穿戴自己運動服。
2、比賽過程中,在山道路窄地段,需超越時要在確保安全情況下超越,被超越者要禮讓從後邊超越人員,不得故意在前邊左、右閃動阻礙後方人超越。
3、在比賽中不得對其他人員有推、拉、擠、拌、摔等危險動作及其它阻礙他人動作行爲。
4、活動過程中,請愛護環境,遵守秩序、注意安全。
(八)獎勵辦法:
本次比賽設優勝獎,取前三名進行獎勵。
一等獎一名,獎勵乒乓球拍一幅;
二等獎一名,獎勵羽筆球拍一幅;
三等獎一名,獎勵隨手泡一個。
(九)其它:
1、比賽路線:————山頂(大佛處)。
2、物品準備:礦泉水、應急藥品
3、爲保證人員安全,所有參加比賽人員必須服從綜合部領導跟指導,車輛物品等服從統一指揮、調度。
4、未盡事宜另行通知。
寫字樓物業的管理方案 篇三
一、操作思路及方法
租售並舉
策略闡述:整體產品以銷售產權爲主,迅速回籠資金,但爲了培育市場、擴大客源層面、提升人氣,故建議指定一小部分產品作爲集中招租的對象,吸納租賃客源,同時在銷售過程中,這部分產品也便成爲了“帶租約”的產品,增強了產品的附加價值。
策略目的:
雙管齊下,擴大目標客羣迅速樹立寫字樓的使用形象,培育市場、提升人氣增加項目的附加價值,增強投資者的投資信心。
策略操作方法:
招租部分
1、指定招租的樓層(E棟的6—10層5個層面)
2、成立專門的招租中心和招租小組,對有意向租用寫字間的客戶,根據實際的需求做詳細登記,並引導其選擇指定的樓層。
3、在銷售的過程中,可以將項目招租策略,以及所積累的租用客戶作爲賣點進行說辭宣傳,增強投資者的投資興趣,同時根據實際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹,起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由於項目目前還處在準現房階段,未能及時交房使用,所以建議以收取定金的形式穩定前期的客戶,但對於租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度,故建議採用如下定金收取方式:
租賃面積在100平米以下(含100平米),收取定金:10000萬元
租賃面積在100—200平米(含200平米),收取定金:20000萬元
以此類推,每增加100平米,定金增加10000萬元
三、媒體配合情況
從常規寫字樓的操作模式來看,短效媒體對寫字樓的銷售並不能起到很大的推動作用,寫字樓銷售和租賃的有效媒體爲長效媒體、項目自身包裝和業主的口碑傳誦,所以,本項目在媒體配合上做如下建議:
短效媒體:報紙廣告只是針對重要的時間節點,如亮相、開盤、重大的促銷事件等才進行宣傳。
長效媒體:是寫字樓宣傳的主要媒體,包括:樓宇電視廣告、路旗、公交車體、廣播等。
項目自身包裝:由於本項目面向青年大街、人流、車流集中,而且,從機場方向駛過的車輛很清楚地看到本項目的形象,所以圍檔、樓體本身的包裝是對寫字樓宣傳的最經濟、最有效的載體。
商業寫字樓物業管理方案 篇四
前言
爲加強管理處正規化管理,強化對員工的管理,使各項工作有章可循、有據可依,特制定本《內部規章制度》,各部門員工應根據本部門工作分工,加強對本制度的學習和領會,認真執行本規章制度中公共制度和相應制度,並嚴格加以實施。
本規章制度連同《公司管理規定》、《員工手冊》、公司文件及相關管理制度,具有同等的效力,各職能部門應按照本制度對所屬員工加以管理和考覈,違反本規章制度將在考覈中予以相應處罰。
不盡之處,管理處將適時予以補充。
本規章制度從下發之日起執行。
口號:
爲創建優秀物業管理小區而努力!
