2022年房地產市場調研報告多篇

2022年房地產市場調研報告篇1

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速爲42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別爲：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央：

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

——房地產發展目標調整。xx年市《政府工報告》確立了“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。爲保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

2022年房地產市場調研報告篇2

一、我縣房地產行業現狀

20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展爲目標，以服務大局、情繫民生爲着眼點，以實施重點項目帶動戰略爲重點，強力攻堅，勇於突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，爲我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。近二年，由於受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先後建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城雲鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建築面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，爲我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。

二、存在的問題

近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規範服務工作，特別是大力開展了整頓和規範房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：

一是房地產銷售不規範。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售；少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規定；茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。

二是物業管理不完善。物業管理面太窄；市民居住消費現象更新的問題；管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題；物業管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系。在經濟適用房、廉租房建設管理中,住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設工作創新力度還不夠。

三、幾點建議

1、放開搞活，培育住房二級市場

在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，爲了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低准入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續；必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發證一體化；必需明確住房交易優惠政策，降低稅費；必需培育和規範房地產中介服務市場；

2、規範市場，着力監管與服務

在規範房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。

一是把好開發企業准入關。對申報房地產開發資質的企業從註冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。

二是加強商品房預（銷）售的監督和管理。嚴格執行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。

三是認真做好開發企業資質年檢工作。

3、突破難點，建立物業管理機制

一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區羣衆配合和接受物業管理的自覺性和積極性。

二是協調關係，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等；新住宅小區規範管理，如房屋建築主體的修繕和管理；房屋設備、設施維修和更新；環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。

三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關係，規範各自行爲。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規範化、法制化管理軌道。

4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設

一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。

二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關於推進崇仁縣經濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規範操作規程，採取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道諮詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動製作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審覈確認、建檔管理制度。啓動“三級審覈、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，並建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。

三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的複雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步爲政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福於民。

2022年房地產市場調研報告篇3

南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產開發累計投資額445、97億元，同比增長27%，20xx年1—2月房地產開發完成投資額77、2億元，同比增長41%。xx年以來平均銷竣比爲2、64，xx年全年呈現供不應求的局面，但是xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。

xx年1—2月份商品房銷售均價爲5331元，同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價增長0、5%，但是比較xx年末的銷售均價略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個月成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。

xx年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一、xx年以來南京商品房銷售情況，xx年，南京市商品房全年銷售額爲603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價爲5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積爲1064、52萬平方米，銷售均價爲5011元/平方米，現房全年銷售額爲77、58億元，銷售面積爲190、27萬平方米，銷售均價爲4077元/平方米，期房全年銷售額爲455、84億元，銷售面積爲874、24萬平方米，銷售均價爲5214元/平方米。

xx年1—2月份南京市商品房銷售額爲24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價爲5331元，售價同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額爲20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價爲4835元/平方米，同比增長16、23%，現房銷售額爲2、05億元，銷售面積爲4、37萬平方米，銷售均價爲4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額爲18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價爲4851元/平方米，同比增長27、83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，xx年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是xx年末到xx年初房價有略微的下降。

從每月銷售量來看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。

xx年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別佔全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費羣體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，佔全市總成交量的14、8%。

二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術開發區，環境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由於江寧區房價相對較低，環境較好，並有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠於即將開通的地鐵2號線，預計江寧區的房價會有較大升值空間。

三、南京未來兩年住房建設計劃，根據南京市住房建設計劃，xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房（含廉租房）約240萬平方米，比xx年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。xx年各類住房建設用地計劃供應量爲850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比xx年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量爲60萬平方米，比xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。xx年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比xx年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續活躍。xx年南京市住房建設計劃總量與xx年大致持平。

總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的.基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

2022年房地產市場調研報告篇4

一、xx市房地產發展狀況

在xx新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。爲此，我司進行了“xx市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從xx市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民衆對住房需求特點以及置業特點等進行了較爲分析和研究。以此作爲我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成爲僅次於製造、物流爲主的第三大支柱產業。

xx市政府關於常平（20xx~2020）經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產總值分別爲82、16億元、165、25億元、428、61億元；20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別爲70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成爲常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質爲“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、xx市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別爲47、5萬人、52萬人、60萬人左右；20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別爲31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向爲主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成爲開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構爲“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系爲“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作爲城市總體形象特徵，將常平建設成爲“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1）常平中元街及中心地段

沿中元街分佈聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分佈常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落於常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積爲主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2）西北面區域

西北面零星分佈金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面爲碧湖花園，並期主要以外銷爲主，開發以大戶爲主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人爲主。一期銷售總結，本地人購買佔80%，本地人購房以三戶爲主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作爲住家，香港人以二房面積小購買較多，作爲旅遊渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖爲賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3）常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分佈金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型爲主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%爲香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所佔比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%爲內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處於滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4）常平東門區域，