管理宗旨:
愛崗敬業優良服務
整潔有序安全舒適
管理方針:
用心做事真誠服務
細緻熱情周到
工作作風:
老老實實做人踏踏實實工作
全心全意服務文明禮貌用語
消防應急有數樸素節約有方
想業主所想急業主所急
員工守則:
遵紀守法堅持原則
衣着整潔儀表端莊
文明語言禮貌待人
業務熟練工作勤奮
真誠服務愛崗敬業
行爲規範
一、遵守黨和國家的政策、法令。
二、嚴格執行公司的規章管理制度。
二、服從安排、認真做好本職工作。
四、佩帶上崗證上崗,工作精力充沛,衣着整潔,言談舉止文明,禮貌待人。
五、愛護公韌,愛護集體財產,拾金不昧。
六、團結同志,互相愛護,互相幫助,互勉互勵,齊心協力,努力工作。
七、堅持原則,秉公辦事,不謀私利。
員工文明服務要求
1、熱愛本職工作:
①要樹立幹好服務工作的職業志向,熱愛本職工作。
②刻苦學習,不斷完善和提高管理和專業技術水平。
③待業主如親人,熱情服務,盡職盡責做好工作。
2、文明管理:
①儀態端莊:衣着打扮端莊、整潔,給業主有一個美的感覺,使人感到親切、和藹。
②語言謙遜:在接待業主過程中,語言要力求文雅、謙恭準確,務必做到“四個不講”即:“低級庸俗的口頭語、不講髒話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閒”。不能取笑人、不能斥人、不能報復人。
③主動熱情:在服務過程中要做到:三個一樣”即:“對待生人與熟人一個樣,大人與小孩一個樣,忙裏閒時一個樣”。
④優質服務:對業主負責就是對公司負責,處處應多爲業主着想,爲業主提供各種優質服務。
⑤講誠信:誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風,也是我們經營管理中職業道德的一個重要內容,爲此在工作中要實事求是,做到言而有信,嚴守信用。
第一部分崗位職責
總經理職責
1、代表公司參加重大的內外活動;
2、審覈以公司名義發佈的各種文件;
3、領導制定公司的市場運營、發展戰略及規劃;
4、領導制定公司年度計劃,中長期發展計劃等;
5、批准公司的年度財務預算;
6、領導公司建立各級組織機構,並按公司戰略規劃進行機構調整;
7、領導公司制定各種規章制度,並深入貫徹實施:
8、決定各職能部門主管的任免、報酬、獎懲;
9、加強企業文化建設,搞好社會公共關係,樹立公司良好的社會形象;
10、定期主持召開員_二座談會,瞭解員工動向;
11、定期組持召開公司質量分析會。
管理處主任崗位職責
1、對管理處?工作負全責,帶領全體員工認真貫徹執行公司經營籬理方針及各項規章制度、做好物業管理服務工作。
2、嚴格按ISO9001質量管理體系要求進行小區物業管理運行,並有責任提
出修訂利完善質量管理體系的建議。
3、制定和執行管理處月度、年度工作計劃,審批管理處日常經費開支,努力增收節支。
4、組織召開每週、每月管理處工作例會,及時瞭解人員狀態工作作難點、佈置、協調和總結工作。以身作責,加強思想教育。對職工,既在工作上嚴格要求,又在生活上熱情關心,培養員工的工作責任感和進取精神,增強集體凝聚力。
5、堅持開展管理處的各項工作檢查和績效考覈。
6、熟悉小區情況。與業主保持密切聯繫,及時處理住戶的意見。自覺接受業主委員會、下屬和業主的監督,虛心聽取他人意覽,不斷改進工作方法,提高管理水平。
7、與屬地派出所、居委會、房管局等管理機構及供電、供水、有線電視、郵政通訊等服務機構建監理建立良好的公共關係,協調配合,搞好工作。
8、及時報告管理處、年度工作,接受公司總經理組織的年度和任期考覈,接受獎懲,對總經理和業主負責。
9、認真完成公司交辦的其他任務。
客服中心主管崗位職責
1、以身作則、模範執行公司各項規章制度,圓滿完成自身工作任務。
2、負責本部門員工工作安排,並帶領本部門員工完成本部門所承擔的各項工作任務。同時實施對本部員工工作業績公正科學的考覈,負責的提出獎勵和處罰建議。
3、協助管理處主任編制公司的各項規章制度的實施細則,並組織實施。
4、在管理處主任的領導下,辦理對主管工作業績考覈的具體事務,組織各部門對所屬員工的工作業績考覈。
5、負責領導對外聯絡工作,協調好外部關係。
6、負責領導部門各項收費工作和本部門培訓事務。
7負責領導本部門收集、彙總和保管好房屋和附屬設備設施的各類技術資料。
8、負責巡視物業使用情況,以及秩序維護、保潔、維修人員的工作情況;
9、負責與業主溝通、回訪,有效處理業主的投訴。
10、負責小區的清潔衛生,保證小區環境衛生清新整潔。
11、全面掌握小區綠化、按綠化規劃做好小區的綠化工作。
12、負責小區的治安、消防工作,保證小區治安秩序良好。
13、處理小區內違章、突發事件的處理。
15、完成上級交辦的其他任務。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。
1、熟悉掌握物業轄區業主和物業的基本情況;
2、按照物業服務的需要,編制採購計劃,並實施採購;
3、對倉庫物資和其他物資進行管理,建立物資臺帳:
4、建立收費臺帳,掌握收費動態卜及時收取、催交各項應收費用;
5、負責辦理業主入住等手續;
6、全面掌握小區房屋使用情況,建立住戶檔案。
7、負責管理轄區內業主檔案和物業檔案,做好___,防止遺失、損壞;
8、協助主任組織開展社區文化服務;
9、配合公司其他部門工作,完成公司交辦的其他工作。
財務會計崗位職責
1、負責本單位的會計工作,做好企業的經濟覈算和財務管理工作。
2、嚴格遵守財經紀律和會計制度,認真辦理稅收事務,及時交納稅金。
3、對各項費用的收入結算認真審覈,並進行分類彙總。
4、負責登記分公司的明細分帳和總分類帳,按部門正確覈算成本、利率和費用,做到記帳準確、單據完整、手續完備。
寫字樓物業的管理方案 篇五
第一節 任務和崗位設置
一、任務
工程部是實施大廈工程管理,保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性,這是爲用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強後盾,是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標誌。
工程部的職責範圍如下:
1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理,維護保養和故障檢修;
2、負責大廈公共設施、設備的維修保養;
3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務;
4、負責大廈外派工程的監管工作。
5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。
二、工程部架構圖(A座)
人員配置說明
項目負責人:1人
工程專業工程師:3人(土建、電氣、機電各1人)
綜合維修班:15人
領班:1人(兼維修)
綜合維修工:15人
設備運行:8人
領班:1人(兼維修)
運行工:7人
配電室值班電工:16人
領班:1人(兼值班)
BC座配電室8人
DE座配電室8人
庫管1人
共計44人
第二節 崗位職責
一、工程部經理崗位職責
1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。
2、負責制訂培訓計劃,定期開展對本部門員工的`業務培訓,監督、檢查、指導本部門員工工作,定期對本部門進行考覈。
3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。
二、主管崗位職責
1、在工程部經理的領導下,管理本系統的員工和所轄設備。
2、制訂並監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案
3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。
4、填寫本系統的操作要求和工作指令。
5、提出本系統的備倉計劃,協助採購專業性較強的工具或零件。
6、負責與相關業務主管部門進行業務聯繫,負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
三、領班崗位職責
1、在項目主管領導下,對所轄設備及員工進行管理。
2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。
3、監督執行本部門的工作指令,負責跟進工程單的作業情況。
4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。
5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。
6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。
四、電工崗位職責
1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況,填寫各種相應記錄,做到每兩小時巡視一次,特殊情況加強巡視次數。
2、必須按照安全操作規程操作,在值班時間內值班人員對變配電室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理並上報上級領導的責任。
3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。
4、熟悉公司所轄範圍內各用電系統的運行方式,掌握主要設備的性能及故障處理。
5、保證機房內的環境衛生。
6、管理好固定資產,三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。
五、水工崗位職責
1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度,服從公司各級領導的管理,樹立高度的責任心,做好本職工作。
2、負責物業轄區內的上下水、採暖、空調、送風及各種管道的正常運行與維修保養工作。
3、做好所屬設備的維修、保養工作,保證冷、熱及採暖系統的正常運行。
4、做到日有日檢,周有周檢,發現問題及時彙報並處理,當班發生的問題不得交班,應配合下班完成修理任務。
5、認真做好巡查並填寫巡檢記錄表、維修單並將修理中所用材料及工時報本部主管領導。
第三節 內部管理規定
一、值班規定
1、值班員工必須嚴格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經批准擅自脫離崗位者,作違反勞動紀律處理;造成損失的,追究其經濟責任。
2、值班員工必須服從當值主管的安排,聽從調配,執行當值主管的工作指令。
3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度,做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發現隱患,迅速扣除故障,保證設備安全運作。
4、值班員工必須做好當班的工作記錄,按欄目要求認真填寫。
二、交接班規定
交班人:
1、必須在交班前認真填寫好交班記錄,寫明運行情況及發現的問題,準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議並轉達上級對員工下達的指令。
2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。
3、做好交班前的一切準備工作,整理現場,做好環境衛生和設備衛生,爲下一班工作創造有利條件。
接班人:
1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒,否則嚴禁交接班。
2、應提前十五分鐘到崗,由交班人將交班事項交待清楚。
3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地,確認無誤後,由接班人簽字後方可離崗。
4、在交接班期間發生的設備問題,應立即停止交接班,並由交、接班人遠共同協力解決,同時上報本工種領班和當值主管。
三、運行記錄管理制度
1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄,由項目主管檢查後每月月底將表格彙總交物業公司存檔。
2、設備月度檢查保養表填好後交領班,項目經理審查後每月交物業公司存檔。
3、所有記錄必須按時完成,不準弄虛作假。
第四節 設備設施管理
設備設施管理的主要內容有:
1、確保能源的供給及有效地控制能耗
2、建立日常保養和定期檢查、維修制度,並作好詳細記錄
給排水系統設備的維護管理
給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。
(1)加強巡視檢查,檢查範圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。
①水工工作職責之一就是巡視檢查,一般每天不少於一次,一旦發現問題,及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。
②水箱清洗消毒,水箱定期進行清潔消毒工作,每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。
(2)若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時,應事先與物業公司溝通,
說明停水原因和停水時間。
(3)定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。
(4)要定期清理局部面天溝、污水坑井,使之疏通。
(5)室外管道、水錶、閥門等需定期養護,減少鏽蝕。在冬季來臨
之前,做好保溫防凍工作。
(6)每年對化糞池進行2-3次清掏,以保證管線通暢。
(7)每年對各管線節門,水泵壓一次盤根,各節門水泵螺絲上機油一次。
供電系統的維護管理
配電室是供電的中心,爲加強這方面的管理,需制定管理規定。
1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵櫃鐵窗。各種高壓設備配件,高壓安全用具嚴格管理,分類上鎖管理。並保存各備件用具耐壓合格試驗單據,每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。
2、嚴格實施要害部門的門禁制度,未經項目經理或主管批准任何非本崗位人員一律禁止入內。
3、配電室的全部機電設備,由專業技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批准後填寫操作票並完成。
4、建立運行記錄,每年進行兩次全面停電設備大修維保,解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患,並做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。
5、供電迴路操作開關的標誌要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標示牌,非有關人員絕不能動。
6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。
7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”,以及公司對緊急停電等有關事項的規定。
8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下,要加強對設備的巡視,當發生事故時,應保持冷靜,按照操作規程及時排除故障,並及時做好記錄。
9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。
空調系統管理
一、風機房管理規定
1、嚴禁無關人員進入機房內。
2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。
3、風機房內必須保持整潔,各類標誌清晰,不得存放雜物或作其他用途。
4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。
5、空調員工定期巡查風機房,發現問題及時修理,並記錄在檢查表上。
二、空調系統檢查巡視內容
1、設備巡查
(1)巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態,聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常範圍;檢查水位是否在正常位置,有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。
(2)巡查設備是否在規定時間內運行或停止。
2、空調機房
(1)主機是否正常,油溫是否在正常溼度,油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。
(2)巡查水泵運行狀態,檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常,運行中有無過熱現象,檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啓等故障。