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成爲常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成爲常平打造文化新城的有力依託。

5）麗城開發商住居區，依託於隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀爲價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位於常平東面鐵路旁邊分佈有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以xx四大旅遊景點之一隱賢山莊，爲文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅遊爲一體，其區域開發的商品房，配套設施較爲齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假爲主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計爲基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區，大環境爲賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人爲主，後期購房以外地人和本地人爲主，佔比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作爲抵扣工程款所用；

山水雅居現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定於05年3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年常平的房地產市場供給相對大於需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由於認籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7、5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作爲新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%爲香港人，三戶及四房購買爲本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考……

市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的'效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業爲重，集中在100—140平方米，三戶二廳爲主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

2022年房地產市場調研報告篇5

一、市基本概況

市位於省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，瀋海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，並將成爲沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工爲主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷爲特色的地方工業體系，20xx年生產總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均gdp市位於省內第十二位。

二、市房地產行業前景

政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集羣”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區爲主體，中心集鎮爲骨幹，加快了南部“金三角”城鎮羣的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路爲軸線的'城鎮帶發展。初步建立起了有利於增強城市整體服務功能、有利於生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和佈局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮羣。通過中心城區和小城鎮羣的功能互動和優勢互補，爲建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化爲一體的港口工業城市打下了良好基礎。

市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp佔寧德市的1/4左右，工業總量佔寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、阪中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市爲促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做爲可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。

三、市房地產行業市場調查

1、房貸市場餘額：

隨着近幾年房地產的迅速發展，20xx年房產抵押貸款額爲萬元，同比上年增長%；20xx年房產抵押貸款額爲萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額爲萬元，同比上年增長%；隨着市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭於各大銀行的房產，隨着房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。

2、個人經營性貸款附房產抵押

市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工爲主食品加工業爲主要經濟產業。隨着三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，20xx年個人經營性貸款附房產抵押貸款額爲萬元，同比上年增長xx%；20xx年個人經營性貸款附房產抵押貸款額爲萬元，同比上年增長xx%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額爲萬元，同比上年增長xx%；該部分抵押貸款附於個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續複雜等問題，現可用於該司做爲100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。

2022年房地產市場調研報告篇6

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從2000年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成爲武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成爲優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向於中高端。

xx年以後，隨着大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態於一體。房地產開發不再以某類物業爲主，而是深化爲產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。

另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業並進的格局，物業形態上以高層爲主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、xx商品住宅發展特徵

產品特徵：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓爲主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅爲主。

價格特徵：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中於後湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特徵：全市商品房銷售項目中，xx區域佔據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特徵：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。

文化訴求特徵：濃厚的商業、娛樂等都市文化特徵。

三、xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑藉得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入xx年以後，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，xx住宅銷量爲8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、後湖和古田區域。

xx中心區作爲武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨着該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、後湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將爲這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關係

1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約爲45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量爲8950套，總體供銷比爲1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

爲避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積爲16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行爲的家庭佔到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由於這種動因並不屬於迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成爲住房市場中可伸縮性的需求。

xx作爲房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中於xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人羣不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量佔到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小於銷，140平方米以上戶型供大於銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量佔到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量佔到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，佔到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的.銷量則佔到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、xx片區、二七、xx片區和xx區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特徵進行分析：

(一)xx中心區

上半年xx中心區成交均價爲6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅爲45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅爲58.87%。

從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峯，爲7286.34元/平方米，隨後6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨於下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在於上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨着武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位於解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位於xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

(二)xx片區

上半年古田片區成交均價爲5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅爲40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅爲68.59%。

從成交價格情況來看，儘管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高於青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分佈來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因爲如此，隨着輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的衝擊，以至今年古田片區樓市較爲沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，爲古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場後期發展看好。隨着礄口政府對古田區域的閒置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，爲古田樓市的發展提供有力支撐。

(三)xx片區

上半年二七、後湖片區成交均價爲5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅爲48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨於平穩，1至5月穩中有升，6月價格略爲回調。受供應量的影響，後湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由於新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、後湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射後湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

(四)xx片區

上半年東西湖片區成交均價爲4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅爲43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，儘管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處於觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量並沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因爲價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖儘管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作爲郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由於其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步爲區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

東西湖被譽爲武漢的“北大門”，而金銀湖更是佔據空港經濟之利，未來還將在這裏修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大爲加強東西湖於城市圈的聯繫，加快異地置業的腳步，爲下一步樓市的繁榮奠定基礎。