3、水塔、水箱檢查
(1)涼水塔:檢查水塔有無溢流、缺水,風扇運行時是否發出噪音,風扇起動電櫃有無故障指示。
(2)膨脹水箱:檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、風機等檢查
(1)新風機:檢查運行時有無發出噪音,起動箱指示燈是否正常,走廊風口的風量是否足夠,塵網有無堵塞,電梯廳盤管塵網是否乾淨,運行有無噪音。
(2)分體機:運行時有無發出噪音,製冷能力是否良好,塵網有無堵塞,去水冷凝盤去水是否順暢。
三、空調系統運行管理規定
1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責,電工主管進行監督。
2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次,並將運行參數記錄在空調系統運行表上,未經主管批准,不得擅自更改運行參數。
3、按大廈空調運行時間表準時啓停空調系統。
4、在不影響大廈正常營運的前提下,積極探索並實施有效的節能方法。
四、空調系統維修保養規程
1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修,並按空調系統保養計劃做好設備保養。
2、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃,並負責組織實施。
3、設備維修過程所要更換的零件,必須做詳細記錄。
4、注意用電、防火安全,如需燒焊,須辦理動火證,並嚴格遵守動火作業規定,配備滅火器施工。
5、系統維修保養工作結束後應填寫冷水機組檢查表,冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。
五、中央空調系統應爭處理方案
(一)冷水機組
1、巡查發現運行中的冷水機組故障,應立即停止該機,轉開備用電機。
2、發現故障的技工將情況報告專業主管並聯系設備保養公司維修。
3、設備保養公司接通知後,辦公時間內4小時內到場維修,非辦公時間12小時內到場維修,並在事後做維修報告。
(二)水泵
1、巡查發現運行中的水泵異常,應先停該泵對應的主機,後停異常水泵,開啓備用水泵,並啓動主機繼續供冷。
2、發現故障的技工檢修,可當場解決的問題即時修復,並記錄在當值日誌上。
3、屬較嚴重的故障應報告專業主管,由其組織維修,並在事後作維修報告。
(三)涼水塔
1、巡查發現運行中的水泵異常,應先停該泵對應的主機,後停異常水泵,開啓備用水泵,並啓動主機繼續供冷。
2、發現故障的技工檢修,可當場解決的問題即時修復,並記錄在當值日誌上。
3、屬較嚴重的故障應報告專業主管,由其組織維修,並在事後作維修報告。
(四)管網系統
1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。
2、採取相關措施,以防水浸入電梯井和用戶單元,並將水引入地漏;如地漏排水量不夠,則將漫出的水導入走火梯。
3、對漏水口做處理,以防水到處亂射;將空調機房內管道底部排水口打開排水,留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發現集水坑水位過高,則需關閉排水口。
4、報告專業主管,由其安排搶修並在事後作維修報告。
5、事件發生後,將情況通知物業公司及相關單位。
第五節 維修管理細則
(一)工程部入戶維修流程圖
維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業主的困難當作自己的困難,方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下:
1、接報修
(1)接報修時先講:“您好,維修班XXX,先生(小姐)有什麼事情請講”;
(2)記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。
2、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應在10分鐘內到達業主家;
3、敲門、按門鈴
到達業主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應,應間歇10秒鐘後再敲門或按門鈴第二次,不要連續按或是按住不放。
4、業主開門後,應招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業主維修事項,得到業主認可後:
(1)脫鞋或帶鞋套進入;
(2)在業主帶領下進入維修房間,不隨意走動。
5、修理
(1)電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行;
(2)在修理當中必須移動有關物品時,應先徵行業主同意,並小心輕放。
6、清場
(1)在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業主房內的檯面、地面上;
(2)工作完畢請業主驗收,並將移動過的物品放回原處,清理現場。取得業主認可後,填寫維修工作單,由業主簽字確認。
(3)禁止收取業主的禮物禮品,離開房間時與業主道別。
(二)其他區域維修管理
維修人員除上述直接爲業主服務時需達到的服務規範處,在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視,並做好記錄。
1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統一維修,作業時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業有關規定。
2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴重的要用吸糞車進行吸取,保證無污水外溢現象。
3、天頂面定期進行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復,石材層面如破損開裂應及時給予修復。
第六節 緊急情況處理方案
(一)水工緊急情況處理
1、跑水事故預案
發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,並將處理結果反饋領導。
2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查,並與消防中控室等相關部門聯繫,查明原因具體處理。
3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。
4、在突發事件處理完成後,應認真填寫相應記錄,要求詳細清楚。
(二)電工緊急情況處理
1、電器火災故障處理預案
遇到電器故障引起的火災時,應立即切斷電器設備電源,利用現場滅火器材控制火勢,並及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火,並做好現場配合如臨時照明,用電等。機房值班人員按消防要求啓動相應設備如排煙風機消防水泵等。滅火完畢後,做好善後處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。
2、電器事故(停電跳閘)處理預案
值班人員在值班時,如遇到電器事故,應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導彙報,根據指示要求迅速、無誤的處理故障,嚴禁因值班人員誤操作面造成事故範圍擴大和拖延停電時間。事故處理後,要先查明事故原因,並做好相應記錄。
3、觸電事故緊急處理預案
如遇危害到人身或設備安全事故時,應先處理事故,後向有關領導彙報。
1)脫離漏電物體
大廈內發生人員觸電事故時,首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。(同時防止觸電人員脫離電源後的二次傷害)。然後對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時,應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。
2)觸電人員急救
首先檢查觸電人員受傷情況,把傷者仰面平放,頭部稍微後仰,放鬆傷者領帶腰帶,保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時,對其進行人工呼吸。無心跳時,對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時,如傷者無明顯致命外傷,在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來後要特別提醒傷者是觸電。並協助醫務人員進行救助,做好善後處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。
4、電梯緊急事故處理預案
電梯困人事故處理預案
1)工程維修人員在接到報修後,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啓廳門查看)。
2)詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。
3)關閉故障電梯總電源。
4)用電梯專用鑰匙開啓廳門,用人力開啓轎廂門,協助乘客離開轎廂
5)當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。
電梯進水事故預案
1)當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停於進水樓層以上並及時關閉電梯總電源
2)通知電梯公司前來,爲電梯做進水進行緊急處理,並提交情況及處理報告
電梯特殊故障處理預案
遇到工程人員無法處理的複雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,並上報領導提交書面事故報告。
(三)火災處理應急方案
1、報警程序
一旦發現火災苗頭,如煙、油、味、聲等異常狀態時,每一位員工都有責任立即向消防監控室報警,請其查明原因。發現火情的人應保持鎮靜,並立即採取各種滅火措施:
(1)立即通知消防監控室。
(2)採用電話報警時講話聲音要清楚,要說明起火地點,是否有人被圍困,火勢的情況以及是否正在採取撲救措施等,然後通報自己的姓名和部門,並注意傾聽監控室的補充詢問,認真回答,得到允許後方可掛斷報警電話。
(3)不要在火場附近區域高叫“着火了”,以免造成混亂。
2、工程各系統配合滅火工作程序
在接到火情通知後,立即檢查本部門各個控制系統崗位,啓、閉消防設施達到自動滅火狀態;組織本部員工義務趕赴火場,撲滅火災;組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到:
(1)配電室(高壓、低壓):接到火情通知後,密切注意火場附近的電力運行情況,隨時準備切斷火場的電力供給,當接到切斷火場電源的指令後,應立即按指令控制設備。
(2)電梯監控:接到火情通知後,立即將消防電梯降到首層,並親自控制,專供滅火工作使用,同時停止火場區域的其他電梯的運行。
(3)水系統:接到火情通知後,立即做好消防用水的供應工作,並做好供水設備的搶修工作。
(4)空調系統:接到火情通知後,立即關閉起火區域的空調機組。
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